Langbølgen 14

Langbølgen 14, 1150 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 138
Andelsnummer 276, Gamlehagen Borettslag, organisasjonsnummer 948976331

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
4. etasje 64 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken og stue.

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong.

En loftsbod med skråtak som begrenser måleverdig arealer etter reglene i NS 3940 grunnet lav himling. "Gulvflate" på loftsbod er målt til 6 m².

Boligen disponerer en loftsbod og en kjellerbod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.06.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Deler av badet er byggemeldt som bod og er omgjort til våtrom. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Boligblokk bygget i 1957. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Saltak takkonstruksjon, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget).

Totalt 8 bygningsdeler er tildelt TG2:
- Balkongrekkverk grunnet for lavt i forhold til dagens krav
- Overflater på bad grunnet alder
- Membran grunnet mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen
- Innredning på bad grunnet ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje
- Ventilasjon bad og avtrekk kjøkken grunnet NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt for å gi TG0/1.
- Elektrisk anlegg grunnet anbefalt utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.

Det er pga. bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. 

Opplistingen er ikke uttømmende. Interessenter bør sette seg nøye inn i tilstandsrapportens detaljer.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Umiddelbart møtes du av en romslig entré, malt i lyse farger og med parkett på gulvet. Den tilhørende skyvedørsgarderoben gir god oppbevaringsplass og bidrar til en ryddig og oversiktlig entré. Leiligheten har en praktisk planløsning, med inngang til alle rom fra entréen.

STUE
Lys og innbydende stue med direkte utgang til balkong. Rommet er malt i delikate, lyse fargetoner og har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Parkettgulv og downlights i himlingen gir et moderne og behagelig uttrykk. Stuen har god plass til både sofagruppe, TV-møblement og spiseplass, og byr på fleksible innredningsmuligheter.

BALKONG
Med direkte utgang fra stuen har du en romslig og vestvendt balkong som innbyr til hyggelige stunder utendørs. Balkongen har god plass til sittegruppe og beplantning, og egner seg perfekt for både rolige morgenstunder og sosiale sammenkomster i sommerhalvåret. Det er tillatt med gassgrill og elektrisk grill. Kullgrill og engangsgrill er ikke tillatt. Det er mulig å innglasse balkongen sin ved søknad til styret. Det må se likt ut som hos øvrige naboer.

KJØKKEN
Kjøkkenet er innredet med profilerte fronter og benkeplate i stein. Benkeplaten har nedfelt vaskekum og praktiske fliser over benkeplaten. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin samt kombinert kjøl- og fryseskap. Over koketoppen er det montert kullfilterventilator som sørger for god ventilasjon under matlaging.

BAD
Badet har himling med malte plater og innfelte downlights. Vegger og gulv er belagt med fliser, og gulvet har elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt toalett, servant nedfelt i benkeplate med tilhørende innredning, speilskap med belysning samt dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekk.

HOVEDSOVEROM
Stort og lyst hovedsoverom med parkettgulv og downlights i himling. Soverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og valgfri garderobeløsning.

SOVEROM II
Lyst og delikat soverom med parkettgulv. Soverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og valgfri garderobeløsning.
Med store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys, føles begge soverommene lyse og innbydende.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 09.03.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest vedrørende balkonger datert 12.01.1993 og for fasadeendringer datert 15.10.1984.

Det gjøres oppmerksom på at det i originale byggetegninger ikke er opplyst om hva badet er byggemeldt som. Deler av badet er byggemeldt bod og er ikke omsøkt. Deler av badet er ikke godkjent som bad.

Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om garasje/parkering og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Beliggende i et attraktivt og veletablert boligområde på Lambertseter, med umiddelbar nærhet til diverse servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Lambertseter er et meget populært og godt etablert boområde med nærhet til bl.a. store fri -og skogsområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager og skoler, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud.

Det er kort avstand til Lambertseter Senter som kan by på et bredt utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra kino. Det er også kort vei til Sæter og Holtet. Bare 5 minutter fra boligen finner du dagligvaretilbud på både Meny og Kiwi Lambertseter.

