Persbråtan 11

Persbråtan 11, 0770 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 588, ideell andel 1/1
Aksjenummer 789-792, Nordre Huseby Boligselskap AS, organisasjonsnummer 921708041

Totalt bruksareal BRA: 39 kvm

BRA-i:
4. etasje 32 kvm: Entré, bad, sovealkove og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 5 kvm: Balkong.

4. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 45 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 32 m2 (BRA-i) av arealet måleverdig som bruksareal.

Boligen disponerer en kjellerbod på 7 kvm og en loftsbod med gulvareal på 8 kvm. Grunnet skråtak og lav takhøyde er ikke loftsboden måleverdig. Kneloft i leiligheten som er også brukt til bod. Kneloftet er ikke måleverdig.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Anticimex v/ Øystein Solberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leilighetsbygg oppført i 1957. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader i pusset og malte flater. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vindu med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Det gjøres spesielt oppmerksom på tilstandsgrad 2 (TG2):

Våtrom - Baderom:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Ventilator har ikke kullfilter eller er tilkoblet avtrekkskanal. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

Tekniske anlegg:
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Loft - innredet - 4.etasje:
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det ble registrert noe fuktmerker rundt takgjennomføring. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringtidspunktet. Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken. Foreslått tiltak videre overvåking, slik at lokal utbedring eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å være nødvendig.

Vinduer og ytterdører:
- Ytterdører og omramming: Det ble registrert punktert glass i balkongdør. Konsekvens er reduksjon av vinduets isolasjonsevne/økt varmetap, øker faren for kondensproblemer og svekker estetiske kvalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning. dørens
Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak.
- Takkonstruksjon: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon i dette tilfellet betyr at bygningsdelen (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Balkonger:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

HMS: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til

TGIU (Ikke undersøkt):
- Innvendig stakeluke.
- Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at ytterligere undersøkelser kan gjennomføres ved mistanke om fuktproblemer eller lignende.
- På bakgrunn av at eventuell ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden grunnet , foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av utførelse og tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgerens egenerklæring:
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. Nytt arbeid i 2025 av faglært (Skjeggerud Installasjon AS). Det ble lagt ny leding med til kjøkkenet slik at jeg kan bruke alt av elektrisk utstyr på kjøkkenet uten at sikringen skulle gå. Dokumentasjon på arbeidet foreligger.
- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Nytt arbeid i 2025 av faglært (RØRLEGGER THOMAS W. PETTERSEN). Byttet vannrør på kjøkkenet. Dokumentasjon foreligger.
- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Har vært rotter i en av de andre blokkene her.
- På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke. Tilstand og utførelse er derfor ukjent, og forholdet bør derfor undersøkes nærmere.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Entré:
Lys og trivelig entré med praktisk innebygd skyvedørsgarderobe som gjør det lett å holde orden i hverdagen. Det er også muligheter for knagger og annen oppheng. Adkomst via felles trappegang med porttelefon. Velkommen inn!

Stue med alkove:
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Stuen er nylig malt i en lys fargepalett som gir en god romfølelse og det ble lagt ny en-stavs eikparkett i 2025 av god kvalitet. I stuen er det også god plass til oppbevaring/møblering i kneveggene. Disse bidrar til mer gulvareal og at leiligheten oppleves større enn det primærarelet tilsier. Den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør rommet lett å møblere etter egen smak og skaper en sosial atmosfære.

Videre inn i stuen er det laget en praktisk, adskilt sovealkove med plass til seng og nattbord.

Balkong:
Med utgang fra stue er det en herlig balkong med svært gode solforhold! Her er det god plass til ønsket utemøblement. Innred med sittebenk, stoler og bord. Balkongen er på 5 kvm og i følge selger er det sol på balkongen fra ca. kl. 09:00-21:00 på sommerhalvåret. Balkongen er belagt med treheller med rekkverk i tre, metall og glass.

Kjøkken:
Delikat og innholdsrikt kjøkken fra 2025. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Innredningen har glatte fronter og benkeplaten er i laminat med kjøkkenvask. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, vaskemaskin og kjøleskap som medfølger ved salg.

