Bygdøyveien 21E

Bygdøyveien 21E, 0287 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 2, bruksnummer 752, ideell andel 1/1
Andelsnummer 22, Hengsenga Borettslag, organisasjonsnummer 948309807

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Hoveddel: Entré/gang, bad, vaskerom og soverom.
Hybeldel: Bad, stue/kjøkken og soverom.
2. etasje 66 kvm: Stue/kjøkken.
3. etasje 35 kvm: Trapperom, bad og to soverom.

BRA-E
18 m². Garasje.
6 m². Utebod.

Åpent areal:
1. etasje 19 kvm: Terrasse.
2. etasje 5 kvm: Balkong.

3.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 50 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 35 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.
Garasjen har et lagringsloft med et gulvareal på ca 14 kvm. Grunnet lav himlingshøyde (ALH) er ingenting av dette arealet måleverdig som bruksareal. Det gjøres oppmerksom på at garasjen er en del av borettslagets fellesareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.08.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er avvik mellom dagens rombruk/planløsning og godkjente byggetegninger, se punktet "ferdigattest" for informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1987. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak og pulttak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Takvinduer med karmer/rammer av tre og metall. Balkongdører med karmer av tre. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk. Balkongdører fra byggeår. Takvinduer fra 2005. Vinduer fra byggeår, 1998 og 2026. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkt er gitt TG3:
- Bad i 1. etasje hoveddel: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000,-.
- Vaskerom: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-.

Følgende punkter er gitt TG2:
- Baderom 3. etasje: Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Bad 1. etasje hoveddel: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen.
- Baderom hybel: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Det er registrert stedvis krakelering/sprekker i fliser i- og utenfor dusjsonen. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Vaskerom: Det er registrert avskalling av to fliser under utslagsvask. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vannrør av kobber fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Det er vurdert til at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt i våtsone på vegg ved utslagsvask.
- Kjøkken hoveddel: riss/sprekker i kjøkkenvasken.
- Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet i 3. etasje.
- Boligens avløpsrør fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- På bakgrunn av berederes alder på vaskerommet (1998) vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsberederen i kjøkkeninnredningen i hybeldelen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale i stue/kjøkken bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning/vannsøl.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Dørbladet på badet i hybeldelen kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet (liten takluke og lav takhøyde).
- Sotluke har ingen underliggende ubrennbar plate.
- Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje.
- Etasjeskiller: 3. etasje: På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm og på soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. 1. etasje: På soverom i hoveddelen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm og i stue/kjøkken i hybeldelen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 19 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i stue/kjøkken i hybeldelen.
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen under hjørnekasser.
- Enkelte vinduer fra 1998 og fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet til balkongdøren får kontakt med dørterskelen/karmen. Ytterdøren og balkongdørene viser tegn til slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Balkongdøren i 2.etasje er i tillegg noe vanskelig å åpne/lukke.
- Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Se tilstandsrapport for utfyllende informasjon. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov.
- Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
- Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.
- Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Se tilstandsrapport for utfyllende informasjon.
- Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur ved utebod.
- Utvendige vannledninger og utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde.
- Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Våtrom - Baderom 3. etasje: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av badekaret.
- Våtrom - Baderom 1. etasje hoveddel og baderom i hybel: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres.
- Våtrom - Vaskerom: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Grunnet at ingen deler av våtrommets våtsone utsettes regelmessig for bruksvann er det derfor ikke utført hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader.
- Loft - uinnredet / kaldt loft: På bakgrunn av at eventuell ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden grunnet manglende tilkomst, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt.
- Terrasse / platting: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjulte konstruksjoner, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
- Elektrisk anlegg: Det er registrert forhold (manglende samsvarserklæringer) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.
- Lovlighetsforhold: Det er registrert forhold som tyder på mulige ulovligheter. Det er uklart hvilke konsekvenser dette kan ha, men det kan bli nødvendig å søke om godkjenning i ettertid. Kommunen kan kreve endringer eller tilpasninger til dagens løsning, for eksempel hvis dagens krav ikke er oppfylt. Slike forhold kan gi ekstra kostnader og praktiske utfordringer. Det bør derfor gjøres ytterligere undersøkelser for å få en fullstendig oversikt over forholdet, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige.
- Branntekniske forhold: Det er registrert forhold som utgjør en klar fare for brann, liv og helse. Forholdet krever umiddelbare tiltak. Det er derfor kritisk at det utføres en utvidet kontroll og kartlegging av branntekniske forhold som gjelder for boligen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Rekkehuset inngår i et borettslag, borettslaget har ansvar for vedlikehold av ytre forhold/tak/vegger samt ventilasjonskanal på loft. Se vedtektene for mer informasjon.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- 2026: Byttet ut vindu i hybeldel 1. etg.
- I salgsoppgaven fra 2025 er det opplyst om mulige mindre sprekker mellom pipe og skillevegg, jf. tilstandsrapporten. Vi har ikke selv observert slike sprekker i vår eiertid.
- Pipelokket har falt av. Forholdet er meldt til borettslaget, som har opplyst at de vil sørge for utbedring og dekke kostnadene.
- Det er observert enkelte skjeggkre, hovedsakelig på bad i 3. etasje. Det er også observert enkelte tilfeller i 1. etasje.
- I salgsoppgaven fra 2025 er det opplyst om avvik mellom dagens rombruk og byggemeldte/godkjente tegninger. Dette gjelder deler av kjøkken/stue i hybel som er oppført som bod på tegningene, soverom i hybel som avviker fra tegningene, samt bad i hoveddel i 1. etasje som er oppført som wc og utvidet inn i entré/hall. Bruksendring er ikke omsøkt eller godkjent.
- I salgsoppgaven fra 2025 er det opplyst at det er utført radonmåling på eiendommen. Etter kontakt med styret har vi fått opplyst at det tidligere er gjennomført indikative målinger i borettslaget, med utplasserte målere i ulike rekker. Det ble ikke utført konkrete målinger i vår boenhet. Det ble ikke påvist forhold som tilsa at radon var et problem i borettslaget, men det foreligger ikke fullskalamåling av vår boenhet. Dokumentasjon kan innhentes fra styret.
- Selger opplyser at det er markise på balkongen men at denne har begrenset funksjon.

