Brånåsveien 92

Brånåsveien 92, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 45, bruksnummer 39, seksjonsnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
1. etasje 41 kvm: Bad, Entré, Bod, Stue/kjøkken
2. etasje 41 kvm: Bad, Gang, Tre soverom, Bod
3. etasje 17 kvm: Loftstue

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Ekstern bod

Åpent areal:
1. etasje 28 kvm: Terrasse
3. etasje 14 kvm: Takterrasse

Deler av 3. etasje er ikke måleverdig på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940. Gulvareal inkludert trappeåpning og innervegger er oppmålt til ca. 20 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.11.2025 utført av Daniel Aas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong. Bygningen har yttervegger i bindingsverkskonstruksjon.Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 3
- Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 23 mm i loftstue. Utbedringskostnad kr. 50 000-100 000,-

TG2
-Våtromsvegger bad 2.etg: Enkelte hull i vaggfliser innenfor våtsone.
- Fast inventar Bad 2.etg: Innredningen har fuktskader/svelling
-Utvendig kledning: Utvendig panel kan i enkelte tilfeller ha blitt avsluttet for nærme terreng
-Takkonstruksjon: Lufting
-Balkong: skjevheter på terrasse fra stue. Rekkverkshøyden er for lav. Avflassing på rekkverk på fransk balkong.
-Elektrisk anlegg: Manglende samsvarserklæring.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Fra selgers egenerklæringsskjema:
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?`
Ja, i 2024 av faglært (Rbygg AS). 1 Stender, isolasjon og gipsplate i hjørnet av badet ble byttet som følge av vannlekkasje fra takterrasse.
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja, vannlekkasje fra takterrasse i 2024
-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, i 2024 av faglæert (rbygg AS). Vannlekkasjen fra takterrassen. Det ble byttet taknedløp og membran på takterrassen.
-Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Rotoren på ventilasjonen fikk opp en feilmelding, og ble byttet. Dette skjedde i 2023
-Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Skjeggkre. Observert 0-2 ganger i året
-Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Observert skjeggkre i andre enheter
- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Det ble observert fuktskader på soverom under takterrassen i forbindelse med vannlekkasjen fra takterrassen. Tak, 3/4 vegger og gulv ble skiftet og skadede stendere og isolasjon ble skiftet på soverommet og badet under soverommet.

E N T R E
Boligen ønsker deg velkommen med et hyggelig inngangsparti belagt med fliser på gulv. Gangen har godt med oppbevaring i skyvedørsgarderobe.

B A D
Boligen har to bad – ett i første etasje og ett i andre etasje. Begge badene er stilrent utformet med flislagte vegger og gulv, samt behagelig gulvvarme. Det er god skapplass rundt servant på begge bad.
Badet i andre etasje er utstyrt med badekar med dusjmulighet, perfekt for avslapning. Badet i første etasje har opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, noe som gir praktiske løsninger for familielivet.

K J Ø K K E N / S T U E
Den åpne løsningen mellom stue og kjøkken gir en luftig og romslig atmosfære. Kjøkkenet er praktisk utformet i L-form med rikelig skap- og benkeplass, samt integrerte hvitevarer som gir et moderne preg. I stuen finner du en koselig sofakrok og en innbydende spiseplass – perfekt for både hverdagsmåltider og sosiale sammenkomster. Oppvarming skjer via peis, som skaper en lun og behagelig stemning i rommet.

S O V E R O M
Det er tre soverom i boligen andre etasje

U T E P L A S S
Det er en uteplass fra stuen til en terrasse på ca 28 kvm samt en takterrasse med adkomst fra loftsstue på ca 14 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger ikke boligen:
-1 hylle i stue nede, hylle på hvert soverom (totalt 3)

Følger boligen:
- Oppvaskmaskin, kjøleskap, ovn/komfyr.

Boligen er oppvarmet med peisovn og varmekabler på badene.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg boliger i rekke med garasjekjeller - Brånåsveien 70 - 100, datert 17.11.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I 1. etasje er det satt inn en vegg mellom kjøkken og gang.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/45/39/10:
14.02.1996 - Dokumentnr: 2033 - Best. om vann/kloakkledn.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Bestemmelse om veg
Overført fra: Knr:3205 Gnr:45 Bnr:39
Gjelder denne registerenheten med flere
- Det foreligger en tinglyst samarbeidsavtale/rammeavtale mellom grunneiergruppen Brånåsen og Skedsmo kommune. Bestemmelsene innebærer bl.a. plikt til å gjennomføre fellestiltak i forbindelse med vei, vann og avløp.

10.06.2013 - Dokumentnr: 467330 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 10
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 99/3602

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger i et meget populært, barnevennlig, etablert og rolig boligområde på Brånåsen. Brånåsen har tre barnehager i kort gangavstand fra boligen og barneskole. Det er fotballbane, volleyballbane og flere lekeplasser i nærområde.

Skedsmokorset ligger ideelt til midt mellom Oslo og Gardermoen og med kort vei til E6. I tillegg kort vei til Lillestrøm, Jessheim, Strømmen og Lørenskog med et rikt utvalg av bymessige fasiliteter og servicetilbud.

