Spjelkavikvegen 33

Spjelkavikvegen 33, 6011 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 25, bruksnummer 298, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 182 kvm

BRA-i:
Kjeller: 55 kvm: Uinnredet kjellerrom
1. etasje 84 kvm: Gang, stue, kjøkken, bad, vaskerom og bod
2. etasje 43 kvm: Gang, 3 soverom og bad

Åpent areal:
1. etasje 28 kvm: Terrasse
2. etasje 6 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2025 utført av Johan K. Nilsen i EN-Takst AS . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1988 + 2 etasjer + underetasje. Boligen er oppført med grunnmur av betong. Yttervegger over grunnmur består av bindingsverk konstruksjon. Etasjeskillere av trebjelkelag. Fasader er kledd med liggende og stående bordkledning. Saltakkonstruksjon somk er tekket med følgende metallplater. Vinder med 2- og 3-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Utvendig:
Balkonger/terrasse og rom under balkonger
Terrasse

Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn.
Radon
Bad: Overflater gulv
Vaskerom: Sluk, membran og tettesjikt

Teknniske installasjooner:
Avløpsrør
Varmtvannstank
Elektrisk anlegg

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering
Grunnmur og fundamenter
Terrengforhold

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):

Utvendig:
Takkonstruksjon/loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjonoer fra underliggende etasje.
Bad: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner
Vaskerom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har gitt følgende opplysninger i sitt egenerklæringsskjema:

På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? svarer selger ja. Fuktskade på bad 1etg. Totalrenovert av forsikringsselskap
På spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? svarer selger ja, kun av ufaglært/egeninnsats. Renovert bad i 1 og 2 etg 2015-2016 med nye overflater, flis mv, samt nye baderoms innredninger m speil og lys, badekar, toaletter og dusjvegger. Alle armaturer skiftet . Utført av H.A.Berge
På spørsmål: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? svarer selger ja. Utført og dokumentert av H.A.Berge, i hovedsak på bad 1etg.
På spørsmål: Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? svarer selger ja. Foto av alt utført arbeid på bad 1. etasje
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende? svarer selger ja. Tilbakeslag på kloakk i 1994, noe inntrenging av kloakk i kjeller. Feil på privat stikkledning for 4 eiendommer mot offentlig kloakk. Nytt utvendig røropplegg utført komplett av Myren Maskin as
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp? svarer selger ja, kun faglært. Bravida AS. Utskifting av alle rør i/til vaskerom 1etg, bad 1etg og kjøkken
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? svarer selger ja. Lekkasje på tak 2019.
På spørsmål: Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? svarer selger ja, kun faglæt. Vidar Godø AS og Glassmester Kvamme AS. Komplett nytt tak montert 2019, med nye vannbord, loddbord, trotak, beslag, takhatter, 4 nye vedlikeholdsfrie takvindu med 3-lags glass og takrenner. Snøfangere montert i 2025. Nye 3-lags vinduer montert i hele 1 etg, og deler av 2etg, samt ny vedlikeholdsfri balkongdør 1etg montert mars 2025.
På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? svarer selger ja, kun faglært. Acel AS. Montert lader for elbil 2024
På spørsmål: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? svarer selger ja. El-tilsyn i 2010.
På spørsmål: Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag? svarer selger ja, montert i 2024.
På spørsmål: Selges eiendommen med utleiedel, leilighet eller hybel eller lignende? svarer selger ja.
På spørsmål: Er rommene som benyttes til ovennevnte godkjent til beboelse (rom til varig opphold) av bygningsmyndighetene? svarer selger ja. Underetg er innregulert/inntegnet til beboelse på godkjente byggetegninger av kommune i 1987

Nye tak på 2 soverom, samt lofts gang - 2025
Nytt laminatgulv og lister soverom sydvest, stue og kjøkken - 2025
Nye 3 lags glass/vinduer i det meste av huset og ny vedlikeholdsfri balkongdør 1 etg.
Nytt komplett tak med alt utvendig (2019)
Nytt kjøkken i 2007
Nye bad i 2015/2016

Flott enebolig som er oppført i 2 etasjer + underetasje. Boligen har adkomst og inngangsparti mot øst. Her ble det bygget ny trapp med platting ved inngangsdør og dør fra vaskerom med dekke av russisk lerk i 2013. Boligen har forøvrig følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje:
ENTRE
Flislagt gulv, tapetserte vegger og malt tak. God plass til yttertøy og sko. Innerdør med glassfelt mot gang/trapperom.