Dette rekkehuset oppleves svært delikat og tidsriktig og går over tre etasjer. Boligen har flere gode uteplasser med sørvendt terrasse og balkong, byr på peis og badekar, samt garasjeplass med elbillader. Boligen er omkranset av grøntarealer, og rett utenfor boligen er det et bilfritt tun med lekeplasser og plen.

1. ETASJE:
Første etasje består av entré/gang, soverom, bad, vaskerom, samt hybeldel med stue/kjøkken, gang og bad. Det er gulvvarme i samtlige oppholdsrom i etasjen.

Entré
Velkommen inn i et hyggelig og innbydende inngangsparti med utvendig trapp i betong. Entréen har flislagt gulv med gulvvarme og gir et godt førsteinntrykk av boligen.

Solrik, sørvendt terrasse
Boligen har en fantastisk, solrik terrasse terrasse på ca. 19 kvm. Terrassen er oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre og terrassebord som gulvoverflate. Terrassen har god plass til sittegrupper, grill og beplantning. Denne vender mot sør og bilfritt tun med grønt utsyn. Ellers er arealet flott opparbeidet med beplantning (solbær- og ripsbusker - blant annet), heller, plass til sykkelparkering og sittegrupper. Det er utevann ved entrédør. Frittstående utebod, perfekt til oppbevaring av hagemøbler, sportsutstyr m.m. Terrassen er omkranset av busker, og oppleves frodig og usjenert. Iht styreleder praktiseres utearealene slik at rekkehuset disponerer utearealet både foran og bak rekkehuset. Bakhagen er hellelagt med steinheller og har store bed - her har noen naboer anlagt platting, og ellers er det god boltreplass for hobbygartneren.

Soverom
Boligens hoveddel har tre gode soverom, hvorav det ene ligger i 1. etasje. Dette rommet er svært romslig, og har god plass til dobbeltseng, garderobeskap og ønsket møblering. Lys og moderne énstavs parkett på gulv, og gulvvarme her som ellers i hele første etasje. To store vinduer mot rolige, grønne omgivelser fritt for biltrafikk. Forrige eier satte opp lettvegg mellom vinduene for å etablere et ekstra soverom. For øvrig er boligen opprinnelig godkjent med et fjerde soverom som i dag er benyttet som hybel.

Bad 1. etasje
Lyst og delikat bad med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte, malte vegger. Rommet er innredet med vegghengt servant, speil med overlys, gulvstående toalett og dusjsone med hånddusj. Mekanisk avtrekk er etablert i vegg. Det kan påregnes oppgradering av badet.

