Grorudveien 16

Grorudveien 16, 3158 ANDEBU
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 572, bruksnummer 21, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 572, bruksnummer 28, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
1. etasje 46 kvm: Entré, stue, kjøkken, rom med vask og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 11 kvm: Bod og utedo.

Åpent areal:
1. etasje 49 kvm: Terrasseområde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.05.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at NS3940:2023 i utgangspunktet krever at en boenhet innehar alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) for å kunne klassifiseres som internt bruksareal/BRA-i. Arealet i bruksenhetens hoveddel er likevel vurdert til å være en boenhet (BRA-i) selv om enkelte av hovedfunksjonene ikke er oppfylt. Bad er ikke etablert. Utedo i annen bygning. Det presiseres at vurderingen er en klar skjønnsvurdering, og baseres på tolkninger og observasjoner gjort på befaringsdagen. Videre opplyser takstmann at soverom i hytta er mindre enn anbefalt areal på 7 kvm.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende fritidsbolig, nøyaktig byggeår er ikke kjent med det antas at hytta ble tilbygget rundt 1974 (iflg. tegninger). Bygningen er oppført på grunnmur og søylefundamenter i betong, med et bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak er i trekonstruksjoner. Fasadene har stående trekledning. Saltak i tre som er tekket med betongstein. Vinduer har koblede ett-lags glass i rammer og karmer av tre, og ytterdøren er i trekonstruksjon. På tomten er det også en bod/utedo. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn/punktfundamenter i lettklinker/naturstein. Yttervegger og tak er i trekonstruksjoner, med fasader av stående trekledning. Taket er et pulttak tekket med asfaltbelegg.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Dreneringen vurderes å ha nådd erfaringsbasert funksjonstid, noe som gir økt risiko for redusert funksjon og fuktrelaterte følgeskader over tid. Det er ikke etablert grunnmursplast. Takvannet ledes bort fra bygningen via utkast på bakken. Løsningen fungerer ved normal nedbør, men kan medføre fare for vannansamling inntil grunnmur ved kraftig regn eller dårlig fall på terrenget. Fuktmerker eller misfarging på gulv og nedre del av vegger kan tyde på kapillæroppsug fra grunnen eller inntrengning fra utsiden.
- Det registreres riss/ sprekker i grunnmuren. Noe pussavskaling.
- Det registreres noe skjevheter i konstruksjonen på terrasser. Terrassebord er aldringsslitt. Det er observert enkelte påbegynte råteskader.
- Karmer er værslitte på vinduer/dører. Vindusomramming er avsluttet for nært tilliggende vannbrett. Økt fare for råteskader. Ytterdør bærer preg av alder.
- Aldersslitasje er observert på kledningen. Sprekker i endeveden. Det registreres stedvis råteskader i trekledning. Det er benyttet klosser som musesperre bak kledning. Dette har medført stedvis redusert lufting. Gnagersikring har behov for utbedring enkelte steder. Redusert adkomst under bygningen gjør at etasjeskiller ikke er tilfredsstillende undersøkt.
- Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon. Inspeksjon ikke mulig. Skjulte skader kan ikke utelukkes. TG 2 er satt for å belyse risiko ved manglende inspeksjonsmulighet i henhold til NS3600.
- Taktekkingen er vurdert å ha nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Taket er kraftig mosegrodd. Det registreres enkelte knekte takstein.
- I krypkjeller viser målingen et fuktinnhold opp i mot faren for en skadeutvikling i form av sopp-/råteskader. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Ventileringen er vurdert å være noe mangelfull. Det er observert spor etter gnagere. Ukjent omfang.
- Det er ikke etablert forsert avtrekk (mekanisk avtrekk) over stekesonen på kjøkken. Kan føre til økt fuktbelastning.
- Det er ikke observert ventiler på oppholdsrom eller soverom. Kan medføre redusert ventilasjon.
- Belegg og gulvbord har noe slitasje. Sprekker mellom gulvbord. Det er observert spor etter gnagere. Ukjent omfang.
- Mindre frittstående bygninger på tomten har ikke vært gjenstand for en detaljert tilstandsvurdering. Det er foretatt en overordnet, forenklet vurdering av tilstanden, og det kan derfor være forhold som ikke er beskrevet. Bygningen bærer preg av alder. Det er gjort observasjoner som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det kan eksempelvis nevnes følgende: Kledningen er stedvis avsluttet for nært terreng. Økt fare for råteskader. Taktekkingen bærer preg av alder.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk på terrasse/utvendig trapp har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav. Forholdet tilfredsstiller ikke gjeldende sikkerhetsnivå. Det er ikke etablert rekkverk der det er nivåforskjell som krever fallsikring.
- Det er ikke registrert brannslokkingsapparat i hytta.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert.