Bad:
Lyst og tidløst bad fra 2007/2008. Badet er flislagt med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende vask og det er speil, samt lys med stikkontakt over vasken. Videre er det gulvstående toalett og eget dusjhjørne med innfellbare glassdører. Enkelte elementer på badet er gitt TG2 - vennligst se boligens tilstandsrapport.

Øvrig:
- Gulv: Gulvflater belagt med parkett. Flislagt gulv på bad.
- Vegger: Malte veggflater og noe malt panel i stue. Flislagte vegger på bad.
- Himling: Malte flater i himling.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten.
- Felles vaskerom i kjeller i oppgang 3 og 19.
- Takhøyder er på tilfeldige steder oppmålt til 1,44-2,90 meter.

Dobbeltseng (1.60 m) m/ oppbevaringsskuffer, frys i innvendig bod, vaskemaskin, oppvaskmaskin, ovn, koketopp og kjøleskap medfølger ved salg.

Ellers viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet felles oppvarming fra bergvarme via radiatorer. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 20.12.1963.
Det foreligger også ferdigattest på fasadeendring med nye balkonger, datert 08.09.2000.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger, men de er noe vanskelige å tyde da de ikke har rombenevnelser. Ettersom at dette er en aksjeleilighet foreligger det ingen seksjonering. Det kan se ut som at sideveggene på begge sider av leiligheten (der det er kneloft og sovealkove i stuen på dagens planløsning) er innlemmet i leiligheten i senere tid og at dette er i utgangspunktet fellesareal. Nåværende eier opplyser at han siden innflytting i 2022 benyttet seg av arealet. Det samme gjør samtlige loftsleiligheter i aksjelaget.
Innlemming av dette arealet er i ugangspunktet søknandspliktig endring og dette er ikke omsøkt. Konsekvens ved søknad kan være at arealet må tilbakeføres til opprinnelig løsning.

Det er observert følgende endringer sammenlignet med dagens planløsning og bruk:
- Det er satt opp lettvegg for å etablere sovealkove.
- Kjøkkenet er utvidet.
- Det er åpnet opp sidevegger i stue.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde og kloakkledning, bestemmelse om vannrett, bestemmelse om veg/gjerde, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om adkomtsrett og erklæring /avtale vedrørende støyskjerm.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Persbråtan 11 ligger i et attraktivt og veletablert boligområde på Røa, et av de mest etterspurte områdene på Oslo Vest. Beliggenheten kombinerer det beste av to verdener, rolige, grønne omgivelser med nærhet til byen og et bredt servicetilbud. Området er preget av lite gjennomgangstrafikk, gode solforhold og en behagelig, tilbaketrukket atmosfære som gjør det svært populært blant både familier, par og etablerte kjøpere.

I nærområdet finner du et godt utvalg av dagligvarebutikker som dekker alle behov i hverdagen. På Røa ligger blant annet MENY Røa med et rikt utvalg og ferskvaredisker, samt Joker Røa og Joker Vækerøveien som gir fleksibilitet med utvidede åpningstider. I tillegg ligger Røa Senter like i nærheten, et hyggelig og oversiktlig nærsenter med butikker, apotek, vinmonopol og ulike servicetilbud som gjør hverdagen enkel og effektiv.

Området byr også på flere gode café- og serveringstilbud. Her kan du nyte fersk kaffe og bakervarer hos Baker Hansen Røa eller Åpent Bakeri Røa, som begge er populære møteplasser i nærmiljøet. Disse stedene bidrar til å skape et levende og sosialt lokalmiljø, samtidig som de gir en følelse av småbyliv i rolige omgivelser.

Kollektivtilbudet på Røa er svært godt og gjør det enkelt å komme seg rundt, enten du jobber i sentrum eller andre steder i byen. Fra Røa T-banestasjon går T-bane linje 2 med hyppige avganger mot Majorstuen og Oslo sentrum, med reisetid på rundt 10–15 minutter. I tillegg går det flere busslinjer fra området som gir gode forbindelser til nærliggende bydeler og knutepunkter, noe som gjør hverdagslogistikken enkel og fleksibel.

