Guribysagveien 43

Guribysagveien 43, 1350 LOMMEDALEN
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 104, bruksnummer 59

Totalt bruksareal BRA: 349 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 101 kvm: Trappegang, bad, vaskerom, badstue, kjellerstue og fire innvendige boder. (Etasjen er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under pkt. om ferdigattest)
1. etasje 139 kvm: Entré, gang, bad, to soverom, kontor, kjøkken, spisestue, stue og to innvendige boder.

BRA-e:
Frittstående garasje m/bod:
1. etasje 27 kvm: Frittstående garasje med bod

Frittstående verksted m/garasje:
1. etasje 82 kvm: Frittstående verksted med tilliggende garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 29 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.07.2026 utført av Anticimex v/ Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1957 med kjeller og tilbygg fra 1967 og 1989. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner hovedsakelig av betong. Ytterveggene er utført i trekonstruksjoner med stående trekledning, mens etasjeskillere og saltak er av trekonstruksjoner. Yttertaket er tekket med metallplater. Vinduer og terrassedør har karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom naturlig ventilasjon via vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Kjøkken - 1. etasje
- Helhetsvurdering: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje, eldre vann- og avløpsrør, innredning bærer også preg av slitasje. Det bør påregnes tiltak som videre overvåkning, utbedring eller utskiftning for å avklare skadeomfang, årsak og nødvendige tiltak.

Teknisk anlegg
- Varmtvannsbereder: tidligere montert trykktank som bærer preg av alder. Videre overvåkning av tilstand kan være nødvendig. Selger opplyser om at varmtvannsberederen ble byttet i 2026.

Andre rom 1. etasje
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje, stedvis knirk er registrert, tegn til svelleskader ved terrassedør samt registrert bom i enkelte gulvfliser i entré. Foreslåtte tiltak og fornyinger er anbefalt ved behov.
- Innerdører: Innerdører bærer preg av skader/slitasje. Lokal utbedring eller tiltak kan være nødvendig.

Loft - uinnredet/ kaldt loft - uinnredet
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): misfarging er observert på undertak og taksperrer, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt, som er målt til under grensen for kritisk fuktinnhold. Foreslått iverksetting av sansering og overvåkning.
- Kontroll av diffusjonssperre: Ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loft. Foreslått tiltak er etablering av et komplett dampsperresjikt.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere.

Spesialrom - badstue
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Fornying, utbedring eller utskiftning ved behov.
- Konstruksjonsoppbygging: Vegger av lukket konstruksjon og betraktes som fuktrisikokonstruksjoner. Foreslått tiltak er videre kartlegging og undersøkelser ved mistanke om fuktproblemer.
- Ventilasjon: Kun ventil mot tilliggende rom som er utilstrekkelig. Foreslått å forbedre eksisterende løsning.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner: Det er registrert enkelte riss på skorsteinen i badstuen. Videre undersøkelser anbefales for å avklare behov for utbedring eller utskiftning.

Trapp mellom 1. etasje og kjelleretasje
- Tilstand: Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader. Lokale utbedringer eller utskiftning ved behov.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- Gulv 1. etasje: Det er registrert stedvise vesentlige skjevheter i stue/spisestue og soverom 1. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes avretting og andre nødvendige tiltak.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det er registrert spor etter gnagere på loftet. Fagkyndig bør kartlegge inntrekksveier, omfang og eventuelle skader, samt vurdere behov for utbedring.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og oppvarming: Enkelte vinduer viser begynnende slitasje på overflatebehandlingen og har høy alder. Forebyggende vedlikehold og videre overvåking anbefales.
- Ytterdører og oppvarming: Ytterdøren i kjelleretasjen viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Forebyggende vedlikehold anbefales.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen, undertaket og tilhørende beslag viser tegn til slitasje og elde, og det er registrert fuktskjolder på takets innvendige side. Vindskier, vannbord, takrenner, nedløp og takgjennomføringer viser også tegn til slitasje og elde, samt at fotbeslag og skorstein har synlige symptomer på slitasje. Videre undersøkelser anbefales, med påregning av forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning ved behov.