For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Koselig hytte i naturskjønne og rolige omgivelser, med nydelig utsikt og få meter til badevann. Hytta holder en normal, enkel hyttestandard med innlagt strøm og egen bærbar vannpumpe plassert i terrenget ned mot Grorødvannet for tilførsel av sommervann til utvendig vannpost. Hytta er lun og koselig innredet med naturfarger og treverk. Veggoverflatene har for det meste panel av treverk, og gulvene har klassisk, solid tregulv. Stuen er åpen og lys, med fint utsyn mot vest og vannet. Det er rikelig med plass til både sofagruppe og spisebord. Peisovn og åpen peis er montert for både hygge og varme på kalde dager.

Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og består av innredning med benkeplate av tre og oppvaskkum i metall. Det er ikke innlagt vann, men det kan enkelt hentes fra utvendig vannpost. Videre er det nisje for komfyr og kjøleskap. Det er kun hvitevarene som er listet opp tidligere som medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene ble kjøpt for noen år siden, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Hytta har ikke fullverdig bad, men det er et rom hvor det er montert vask og innredning med profilerte fronter. Toalett finnes i form av utedo i et frittliggende bygg på tomten.

Det er også gode lagringsmuligheter i frittstående bod.

Kort oppsummert:
- Bilvei nesten frem (parkering få meter fra hytta).
- Solrikt og nærheten til flotte bademuligheter.
- Usjenert med nydelig utsikt.
- Innlagt strøm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Hengelamper over spisestuen og stor bokhylle i stuen.

Åpen peis i spisen og peisovn på kjøkken. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden byggeår, som er antatt i 1946. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i deres arkiv. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger søkte og godkjente tegninger av tilbygg og ombygging av hytta i 1974. Nøyaktig hva som er tilbygget/endret er ukjent da de ikke fremkommer av de godkjente tegningene. Det er foretatt noen endringer fra opprinnelig planløsningen vist i søknad fra 1974, vegg mellom stue og kjøkken er fjernet og kjøkken er flyttet til opprinnelig soverom. Bod, deler av gang og tidligere toalettrom er innredet som "rom med vask"/bad.

Videre så foreligger det ingen dokumentasjon eller søknad knyttet til oppføring av frittliggende bod/utedo på eiendommen, men denne fremkommer på flyfoto fra 1954. Det foreligger heller ingen dokumentasjon på oppføring av platting/terrasse rundt hytta mot vest/syd. Det er dermed ukjent om denne er søkt eller godkjent av Tønsberg kommune. Videre gjøres det oppmerksom på at tilhørende brygge ikke er søkt eller godkjent av Tønsberg kommune. Konsekvensen ved søknad kan være at brygga ikke godkjennes og tiltaket på eiendommen må fjernes. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 698, tinglyst 06.06.1946, type heftelse: Bestemmelse om gjerde: Eier av Grorudveien 16, denne eiendommen plikter å holde sin eiendom inngjerdet. Dagboknr 48, tinglyst 06.01.1967, type heftelse: Jordskiftesak: Eldre grensejustering og fastsettelse av grenser for flere av eiendommen i området.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst adkomstrett og vei over gnr. 572, bnr. 2 (hovedbruket) og frem til hytta. Rettigheten er tinglyst på gnr. 572, bnr. 2 med dagboknr 698, tinglyst 06.06.1946 og dagboknr 2526, tinglyst 09.11.1959.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Velkommen til Grorudveien 16 og denne sjarmerende hytta i hjertet av Vestfold. Her får du et fredelig og idyllisk fristed i vakre og naturskjønne omgivelser. Hytta ligger skjermet og fritt til i terrenget, og byr på en helt usjenert beliggenhet med nydelig utsikt over naturen og ned til Grorødvannet i vest. Her kan du virkelig nyte privatlivets fred og solfylte, rolige dager. Eiendommen er omkranset av frodig skog, noe som gir en rolig og fredfull atmosfære. For de som elsker å tilbringe tid ved vannet, er det kun få meter ned til Grorødvannet, hvor du finner din egen badebrygge. Her er verken et forfriskende morgenbad eller fiskemulighetene langt unna. Turmulighetene starter rett utenfor døren, da området rundt hytta har et rikt nettverk av turstier med markerte løyper. Her kan man gå toppturer til Vetan for panoramautsikt, eller ta enklere turer rundt vann som Askjemvannet. Om vinteren er det kort vei til et omfattende løypenett for langrenn, med preparerte spor.