Vaskerom
Boligen har et svært praktisk og innbydende flislagt vaskerom med vindu. Rommet har vegghengt innredning med benkeplate, utslagsvask i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 287 liter fra 1998 er plassert i høyskap.

Hybeldel
Boligen er i dag innredet med hybeldel med egen, separat inngang fra nordsiden av boligen. Hybeldelen er etablert i 2009 med nytt kjøkken og bad i tidløs og moderne stil. Hybeldelen utgjør ca 32 kvm og består av åpen stue og kjøkken, romslig gang, samt bad. Utleie av hybeldel gir skattefrie leieinntekter gitt at eier selv bor i hoveddelen. Ved behov kan arealet innlemmes tilbake i boligens hoveddel. Kjøkkenet har glatte fronter, laminert benkeplate, nedfelt stålvask og fliser på vegg. Det er benkeskapsbelysning, kjøleskap og platetopp. Varmtvannsbereder på 116 liter fra 2008 er plassert i kjøkkenbenken. Badet i hybeldelen er fra 2009 og har flislagt gulv med gulvvarme, fliser og malte veggflater samt nedsenket himling med downlights. Innredningen består av servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys, toalett og dusjhjørne med glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin og fuktstyrt avtrekksvifte. Et av vinduene i hybeldelen er ny i 2026. Hybelen er etablert i ettertid av oppføringen og er godkjent som soverom, gang og bod (se punkt om ferdigattest for mer informasjon).

2. ETASJE:
Andre etasje består av en romslig og sosial stue med delvis åpen kjøkkenløsning og utgang til solrik balkong. Etasjen har delikat énstavs parkett på gulv, malte veggflater og malt panel. I stuen er det også peisovn.

Stue
Stuen oppleves svært lys og åpen, med store vinduer ut mot idylliske grøntområder. Rommet er romslig og har gode møbleringsmuligheter med plass til stor sofagruppe, spisesone og øvrig møblement. Den delvis åpne løsningen mot kjøkkenet gir en sosial og innbydende atmosfære, samtidig som at det er enkelt å trekke seg tilbake i hver sin sone. Peisovnen bidrar til ekstra varme og hygge på kjølige dager.

Solrik balkong
Fra stuen er det utgang til en flott, sørvendt balkong på ca. 5 kvm med flott utsyn mot det grønne nærområdet. Perfekt for sosiale sammenkomster ute eller for beboere med grønne fingre. Balkongen er oppført i trekonstruksjoner med rekkverk og terrassebord.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger tilbaketrukket i delvis åpen løsning bak en halvvegg til stuen, og har en åpen og funksjonell løsning med innredning fra 2009. Det er profilerte fronter, benkeplate i tre, keramisk vask og fliser over kjøkkenbenken. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Her er det svært god benke- og oppbevaringsplass med god boltreplass for hele familien. Boligen byr på en svært innholdsrik og praktisk planløsning med plass til langbord i tilknytning til kjøkkensonen. Fra kjøkkenvinduene er det hyggelig utsyn til grøntområder og til bedene som strekker seg rundt hele enderekkehuset.

3. ETASJE:
Loftsetasjen ble innredet i 2008 og består av to gode soverom, et delikat bad og trapperom. Takhøyden i etasjen er målt til inntil 3,29 meter, og totalt gulvareal er hele 50 kvm. Etasjen har lyse og moderne énstavs parkettgulv og malte vegg- og himlingsflater. Begge soverommene har plassbygde garderobeløsninger.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, garderobeløsning og øvrig soveromsmøblement. Et rolig og behagelig rom med gode bruksmuligheter. Her er det også lite innsyn og lite trafikkstøy - her kan man sove godt.

Soverom 2
Soverommet har god størrelse og kan innredes etter behov. Rommet egner seg like godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Delikat bad med badekar
Badet fra 2009 har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Rommet oppleves svært delikat, lyst og romslig, og er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys, vegghengt toalett og innbygd badekar med innfellbar glassvegg. Mekanisk avtrekk er etablert i himling.

Uinnredet kaldloft
Boligen har et uinnredet kaldt loft med adkomst via luke i himlingen på soverom 2. Her er det synlige trekonstruksjoner, isolasjon mot underliggende etasje og taksperrer.