Terrasse, platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer og rekkverk viser tegn til slitasje. Forebyggende vedlikehold anbefales.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det er registrert stedvise riss og enkelte sprekkdannelser i grunnmurens overflate. Videre overvåking anbefales, med lokal reparasjon eller forebyggende vedlikehold ved behov.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det er registrert begynnende skjevheter/deformasjoner i forstøtningsmuren. Videre overvåking anbefales, med lokal utbedring eller utskiftning ved behov.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsledninger: Avløpsrørene har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og faktisk tilstand er ukjent. Videre overvåking anbefales, med utskiftning eller rørfornyelse ved behov.
- Septiktank og tett avløpstank: Det foreligger ingen dokumentasjon på rensefunksjon, kontrollrapporter eller tankens tilstand, alder og materiale. Videre undersøkelser anbefales for å kartlegge tilstanden og behov for eventuelle tiltak.

Andre byggverk
- Frittstående garasje med tilliggende bod: Fasadematerialer, yttertak, vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje og elde. Det bør påregnes forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer og eventuelt utskiftning ved behov.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom
- Baderom 1. etasje: Våtrommet har flere alvorlige avvik, blant annet sprekkdannelser og bom i fliser, svært usikkert tettesjikt, eldre sluk og røropplegg samt påvist kritisk høyt fuktnivå og sannsynlige skjulte fuktskader i konstruksjonen. Det må påregnes videre undersøkelser og totalrenovering innen kort tid for å avklare skadeomfang, årsak og nødvendige strakstiltak.
Sjablongmessig kostnadsanslag: Over kr 300 000.
- Baderom kjelleretasje: Våtrommet har omfattende slitasje og fuktrelaterte skader i himling og veggflater, bom i gulvfliser, svært usikkert tettesjikt, eldre sluk og røropplegg samt manglende ventilasjon. Det må påregnes fornyelse eller totalrenovering innen kort tid, og videre undersøkelser anbefales for å avklare eventuelle skjulte skader og nødvendige tiltak.
Sjablongmessig kostnadsanslag: kr 100 000–300 000.
- Vaskerom kjelleretasje: Våtrommet har omfattende slitasje og fuktskjolder i himling, riss/sprekker i vegg- og gulvflater, salt-/kalkutslag samt manglende vanntett sjikt og eldre sluk og røropplegg. Det må påregnes fornyelse eller totalrenovering innen kort tid, og videre undersøkelser anbefales for å avklare eventuelle skjulte fuktskader og nødvendige tiltak.
Sjablongmessig kostnadsanslag: kr 100 000–300 000.

Rom under terreng
- Kjelleretasje: Kjelleren har omfattende slitasje/skader på himlingsflater, veggflater, gulvets overflatemateriale og innerdører. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, samt oppfukting av trekledning i kjellerstue. Det er påvist kritisk høyt fuktnivå og pågående fuktskade i kjellervegg, med synlig fukt, lukt samt tegn til mugg- og råtesopp. Dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak, og det anbefales strakstiltak med videre undersøkelser for å kartlegge omfang, årsak og nødvendige utbedringer.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000-300 000.

Utvendig
- Yttervegger inkl. fasader: Yttervegger har stedvis slitasje og viser tydlig tegn til elde og råteskader. Det er begrenset spalte for lufting og drenering samt. Manglende gnagersikring bak ytterkledning. Det anbefales straks videre tiltak for å kartlegge omfang, årsak og nødvendige utbedringer.
Sjablongmessig kostnadsanslag: kr 100 000–300 000.
- Drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i
dreneringen. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre og manglende beslag/topplist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad og terrenget rundt boligen har stedvis lite fall.
Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000-100 000.

Andre byggverk
- Frittstående verksted med tilliggende garasje: Byggverket har omfattende skader og funksjonssvikt, blant annet råteskader i fasaden, slitt og skadet yttertak, betydelige setningsskader i grunnmur samt utskiftningsbehov for porter og vinduer. Det må påregnes strakstiltak og videre undersøkelser av fagkyndig for å kartlegge skadeomfang, eventuelle følgeskader og nødvendige utbedringer.
Sjablongmessig kostnadsanslag: kr 100 000–300 000.
- Frittstående verksted med tilliggende bod: Vindskiene viser tydelige tegn til slitasje, elde og råteskader. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge skadeomfang og nødvendige tiltak.
Sjablongmessig kostnadsanslag: kr 10 000–50 000.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Bytte av toalett og vask, fliser på vegg og gulv 1 etasje.
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja, ca. 1980 lekkasje ved pipe, taket ble da byttet
- Ja, i hjørne ved tilbygg stue, venstre side ut mot vei lekkasje tettet ca. 2022-2023
- Ja, ved terrassedør i stue har det kommet inn fukt som har ødelagt parkett (mulig glemt å lukke dør?)
- Ja, i kjellerstue ser man fukt nede ved lister og litt oppover vegg/panel i yttervegg.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, det er byttet vinduer og tak, ca. 1980.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja, i kjellerstue fukt som nevnt i tidligere punkt
Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja, vannrør fra vannbrønn inn til huset byttet ca. 2009.
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
- Ja, sprekk i vegg i vaskerom kjeller.
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, mus på poft og i garasje.
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
- Grunnmur på lastebilgarasje som vender mot hus har setningsskader.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Ny varmtvannsbereder på 190 liter montert på vaskerom