T-bane rett i nærheten er Munkelia med linjene 1, 2 og 3. Reisetid med T-bane herfra til sentrum er ca. 24 minutter. Bare et par minutter fra boligen er busstoppet Mellombølgen med linje 75C som har sitt første stopp på Lambertseter T hvor det igjen er enkelt å ta seg rundt i Oslo.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype. Nærhet også til Ekeberg og Østmarka med lysløyper og turterreng for alle årstider. Kort vei til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Det er dessuten flere badeplasser langs fjorden.

Et mangfold av tilbud for den aktive med blant annet Lambertseter idrettsannlegg, Mikrobølgen ballplass samt både SATS Lambertseter og Karlsrud kun en kort gåtur fra eiendommen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

B A R N E H A G E R:
- Radarveien barnehage (1-5 år)
- Langbølgen barnehage (0-5 år)
- Radiohuset barnehage (1-5 år)

S K O L E R:
- Lambertseter skole (1-10 kl.)
- Karlsrud skole (1-10 kl.)
- Munkerud skole (1-7 kl.)
- Kastellet skole (1-10 kl.)
- Nordstrand ungdomsskole (8-10 kl.)
- Lambertseter videregående skole
- Holtet videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 985 kvm som tilhører borettslaget.  

Parkering medfølger ikke.

Borettslaget har for tiden 111 utvendige p-plasser og 43 garasjer til utleie.
Man kan sette seg på venteliste, og plasser leies ut etter venteliste i kronologisk rekkefølge.
Når man kjøper leilighet, kan man ikke overta plassen til selgeren, men må sette seg på venteliste.

Det er én liste for utvendige p-plass, og én liste for garasje.
Man kan stå på en eller begge ventelister, men man kan kun leie 1 plass om gangen.
Dersom man vil fortsette å stå på venteliste for garasje etter å ha blitt tildelt utvendig p-plass, så må man informere om det.

Priser:
- Etableringsgebyr kr 1700
- Leie av utvendig p-plass kr 400 per måned
- Leie av garasjeplass kr 700 per måned
- For garasje tilkommer et innskudd på kr 1500, som tilbakebetales etter endt leie ved godkjent tilbakelevering

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med felles vedlikehold ved garasjerekken.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 81855 datert 15.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 202107988 - Reguleringssak - Langbølgen 22 med flere - Planforslag til politisk behandling - Rehabilitering og utvidelse av Lambertseter skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Lambertseter skole for å utvide skolen fra dagens 660 til 900 elever. Det foreslås å rive tre bygg, hvorav ett har verneverdi, og oppføre tre nye bygg i 2 og 3 etasjer. Øvrig bygg med verneverdi foreslås regulert til bevaring. Det sikres 14 m2 uteareal pr elev, som medfører at deler av eksisterende friområde rundt skolen omreguleres til undervisning. Det er sikret erstatningsareal mellom Munkerud T og Lambertseter kirke. Ved en fremtidig igangsettingstillatelse må det påregnes byggestøy da gjeldende eiendom er nær nabo.

Saksnummer 2025/15445 - Byggesak. Feltspatveien 21 - oppføring av midlertidige paviljonger - Oppgradering av uteareal. Det er søkt om etablering av tidsbegrensede skolepaviljonger for Lambertseter skole, en
kombinert barne- og ungdomsskole fra 1.-10. trinn inkludert spesialpedagogisk avdeling, som plasseres på Lambertseter grusbane. Som følge av tiltaket, skal uteoppholdsarealene på grusbanen opparbeides, i tillegg til at det etableres kompenserende tiltak i form av skøytebane og petanque/bocciabane i det tilhørende parkområdet nordvest for grusbanen. I tilknytning til eksisterende parkeringsplass skal det også etableres en ny avkjørsel for utkjøring. Igangsettingstillatelse gitt 19.11.2025.