En av de største kvalitetene ved beliggenheten er den umiddelbare nærheten til natur og friluftsområder. Fra boligen er det kort vei til Nordmarka, som byr på et omfattende nettverk av turstier, lysløyper og skiløyper. Her ligger alt til rette for aktive dager året rundt, enten du foretrekker rolige skogsturer, løpeturer, sykling eller skigåing vinterstid. Også Sørkedalen og området rundt Bogstad er lett tilgjengelig, med vakre landskap og gode rekreasjonsmuligheter.

Nærområdet oppleves som svært familievennlig og trygt, med gode oppvekstvilkår, skoler og fritidstilbud i nærheten. Samtidig gir nærheten til byen og det gode servicetilbudet en praktisk og komfortabel hverdag. Dette er et område som kombinerer ro, natur og tilgjengelighet på en måte som gjør det attraktivt for mange ulike kjøpergrupper.

Persbråtan er en enveiskjørt "hestesko" med innkjøring fra Sørkedalsveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 35 936 kvm som tilhører aksjelaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, parkeringsplasser, sittegrupper, grillplass, plenarealer og diverse beplantning.

Aksjelaget har flere parkeringsplasser. Aksjeeiere som har bil kan søke styret å få parkeringsoblat for å benytte plassene. Flere av parkeringsplassene har montert ladeboks for el-bil. Lading skjer via Charge365-app, med betaling per bruk.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker:
Husebyjordet - ombygging av Sørkedalsveien, flytting av gang og sykkelvei og overvannsledninger for veianlegg. Se saksnummer: 202509261.

Pågående plansaker:
Saksnummer: 201802346. Saken gjelder: Detaljregulering for bekkedraget langs T-banen fra Stasjonsveien til Makrellbekken (opphevelse av gammel veiregulering for ny Sørkedalsvei).
Saksnummer: 202016695. Saken gjelder: Gamle Hovsetervei 3. Denne saken fortsetter i sak 202506867 og planforslaget ble sendt til politisk behandling 07.11.2025. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for boliger i blokk, med noe næring i 1. etasje. I tillegg muliggjør planforslaget en oppgradering av Stasjonsveien med tosidig fortau og sykkelvei. Planforslaget åpner for ca. 195 boenheter i tre blokker på 4-6 etasjer. Det er foreslått noe utadrettet næring i første etasje mot Stasjonsveien. Videre sikrer planforslaget et offentlig friområde og en gangvei mellom Landingsveien og Stasjonsveien. Hensynssone naturmiljø sikrer bevaring av trær, men planforslaget forutsetter også felling av en del trær. Stasjonsveien er foreslått med formål kjørevei, fortau og sykkelanlegg.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 3 761,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring (bergvarme), kabel-TV og internett (grunnpakke), forretningsførsel, drift- og vedlikehold, felles forsikring, trappevask, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, gårdsstrøm mm.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Aksjelaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for aksjen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5.500,- pr. år og 2.129 kWh pr år.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-dekoder medfølger salget.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for ubegrenset periode, og denne er p.t på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 941 817,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 28 550,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 229.608,- pr. 01.10.2026.

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 48 876 058,- pr. 07.05.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Rentebetingelser: 5,40% flytende rente.
Restsaldo: 12 804 078,-
Innfrielsesdato: 30.03.2058
IN-avtale: Nei

Lån 2:
Rentebetingelser: 5,40% flytende rente
Restsaldo: kr 36 071 980,-
Innfrielsesdato: 28.02.2054
IN-avtale: Ja

Dette aksjelaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån 2. Det vil si at hver enkelt aksjeeier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av aksjelagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Det gjørs oppmerksom på at regulering av renten for IN-lån gjøres etterskuddsvis hvert kvartal. Ved nedbetaling av andel fellesgjeld (lån 2) vil dette medføre en reduksjon i felleskostnadene med ca. kr 800,-.