Ukjent årstall:
- Enkelte ettervise oppgraderinger av det elektriske anlegget

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Utbedring av kloakkledning fra bolig til septiktank med nye plastrør der sementrør hadde brudd, utført av Kolsås Rør

2009:
- Bytte av vannledning fra brønn og inn til boligen

En enebolig fra 1957, utvidet i 1967 og igjen i 1989, fordelt over 1. etasje og kjeller. Boligen har bevart mye av sin opprinnelige karakter og romfordeling, men bærer tydelig preg av sin alder og har et klart oppgraderingsbehov, særlig i kjelleren og på begge bad. For den som vil forme sin egen bolig i landlige omgivelser, er grunnlaget her: romslige stuer i 1. etasje, peisovn med glassdør, en stor terrasse med utsyn mot grønt, badstue i kjeller og to frittstående garasjer på tomten. Oppvarmingen skjer via kombinasjon av elektrisk oppvarming, ildsted i stue og varmepumpe i gang.

Entré:
Den profilerede entrédøren i rødt møter deg fra utsiden. Inne er det et vindfang med flislagt gulv og trekledning på vegger og i himling, med plass til yttertøy langs veggen. Herfra leder en dør videre inn i gangen i 1. etasje.

Gang, 1. etasje:
Fra vindfanget åpner gangen seg opp med trekledning på veggene og parkett på gulvet. Varmepumpen er plassert her i gangen. Den eksponerte teglpipens hjørne er synlig i gangarealet og gir et karakteristisk innslag. Sikringsskapet er plassert ved trappen. Herfra er det adkomst til stue, spisestue, kjøkken, bad, soverom og kontor, samt trapp ned til kjelleren.

Stue:
Stuen er boligens romligste rom i 1. etasje og strekker seg over arealet fra 1989-tilbygget. Peisovnen med glassdør står mot en eksponert teglvegg, et grep som gir rommet tyngde og karakter. Store vindusflater slipper inn dagslys fra flere sider, og skyvedøren i tre fra 1989 gir direkte utgang til terrassen. Gulvet er parkett. Det er registrert svelleskader på gulvoverflaten ved terrassedøren.

Spisestue:
Spisestuen ligger i forlengelsen av stuen, adskilt med en bred åpning. Rommet har plass til et stort spisebord og har vindu mot hagen. Parkett på gulvet, malte vegger.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i 1. etasje med vinduer mot grønt på to sider, noe som gir godt dagslys over arbeidsbenken. Innredningen har profilerte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er fliser mellom kjøkkenbenk og overskap, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Hvitevarer består av frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator sitter i overskap. Brannslange er montert under kjøkkenbenken. Gulvet er laminat, veggene malte, og himlingen er kledd med panelbord.

Kontor:
Et rom i 1. etasje innredet som kontor, med trekledning på veggene og laminat på gulvet. Vindu mot skogen.

Soverom, 1. etasje:
To soverom i 1. etasje. Det ene har skyvedørsgarderobe langs én vegg og vindu mot hagen, med plass til dobbeltseng og nattbord. Det andre er noe mindre. Begge har belegg på gulvet.

Bad, 1. etasje:
Badet i 1. etasje har flislagt gulv, flislagte vegger og takplater i himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap med overlys, dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur, samt gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Terrasse:
Fra stuen er det direkte utgang til en terrasse i trekonstruksjoner med terrassebord på gulvet. Terrassen har rekkverk av tre og markise. Det er plass til både sofagruppe og spisebord ute, og grøntbeltet rundt tomten gir en skjermet følelse. Rekkverkshøyden er under dagens krav på 1,0 meter.