ØVRIG
- Rekkehuset disponerer en svært praktisk, frittstående utebod foran inngangen på 6 kvm.
- Garasjeplass med elbillader oppmålt til 18 kvm, og lagringsloft over garasjeplassen med gulvareal på 14 kvm.
- Borettslaget har også en rekke biloppstillingsplasser til disposisjon og gode muligheter for gjesteparkering.
- I tillegg har boligen både terrasse på ca. 19 kvm ved inngangspartiet og balkong på ca. 5 kvm fra stuen i 2. etasje. Utearealene gir gode muligheter for å skape hyggelige soner for både avslapning og sosialt samvær
- Bilfritt og grønt tun på midten av rekkehusene i borettslaget med plenarealer, lekestativer m.m.
- Gå rett ut på turvei og nyt den landlige følelsen av Bygdøy med bading, skogsturer og turløyper samtidig som at det er kort vei til byen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for rekkehuset, datert 16.05.1990. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I tillegg foreligger det ferdigattest for påbygg, datert 21.09.1999 og ferdigattest for bruksendring av loft til bolig, datert 25.10.2013.

Det er avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Hybel er ikke tegnet inn opprinnelig: gang og stue i nåværende hybel er godkjent som to soverom hos kommunen (varig opphold). Nisjen hvor hybelkjøkken står i dag, er godkjent som bod (ikke rom for varig opphold). Innredning av denne sonen til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent. Bad i hoveddel i 1. etasje står oppført som wc, rommet er også utvidet inn i hallen. I 2. etasje er kjøkkenet opprinnelig tegnet inn som et mindre kjøkken og et soverom, veggen her er fjernet og kjøkkenet åpnet. Den opprinnelige loftsstuen er i dag innredet som soverom, mens badet er flyttet fra arealet som opprinnelig var avsatt til loftsstue, til arealet som på tegningene er vist som soverom. Bruksendringen er ikke søkt om/meldt inn til kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann/kloakkledninger, bestemmelser om gjerde, anlegg og vedlikehold av ledninger i tillegg til en midlertidig dispensasjon vedr. nybygg bod for søppelkasser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen har en idyllisk beliggenhet i grønne og rolige omgivelser på Bygdøy, i et attraktivt og svært barnevennlig boligområde mellom Frognerkilen og Bestumkilen. Her får du en unik kombinasjon av nærhet til natur og sjø, samtidig som det er kort vei til et bredt utvalg av butikker, servicetilbud og gode kollektivforbindelser.

Bygdøy er kjent for sine vakre tur- og rekreasjonsområder, med et rikt nettverk av turstier gjennom Kongeskogen og på Hengsengen. Om sommeren beiter kuer og sauer ved Kongsgården, noe som bidrar til den særegne og landlige atmosfæren i området. Det er også kort gangavstand til Bygdøy Sjøbad, Huk og Paradisbukta, som nås til fots gjennom Kongeskogen. Om vinteren prepareres jordet ved Hengsengen for skiløyper.

Området byr dessuten på et variert aktivitetstilbud med blant annet tennisbaner, fotballbaner, flerbrukshall og curlinghall, i tillegg til et rikt utvalg av museer og severdigheter.

Fra boligen er det gangbru og få minutters gange til Sjølyst og Karenslyst allé, med et godt utvalg av butikker, restauranter, kaffebarer, Sats og populære Maschmanns Matmarked. For den som pendler eller ønsker enkel tilgang til resten av Oslo, ligger Skøyen stasjon som et sentralt kollektivknutepunkt med tog, Flytog, trikk og flere busslinjer. Busslinje 30 går fra Frognerkilen, ca. fem minutters gange fra boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Bygdøy skole og går videre til Ruseløkka ungdomsskole. Det er flere barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5 076 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, lekeapparater, biloppstillingsplasser og garasjerekker, gressplen, trær og diverse beplantning.

Boligen disponerer en garasjeplass med elbillader i felles garasjerekke, bruksrett til garasjeplassen medfølger. Garasjerekken ble oppført i 2015 og har også lagringsloft.

Ut over dette har borettslaget en rekke biloppstillingsplasser til disposisjon, som kan benyttes av beboerne (ikke faste plasser). Der også gode muligheter for gjesteparkering.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser, herunder i gaten rett ved.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2707 datert 07.07.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202508579: Bygdøyveien 20 - oppføring av energisentral for energibrønner og driftsbygg - Ferd Stadion.
- Saksnummer 202514757: Skabos vei 4 - påbygg, fasadeendringer, bruksendring og ombygging av kontorbygg.
- Saksnummer 202461894: Drammensveien 144 - Næringsbygg - Ny bebyggelsen planlegges for sentrumsformål (unntatt støyfølsomme formål), og består av to sammensatte volumer med 10. etasjer nærmest jernbanen og med avtrapping til 6 etasjer mot gate og annen bebyggelse.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 8 585,- pr. mnd. og inkluderer: Fiber via Telenor, betjening av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 6 450,-
Renter og avdrag felleslån 3: kr 1 128,-
Renter og avdrag felleslån 4: kr 1 008,-

Eiendomsskatten er ca kr 7 000,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 8 677 202,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. I følge eiers opplysninger, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 7 000,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til borettslaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier i mai og oktober.

