Gamle Enebakkvei 57

Gamle Enebakkvei 57, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 168, bruksnummer 94, seksjonsnummer 47, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
4. etasje 52 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, bod og soverom

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod
4. etasje 2 kvm: Bod på balkong

Åpent areal:
4. etasje 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer to boder, en bod bak parkeringsplass i kjelleren på 4 kvm og en bod på balkong på 2 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.2026 utført av Anticimex v/ Stian Christensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1989. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran (taket er ikke besiktiget av takstmann, men selger opplyser om at taket på blokken ble lagt om våren 2024).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik hvor strakstiltak er nødvendig)
Våtrom/Baderom:
- Vanntett sjikt er vurdert til å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder total fornying av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000,-.
- Selger legger ved at dusjkabinett er satt inn som midlertidig løsning for usikkerhet om vanntett sjikt.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)
Våtrom/Baderom:
- Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for skader ved fuktbelastning. Det ble ikke observert tegn til fuktskader på befaringsdagen, men løsningen anses som uheldig. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
- Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Konsekvensen er at eksakt utførelse av tettedetaljer og lekkasjesikkerhet derfor er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Kjøkken:
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Overflate gulv:
- TG2 gjelder gulv på soverom. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og balkondør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Konsekvens er at det derfor er uklart om gulvet har tilstrekkelig fall mot sluket. Foreslått tiltak er nærmere undersøkelser og kartlegging av forholdet.
- På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Konsekvens av eventuell mangelfull lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad):
HMS:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
Elektrisk anlegg:
- Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført (varmekabler i entré og bad).
Geologiske forhold:
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann. Basert på en skjønnsvurdering av de lokale forholdene på befaringsdagen vurderes likevel ikke faren for nettopp dette å være overveiende sannsynlig.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren ønsker velkommen til rolige og naturskjønne omgivelser på Skullerud!

Leiligheten byr på en åpen og sosial stue- og kjøkkenløsning, med nye gulv i 2026 og oppgradert kjøkken fra 2022, romslig soverom med skyvedørsgarderobe og gode oppbevaringsmuligheter med flere boder. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 9 kvm med gode solforhold, hyggelig kveldssol og utsikt mot frodige grøntområder.

Her bor du tilbaketrukket til i et grønt og etablert boligområde, med flotte fellesområder og mulighet for å delta i urbant landbruk og dyrke egne grønnsaker i
plantekasser. Nærområdet byr på fantastiske tur og rekreasjonsområder, samtidig som egen parkeringsplass, gode servicetilbud og enkel tilgang til kollektivtransport gjør hverdagen komfortabel.

En sjelden kombinasjon av naturnær ro og kort vei til byens tilbud!

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkkenløsning:
Romslig stue med stort vindu og luftig utsikt mot sameiets grøntområder. Rommet gir plass til å møblere i ulike soner med både tv-stue og et større spisebord. Rommet har lysmalte veggflater med panel som står fint til gulvflatene belagt med laminat. Gulvflater i stue og kjøkken fikk nye gulv så sent som i 2026. Fra stuen er det direkte adkomst til balkong, som skaper en herlig forlengelse av boligen hele sommerhalvåret.

Kjøkkenet ligger luftig til, i en åpen og sosial løsning med stuen. Kjøkkeninnredningen ble oppgradert i 2022 og har god skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredning fra IKEA med profilerte, hvite fronter, benkeplater med laminert overflate og kjøkkenvask med armatur. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det lagt lekre fliser, og montert både benkeskapsbelysning og stikkontakter. Hvitevarer i form av integrert stekeovn og platetopp, samt frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator er plassert i overskap. På kjøkkenet er det etablert både komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuksensor.

Balkong:
Herlig balkong på 9 kvm med utgang fra stue. Balkongens størrelse gir plass til utemøblement og ikke minst en el- eller gassgrill! Balkongen byr på gode solforhold og selger opplyser om behagelig kveldssol på balkongen. Fra uteplassen er det videre utsikt mot frodig skog og sameiets hyggelige fellesområder. De karakteristiske terrasseblokkene har rekkverk utført som blomsterkasse, som også gir gode muligheter for flott beplantning.
Fra balkong er det adkomst til en mindre bod på 2 kvm, perfekt for ekstra oppbevaring.

Soverom:
Stort og luftig soverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Stort vindu gir mye naturlig lys og vender ut mot balkongen med så og si ingen innsyn. Romslig skyvedørsgarderobe med glassdører er montert. Soverommet har videre malt panel på vegg og gulvflatene er belagt med laminat.