GANG
Laminat på gulv, tapetserte vegger og malt tak. Hvite profilerte innerdører og innerdør med glassfelt mot stue og entre. Innvendig malt trapp i tre mellom etasjene.

STUE
Lys stue med laminat på gulv (nytt i 2025), malte vegger og takplater i tak. Gode lysforhold og godt med naturlig lysinnslipp fra store vindusflater. Stuen er romslig og har god plass til flere soner og sittegrupper. Utgang fra stue til sydvestvendt veranda med tilkomst til hage.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredningen er fra 2007 fra G & D Italian design innredning i eggeskallhvit glossy utførelse. Benkeplater i heltre fra Specva med nedfelt oppvaskkum i kompositt og med ett-greps blandebatteri. Integrerte hvitevarer som kjøleskap (nytt i 2014), oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn som medfølger. Nyere kjøkkenventilator over stekeovn (ventilator med utblåsning direkte via yttervegg, med montert klappventil i ventilator/ventilasjonsrør). Persienner i vindu. Det er montert glassplate mellom kjøkkenbenk og overskap bak oppvaskkum og bak koketopp. Det er god plass til spiseplass på kjøkkenet. På gulv er det lagt nytt laminatgulv i 2025, vegger i malte og tapetserte flater og takplater i tak.

BAD
Flott bad som ble renovert av selger i 2016. Selger opplyser at badet ble totalrenovert fra stenderverk. OSB plater som skrufeste til Litexplater. Membran utført med mansjetter på alle hjørner, rør og sluk. Vegger belagt med fliser. Dusjgulv med fliser, og øvrig gulv belagt med Thermo Ask fra Moelven. Nytt toalett, baderomsinnredning fra Linnbad og speil/lys (LED) armatur. Montert buet dusjvegger i herdet sikkerhetsglass.

VASKEROM
På gulv er det belegg, strie på vegger og himlingsplater i tak. Vegghengt utslagsvask med 2-greps blandebatteri. Varmtvannsbereder. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

BOD
Laminat på gulv, malte tapetserte vegger og takplater i himling. Faste hyller med opphengsmuligheter.

2. etasje:
GANG
Laminat på gulv, malte tapetserte vegger og malt panel i tak. Hvite profilerte innerdører.

3 SOVEROM
Laminat på gulv (2 soverom fikk nytt gulv i 2025), malte tapetserte vegger og malt panel i tak. Utgang fra ene soverommet til sydvendt balkong med flott utsikt over Spjelkavika og Sunnmørsfjella.

BAD
Flott bad som ble renovert av selger i 2015. Badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt panel i tak. Gulvstående toalett. Frittstående badekar med vegghengt dusjarmatur. Hvit baderomsinnreding med god oppbevaringsplass. Ovenpåliggende servant med ett-greps blandebatteri. Speil med sidelys over servant.

Underetasje:
Uinnredet kjellerrom. På gulv er det betonggulv, murvegger og ubehandlet takplater i himling. Utgang til terreng.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger av kobber
Avløpsrør av plast
Naturlig ventilasjon
Varmtvannstank på ca. 200 liter
Sikringsskap med automatsikringer
Røykvarslere og brannslukkingsapparat

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Tifany taklampe og hengelampe kjøkken medfølger ikke.
Oval hengelampe over spisestue medfølger ikke.

Boligen har i hovedsak elektrisk oppvarming. Varmekabler i entre, bad i 1. etasje og 2. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 04.7.1988. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Utvendig ferdig planert
2. Kjeller ferdig.
Fareareal sikres iht. beskjed gitt 16.06.1988.

Selger opplyser at alle punkter er utført.

Det er noen endringer på byggegodkjente tegninger og dagens planløsning.
I 1. etasje er det etablert bod der hvor det står wc på byggetegninger mot øst ved siden av vindfang - dette er ikke søknadspliktig tiltak.
Det er etablert bad der hvor det står kjøl på byggetegninger - søknadspliktig tiltak.
I 2. etasje er kott inntatt i soverom - dette er bruksendring til tilleggsdel til hoveddel og er søknadspliktig tiltak.

