Oskar Braatens vei 4C

Oskar Braatens vei 4C, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 835, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 468, ideell andel 1/32
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 494, ideell andel 1/32

Totalt bruksareal BRA: 149 kvm

BRA-i:
-1. etasje 43 kvm: Kjellerstue m/trapp, vaskerom, toalettrom, 2 boder
1. etasje 56 kvm: Vindfang, kjøkken m/trapp, stue
2. etasje 50 kvm: Gang m/trapp, 3 soverom, walk-in-closet, bad og toalettrom

Åpent areal:
1. etasje 24 kvm: Terrasse
2. etasje 7 kvm: Balkong

På grunn av lav takhøyde i en del av den ene boden er deler av arealet 5,35 kvm ikke måleverdig, og beregnet som ALH (ikke måleverdig areal).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.03.2026 utført av Tony Andre Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Rekkehus over tre plan med pulttak i trekonstruksjoner (kompakttak), tekket med papp/membran. Bindingsverk i trekonstruksjoner, forblendet med utvendig liggende bordkledning. Stående bordkledning rundt vinduer. Vinduer er utført med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1986. Eldre vindu på vaskerom. Ytterdør i lakkert trevirke fra 2019. Det er montert Yale Doorman (elektronisk lås) på døren. Balkongdører med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 2019 (1.etasje) og 2017 (2.etasje). Etasjeskillere i trekonstruksjoner mellom etasjene. Teglsteinpipe tilkoblet frittstående vedovn i stue.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG3 og TG2 på følgende:
TG3 (tilstandsgrad 3):
- Vaskerom i kjeller: Eldre vaskerom med behov for modernisering.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

TG2 (tilstandsgrad 2)
- Taktekking: Pulttak i trekonstruksjoner (kompakttak), tekket med papp/membran.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

TG2 (tilstandsgrad 2)
- Veggkonstruksjon: Bindingsverk i trekonstruksjoner, forblendet med utvendig liggende bordkledning. Stående bordkledning rundt vinduer.
Vurdering av avvik:
• Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
• Det er væ rslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

TGIU
- Takkonstruksjon: Pulltak i trekonstruksjon (kompakttak). Takkonstruksjonen er lukket igjen fra innsiden. Det er derfor meget begrenset mulighet for å vurdere konstruksjonene som er innbygd. Vurderingen er utført ut fra de deler av takkonstruksjonene som var synlig ved visuell inspeksjon på befaringspunktet.
Vurdering av avvik:
• Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
Konsekvens/tiltak
• Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

TG2 (tilstandsgrad 2)
- Vinduer: Eldre vindu på vaskerom Punkterte glass.
- Fleste vinduer er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid.
- Det er videre registrert værslitte karmer, sprekker i treverk og flassing på beslag.
- Slitt og skadet markiseduk gir redusert funksjon og beskyttelse mot sol og nedbør. Rifter kan føre til videre oppsprekking ved vindbelastning og forkorte
levetiden på markisen.

- Etasjeskiller/gulv mot grunn:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.

- Pipe og ildsted: Teglsteinpipe tilkoblet frittstående vedovn i stue.
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

- Rom under terreng:
• Observert noe saltutslag på enkelte veggflater, som indikerer fuktvandring gjennom betong over tid. Overflatene fremstod ellers tørre på befaringstidspunktet, uten synlige vannansamlinger eller aktiv lekkasje.

- Innvendige dører:
• Det er avvik: Det påpekes svelleskader i bunn av dørbladet og listverk på baderommet. Det er også registrert bruksmerker og slitte dørlister og terskler i flere rom.

- Bad 2.etasje: Vurdering av avvik, overflater gulv:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
• Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

Fuktstyrt avtrekksvifte er montert i rommet.
• Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

- Toalettrom 2.etasje:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

- Toalettrom i kjeller:
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

- Vannledninger:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tilstandsgrad er satt ut fra bygningsdelenes og overflatens alder samt underliggende konstruksjoner.