Kjeller: (Etasjen er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under pkt. om ferdigattest)
Kjelleren nås via en innvendig trapp fra 1. etasje. Trappen er bratt og har ikke håndløper på begge sider. Kjelleren inneholder kjellerstue, bad, vaskerom, badstue og fire innvendige boder. Det er påvist fukt i kjellerstuen, og kjelleren har et vedlikeholdsbehov som må kartlegges nærmere.

Kjellerstue:
Kjellerstuen er et romslig rom med trekledning på veggene, gulvbelegg på gulvet og takplater i himling. Det er småvinduer mot terrenget. Rommet har potensial som oppholdsrom, men fukt i veggkonstruksjonen må utbedres.

Bad, kjelleretasje:
Badet i kjelleren har flislagt gulv, plater på veggflater og takplater i himling. Innredningen består av vegghengt servant med armatur, dusjhjørne med forheng, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom, kjelleretasje:
Vaskerommet ligger i kjelleretasjen med adkomst via trappegang. Rommet har slipt betonggulv, vegger med ubehandlet grunnmur og plater i himling. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, stoppekran, stakeluke og trykktank for vann fra 2006. Naturlig avtrekksventil på vegg. Varmtvannsberederen på 190 liter fra 2022 er plassert på vaskerommet. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Badstue:
Badstuen i kjelleren er kledd med panel på vegger og panelbord i himling, med gulvbelegg på gulvet. Oppvarming skjer via vedfyrt badstuovn. Ventilasjon med naturlig avtrekksventil på vegg til tilliggende rom.

Garasjer og verksted:
På eiendommen er det to frittstående bygninger: en garasje med tilliggende bod og et verksted med tilliggende garasje. Verkstedet med garasje er i en tilstand som krever strakstiltak. Den frittstående garasjen med bod har begynnende slitasje.

Overflater:
Gulv: Fliser i entré. Parkett, laminat og belegg i øvrige rom i 1. etasje. Gulvbelegg i kjelleren, deler av etasjen har synlig støpt gulv og synlig støpt gulv (overflatebehandlet).
Vegger: Malte flater og trekledning i 1. etasje. Trekledning og deler med synlig grunnmur (overflatebehandlet) i kjeller.
Himling: Malte flater, takplater og trekledning i 1. etasje. Trekledning og takplater i kjelleren.

Lagring:
To innvendige boder i 1. etasje. Fire innvendige boder i kjelleretasjen. Frittstående garasje med tilliggende bod på ca. 27 m². Frittstående verksted med tilliggende garasje på ca. 82 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
- Nett antenne.
- Hvitevarer.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisk oppvarming, varmepumpe fra 2023 og ildsted plassert i stue.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger dog en byggeanmeldelse datert 20.04.1956 med tilhørende byggetegninger.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg 02.08.1967. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger melding om tilbygg til enebolig datert 04.09.1989. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
Underetasjen er opprinnelig byggemeldt som tilleggsdel (boder, brenselsrom, arbeidsrom, rullebod og gang), jf. byggetegninger tilknyttet byggeanmeldelsen fra 1956, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke omsøkt som bruksendring og er heller ikke godkjent av kommunen. Ved en eventuell søknad kan konsekvensen være at rommene ikke godkjennes for varig opphold og må tilbakeføres/benyttes som tilleggsdel. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til dette forholdet.

Entré med tilhørende bod fremkommer ikke av de originale byggetegningene. Megler er ikke kjent med at tiltaket er omsøkt eller godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til dette forholdet.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at frittstående verksted med tilliggende garasje (byggeår ukjent) eller frittstående garasje med bod (byggeår ukjent) er byggemeldt eller godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko om at kommunen vil kreve tilbakeføring eller riving knyttet til disse forholdene.

Det gjøres oppmerksom på at boden som ligger i tilknytning til garasjen, står på naboeiendommen. Megler har ikke mottatt dokumentasjon på tinglyst eller annen rettighet som sikrer plasseringen av boden på naboeiendommen. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette forholdet.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknummer: 8260
Tinglysningsdato: 05.10.1956
Servitutten omhandler: Rett for tidligere eier til å føre kloakkledning over eiendommen og ut i åpen grøft med avløp til Lomma.

Dagboknummer: 3518371
Tinglysningsdato: 21.12.2020
Servitutten omhandler: Livsvarig borett for tidligere eier. Det skal ikke betales husleie. Rettighetshaver er ansvarlig for utvendig og innvendig vedlikehold, samt løpende kostnader så lenge boretten benyttes. Boretten bortfaller dersom rettighetshaver har hatt et sammenhengende opphold på institusjon i ett år.
* Denne servitutten vil bli sendt til sletting hos kartverket. Det er p.t. usikkert når den vil stå som slettet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger idyllisk til i landlige omgivelser i Lommedalen. Eiendommen er fredfullt beliggende omkranset av natur- og skogsterreng.

