Thorvald Meyers gate 40B

Thorvald Meyers gate 40B, 0555 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 482, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Klassisk bygård over 4 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av mur, teglstein og treverk. Yttervegger utvendig forblendet med mur og pussede flater. Yttertak av trekonstruksjoner med saltaksform, utvendig tekket med plater (taket er ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende som er vurdert til tilstandsgrad TG2:

Avløpsrør -Sluket på badet er et eldre sluk i støpejern og ble ikke skiftet i forbindelse med baderomsrehabilitering i 2021. Slukets alder er ukjent,
men forventet teknisk levetid vurderes som sannsynlig overskredet. Eldre sluk er generelt mer utsatt for korrosjon, materialnedbrytning og
lekkasjer over tid, og det er observert rustdannelse på sluket. Sluket er omgitt av flere lag med støp og membran, noe som gjør det ikke mulig å
visuelt verifisere hvordan membranen er tilkoblet sluket eller vurdere tilstanden i overgangen mellom sluk og tettesjikt. Dette medfører usikkerhet
knyttet til tettheten i sluksonen, som er et område med høy fuktbelastning. Det er ikke registrert synlig vannlås i sluket, og eldre slukløsninger
uten tydelig vannlås kan gi økt risiko for lukt fra avløpssystemet samt være mer krevende å rengjøre enn nyere sluktyper.

Fall til sluk - Det er målt ca. 15 mm høydeforskjell fra gulv ved dørterskel til sluk, over en avstand på ca. 0,9 meter. I henhold til preaksepterte
(forhåndsgodkjente) løsninger i TEK17 tilsvarer anbefalt fall i dusjsone et høydeforskjell på ca. 18–20 mm over tilsvarende avstand. Målt fall er
dermed noe lavere enn anbefalt nivå.

Varmtvannsbereder - Varmtvannsbereder er plassert over nedsenket himling og er kasset inn. Berederen og tilkoblingene lar seg derfor ikke inspisere visuelt.
Plasseringen vurderes som uheldig med tanke på lekkasjerisiko og tilgjengelighet for kontroll, service og eventuelt utskiftning.

Ventilasjon - Ventilasjon med kullfilter kan fjerne matos og fettpartikler, men fører ikke fuktig vanndamp ut av boligen, da luften resirkuleres tilbake i rommet.

VVS - Det er ikke etablert automatisk lekkasjevarsler eller lekkasjestopper på kjøkkenet.

Innvendige overflater - Det er registrert slitasje på gulvoverflatene, i hovedsak som følge av normal bruk over tid. På vegger er det stedvis observert bruks- og slitasjemerker, samt spor etter tidligere innfestninger, sparkelarbeider og lignende. I himlinger er det registrert stedvis riss og tegn til tidligere sparkelarbeider. Forholdene vurderes samlet sett som normale for boligens alder, materialtyper og bruk.

Innerdører - Innerdørene er eldre, og det er registrert behov for justering. Flere dører har kontakt med dørterskel eller karm, noe som påvirker
funksjonen.

Ventilasjon - Det er ikke registrert ventiler for tilluft i soverom 2, soverom 3 eller i stue. Leiligheten har naturlig ventilasjon i kombinasjon med mekanisk avtrekk fra bad. Det er ikke etablert tilluftsventiler i vinduer eller yttervegger. Denne typen ventilasjonsløsning er vanlig i eldre bygårder, hvor ventilasjonen i stor grad er basert på luftlekkasjer og naturlig luftutskifting.

Etasjeskiller - Det er registrert målbare skjevheter i etasjeskillet. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt over en målelengde på ca. 2,0 meter er
målt til ca. 30 mm i gang, ca. 30 mm på soverom 1 og ca. 15 mm i stue.