Baderom:
Baderom med flislagte gulv med gulvvarme og baderomsplater/panelbord på vegg. Badet er innredet med gulvstående servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur og speilskap med overlys på vegg. Videre har badet dusjkabinett og gulvstående toalett. Dusjkabinett er satt inn av selger som midlertidig løsning for usikkerhet om vanntett sjikt. Badet har opplegg og plass for både vaskemaskin og tørketrommel.
*Vanntett sjikt har fått TG3 og er vurdert til å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Sjablongmessig prisanslag for total fornying av våtrommet er satt til over kr 300 000,-.

Entré m/ innvendig bod:
Flott entré som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Entréen har plass til oppheng av yttertøy på vegg og skostativ, eller et mindre oppbevaringsmøbel. Fra entréen er det videre adkomst til en praktisk innvendig bod med gode muligheter for ekstra oppbevaring, enten det gjelder garderobe eller alt annet man gjerne skulle ønske å gjemme vekk. Boligen disponerer videre en ekstern bod bak parkeringsplass i kjelleren på 4 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin, tørketrommel, ovn og platetopp, oppvaskmaskin, kjøleskap kan medfølge dersom kjøper ønsker det.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), gulvvarme/varmekabler i entré og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest (arkivkort) på boligblokken, datert 06.03.1991. I tillegg foreligger det ferdigattest på ventilasjonsanlegg datert 28.06.1989. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon/kiosk, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., adkomstrett, vann-/kloakkledning, og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Rettigheter i annen eiendom:
Eiendommen har tinglyst rett til sambruk vedr. parkeringstomt - rettighet hefter i gnr. 168 / bnr. 89 - dagboknr. 46459, tinglyst 09.09.1991.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Utleie skal meldes til styret for registrering.
Eier som leier ut sin seksjon, har plikt til å melde fra til styret slik at forskriftsmessige skilt med korrekt navn og seksjonsnummer kan bestilles for eiers regning.

Boligen ligger fint og tilbaketrukket til på Skullerud, i et rolig og grønt boligområde med Østmarka som en av områdets nærmeste nabo. Sameiet byr på store grøntområder for beboerne med mulighet for å delta i urbant landbruk og dyrke egne grønnsaker i plantekasser. Her bor du med en sjelden kombinasjon av naturnær beliggenhet og enkel tilgang til byens fasiliteter, noe som gjør området svært populært blant både barnefamilier og aktive friluftsentusiaster.

I gangavstand fra boligen ligger idylliske Østensjøvannet, et populært tur- og rekreasjonsområde som gir nærmiljøet en helt spesiell kvalitet. Omkranset av flotte turveier, naturskjønne omgivelser og et rikt dyre- og fugleliv blir dette et populært område for både store og små. Her kan du nyte alt fra hyggelige spaserturer og løpeturer til rolige stunder langs vannkanten, sommer som vinter.

Fra leiligheten har du umiddelbar tilgang til et av Oslos flotteste friluftsområder i Østmarka. Milevis av bilfrie skogsveier, turstier og skiløyper starter nærmest utenfor døren og gir fantastiske muligheter for aktivitet og rekreasjon året rundt. Populære utfartssteder som Skullerudstua, Rustadsaga og Mariholtet er absolutt verdt et besøk på ferden. Østmarka byr også på flere idylliske skogsvann som fantastiske Nøklevann som ligger innen kort avstand.

Her er hverdagen både enkel og praktisk med dagligvarebutikker som Coop Extra og Rema 1000 i gangavstand. Lambertseter Senter og Bøler Senter er kun en kort kjøretur unna og tilbyr et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Skullerud T-banestasjon ligger omtrent ti minutters gange unna, og herfra går linje 3 med hyppige avganger til Oslo sentrum. Bussholdeplassen Langerudhjemmet ligger også like i nærheten med flere bussruter, samt nattbuss.

For familier finnes det flere barnehager og skoler i nærheten, blant annet Skullerudhøgda barnehage, Rustad skole og Nyskolen. Rett utenfor døren er det store grøntområder med lekeplasser, fotballbane og romslige fellesarealer som skaper et trygt og aktivt nærmiljø for barn og unge. Området byr på et bredt aktivitetstilbud med idrettsanlegg, treningssentre og Skullerud Sport Senter i kort avstand. En kort spasertur unna ligger også Oslo Klatresenter, et av Norges største klatresentre, med egne tilbud for barn, ungdom og familier.