Endringene i 1. etasje og 2. etasje som er søknadspliktige tiltak er ikke byggemeldt og godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til veg som hefter i gnr. 32, bnr. 9, tinglyst den 18.06.2014 med dagboknr. 495467-1/200 samt bestemmelse om veg som hefter i gnr. 32, bnr. 9, tinglyst den 04.03.2015 med dagboknr. 195919.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eneboligen har en sentral beliggenhet i Spjelkavika - like øst for Moa som er blitt Nordvestlandets største møteplass, et viktig handelssentrum og knutepunkt. Nærområdet består i hovedsak av frittliggende eneboliger og noe konsentrerte boliger. På Moa har du alt i umiddelbar nærhet: Et av norges største kjøpesenter og et bredt utvalg butikker, spisesteder og helsetilbud. Ålesund sentrum er 15 minutter unna med bil. Innen gang- og sykkelavstand ligger flere skoler og barnehager. Hit tar man seg via trygge fortau og gangveier. Storslått natur og idylliske turstier byr på flere rekreasjonsmuligheter.

På Moa ligger forholdene også til rette for et aktivt og godt liv: fra kino og bibliotek til bowling, svømming, golf, fotball, sandvolleyball og mye mer. Når naturen kaller, er områdene rundt Lillevannet, Brusdalsvannet og Emblemsfjellet like i nærheten, spesielt nevnes Lillevannet som ligger like syd for eiendommen med flott grusede turstier rundt. Emblemsfjellet og Vasstranda med blant annet trimløypa ligger også i gangavstand fra eiendommen.

Ved rundkjøringen før Esso kan du også følge Spjelkavikvesen sørover og tar av andre stikkvei inn til venstre etter å ha passert Spjelkavik Bedehus. Ta så første stikkvei ned etter å ha passert første bolig på høyre hånd. Eiendommen ligger til høyre. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Spjelkavik barneskole (1-7 kl.) 13 min. gange - 1.1 km
Åse skole (1-7 kl.) 22 min. gange - 2 km
Spjelkavik ungdomsskole (8-10 kl.) 9 min. gange - 0.8 km
Borgund vidaregåande skole 9 min. gange - 0.8 km
Spjelkavik videregående skole 10 min. gange - 0.9 km

Barnehager:
Høgvoll barnehage (1-5 år) 8 min. gange - 0.7 km
Tommeliten Fus barnehage (0-5 år) 8 min. gange - 0.7 km
Fremmerholen barnehage (1-5 år) 11 min. gange - 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 552 kvm som er opparbeidet med gruslagt gårdsplass og parkeringsareal samt pent opparbeidet plen og beplantninger.
Det kan se ut til at naboens grenser går inn på denne eiendommen mot nord - jfr. vedlagte situasjonskart.

Parkeringsmuligheter på egen tomt. Det er tilrettelagt for el-bil lader (montert i 2024).

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (frittliggende småhusbebyggelse) i henhold til reguleringsplan for Nybøbakken, gnr, 32, bnr. 9 m/fl. datert 3.10.2014.
Relaterte plater er Spjelkavikplanen, reguleringsendring for Spjelkavikvegen 3-13 og Brusdalsvegen 4-14 - planendring datert 20.04.2023.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.263,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk for 2024 på 28.000,- kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 2 personer.
Privat brøyting - ca. kr 4-7.000,- pr år.
Eier har oppgitt årlig forsikringspremie kr 12.950,-.
Boligen er tilknyttet fiber fra Altibox med tv abn. inkl. hastighet er 500/500 MB avgift på kr 940,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 945 717,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 782 867,-/3 782 868,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5.296,- pr år.

6 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

158 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
179 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 529 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bente Lillestøl Berge

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 45.000,- av salgssummen
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 1.950,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Foto, tilstandsrapport, meglerpakke fra kommunen, tgl. gebyr sikring, boligselgerforsikring etc.

Oppdragsnummer 76-0148/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.25148

Sist oppdatert: 12. august 2025 kl. 14:40