Fra boligen er det direkte adkomst til marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Fra boligen kan man spenne på seg ski og gå ut i preparerte skiløper, benytte sykkelveier innover i marka eller gå fantastiske turer innover mot bla Løvlia, Tverrelva og Kleivastua. Tur og treningsmulighetene er uendelige. Det er også en fin sykkeltur inn til Mattisplassen, hvor man kan både slå opp telt og bade om sommeren.
For andre aktiviteter som for eks. et slag golf, ligger Lommedalen Golfklubb i umiddelbar nærhet , ellers ligger Bærum Golfklubb bare 10 min kjøring unna. For den som er glad i ballsport finnes det idrettshall og fotballbane. Lommedalen er et yndet sted for den hesteinteresserte og det finnes et rideanlegg minutter fra boligen. Det er også et aktivt miljø for slalåm og slalåmbakken ligger innenfor 5 min kjøring.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000 Lommedalen eller Coop Extra, over Coop Extra ligger Feel 24 treningssenter med moderne apparater.
Ønsker du flere forretninger kan du besøke sjarmerende Bærums Verk, et idyllisk handlesenter med gamle småhus og trivelige gågater. Her har du det meste du trenger i hverdagen, samt flere særegne restauranter som Værtshuset, Pannekakehuset og Melboden pizzarestaurant. Ellers har du koselige kafeer , samt historie, kultur og kunst. Det er for øvrig også en kort kjøretur til Kolsås- og Rykkinn senter, samt Bekkestua. Videre tar det kun ca. 15 min kjøring til Sandvika storsenter som er Nordens største kjøpesenter med alt du kan ønske deg av forretnings- og servicetilbud herunder kafeer, spisesteder.
Sandvika kan også by på kino, kulturhus m.m. Ønsker man å bade kan man reise til Kalvøya som har fine strender og kiosk. Ren idyll på sommeren.

Ønsker du kjøre inn til hovedstaden tar det ca. 30 min. Skal du ta buss går 210A bussen fra Guribysagveien til Bærums Verk, og videre går 150 bussen til Nasjonalteateret på ca. 50 min. Det er også fint å kjøre til Kolsås (ca. 10 min) , parkere der og ta t-banen inn. Alternativt går det tog fra Sandvika. Her kan du også ta flytoget til Gardemoen på 41 min.

Barna sogner til Lommedalen barneskole skole og Mølladammen ungdomsskole. Det er godt utvalg av gode barnehager i området. Et flott sted for barn å vokse opp.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
- Lommedalen Barnehage
- Reddikken Barnehage

Skoler:
- Lommedalen Skole
- Mølladammen Ungdomskole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 321 kvm med enebolig beliggende i Lommedalen. Tomt er opparbeidet med blant annet innkjørsel, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Eiendommen har to frittstående garasjer, hvorav den ene er et verksted med tilliggende garasje og den andre er en garasje med bod.

Det er mulighet for montering av ladeboks i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann og avløp.

Vannforsyning er fra privat borehull med pumpe. Eier er selv ansvarlig for selve borebrønnen.

Eiendommen har privat septiktank. Selger opplyser om at Bærum kommune tømmer tanken en gang i året. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 datert 04.07.2025 avsatt til LNRF areal.

Hele eiendommen på 1321 m² er i kommuneplanen avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Eiendommen ligger i et LNRF-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

I LNRF-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning av bygning, for eksempel etter brann.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for jord- og flomskred med status 'Risiko'. Området er definert som et potensielt utløpsområde.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire med status 'Vær oppmerksom'. Risiko for skred på eiendommen er vurdert til 'Ingen', og konsekvens ved skred er vurdert til 'Ingen'.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 8 580,92. I dette inngår gebyr for renovasjon, slamtømming og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann- eller avløpsnett, men har privat avløpsløsning med septiktank.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år / 13 100 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster ca. kr 9 000,- pr. år.

Eiendommen har ikke fast tilknytning for TV og internett.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 800 063,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

146 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
147 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
167 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 997 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 017 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Erik Olsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Honorar - kommunale opplysninger  kr 3 490,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 936,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0263/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26263

Sist oppdatert: 22. august 2026 kl. 17:36