Lesjaskogsvatnet hyttegrend 39

Lesjaskogsvatnet hyttegrend 39, 2667 LESJAVERK
Kommunenummer 3432, gårdsnummer 23, bruksnummer 36, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 150 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 95 kvm: Entre, gang, stue, kjøkken, bad 1, 3 soverom og bad 2
2. etasje 24 kvm: Loftstue, 2 soverom og toalettrom

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 4 kvm: Bod

Garasje:
1. etasje 27 kvm: Garasje og bod

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 81 kvm: Terrasse
2. etasje 7 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2025 utført av En-Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2009 med vegger av tømmerkonstruksjon. Taket har sperrekonstruksjon og er utvendig tekket med pappshingel. Takrenne, nedløp og beslag i lakkert metall. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Balkong i trekonstruksjon med terrassebord og rekkverk av tre.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Utvendig:
Nedløp og beslag

Innvendig:
Bad 1: Overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt, ventilasjon
Bad 2: Overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt, ventilasjon
Toalettrom: Overflater og konstruksjon

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):

Utvendig:
Takkonstruksjon loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

Innvendig:
Bad 1: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Vegger av tømmer.
Bad 2: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Vegger av tømmer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har gitt følgende opplysninger i sitt egenerklæringsskjema:

På spørsmål: Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? svarer selger ja, kun faglært. Espeseth El-installasjon AS. Spotter ute 2012, El-bil lader garasje 2022.

Flott og innholdsrik fritidsbolig oppført over 2 plan med følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje:
ENTRE
Flislagt gulv, vegger i tømmer og panel i tak.

GANG
På gulv er det lagt heltre furugulv, vegger i tømmer og panel i tak. Furu fyllingsdører.

STUE
Stor og romslig stue med god plass til flere soner og sittegrupper med både sofagruppe og spisestue. Flott peisovn med glassdør i stuen som gir en lun og hyggelig atmosfære. På gulv er det lagt parkett, vegger i tømmer og panel i tak. Utgang fra stue til stor og romslig terrasse på 81 kvm. Trapp fra stue til loftsetasjen.

KJØKKEN
Stort og romslig kjøkken med hvit profilert innredning fra Ikea og benkeplate av heltre med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut. På gulv er det lagt parkett, vegger i tømmer og åpen himling med rundåser/bjelker og panel. Det er god plass til romslig spisebord på kjøkkenet.

BAD 1
Badet har adkomst fra entre og har flislagt gulv med varmekabler, vegger i tømmer og tak i panel. Hvit baderomsinnredning med ovenpåliggende servant. Speil med sideskap over servant. Gulvstående toalett. Dusjkabinett. Elektrisk styrt vifte.

3 SOVEROM
På gulv er det furugulv, tømmervegger og panel i himling.

BAD 2
Badet har adkomst fra gang og har flislagt gulv med varmekabler, vegger i tømmer og tak i panel. Hvit baderomsinnredning med ovenpåliggende servant. Speil med sideskap over servant. Gulvstående toalett. Dusjkabinett. Elektrisk styrt vifte.

2. etasje/loft:
LOFTSTUE
På gulv er det lagt parkett, vegger i tømmer og skråtak med panel. Utgang til overbygd balkong på ca. 7 kvm.

2 SOVEROM
På gulv er det furugulv, vegger i tømmer og skråtak med panel.

TOALETTROM
Parkett på gulv, vegger i liggende tømmer og tak av panel. Gulvstående toalett. Servantskap med ovenpåliggende servant. Panelovn på vegg.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.
Det er synlige avløpsrør av plast.
Naturlig ventilasjon.
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Sikringsskap med automatsikringer i utvendig bod.
Røykvarsler og brannslukningsapparat