Vinduer - Vinduene har karmer av tre og 2-lags glass, og er fra 1985. Det er registrert sprekkdannelse og slitasje i utvendige vinduskarmer. Videre er det observert at elastisk fugemasse mellom stenplate/vannbrett og vinduskarm stedvis har sprukket opp og fremstår uttørket. Selger opplyser også at flere av de øverste vindusfeltene er tunge å åpne og lukke, noe som indikerer slitasje og behov for justering eller vedlikehold. Vinduene har lavere isolasjons- og lydreduserende egenskaper sammenlignet med nyere vindusløsninger.

Øvrige forhold er vurdert til tilstandsgrad TG1.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Nye kurser til varmtvannstank, vaskemaskin og bad ble utført av Fremtid Elektro AS i 2021. Samsvarserklæring finnes."

Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. -" Nytt bad ble bygget av eiers far og bror. Eksisterende gulv, avløp og pussede vegger ble beholdt med eksisterende tetningskikt. Deretter ble vegger uforet med 50 mm hvor nytt røranlegg ble lagt skjult. Vegger ble påført våtromsplater. Gulvet ble avrettet med ny påstøp. Gulv og vegger ble smurt med 2 lag smøremembran. Alle gjennomføringer og hjørner ble påført mansjetter og fiberduk for å sikre tetthet. Det ble lagt gulv og veggfliser. Taket ble foret ned slik at varmtvannstak og ventilasjonsvifte kunne bygges inn. Inspeksjonsluke ble montert i tak. Avtrekksrør ble lagt frem til soverom og mot kjøkken. Sistnevnte er ikke koblet til. Bygningsmessige arbeider ble utført av min far som er bygningsingeniør. Røranlegg ble lagt av rørleggerlærling, min bror."

Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Ny kurs med automatsikring og jordfeilbryter til kjøkken ble lagt av Fremtid Elektro AS i 2020. Samsvarserklæring finnes."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. - "Nytt kjøkken ble bygget av min far og bror. Gammel innredning ble fjernet og nytt rør i rør system ble lagt frem til bad. Avløpsrør ble byttet frem til soil. Nye veggplater og gulv ble lagt. Tak ble foret ned. Nytt IKEA kjøkkeninnredning med vaskemaskin, komfyr og stekeovn ble montert. Ventilator blåser ut i rommet. Går ikke over tak. Bygningsmessige arbeider ble utført av min far som er bygningsingeniør."

Har det vært feil på det elektriske anlegget? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. -"Kontroll fra Elvia avdekket feil som nå er rettet av Fremtid Elektro."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Nye kurser til bad og kjøkken samt byttet flere taklamper og en stikkontakt etter kontroll i 2025. Utført av Fremtid Elektro AS"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Avløpsrør fra kjøkken til soil i bad er byttet ut ifm. oppussing. Nye avløpsrør er lagt utvendig i regi av sameiet."

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. -"Min bror som var rørleggerlærling, nå med fagbrev, hjalp min far og pusse opp kjøkken og bad i 2020."

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, og eventuelt hva som ble utført av arbeider på anlegget. -"Bygget er fra 1860 og var ikke bygget med eget ventilasjonsanlegg. Før bad ble pusset opp var et en en liten vifte i taket på badet som hadde begrenset funksjon."

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. -"Ny ventilasjonsvifte er bygd inn over himling på badet i 2021. Suger luft i bad, gang og soverom. Bygningsmessige arbeider ble utført av min far som er bygningsingeniør."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. -"Bygget er fra 1860 og sannsynligvis fundamentert på løsmasser. Alle gulv har skjevheter som sannsynligvis skyldes setninger. Dette er vanlig for lignende bygg på Grünerløkka."

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? - "Ja."
Beskriv feilen eller endringen. -"Ja, før min tid. På stuen ser man tegn til at det har vært et ildsted og rørgjennomføring er blendet."

Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt. - "Ja."
Beskriv mer detaljert hva som ble gjort og når, samt hvem som utførte arbeidet. Hvis arbeid er utført på ulike deler av boligen kan du opplyse om dette her. - "Arbeidet på kjøkken og bad er utført av personer uten fagbrev."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Ja."
Skriv opplysningene her: "Boligen er fra 1860 og tilfredsstiller på mange måter ikke dagens krav til standard. Blant annet vegger og gulv er skjeve som er noe av sjarmen med boliger fra den tiden. Ventilasjonen er heller ikke optimal slik at man må være flink til å lufte soverommene om morgenen for å fjerne
kondens. Grünerløkka er en livlig bydel og man må være vandt til lyder fra gateliv og mennesker."

Entré:
Innbydende entré med plass til å henge fra seg skotøy og yttertøy. Leiligheten har adkomst via felles trappeløp og dørcalling. Mellomgangen mellom stue og entré er ypperlig for å sette inn garderobeskap for å sikre rikelig med oppbevaring. Sikringsskap er plassert i entréen og er utstyrt med automatsikringer. Velkommen inn!

Stue:
Hyggelig stue med plass til sofa med tilhørende salongbord, tv med tilhørende tv-møbler og spisebord. Leiligheten har et gjennomgående klassisk særpreg, dette kommer godt frem i stuen med fremhevet teglsteinsvegg og rupanel som gir leiligheten et unikt særpreg. Stuen har en takhøyde og sammen med store klassiske vindusflater har leiligheten en flott romfølelse.

Kjøkken:
Lys og pen kjøkkeninnredning fra 2011 med grå fronter med håndtak i stål og benkeplate av eik. Nisje til komfyr,oppvaskmaskin og kjøl/frys. Godt med skap og benkeplass gjør matlagingen til en sann glede! Ventilator over platetoppen og stålkum og ett-greps blandebatteri.

Bad:
Delikat baderom fra 2021 med flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights gir et moderne uttrykk. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med speilskap og belysning, dusjhjørne med innfellbar glassdør samt toalett. Opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.

3 Soverom:
Leiligheten har 3 velfungerende soverom av god størrelse. Leiligheten har tidligere vært en 3-roms leilighet med 2 soverom. Alternativ planløsning er å fjerne soverommet i tilknytning til stuen dersom man heller ønsker en større stue.
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng med tilhørende nattbord. Rommet har også god plass til garderobe. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet.
Soverom 2 og 3 er også av god størrelse med plass til dobbeltseng og garderobeskap. Rommene passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor - alt etter ønske og behov!

Alle hvitevarer medfølger salget.
Ellers viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1860.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Og det er derfor ingen dokumentasjon som bekrefter eiendommens lovlighet.

Det foreligger ingen tegninger fra byggeår hos kommunen. Da saken er fra 1871, noe som er blant de eldste byggesakene i arkiv på PBE, er det ikke uvanlig at det ikke foreligger tegninger i arkivet på PBE. Ut i fra det begrensende skiftelige som foreligger fra gården ble oppført, kan det se ut som at bygningen er opprinnelig oppført med beboelse i de øvrige etasjene. Iht. uttalelse fra plan og bygg er bolig på registrert og seksjonert til boligformål.
Leilighetene ble først seksjonert i 2010, men er allerede tegnet delvis inn i loftsaken fra 2000 som stemmer overens med dagens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet rett til å etablere veggfester og/eller endre veggfester for forankring av kontaktledning til sporvogn, bestemmelse om adkomst, og bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Leiligheten har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka, like ved Sofienbergparken. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, barer og kafeer. Av lokale godbiter kan Perla, Vespa og Humla nevnes. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus, Riksscenen og Popsenteret, alt kun innen kort gåavstand.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Sofienbergparken som du finner rett i nærheten. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er også heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 15 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi, Joker og Rema 1000 som er rett i nærheten. Ellers finner du flere eksotiske butikker og restauranter litt lenger ned i Trondheimsveien. Det er også gangavstand til Kiellands hus og Carl Berner Torg med ytterligere servicetilbud.