Dette er en beliggenhet som kombinerer det beste av to verdener, med nærhet til både byliv og storslåtte naturopplevelser i Østmarka.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Rustad skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
- Skullerudhøgda barnehage (1-5 år) 5 min
- Gartnerboligen barnehage (1-5 år) 8 min
- Lopperud barnehage (0-5 år) 13 min

Se for øvrig vedlagt Nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 32 628 kvm som tilhører sameiet. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det medfølger en biloppstillingsplass nr. 47 beliggende i felles parkeringskjeller under oppgangen. Det er klargjort boks for lading på parkeringsplass, men avtale må inngås med Aneo Mobility for å kunne ta den i bruk. Det er også lademulighet på boligsameiets gjesteparkering/fellesområde mot betaling.

Det er tidvis mulighet til å leie ekstra parkeringsplass, og gjesteparkering er tilgjengelig for besøkende med gyldig parkeringstillatelse.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt via private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, felles avkjørsel og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringskart datert 10.02.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2444 vedtatt 04.01.1980, S-3071 vedtatt 24.05.1989, S-3698 vedtatt 02.12.1998 og S-1204 vedtatt 12.04.1965.

Boligen inngår i kommunedelplan KDP-17.

Pågående plansaker i området:

- Saksnummer 2025/06514 - Plansak. Detaljregulering - Enebakkveien 310 m.fl.- Driftsbase for Sporveien. Det pågår planarbeid for å utvikle tomten ved Enebakkveien 310 til en større driftsbase for Sporveien, med verksteder, lager-/logistikkarealer, kontorer og tilhørende parkering. Prosjektet innebærer samlokalisering av flere av Sporveiens driftsfunksjoner på Skullerud. Det er skissert en utbygging på inntil ca. 27.000 m² BRA og byggehøyder på opptil 6 etasjer.

- Saksnummer 2025/06767 - Plansak. Planprogram med VPOR Skullerud. Gamle Enebakkvei 57 ligger i nærheten av området som er inkludert i "Planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Skullerud". Planprogrammet skal vise og beskrive forslag til fremtidig bymessig utvikling og hvilke utredninger og konsekvensanalyser som må gjøres i etterfølgende planarbeid. Veiledende plan for offentlige rom (VPOR) skal konkretisere hvilke kvaliteter som skal legges til grunn for fremtidig utforming av de offentlige rommene på Skullerud.

- Saksnummer 2025/06885 - Plansak. Detaljregulering , Olaf Helsets vei 5 mfl. Opsahl AS foreslår å omregulere Olaf Helsets vei 5 med flere til bolig og blant annet forretning, kontor, tjenesteyting, torg og park. Det åpnes for opptil 2140 boliger. Deler av eksisterende bygningsmasse foreslås regulert til bevaring. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget blant annet fordi utnyttelsen er for høy.
Les mer om saken på https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/sidinmening/main.asp?idnr=2026047785

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 594,97 pr. mnd. og inkluderer: Biloppstillingsplass i parkeringskjeller, TV/Internett (grunnpakke), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel samt nedbetaling andel fellesgjeld.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist justert med en økning på 5% 01.01.2026. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 572,19,-
Internett kr 526,-
Vedlikeholdsfond kr 264,-
Trappevask kr 139,49,-
Varmtvann kr 93,29,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år / 3 000 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/Internett, og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Selger opplyser om en hastighet på 100 Mbps, som kan økes mot ekstra betaling.
TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 089 906,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at dette ikke tilkommer på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 381,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 63 272,42 pr. 10.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 21 399 894,- pr. 10.08.2026, og lånevilkårene er:

LÅN I:
Lånenummer: 98207848255, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 10.08.2026: Flytende, 6,69% pa.
Restsaldo: kr 7 606 672,-
Andel av saldo: kr 22 487,15,-
Kapitalkostnader: kr 242,50,-
Innfrielsesdato: 30.06.2037
Terminer i året: 12

LÅN II:
Lånenummer: 98208242644, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 10.08.2026: Flytende, 6,69% pa.
Restsaldo: kr 13 793 222,-
Andel av saldo: kr 40 785,28,-
Kapitalkostnader: kr 323,90,-
Innfrielsesdato: 30.04.2054
Terminer i året: 12

Dette sameiet har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

3 790 000,00 Prisantydning
63 272,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 853 272,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

96 320,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
97 410,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
107 360,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 950 682,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 960 632,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