- Avløpsrør:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Dette gjelder primært rør i kjelleren, da rør fra 2.etasje er skiftet.

- Ventilasjon: Boligen har en naturlig ventilasjonsløsning som var vanlig på byggetidspunktet.
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Varmtvannstank: 198 liter varmtvannsbereder fra 2017. Berederen er plassert på vaskerommet (rom med sluk).
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank ihht. gjeldende forskrift. Varmtvannsberederen er tilkoblet strømnettet med stikkontakt.

- Fuktsikring og drenering:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

- Utvendig vann:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Det er ikke fremlagt dokumentasjon/samsvarserklæring på elektriske arbeider (fra 1999 da krav om dokumentasjon trådte inn, frem til dagens dato). Følgelig kan man derfor ikke vite om alle arbeider på el-anlegget er utført i henhold til de regler som gjelder for el-anlegg, eller om det kan foreligge feil ved anlegget.
Det anbefales at det gjennomføres en EL-kontroll i boligen, av anlegget i sin helhet eller deler av det.
EL-kontroll er en grundigere og omfattende kontroll av EL-anlegg enn kun tilsyn.
Det påpekes at dette kun er en anbefaling da takstmann ikke har kompetanse eller lov til å utføre full vurdering av det elektriske anlegget

1, etasje
Entré: lys og romslig entré med god plass til oppbevaring av ytterklær og sko i garderobeskap med glatte, folierte fronter.

Stue: Pen stue med store vindusflater og utgang til pent opparbeidet uteareal. God plass til sofaløsning og spisestuemøbler. Peis. Utgang fra stue til sydvestvendt terrasse.

Terrasse/uteområde: Markterrasse på nesten 24 kvm med videre tilgang til hageparsel. Terrassen er oppført i trevirke med impregnert tregulv. Levegger og gjerde i trevirke.

Kjøkken: Delvis åpen løsning mot stue. Kjøkken fra 2014 med innredning fra IKEA. Det ble montert nye fronter og hvitevarer i 2022. Innredning med glatte, folierte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt kum i kompositt. Downlights under overskap. Fliser på vegg over benkeplatene. Kjøkkenet har integrert induksjonsplatetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Alle hvitevarer medfølger.
Godt med skap og benkeplass. Spiseplass. Kjøkkenventilator med avtrekk tilkoblet kanal. Det er installert komfyrvakt.

2. etasje
Soverom 1: God plass til dobbeltseng og nattbord. Garderobeskap med glatte, folierte fronter. Walk-in: Åpen garderobeløsning. Utgang fra soverommet til nordøstvendt altan på 7 kvm. Altanen er oppført i trevirke med impregnert tregulv. Rekkverk i tre.

Soverom 2: Romslig soverom med plass til seng, nattbord og klesskap. Garderobeskap med glatte, folierte fronter.

Soverom 3: Plass til seng og oppbevaring.

Bad: Flislagt baderom som ble pusset opp med flis på flis i 2023. Gulvvarme. Baderomsinnredning med glatte, folierte fronter og heldekkende servant. Speilskap med lysarmatur på vegg over servanten. Dusjhjørne med glassdører, sluk i sone og dusjutstyr. Regndusj er montert. Malt panel i himling. Fuktstyrt avtrekksvifte er montert.

Toalettrom: Oppgradert i 2022. Overflatene består av laminatgulv og malte flater ellers i rommet. Veggmontert toalett. Naturlig ventilasjon.

Kjeller
Kjellerstue: Rom er innredet og brukes i dag som kjellerstue med to "soner" som gir større muligheter for bruken.

Toalettrom: Rom er innredet og brukes i dag som WC. Oppgradert i 2022. Overflatene består av laminatgulv og malte flater ellers i rommet. Gulvmontert toalett. Servant og speil montert på vegg. Naturlig ventilasjon.

Vaskerom: Rom er innredet og brukes i dag som vaskerom. Flislagt gulv. Med mye oppbevaringsplass i skap. Servant, speil og varmelampe montert på vegg. Innredning med glatte, folierte fronter. Laminat benkeplate. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 198 liter varmtvannsbereder fra 2017. Bandebatteri montert på vegg.

