Grefsenkollveien 12E

Grefsenkollveien 12E, 0490 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 117, seksjonsnummer 59, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
4. etasje 5 kvm: Entré/trapperom.
3. etasje 74 kvm: Gang, bad, toalettrom, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 11 kvm: Vestvendt terrasse.

Boligen disponerer en bod på ca. 2 kvm i 1. etasje. Boden er merket med nr. 64. Boden er i henhold til seksjonering tinglyst som tilleggsdel til seksjonen. Nummeret på boden i seksjoneringen stemmer ikke overens med nummeret på boden som leiligheten disponerer. Grunnen til dette er ikke kjent.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.01.2026 utført av Anticimex v/Lars Erik Bergesen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 10 etasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong og grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i malt betong. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran(ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull, brannklasse B30 og lydklasse 40db. Skyvedør til terrasse med karmer av tre og to-lags glass fra 2010. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2010-2012. Leiligheten er elektrisk oppvarmet.

Det er ikke gitt TG 3 i rapporten. Leiligheten er stort sett original fra byggeår og oppgraderinger må påregnes. Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende har fått TG2:
- Bad, toalettrom og kjøkken er fra byggeår, rommene har fått TG2 på bakgrunn av en helhetsvurdering av rommets alder og slitasjegrad.
- Varmtvannsbereder er av eldre dato.
- Overflater himling, vegger og gulv bærer preg av slitasje.
- Ventilasjon ved overstrømning og luftmengdeutskiftning kunne med fordel være bedre.
- Trappen har tegn på slitasje.
- Det er målt skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 15 mm i gang og ca 20 mm i stue/kjøkken.
- Vann-/avløpsrør i boligen har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Tettesjiktet på terrassen er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko. Terrassen er i henhold til dokumentasjon fra Drogseth AS rehabilitert i 2018.

Det er gitt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende:
- Eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Selve ventilasjonsanlegget er felles for bygningen, og er derfor ikke undersøkt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG2 og TGIU. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det opplyses følgende i egenerklæringsskjemaet:
- I 2022 ble det installert stoppekran for vann til leiligheten. Dette ble gjort av borettslagets faste rørlegger og dokumentasjon foreligger.
- I 2010 ble det byttet vinduer på begge soverom og terrassedør. Arbeidet ble utført av NorDan.
- I 2018 ble det fjernet asbestfliser på terrassen i regi av sameiet.
- I 2024 har det vært stor fasadeutbedring i garasjeanlegg i regi av sameiet. Dokumentasjon og navn på firma gjennom sameiets styre.
- I 2015 ble det skiftet til nytt sikringsskap. Utført av Granerud elektriske.

Velkommen til Grefsenkollveien 12 E, en romslig og praktisk 3-roms eierleilighet med god planløsning. Leiligheten er gjennomgående og svært lys, med vinduer og terrassedør fra 2010/2012. Det er heisadkomst til leilighetens inngangsplan i 4. etasje. De sosiale sonene stue/kjøkken vender mot vest og har svært gode lysforhold. Det er utgang til vestvendt terrasse på ca. 11 kvm med sol til kvelden. Terrassen ble rehabilitert av Drogseth AS i 2018.

Leiligheten holder en tilnærmet original standard og oppussing må påregnes.

Inneholder:

4. etasje:
Entré med veggplass til klesoppheng og skoskap. Fra entréen går man en trapp ned for å komme til leilighetens oppholdsrom.

3. etasje:
Stor og fin stue med åpen kjøkkenløsning. Stuen er svært lys med store skyvedører og vindusflater langs hele endeveggen mot vest, dette gir godt med dagslys og romfølelse. Stuen har godt plass til sofagruppe og TV-møbler, i tillegg til spisebord i tilknytning til kjøkkenet.

Fra stuen er det utgang til vestvest terrasse på hele 11 kvm. Herfra er det fin utsikt over sameiets parkmessige fellesarealer, samt mot Holmenkollen og over nærområdet. Det er svært gode solforhold og det er montert ny markise i regi av sameiet. Det er god plass til sittegruppe og grill, i tillegg gir den brede balkongkassen mulighet for dyrking av urter eller lignende. Terrassen ble rehabilitert i 2018, markisen er byttet de senere år og glassdørene og sidevinduene ble byttet i 2010.