June Beathe Høgsve Iversen og Anders Paul Iversen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Skullerudhøgda II Boligsameie.
Sameiet består av 255 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer 2166392.
Sameiets offisielle kommunikasjonskanal er Vibbo (https://vibbo.no/skullerudhogda-ii/om).
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men underlagt regler. Det er ikke tillatt med løse hunder eller katter på sameiets områder, dyret skal enten holdes inne i leiligheten eller være i bånd. Lufting av kjæledyr skal skje utenfor boområdet, og eier plikter å rydde opp etter dyret. Dyr må ikke være til sjenanse for naboer eller gå løse på fellesarealer.
Grilling er kun tillatt med gass- og elektrisk grill.
Det er ikke tillatt å montere parabolantenner eller varmepumper.
Trappevask utføres ukentlig av rengjøringsfirma.
Beboere har årlig vedlikeholdsplikt for egen balkong/terrasse, og er ansvarlig for å holde avløp åpne.
Avtrekksviftene skal til enhver tid stå på. Dette for å forhindre sopp - og fuktskader. Ventiler i vindusrammene skal alltid være åpne.

Vedtak fra ordinært årsmøte 26.03.2026:
- Lån på kr 5 000 000 vedtatt for finansiering av nødvendig vedlikehold
- Tillatelse til frivillig innglassing av balkonger/terrasser etter felles løsning
- Tillatelse til utvendige screens (solskjerming) under gitte betingelser
- Ekstra renhold av fellesarealer to ganger årlig

Planlagte tiltak iht. årsmøte 2026:
- Skifte takene som gjenstår, dvs Gamle Enebakkvei 69 og 71
- Iverksette utbedringer ventilasjon i Gamle Enebakkvei 69 og 71 (bekostes av eier av seksjonene)
- Maling av treverk under rekkehusene
- Utskiftning defekte elektroniske låser i dører
- Fortsette og få fullført utskiftning av defekte stoppekraner som ble meldt inn innen fristen
- Fortsette utskifting av dører til leilighetene
- Reforhandle forsikringsavtale når de siste avklaringer i saken med Protan er utført
- Vurdere utskiftning av røykavtrekk (takluker) øverste etasje i blokkene
- Styret gjør vurderinger rundt beredskapsplaner i forbindelse med at 2026 er satt som totalberedskapsåret av regjeringen
- Prosjekt for å vurdere sameiets brannvarslingssystem og innhente informasjon og tilbud for å få dette forbedret
- Kontrollere ventilasjon i fellesområdene i Gamle Enebakkvei 69 og 71

Styret opplyser følgende ved mail mottatt 10.08.2026:
- Det foregår per dags dato fasadevask av alle bygninger.
- Sameiet har en konflikt med Protan om feil utførelse av nye tak og vannlekkasjer inn i flere leiligheter som resultat av deres arbeider. Det gjenstår derfor å legge tak på 2 booker (Gamle Enebakkvei 69 og 71). Når det er lagt nye tak der vil en del av leilighetene i de blokkene som har dårlig eller feil ventilasjon bli pålagt utskiftning av ventilasjonsmotor og muligens nye kjøkkenhetter. I styrets innstilling til årsmøtet 2026 fremgår det at flere leiligheter har vært midlertidig fraflyttet i en periode på 6–12 måneder. Forsikringen har dekket deler av kostnadene, mens sameiet selv har dekket ca. 5,5 millioner kroner. Sameiet er i konflikt med leverandøren knyttet til dette beløpet, og en rettslig prosess kan ta tid slik at det ikke avsluttes i år. Det legges ved i årsmøte for 2026 at dette har medført at styret har måtte holde igjen både pågående utbedringsarbeider og ikke har fått utført andre viktige arbeider. Med stadig større etterslep må styret gjøre vurderinger rundt økning av felleskostnader, dersom kravet mot Protan ikke fører frem.
- I forbindelse med de ekstra økonomiske kostnadene rundt takene så er prosjekt med utskiftning av inngangsdører til leilighetene satt på vent. Det betyr at noen leiligheter har fått ny dør mens andre ikke har fått det.
- Noen leiligheter har hatt sølvkre/skjeggkre og er oppfordret til å selv sette ut feller. Det var meldt om rotter og noe mus for et par år siden og det er avtale med Anticimex som har satt ut feller for dette og det er ikke meldt om noe problem den senere tid.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt. På årsmøtet i 2026 ble det informert om utfordringer med likviditeten. Årsregnskapet for 2025 ble godkjent med et underskudd som ble ført mot egenkapitalen.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 16 488,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0102/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26102

Sist oppdatert: 24. august 2026 kl. 16:54