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i bad og entre, peisovn i stue, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.06.2009. 
Det foreligger også ferdigattest på garasje datert 05.07.2010.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Utvendig bod i 1. etasje benyttes i dag som vaskerom (ikke byggemeldt og godkjent).
I tillegg er bad nr. 1 opprinnelig 2 rom (sauna med adkomst fra bad 2 samt toalettrom med adkomst fra gang (ikke søknadspliktig).
Opprinnelig var også terrassen kun på ca. 30 kvm iht. originale tegninger, i dag utvidet til ca. 81 kvm.
I 2. etasje er det etablert toalettrom hvor det står bod på byggetegninger.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 358275-2/200 tgl. 20.05.2009 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Rettighetshaver: KVEKROKEN ENTREPRENØR AS ORG.NR: 987 687 614
Plikt til å betale forholdsmessige andel av vegvedlikehold, brøyting, samt årsgebyr for vann- og avløpsanlegg

Dagboknr 358275-3/200 tgl. 20.05.2009 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening

Dagboknr 358275-4/200 tgl. 20.05.2009 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Rettighetshaver: LESJA KOMMUNE ORG.NR: 964 949 204
Plikt til å betale årlig avgift til fond for grønn infrastruktur

Dagboknr 491980-2/200 10.05.2017 BRUKSRETT
Rettighetshaver: SALTHAMMER JAN FØDT: 17.10.1951
(Vil bli slettet - kfr. megler).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen ligger i et naturskjønt område ved Lesjaskogsvatnet. Dette vannet er spesielt ved at det har utløp i to retninger, vestover til Rauma og østover til Gudbrandsdalslågen.

Hyttegrenda er omgitt av et variert landskap med skog, fjell og vann og tilbyr et bredt spekter av friluftsaktiviteter. Området er ideelt for fotturer, sykling og fisking. Det finnes flere merkede stier og grusveier rundt Lesjaskogsvatnet som passer for både gående og syklister. For de som er interessert i fiske er innsjøen kjent for gode bestander av ørret og harr. Fiskekort kan kjøpes.

Lesjaskogsvatnet hyttegrend er lett tilgjengelig via E136 som går gjennom Lesja kommune. Området er også betjent av Raumabanen, men nærmeste togstasjon på Lesjaverk, ca. 2 km øst for hyttegrenda.

Fint turområde i nærområdet med korte avstandard til oppmerkede skiløyper samt til alpinanlegget på Bjorli.

Følg E136 forbi Bjorli og Bryggen gård, Du vil da få et skilt på høyre hånd med "Lesjaskogsvatnet hyttegrend" på høyre side og tar av her. Følg så veien under jernbanen og ca 75 m til veien splittes, hold da venstre. Følg veien ca 200 m og hold venstre, følg veien ytterligere 350m og gjennom en høyresving. Hold høyre når veien splittes og ta første til høyre. Eiendommen ligger da som andre hytte på høyre hånd. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 323 kvm som er opparbeidet med plen, gruslagt adkomstvei og parkeringsareal. Forøvrig naturtomt. Det er oppført frittliggende garasje på tomten.

Parkering i garasje med el-bil lader samt gruset parkeringsareal på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet privat hytterenovasjon, vann og avløp tilknyttet hyttefeltet.

Eiendommen er regulert til fritisformål i henhold til reguleringsplan for Lesjaskogsvatnet hyttegrend datert 29.06.2011 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 1.526,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for hytterenovasjon og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Velavgift til hytteforeningen er på kr 16.750,- pr. år. Og her inngår det vann, avløp, brøyting, grønn infrastruktur samt velforeningskontigent

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12.000 kwh pr. år (gjennomsnitt 2023/2024).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.176,-.
Boligen er tilknyttet parabolantenne - dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 123 031,- ifølge selger/skatteetaten.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 633 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørn Salthammer

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lesja kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 49.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 21.520,-
Visninger: kr 1.950,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Boligselgerforsikring, foto, tilstandsrapport, kommunale opplysninger, sikring etc.

Oppdragsnummer 76-0163/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.25163

Sist oppdatert: 05. august 2025 kl. 18:45