Originalt kjøkken med åpen løsning mot stuen. Kjøkkenet er godt utnyttet med mye skap- og benkeplass, dersom man skal pusse opp er det mulig å utvide med ekstra skap langs veggen mot stuen. Det er også flere eksempler i sameiet med stor kjøkkenøy.

Originalt bad med fliser på vegg og gulv, dusjkabinett, servant, tørkeskap og opplegg for vaskemaskin. Vegg i vegg med badet er det et separat toalettrom, som er utstyrt med gulvstående toalett og liten servant. Ved oppussing av disse rommene, er det mange som velger å slå de sammen for å lage et funksjonelt og romslig baderom.

Mellom stue/kjøkken og soverommene, er det en romslig mellomgang med ekstra lagring i plassbygde skap, samt plass for ekstra lagringssystem eller hjemmekontorløsning under trappen.

Leiligheten har to gode soverom, praktisk plassert i motsatt ende av leiligheten fra de sosiale sonene stue/kjøkken. Begge soverommene har vinduer fra 2010/2012 og vender ut mot den rolige gangveien på baksiden av blokken. Soverom 1 er romslig, med god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Det er godt med lagring i originale, plassbygde garderobeskap. Soverom 2 er noe mindre, men har fortsatt god plass til seng og arbeidspult. Lagringsplass i medfølgende garderobeskap.

Det medfølger en bod på ca. 2 kvm i 1. etasje, samt en garasjeplass i felles anlegg med mulighet for ladeboks. Det er heisadkomst fra garasje- og bodplan til leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin og oppvaskmaskin medfølger leiligheten ved salg.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokken, datert 22.11.1982. Det foreligger også ferdigattest på oppføring av markiser, datert 22.04.2025 og på utskiftning av fire heiser, datert 28.09.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 14 servitutter på sameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet rett for Oslo lysverker til å ha stående og vedlikeholde en transformatorstasjon, adkomstrett over sameiets tomt for naboeiendom, rett til å vedlikeholde av vann- og avløpsrør over tomten, plikt til å opparbeide adkomstvei til tomten.

Servituttene som er tinglyst før 1968 er forsøkt innhentet, men ikke funnet i arkivene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Grefsenkollveien 12 har en meget attraktiv beliggenhet i et rolig og veletablert boligområde, bestående hovedsakelig av villa- og blokkbebyggelse. Blokken ligger i skjæringspunktet mellom byen og marka og har en unik beliggenhet med kort vei til både mer sentrale strøk og flotte naturopplevelser.

Blokken er tegnet av den anerkjente arkitekten Harald Hille. Bygget består av fem blokker på 10 etasjer med gangbroer som knytter blokkene sammen, så du kan rusle i tøfler fra den ene enden til den andre. Komplekset ble reist på 70-tallet og sies å være et av Norges fremste eksempler på modernistisk arkitektur. Grefsenkollveien 12 er godt kjent i lokalmiljøet og noen hevder spøkefullt at det er den eneste blokken som man kan se fra verdensrommet.

Det er gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, matbutikker, marka og fotballbaner/friarealer. Også gangavstand til Grefsenplatået med blant annet grønnsakshandel, 7-eleven, take away sushirestaurant, Bella restaurant og frisør.

Sameiet har store parkmessige uteområder på egen tomt som er et yndet sted for sameierne i alle aldersgrupper. Ballspill eller annen lek er det god plass til, en kan sitte på en av de mange utebenkene og bare nyte stillheten eller ta en spasertur langs Kjells avenue som strekker seg langs forsiden av blokken. På vinteren er Wellabakken rett ved siden av sameiet en populær akebakke, i tillegg til at det lages skøytebane på forsiden av blokken.

Fra sameiet er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Busser fra Grefsenkollveien og Kjelsåsveien, samt trikk fra Grefsenveien. Tog fra Kjelsås eller Grefsen stasjon og T-bane fra Storo eller Nydalen.

Ønsker du friluft og rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum ved Kjelsås stasjon eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du spenne på deg skiene et par hundre meter fra boligen og ta en skitur i en av de mange løypene. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke slalåmbakken ved Oslo skisenter på Trollvann eller Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg. 10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur og busstur unna. På Grefsenkollen arrangeres også OverOslo, som har blitt en meget populær festival de siste årene.

Sameiet har et svært godt tilbud til sine beboere med blant annet eget trimrom og tennisbane på baksiden av blokkene. Det er mulighet for å leie sameiestua til sosiale arrangementer, i tillegg til gjesteleilighet for beboernes overnattingsgjester (for tiden ikke tilgjengelig for leie). Det er felles smørebod og sykkelstasjon med verktøy for beboernes bruk. Se også www.grefsenterrassehus.no for mer informasjon om sameiet.