Skedsmokorset har et godt kollektivtilbud, og bussholdeplass er kun en kort gåtur unna. Lillestrøm er nærmeste by med de fleste fasiliteter tilgjengelig. Gode bussforbindelser til Lillestrøm og Oslo, via Olavsgaard. Olavsgaard er et sentralt knytepunkt for videre ferdsel i alle retninger og ligger i noen få minutters avstand med kollektivt. Der er det også innfartsparkering. Ekspressbuss til Oslo i rushtiden. Nattbuss fra Oslo i helgene.

For den aktive er det et bredt og variert tilbud på Skedsmokorset. Det finnes blant annet flere idrettsanlegg, tennisbaner, rikelig med fotballbaner, volleyballbane, rulleskibane, ridesenter og treningssenterne Avancia, Fresh Fitness og Sats. Flotte turområder med utfart fra Tæruddalen som ligger i gangavstand. Der er det bade- og fiskevann og flott lysløype på vinteren m.m. Golf kan man spille på Hauger golfbane eller i Lillestrøm.

Gangavstand til daglivarebutikken Coop Extra og kort vei til Meny, Kiwi, Europris og Rema1000 på Skedsmokorset. Skedsmo Senter er et flott og nyrenovert lokalsenter med et godt servicetilbud, som ligger i ca. 5 min. unna med bil eller en fin spasertur på ca 20 min. Senteret har et godt servicetilbud med flere butikker, to restauranter , helse og velvære, vinmonopol og diverse andre tjenester.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
1-7 kl. Brånås nærmiljøsenter 0.5 km
1-7 kl. Åsenhagen skole 1.5 km
1-10 kl. Grunnskolen Oslo Kristne Senter 2.9 km
1-4 kl. Vardeåsen skole 3 km
8-10 kl. Tæruddalen skole 1.7 km
Lillestrøm videregående skole 6.9 km
Skedsmo videregående skole 7.3 km

Barnehager:
Skolsegglia Fus barnehage (0-6 år) 0.6 km
Romeriket barnehage Solhaug (1-5 år) 0.8 km
Brånåstoppen Fus barnehage (0-6 år) 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 884 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er opparbeidet med internstier, veier, gressplener, parkeringsplasser og gressplener.
Videre følger en andel 1/45 i realsameie som omfatter et fellesareal.

Parkering i garasjekjeller (plass nr 12) med elbillader. Til denne seksjonen er det tilknyttet vedtektsfestet bruksrett til parkeringsplass og bod i garasjekjeller.

Sameiets biloppstillingsplasser og boder i garasjekjeller er seksjonert som fellesareal, og parkeringsplassene og bodene er fordelt etter vedtektsfestet bruksrett. Sameiet kan i fellesskap beslutte annet bruk av fellesarealer.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Boligen ligger i et område regulert til konsentrert småhusbebyggelse iht. reguleringsplan. Nærliggende områder er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, boligbebyggelse, felles lek, lekeplass mm.

I kommuneplanen er området avsatt til boligbebyggelse - nåværende. Nærliggende områder er avsatt til friområde, veg og boligbebyggelse - nåværende.
Boligen ligger delvis innenfor grønn sone iht. støykart fra Lillestrøm kommune og under marin grense. Det er moderat/lav aktsomhetsgrad i forhold til radon.

Reguleringsplan og kommuneplan finnes på kommunens nettsider: https://lillestroem.kommunegis.no/. Konferer gjerne megler vedrørende bruken av siden.

Fellesutgiftene er kr 4.199,- pr. mnd. og inkluderer: Garasje, tv/brebånd, bod, Forretningsførsel, styrehonorar, revisjonshonorar, drift og vedlikehold og Nedbetaling av renter fellesgjeld.

Fordeling av fellesutgifter:
Lån Renter: kr 289,-
Lån avdrag: 437,-
Bod: kr 110,-
TV/brebånd: kr 660,-
Garasje: kr 385,-
Felleskostnader: kr 2.318,-

Det det kommer en økning i fellesutgiftene 01.01.26. Denne økningen er tatt med i felleskost beløpet.

Kommunale avgifter er kr 16.686,- for 2024.. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Årsprognose for kommunale avgifter for 2025 er kr 9.977,-. Kommunale avgifter inkluderer et fast gebyr og et a-kontobeløp for vann og avløp. Kostnaden avhenger av forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15.000,- pr. år. / 11.280 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd tre mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 11.208 kwh pr år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og er inkl i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 452 411,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 809 644,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 1.292 pr år.

Andel formue er kr 5.371,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 45.369,- pr.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1.085.750,09,- pr. og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,45%
Lånets løpetid: innfrielsesdato 20.06.2032

5 100 000,00 Prisantydning
45 369,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 145 369,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

128 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
149 610,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 294 979,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Owren Sveine og Brage Delphin-Solli

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Berglipynten sameie, med sameiebrøk 99/3602.
Sameiet består av 32 enheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS
Sameiets eiendommer er forsikret i IF SKADEFORSIKRING (35704) med polisenummer 674350.
Det er tillatt med dyrehold etter sameiets husordensregler.

Det må påregnes snømåking av fellesarealer 2-3 uker i året, basert på måkelister. Det samme gjelder gressklipping.
Det er opprettet ett realsameie for nabo eiendommen (lekeplass) hvor hver seksjon har en ideell eierandel 2/90 av gnr. 45, bnr 129.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 639,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport   kr 15 000,00

Oppdragsnummer 59-0095/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2595

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 14:19