For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, samt Fagerheimen Tennisklubb ligger rett i nærheten.

Her er det enkelt å bo også uten bil. Alle kollektivmidler er tilgjengelige få minutter fra ytterdøren og tar deg enkelt til alle byens hjørner. Ca 7 min reisetid til Jernbanetorget med trikken, samt 30- og 31- bussen. Knutepunktet Carl Berner er heller ikke langt unna og tilbyr både T-bane, buss og trikk.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 544 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plan- og byggesaker:
- Plansak: Toftes gate, tilrettelegging for sykkel - Planforslag til politisk behandling. Se saksnummer 202308348
- Plansak: Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Planforslag til politisk behandling - Gateopprustning. Se saksnummer 202209792
- Byggesak: Thorvald Meyers gate 40 A - bruksendring av næringslokale til bolig - Fasadeendring. Se saksnummer 202511521
- Byggesak: Thorvald Meyers gate 36 C - bruksendring av loft og etablering av nye leiligheter og fasadeendringer. Se saksnummer 202512111
- Byggesak: Olaf Ryes plass 11 - påbygg - Parkteatret. Se saksnummer 202508176
- Byggesak: Olaf Ryes plass 11 - endring av bygg. Se saksnummer 2202511394
- Byggesak: Olaf Ryes plass 10 - oppføring av rekkehus med tre boenheter. Se saksnummer 202507780
- Byggesak: Markveien 32 F - endring av bygg og tilbygg på to etasjer. Se saksnummer 202507355

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Fellesutgiftene er kr 4 308,- pr. mnd. og inkluderer: Trappevask, internett, strøm i fellesareal, vaktmestertjeneste, kommunale avgifter, diverse honorarer og nedbetaling av fellesgjeld.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 260 499,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 041 994,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 40 372,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 48 601,- pr. 04.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 814 278,- pr. 04.12.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,65% pa.
Innfrielsesdato: 30.09.2036
Avdragsfrihet: Nei.

5 790 000,00 Prisantydning
48 601,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 838 601,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

145 950,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
156 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 995 591,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pernille Henriette Lona

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Thorvald Meyers gate 40, med sameiebrøk 61/1022.
Sameiet består av 6 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.
Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste med Maya Eiendom AS.
Sameiet har avtale med Rein Service AS om rengjøring av trappene og inngangspartiene 1.gang pr. uke
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret, så fremt det ikke fører til urimelig sjenanse for naboene eller er til plage for noen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Reparasjon langs fasade mot bakgård for tetting av lekkasje mot gangbro mellom
hovedbygg og stallbygning.
2024: VV beredere i kjeller har vært reparert
2023: Kun utført mindre reparasjoner
2022: Fasadevask mot gate
2021: Reetablert drenering langs grunnmur stallbygning i bakgård. Stubbefjerning.
Etablert kum og pumpe for grunnvann i kjeller.
2020: Reparasjon lekkasje langs pipe
2020: Reparasjon skader murpuss fasade
2020: Rehabilitering av avløpsrør med strømpe og epoxy
2019 Skifte av stoppekrana vann mellom gate og tilkobling i kjeller.
2018 Ingen vesentlige tiltak
2017 Reparasjon fundamenter kjeller
2017 Brannvarsling tilkoblet Oslo Brann og redningsetat - nødnummer
2016 Brannvarsling med sentral – hele bygget
2015 Ny dørcalling
2014 Restaurering av port mot gate / portrom
2014 Brannsikringstiltak ifølge brannkonsept utarbeidet av Firesafe
2013 Utbedring tak over stallbygning
2012 Brannsikringstiltak
2011 Brannkonsept fra Firesafe

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser 15.12.2025 om at det ikke er planlagt noen påkostninger per dags dato, men at det kan komme uforutsette kostnader i lys av at det er en eldre bygård.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 18 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBF  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - OBF  kr 4 242,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0234/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25234

Sist oppdatert: 31. desember 2025 kl. 09:02