Inngang i E-oppgangen.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Grefsen skole (1. til 7. klasse) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn). Læringsverkstedet Grefsen Terrasse naturbarnehage ligger i A-oppgangen i blokken, med fortrinnsrett for beboerne. Det er også barnehage i Grefsenkollveien 14/16, Grefsenlyst FUS barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 37 107 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og pent opparbeidet med store grønne områder, tennisbane, basketbane, lekeplass og interne gangveier med belysning.
Sameiet eier også tomten på baksiden av bygget, "baktomta", som er på 18.863 kvm. Denne tomten er delvis skrånende naturtomt mot Grefsenkollen.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles anlegg under blokken, plassen er merket med nr. 59. Det er mulighet for å etablere ladeboks. Garasjeanlegget er stengt med port m/kode om natten.
Sameiet har godt med gjesteparkering under åpen himmel i parkeringsanlegget. Garasjen er i henhold til seksjonering tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1656 datert 09.10.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Deler av sameiets tomt (18.863 kvm) ble i 2014 omregulert til bolig/barnehage. Sameiet eier denne tomten, som ligger i bakkant av blokk D og E, og den ble regulert til et boligprosjekt på 3 blokker med til sammen 77 leiligheter samt en barnehage. Se saksnr. 200705501 hos plan og bygningsetaten for mer informasjon.
Det ble på årsmøtet 2022 vedtatt at styret skal utrede mulighet for salg av tomten. Sameiet vil i årene fremover gjøre nye vurderinger om tomten skal selges.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 222,- pr. mnd. og inkluderer: Nedbetaling av markise-prosjektet, grunnpakke kabel-tv og internett, vedlikeholdsfond, felles bygningsforsikring m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles som følger:
Markiser: kr 130,-
Kabel-TV: kr 399,-
Vedlikeholdsfond: kr 315,-
Felleskostnader: kr 4 378,-

I tillegg betales det et beløp til a-konto strøm på kr 1 117,- som gjør at den totale månedlige felleskostnaden blir kr 6339,-. Sameiet foretar avregning av a-konto strøm mot faktisk forbruk en gang i året.

Boligen selges via fullmektig som ikke har oversikt over strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og er inkludert i de overnevnte fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 935 575,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Boligen er ikke liknet for eiendomsskatt for inneværende år.

Andel formue er kr 0,-
Andel fellesgjeld er kr 229 009,- pr. 26.01.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 79 591 000,- pr. 08.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208244493
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,29%
Restsaldo: kr 72 724 169,-
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208446517
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,29%
Restsaldo: kr 6 866 831,-
Innfrielsesdato: 30.10.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

5 300 000,00 Prisantydning
229 009,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 529 009,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

138 220,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
149 260,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 678 269,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olav Wikeby

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Grefsen Terrassehus, med sameiebrøk 1/413.
Sameiet består av 5 blokker og omfatter 360 leiligheter i 5 ulike størrelser, samt lokaler for barnehage, lokaler for omsorgsbygg, trimrom, sameiestue m.m.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 02333.

Sameiet har en veldig informativ hjemmeside; www.grefsenterrassehus.no
- Vaktmester som er ansatt på heltid.
- Trimrom som er modernisert
- Dugnad må påregnes.
- Det er tillatt å holde husdyr, såfremt dette ikke er til sjenanse for naboene.
- Sameiestue kan leies for sosiale arrangementer.
- 2-roms leilighet som kan leies ut til gjester(korttidsleie, med ikke tilgjengelig per dags dato).
- Sykkelservicestasjon. Stasjonen er utstyrt med oppheng for sykkel, ni av de vanligste verktøyene for sykkel, samt en solid sykkelpumpe med trykkmåler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Nye markiser.
2021/2022: Betongrehabilitering.
2021: Rehabilitering av terrasse.
2021/2022: Nye heiser.
2020/2021: Nytt tak på blokken.
2019: Nytt callingsystem. Defigohome med videoløsning.
2018: Oppgradert lekeplass
2018: Fasadevask
2017: Oppgradering av sameiestua med blant annet HC-toalett og tilrettelagte dører
2017: Trefelling
2017: Rehabilitering av avløpsledninger til kommunal ledning med innvendig strømpe av PVC.
2016: Etablert el-uttak i garasjeanlegget. De som ønsker tilkobling av ladeuttak på sin plass betaler for denne etableringen.
2016: Oppussing av øst- og vestfasaden, inngangspartiene, korridorene og garasjeanlegget samt utskifting av vinduene i reposene.
- Fellesarealer er pusset opp og tepper i gangarealer skiftet.