Nedbetalingen kan skje to ganger pr år 20. juni og 20. desember. Første mulighet for innbetaling er ved forfall på boligselskapets lån 20. juni 2026. Betalingen må være på klientkonto senest 10 dager før lånets forfall. Ved inngåelse av avtalen påløper det en etableringskostnad til OBOS Eiendomsforvaltning AS for administrasjon og oppfølging av avtalen. Gebyret er p.t. på kr 5 000,- og må være betalt før innbetaling av fellesgjeld kan foretas.

3 750 000,00 Prisantydning
229 608,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 979 608,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører aksje - OBOS
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 994 258,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 004 208,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Solvang Johansson

Leiligheten er tilknyttet Nordre Huseby Boligselskap aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 151 leiligheter. I tillegg kommer en tjenesteleilighet.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf.22 86 59 99.
Aksjeselskapets eiendommer er forsikret i TRYG FORSIKRING med polisenummer 7118224.
Styret har e-post: nordrehuseby@styrerommet.net
Boligselskapet har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til boligselskapet hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Dugnad må påregnes.
Vaskeriene finnes i oppgang nummer 3 og i nummer 19.
Boligselskapet disponerer tilhenger som kan leies hos vaktmester. Leien er kr. 50,- pr. døgn og maks 3 døgn på rad. Ny henger er anskaffet 2017.
Dyrehold er ikke tillatt uten godkjenning av styre. Det vises imidlertid til de unntak som Borettslagsloven bestemmer.
Styreleder opplyser per 09.12.2022 at vaktmester er sykemeldt og mulig ikke kommer tilbake, styret vil da finne en ny løsning.
Spesielt ved salg av eiendom uten tinglysning: Kjøper må selv sende en kopi av salgskontrakten til Skatteetaten slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen. Kopien kan sendes inn via skatteetaten.no/epost. Se ytterligere informasjon på hjemmesiden til Skatteetaten.

Det gjøres oppmerksom på at selskapet har forbud mot å ha avtrekksvifte. Aksjonærer som har vifter på bad/kjøkken kan bli holdt økonomisk ansvarlig for eventuelle skader på mennesker, bygningsmasse og inventar som følge av brann eller skader/skjolder på husets fasade.

Foretatte påkostninger de senere år:
2026: Utskiftning av enkelte vinduer i bygården
2021: Nye lamper ved innganger og i oppgangene
2021: Maling av garasje og gjerder
2021: Ny platting/grillplass på ute områder
2020: Fasaderengjøring
2020: Montering av nye musebånd under takgesimser
2019: Nytt bergvarmeanlegg
2018: Opparbeidelse av nye parkeringsplasser, flere med lademulighet for el-bil
2018: Maling av alle vinduer
2018: Skifte av vinduer og dør alle loftsleiligheter
2017: Maling vaskerom i oppganger
2014: Fasadevask
2014: Maling av oppganger
2010: Takmaling
2006-2008: Våtromsrehabilitering alle bad
2006: Rehabilitering av takrenner
2000: Fasader/balkonger
1999: Takrenner
1996: Støyskjerm
1989: Nye vinduer

Iht. samtale med styremedlem 05.10.2026 er det p.t. ingen store planlagte påkostninger utenom mindre vedlikehold som er budsjettert.

Dog er det en eldre bygård og lånopptak samt økning i felleskostnader for fremtidig vedlikehold må påregnes på sikt.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Det gjøres oppmerksom på at bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Aksjelaget er tilknyttet OBOS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige aksjeeiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 48 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 000,-
Visninger pr. stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.500,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest og byggetegninger kr 550,-
Pantattest aksje - OBOS  kr 410,-
Pantenoterings-/ sperregebyr til forretningsfører aksje - OBOS ca.  kr 4.150,-

Andre utgifter:
Foto stor pakke kr. 4.800,-
Innhenting av energiattest (jeg innhenter kostnadsfritt på dine vegne)
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr. 7.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0117/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26117

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 15:08