Rom er innredet og brukes i dag som to separate boder.

Det gjøres oppmerksom på at kjelleren er ulovlig innredet. Se mer om dette under punktet "Ferdigattest".

Det er utvendig bod på enden ved rekka. Denne er en del av felleseie og disponeres av sameier. Denne fremgår ikke av godkjente byggetegninger, se mer om dette under "Ferdigattest".

Løsøre som medfølger boligen:
- Alle hvitevarer på kjøkken.
- Vaskemaskin på vaskerom.
- Fryseboks i kjellerbod.

Løsøre som ikke medfølger boligen:
- Skap i gang i 2. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er gulvvarme i gang og baderom oppe. Ellers elektrisk oppvarming med panelovner og peis.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for 4 A, B,C, D E og F ble gitt 26.09.1969.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Husnummerskilt monteres
2. Vinduer må ha bedre tetting mellom glassrammer og karm
3. Lekkasje v/sluk i bad
4. Jernplate under feieluke
5. Bod i 2.etg ventileres
6. Vann påkobles i E

Boder i kjeller:
1. Ventiler må innsettes
2. Dører er ikke innsatt
3. Forskaling av trapp må rives

Ikke utgravd kjeller:
1. Ventiler må monteres
2. Luker må monteres
3. Jerndrager må gis rustbeskyttende behandling

Terreng må tilfylles og planeres m/fall fra huset og trapper oppsettes.

Det er uklart om alt eller deler av overnevnte er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er gitt ferdigattest for tilbygg, nytt vindfang, datert 03.12.1984 med følgende merknad: Rekkverk settes opp ved utvendig trapp for nr. B, C og D. På tegninger godkjent 26.08.1977 fremkommer også balkong over vindfang. I følge ferdigattesten er vedtaket basert på søknaden datert 04.08.1977 og vedtak (godkjennelsen) datert 26.08.1977. Ut i fra dette må også balkongen ansees som godkjent.

 
Det gjøres oppmerksom på at kjeller er utgravd og innredet etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Ut i fra de byggetegninger som er sendt fra kommunen er kjelleren et ikke utgravd område. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at bruken av kjelleren må opphøre ev. omsøkes som bod (ikke varig opphold) og da brukes som bod. rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Videre er bodene på enden av rekken krysset ut av de godkjente tegningene, og må ansees som ikke godkjent.

Videre er det foretatt følgende endringer i forhold til godkjente tegninger:
- dør til "klesbod" er flyttet til ett soverom for å lage walk-in closet
- plassbygde skap på soverommene er fjernet
- badet er utvidet ved å innlemme deler av areal fra soverom
- vegg og dør mellom det som er benevnt "spiserom" i originale byggetegninger (gang i plantegning) er fjernet
- dør mellom vaskerom/kjøkken er lukket (dagens kjøkken og stue)
-vaskerom og matbod er fjernet (tidligere på kjøkken)
- inngangsdør og vegg er fremflyttet slik at det flukter med resten av tilbygget

Disse endringene er mindre, foretatt inne i boenheten og er ikke foretatt i bærevegger. Disse tiltakene er mest sannsynlig ikke søknadspliktige men for en bekreftelse på dette må det tas kontakt med kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
23.08.1979 - Dokumentnr: 6479 - Erklæring/avtale
Erklæring og skadesløsbrev med panterett for borettslaget
begrenset oppad til kr. 10.000,- med prioritet etter 90 %
av lånetakst m.v.