Planlagte påkostninger:
- Utdrag fra Årsberetningen for 2022 der man forventet en økning av vedlikeholdskostnadene i årene som kom: Eventuell ny membran under parkanlegget, drenering på baksiden langs hele blokka, vedlikehold av ventilasjonsanlegg, rengjøring/maling av øst- og vestfasaden. På årsmøte i mai 2023 ble det vedtatt at inngang/utgang AB på baksida gjøres mer brukervennlig/funksjonell etter at de planlagte drensarbeidene er ferdigstilt. Dersom det blir aktuelt å grave ved inngang BC, gjøres tilsvarende tiltak her. Styret planlegger å utføre drenering på baksiden av blokka.

- Styret fikk også fullmakt på årsmøte i mai 2023 til å innhente pristilbud fra P-Service og eventuelt andre parkeringsselskap på skilting samt kontroll med parkeringsanlegget, og engasjerer selskapet med det beste tilbudet på skilting samt kontroll med sameiets parkeringsanlegg.
- På årsmøte ble det også vedtatt at styret gis fullmakt til å inngå avtale med eiendomsmegler, som får i oppdrag å forberede et eventuelt salg av baktomta. På årets sameiemøte ble det informert om at flere meglere hadde anbefalt å avvente salg til tidene ble bedre og det har ikke blitt inngått avtale pt.
- Det ble vedtatt rehabilitering av betongskader i parkeringsanlegget på årsmøtet 2020. PA Entreprenør forestod rehabiliteringen.
Sameiet har tatt opp lån i flere omganger og samtidig justere felleskostnader og fellesgjeld i forbindelse med betongrehabiliteringen og installering av nye heiser.
Sameiet har pt. ca 80 MNOK i lån og det kan forventes ytterligere opplåning. Iht. styre så vet man pt. ikke nøyaktig beløp, for gjenværende betaling til entreprenør og for markiseprosjektet.

Styret opplyser følgende i e-post datert 12.02.2026:
- Det skal installeres branndører til en kostnad på ca. kr 1 200 000,-. Det er foreløpig ikke bestemt om dette skal dekkes over drift, eller om det skal gjøres en egen kapitalinnkreving.

PA Entreprenør, som har stått for arbeidene med betongrehabiliteringen, har tatt ut stevning mot sameiet. Styret opplyser i e-post datert 08.01.2025:

Kort om kravene:
• PA Entreprenør fremmet opprinnelig et krav på kr 74,8 millioner, senere nedjustert til kr 72,9 millioner.
• Sameiet har akseptert krav på kr 61,6 millioner.
• Det omtvistede beløpet er dermed kr 11,3 millioner, hvorav ca. kr 10,7 millioner er det PA nå krever betalt i stevningen.
• Sameiet har allerede betalt kr 62,2 millioner for arbeidene.
Sameiets posisjon:
• Sameiet bestrider PAs krav og har fremmet motkrav.
• Opprinnelig motkrav: kr 6,1 millioner (bl.a. dagmulkt og mangler).
• Oppdatert varslet motkrav (oktober 2025): om lag kr 18,75 millioner, blant annet knyttet til reklamasjoner og lekkasjer i parkanlegget.
Hva skjer videre:
• Saken skal nå behandles i Oslo tingrett.
• Den er ennå ikke berammet.
• PA har signalisert at de er åpne for rettsmekling, som er forsøk på forlik før hovedforhandling. Det er dommeren som evt. beslutter om det skal foregå en rettsmekling.
• Det forventes at en evt. hovedforhandling vil vare 3–4 dager.
• Sameiets prosessfullmektig er Advokatfirmaet Glittertind AS.
Styret vil holde sameierne løpende orientert etter hvert som saken utvikler seg og vil innkalle til beboermøter i Sameiestua ved utvikling av vesentlig betydning.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Etter nærmere avtale. Interessenter bes oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 65 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 758,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring kr 24 274,-
Foto kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0006/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.266

Sist oppdatert: 14. februar 2026 kl. 11:21