Det er heller ikke lang vei til utgangspunktet for turmål som Trollsvann eller Merkedammen. Dette er et utmerket utgangspunkt for både korte og lengre turer i den vakre naturen. For de som ønsker å kombinere ro og natur med enkel tilgang til butikker og servicefunksjoner, er det verdt å vite at Andebu sentrum ligger kun en kort kjøretur unna, og det er heller ikke lang tur til Sem. Om du ønsker mer liv, finner du både Tønsberg og Sandefjord en liten biltur unna. Her er det et rikt utvalg av både butikker, restauranter og bryggeområder med yrende liv på varme sommerdager.

Dette er stedet for å skape minner og tilbringe late dager året rundt. Velkommen til ditt nye fristed og en hyggelig visning.

Fra Tønsberg kjører du Semslinna (300) til E-18 og tar E-18 sydover og tar av mot Andebu. I rundkjøringen ta 3. avkjøring inn i Andebuveien (312). Følg veien ca. 4 km - rett etter Arnadal kirke ta Fuskegata til høyre. Følg denne ca. 485 m og hold Lierengveien slakt til høyre. Følg denne ca. 2,3 km og ta Grorudveien til venstre. Følg denne i ca. 884 m og ta av stikkvei til venstre (rett fram) i høyre sving. Følg ned til parkering på høyre hånd og hytta ligger oppe på en kolle med flott utsikt over Grorødvannet. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på totalt 998 kvm. Tomten er usjenert og solrik, og består for det meste av naturtomt, men også noe areal med gress. Hytta ligger flott til i terrenget med fri beliggenhet mot vest og Grorødvannet. Nede ved vannet finner du også din helt egen badeplass og brygge (brygga er ikke søkt/godkjent).

Hytta har flere flotte og usjenerte uteplasser, hvor du både kan nyte solen og naturens ro. Ved inngangspartiet er deler av plattingen overbygget, slik at du sitter lunt og skjermet til. Videre er de resterende uteplassene oppdelt i forskjellige soner, blant annet med praktisk utekjøkken med grill og et større terrasseområde, hvor det er rikelig med plass til både langbord og øvrige hagemøbler. Her ligger alt til rette for at sommeren kan nytes.

Tomten består av totalt to gnr./bnr. på til sammen 998 kvm: gnr. 572, bnr. 21 og 28. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har dermed noe usikre grenser. Ved ny og mer nøyaktig oppmåling kan tomtens grenser og totalareal avvike noe. Kjøper overtar risikoen for eventuelle avvik.

Biloppstillingsplass rett i nærheten av hytta på grunneiers tomt (gnr. 572, bnr. 21). Det finnes ingen dokumentasjon på selve retten til parkering, men selger opplyser at det "alltid" har vært biloppstillingsplass til hytta på nevnte tomt. Kjøper overtar risikoen knyttet til manglende dokumentasjon rundt dette. Dette medfører at eier ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Rett i nærheten er det også en større fellesparkering, med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er ikke tilknyttet noe kommunalt ledningsnett for verken vann eller avløp. Hytta har i dag vanntilførsel fra Grorudvannet via eget privat ledningsnett med pumpe system. Det er vann frem til vannpost på eiendommen (kun sommervann). Kvaliteten på vannet er forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Vannkvaliteten er dermed ukjent.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035, vedtatt 03.04.2024. I planen er eiendommen avsatt til LNRF areal (areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet). Eiendommen er avsatt til et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde). I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. I LNFR-område kan det være generelt bygge- og deleforbud.

Videre opplyser kommunen at eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen. Hensynssone H530: Hensyn friluftsliv og Hensynssone H560: Bevaring naturmiljø. Den nederste delen av gnr. 572, bnr. 28 ligger også innenfor hensynssone for flomfare. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 4 104,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for spredt avløp, sommerrenovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7.000,- pr. år. / 1.600kwh. pr. år. 
Hytta har en årlig forsikringspremie på kr 1.956,-
Det er ingen faste kostnader knyttet til vedlikehold av veien. Kostnadene fordeles etter behov. Det vurderes en årlig fast avgift for brøyting og vedlikehold. Denne er pt. estimert til kr. 500,- til kr. 1.000 ,- pr. år, men ikke fastsatt.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 29 933,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bruker eiendommen som fritidsbolig. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

1 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

44 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
45 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
65 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 835 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 855 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cathrine Hammel

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 37 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger alle inkl.  kr 5 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kommune   kr 3 732,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 11 358,00
Tilstandsrapport Hytte kr 15 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0147/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26147

Sist oppdatert: 21. mai 2026 kl. 15:47