Andel formue er kr 13 116,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 187 729 ,- pr. 04.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8 237 111,- pr. 04.08.2026 og lånevilkårene er:

LÅN #1:
Lånenummer: 12132673819, DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 04.08.2026: 5.35% pa.
Antall terminer til innfrielse: 59
Saldo per 04.08.2026: 3 084 489
Andel av saldo: kr 0,-
Første termin/første avdrag: 30.09.2016 ( siste termin 31.03.2041 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet

LÅN #2:
Lånenummer: 90417166520, Handelsbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 04.08.2026: 6.19% pa.
Antall terminer til innfrielse: 45
Saldo per 04.08.2026: kr 961 147,-
Andel av saldo: kr 0,-
Første termin/første avdrag: 30.03.2021 ( siste termin 30.09.2037 )
Opprinnelig innfrielse lån (IN): 423 180
Nedkvittert saldo innfrielse per d.d. (IN): kr 247 236,-

LÅN #3:
Lånenummer: 119567014, Den Norske Stats Husbank
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 04.08.2026: 4.05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 7
Saldo per 04.08.2026: kr 969 010,-
Andel av saldo: kr 43 400,-
Første termin/første avdrag: 01.11.2007 ( siste termin 01.11.2029 )
Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet

LÅN #4:
Lånenummer: 16363290454, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 04.08.2026: 5.35% pa.
Antall terminer til innfrielse: 78
Saldo per 04.08.2026: 3 222 465
Andel av saldo: kr 144 329,-
Første termin/første avdrag: 30.03.2021 ( siste termin 30.12.2045 )

15 300 000,00 Prisantydning
187 729,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
15 487 729,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 497 074,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 507 024,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tovy Dinh og Håkon Ringstad

Leiligheten er tilknyttet Hengsenga Borettslag.
Borettslaget består av 26 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Dugnad må påregnes.
Før anskaffelse av husdyr skal det gis beskjed til styret. Det gis tillatelse til hund eller katt, men ikke mer enn ett dyr for hver husstand

Foretatt påkostninger de senere år:
- Borettslaget har 4 forskjellige lån. Disse ble tatt opp i forbindelse med oppbygging av boligene, utbygging av loftetasje, bygging av garasje i 2017 og bedre borettslagets likviditet, i følge styret.
- I 2025 ble det gjort en oppgradering av lekeapparatet (sklia).
- Borettslaget valgte i 2025 å gå for norgespris, og regner med at dette vil gi besparelser.
- I 2024 ble det gjennomført el-tilsyn av fellesinstallasjoner, som ble utbedret i 2025.

Planlagte påkostninger:
- Styreleder opplyser at det ikke er planlagt eller vedtatt påkostninger som medfører økte felleskostnader/fellesgjeld pr 18.8. Det gjennomføres løpende vedlikehold over budsjett. Årlige justeringer iht prisstigning og rentenivå kan påregnes. Styret har siste årene fått noen henvendelser angående montering av varmepumper. Dette ble tatt opp på årets generalforsamling, men det ble vedtatt å utsette forslaget til styret har hentet inn mer informasjon. På sikt skal også rekkehusene males utvendig.
- Gjennom året har styret fått melding om og avdekker også behov for vedlikehold av bygningsmasse med mer. Dette loggføres, og følges opp. I 2026 vil det bli gjort en del vedlikehold på bygninger i form av sjekk og utbedring av takrenner/nedløp, og utskiftning av vindskier.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst, ta kontakt med megler for informasjon om meldefrist. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke inkl. SmartAnnonsering i sosiale medier/nettaviser, Finn, Hjem, Krogsveen BSR  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr 2 000 ,-

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00
USBL - Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
USBL - Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600,00
Fotopakke. Valgfrie tillegg: kveld ca kr 5 500, dronefoto kr 4 000  kr 7 500,00
Tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0103/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26103

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 08:52