Saksnummer 2025/04736 - Byggesak. Østerliveien 60 - 62 - Oppføring av glasstak. Tiltaket omfatter etablering av glasstak over åtte balkonger i tredje etasje på adressen Østerliveien 60 og 62 i bydel Nordstrand Glasstaket består av klare herdede og laminerte glass med reisverk i hvitlakkerte aluminiumsprofiler.

Saksnummer 202459978 - Reguleringssak. Cecilie Thoresens vei 17-21 - bestilling av oppstartsmøte. OBOS Eiendom AS ønsker å oppføre et påbygg på taket av Lambertseter senter, på den delen som i dag benyttes til parkering. Det er tidligere søkt om dispensasjon, men dispensasjonen ble avslått. I svarbrevet fra kommunen (202309346-4) opplyses det imidlertid om at det kan være relevant å vurdere en endring av reguleringsplanen. Dette er bakgrunnen for at det nå fremmes en søknad om en endring av reguleringsplan S-4318.

Saksnummer 2025/12348 - Plansak. Detaljregulering - Cecilie Thoresens vei 8 - Felles stedsanalyse før bestilling av oppstartsmøte - Utvidelse av Karlsrud skole.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planer på Oslo kommune sine sider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 877,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, oppvarming, fiber internett / TV-pakke, byggforsikring, vaktmestertjeneste, trappevask, nedbetaling av fellesgjeld.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Det er ikke opplyst om hva selgers strømforbruk er. Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet per i dag er ca. 11 000 - 15 000 kwh per år.

Fiber internett og kabel-TV er inkludert. Leverandør er Altibox / Viken Fiber. Man kan velge mellom å ha både internett (200 Mbit nedlasting og opplasting) og en grunnpakke med kabel-TV (begge med muligheter for betalte oppgraderinger), eller man kan velge å kun ha internett (1000 Mbit nedlasting / 1000 opplasting, som er raskeste hastighet).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 242 099,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 968 394,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 31 769,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 101 134,- pr. 04.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 34 792 885,- pr. 04.12.2025 og lånevilkårene er:

#1
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207713015
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,03%
Restsaldo 29 336 517,00
Innfrielsesdato: 30.10.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

#2
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208003143
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,03%
Restsaldo 5 456 368,00
Innfrielsesdato: 30.01.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 700 000,00 Prisantydning
101 134,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 801 134,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 820 386,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Angell

Leiligheten er tilknyttet Gamlehagen Borettslag.
Borettslaget består av 356 leiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet.
Forretningsfører er OBOS
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Fellesvaskeri: Ett i Skiferveien 20 og ett i Radarveien 86, med vaskemaskiner og tørketromler. Tilgang koster 200 kr per måned, og bestilles hos vaktmester.

Et vaskefirma vasker borettslagets oppganger / trapper, samt skifter dørmatter jevnlig.

Utvalg av påkostninger foretatt av borettslaget de senere år:
2022: Byttet alle resterende varmerør til varmeanlegget som ligger utendørs. Solgt barnehagen, opprettet ny andel.
2021: Rehabilitering bunnledninger, strømpetrekking av alle bunnledninger. Innvendig rørrehabilitering, strømpetrekking av alle avløpsrør.
2018-2019: Installerte ny varmepumpe i Skiferveien, og bergvarme i Radarveien, for å være rustet med fremtidens varmeløsninger, både med
tanke på økonomi og miljø. Begge oljefyrene, som etter konverteringen brukes til å spisse ved behov, ble også konvertert til å kunne bruke bio-olje.
2018: Utskiftning av vinduer og balkongdører.
2017: Nye lekeplasser og platting i Skiferveien og Gamlehagen.
2015-2016: Montert søppelbrønner i Langbølgen, Skiferveien og Gamlehagen.
2015: Nytt låssystem på inngangsdørene.

Planlagte påkostninger:
Borettslaget har vedtatt anleggelse av flere parkeringsplasser med el-bil ladere. Dette er ikke ferdig prosjektert.

Boder er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene.
Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 374,00
Foto  kr 4 500,00

Oppdragsnummer 37-0531/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25531

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 02:00