23.08.1979 - Dokumentnr: 6480 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om å samarbeide med vertikaldelt bolig om gjenoppbygging i tilfelle brann, med forpliktelse om gjenoppføring

08.02.1979 - Dokumentnr: 1194 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3020 Gnr:249 Bnr:494

01.01.2020 - Dokumentnr: 369349 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0217 Gnr:49 Bnr:837

01.01.2024 - Dokumentnr: 120921 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3020 Gnr:249 Bnr:835

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. Kopi av servituttene kan fåes ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Sameiets styre skal straks underrettes om alle overdragelser og langtidsutleie. Med langtidsutleie menes utleie i 30 dager eller mer sammenhengende. Leier må godkjennes av sameiet ved styret. Godkjenningen kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Kortidsutleie kan ikke påføre andre seksjonseiere skade eller ulempe på urimelig eller unødvendig måte.

Eiendommen er en del av Sofieborg Sameie og Interesselag (SSI). Sameiet ivaretar sameiernes interesser og de fellesarealene den enkelte seksjon er en deleier av. SSI består av 32 boliger fordelt på 6 rekker med rekkehus. Rekkehusene har noen forpliktelser og for rekkene, se vedtektene. Det er et samarbeid for noen områder rekkevis og andre for sameiet som helhet. USBL er forretningsfører for sameiet.

Seksjonen eier en andel av gnr./bnr. 249/468 og 249/494. Dette er to realsameier som består av fellesarealer rundt rekkehusene i feltet. Feltet består av rekkehusene i Oskar Braatens vei 1-5. Disse arealene består av blant annet interne veier, skogsarealer og felles utearealer med beplantning og sittegrupper. Inn i disse inngår også et felles bomberom.

Flott beliggende rekkehus i meget populært boområde på Sofiemyr.

Rett ved finner man Sofiemyr idretts- og svømmehall og umiddelbar nærhet til idrettspark med gress- og kunstgressbaner, samt store friområder for lek og aktiviteter. Her ligger også de nye lokalene til tennisklubben samt bryteklubbens hus. The Well, nordens største spa-anlegg, ligger en lite luftetur unna.

Det er kort gangavstand til bussholdeplass med hyppige avganger til Oslo sentrum, hvor det også er ekspressbuss til byen på morgenen, og ekspressbuss hjem fra byen på ettermiddagen. Det tar ca 20 minutter med bil til Oslo sentrum uten trafikk.
Sykkelavstand til Kolbotn togstasjon med hyppige tog til Oslo som tar omkring 19 minutter.

Kort vei til marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Lysløype til Greverud Golfbane preparert av Skiforeningen, ellers løyper og turstier til Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. I nærområdet finner en Ingierkollen slalombakke, 18 hulls golfbane på Oppegård og ulike treningssentre. Kort kjøre-/sykkelavstand til Oslofjorden med badeplasser på Hvervenbukta og Ingierstrand. Det er også bademuligheter på Gjersjøen, som det er gang-/sykkelavstand til.

Gangavstand til Sofiemyr nærsenter med Rema 1000, ulike forretninger og servicetilbud. I nærområdet ligger også blant annet hagesenter, Biltema, stor Coop Extra matbutikk, Maxbo, dyrebutukk og veterinær med mer.

Kort sykkelavstand til Kolbotn sentrum. Her man alt av servicetilbud, butikker og Kolbotn Torg med ca 60 forretninger, cafeer og restauranter. I Kolben kulturhus er det bla. kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. Her ligger det også en skatepark som er flittig benyttet.

Se forøvrig nyttige linker med informasjon om Oppegård kommune.
www.oppegard.kommune.no | www.kolben.no | www.kolbotntorg.no | www.kolbotnil.no

Oskar Braatens vei har adkomst via Jonas Lies vei, som igjen har adkomst fra Holbergs vei. For nærmere veibeskrivelse se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen ligger "midt i smørøyet" med kort gangavstand til flere barnehager og skoler til alle trinn (nye Sofiemyr barneskole, Fløysbonn ungdomskole og Roald Amundsen videregående skole). Det er også gangavstand til Wang Ung (8.-10. klasse) som er en idrettsungdomsskole.

Informasjon om barnehager og skoler er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 129 kvm, pent opparbeidet med platting/terrasse og diverse trær, hekker og beplantning. Tomten grenser mot friareal.
Felles tomt for sameiet opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, biloppstillingsplasser, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Braaten garasjelag administrerer 51 garasjer og 25 parkeringsplasser beliggende i krysset Jonas Lies vei og Oskar Braatens vei samt lekeplassen som ligger til dette. Beboere i alle tre sameier; Sofiemyr, Sofieborg og Sofielund er medlemmer av garasjelaget. For de medlemmer som ikke har garasje er det 1 – en – parkering per boenhet. Denne plassen er ikke fast/nummerert. Faste plasser er vurdert ikke hensiktsmessig p.t. Ideelt sett skal det være 4 gjesteplasser av de 25. Alle garasjene og plassene har mulighet til å koble til ladepunkt.

For garasjer betales en årlig avgift på 2000,-.
For parkering betales en årlig avgift på 600,-.
En garasje koster 38.000,- uten portåpner og 40.000,- med portåpner.
Beboere med garasjer hefter selv for utgifter til vedlikehold av garasjeport og oppheng samt eventuell portåpner. Skader påført av innehaver av garasjen som ikke er utbedret ved eventuelt salg vil bli fratrukket oppgjør.

Selger opplyser at det ikke er venteliste på garasje p.t. Beboere som selger/flytter må selge sin garasje tilbake til garasjelaget, det er ikke anledning til å selge garasjen privat. Det er ikke tillatt med fremleie av garasjene.

Sofieborg sameie administrerer 6 parkeringsplasser ved rekke 3 i Oskar Braatens vei. Her skjer tildeling 1 gang per år, barnefamilier og handikappede har fortrinnsrett. Dersom beboer har garasje vil rett til leie av parkeringsplass falle bort. Disse plassene er forbeholdt beboere tilhørende SSI. Det betales kr.3600,- per år.

Oskar Braatens vei er en kommunal vei hvor det er parkering forbudt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Interne felles veier/gangveier er sameiet ansvarlige for vedlikehold av.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Hver rekke er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Stikkledninger går inn til Oskar Braatens vei 4F, som "rekken" mottar vann- og avløp fra.

Eiendommen er regulert til konsentrert boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Bråten- Felt H (planID 4923B)
med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 26.09.1990. 

Kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 gjelder også for eiendommen. I denne er det angitt følgende hensynssoner for eiendommen:
- Hensynsone Sikring, Nedslagsfelt drikkevann
- Hensynsone Fare, Ras- og skredfare

Det er et pågående arbeid med reguleringsplan for Fløysbonn (planID 202501). Dette området ligger nærmere enn 500 m fra boligen. Saken gjelder områderegulering av deler
av Fløysbonn næringsområde. Områdereguleringen skal legge føringer for en transformasjon av dagens næringsområde med i hovedsak boliger. For mer informasjon se kommunens nettsider eller henvend deg til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr stipulert til 9 392,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Øvrige gebyrer (forbruk) belastes gjennom fellesutgiftene.

Fellesutgifter er på kr. 2 456,- pr. måned. I dette inngår brøyting, tv og internett, forretningsfører, forsikring av felles bygninger, drift og vedlikehold av fellesarealer m.m. I tillegg belastes forbruk av vann og avløp gjennom fellesutgiftene.

Det gjøres oppmerksom på at forsikringen som belastes gjennom fellesutgiftene gjelder bomberom og andre felles bygninger. Seksjonseier må selv tegne både bygningsforsikring og innboforsikring.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16 405,- pr. år. I selgers husstand bor det to vokse og to barn og det opplyses om at strømforbruket har vært ca. 21 201 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgiften er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap, abonnementet følger ikke med eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 675 685,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 702 738,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

6 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

157 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
178 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 478 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Kristiansen og Eirik Andreas Stene

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 65 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 490,00

Utlegg:
Eierskifte forretningsfører USBL  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto fra  kr 4 200,00
Tilstandsrapport rekkehus  kr 22 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0023/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2623

Sist oppdatert: 30. mars 2026 kl. 19:54