Kjelsåsveien 5B

Kjelsåsveien 5B, 0488 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 79, bruksnummer 34
Andelsnummer 311, Nordre Åsen Borettslag, organisasjonsnummer 948225425

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
4. etasje 65 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 8 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på 8kvm, som er medregnet i overnevnte BRA-e. Leiligheten disponerer også en loftsbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 14 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er arealet ikke måleverdig som bruksareal. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.12.2025 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger består av teglstein og pussede flater. Taket er av typen saltak og tekket med takstein (Taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass (fra 2022).. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 71% TG1, 21% TG2 og 8% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i: Bad, kjøkken, elektrisk anlegg og balkong.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 på følgende:
- Bad: Tilluftsspalte er ikke etablert. Riss/sprekk i flisfuger observert i dusjsonen. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som er ideelt anbefalt. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 4 mm og 20 mm til hjelpesluk. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

- Kjøkken: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Balkong: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Bad: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Ventilasjon: Anlegget er felles for bygningen, og ikke undersøkt.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
2 Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Utført i 2024. Ny innredning (utenom dusj) og nytt gulv bad med fall til sluk i dusjen. Lagt flis på flis på gammelt gulv.

4 Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja. Utført i 2022. Selvaag Bolig AS og Vindu Entreprenøren AS skiftet alle vinduer og balkongdør i borettslag.

9 Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Feil på kursbevis i oversikt i sikringsskap.

10 Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja.
- Utført i 2025: El.sjekk og utbedring av AVVIK i skap 1. Utbytting 3stk gamelt jordfeilautomat til nye (2stk 16til16 og 1stk 16til15 for beskyte ledninger) 2. Utbytting gammelt saml.skinne for ny med endekapper 3. Etablering ny kursfortegnelse og advarsel texter Isolasjon test av hele anlegg Visuel kontroll Kontinuitet test av hele anlegg Anbefalt ekstra kurs til kjøkken grunnet kapasitetsbehov. Stikk i to soverom Soverom 1 / stort 5stk stikk pavegg u/j Kabel PR Letti Dimmer LED universal Soverom 2 3stk stikk u/j /2stk pavegg og 1stk infelt Dimmer LED universal Utbytting panel til bad til nye Kappe trippel 1stk termostat med gulvsensor 2stk bryter.
- Utført i 2024: Baderom: montering av speil, vegglampe, dobbel stikkontakt Kjøkken: endring 5 stk dobbel stikkontakt, montering av lampe, dimmer, bryter.
- Utført i 2021: Montert taklampe i gangen, stua og på to soverom. Ny dimmer i gangen og på soverommet. Montert tre doble og to 4-veis stikkontanker i stua. Montert bryter for strømmen ut på balkongen. Lagt svakstrømskablene i stua i kanal.

28 Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja. Utbedring av ventilasjonsanlegg i alle enheter i borettslaget. Pågående prosjekt i innledende fase, usikkert når det treffer gjeldende enhet, men estimert ila vinter/vår 2026

Selger opplyser også at en elektriker har kontrollert hele anlegget og bemerket at det bør vurderes å legge ekstra kurs til kjøkkenet.

Pen 3-roms toppleilighet med en gjennomgående planløsning, som fremstår som godt vedlikeholdt. Overflater i lyse og tidsriktige farger bidrar til et moderne og tiltalende uttrykk, og gjør det lett å sette sitt personlige preg på boligen. Materialvalg og løsninger fremstår gjennomtenkte og praktiske, og leiligheten gir et solid helhetsinntrykk. Leiligheten har gode lysforhold og rommenes utforming gir fleksible møbleringsmuligheter og gjør boligen enkel å tilpasse ulike behov. Nåværende eier har utført en rekke oppussings- og vedlikeholdsarbeid på boligen siden de overtok i 2021. Det er utført en rekke overflateoppussing, malingsarbeid og blant annet slipt og lakkert parkett i stue, soverom, gang og kjøkken, og lagt ny parkett på gjesterommet. Det er også utført en rekke elektriske arbeider i leiligheten. På kjøkkenet er alle fronter byttet, samt at det er nye møbelsnekkrede skrog i delen under vinduet. Ny benkeplate og ventilator. Alle vinduer, samt balkongdør er byttet i regi av borettslaget i 2022. Det ble lagt nytt gulv på balkong i 2025.

Leiligheten inneholder:

Entré
Innbydende entré med plass til å henge fra seg yttertøy på knagger på vegg og sette fra seg sko. Bak spilevegg i gangen er det en skjult dør med inn til et lite kott for ekstra skult lagringsplass. Entréen leder videre til leilighetens øvrige rom.

Stue
Stuen er romslig og lett å møblere med plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater gir godt lysinnslipp og skaper en behagelig atmosfære. I stuens hjørne er det plassert en dekorativ og sjarmerende peisovn som gir en lun varme på kalde vintersdager. Det er god plass til oppbevaring av bøker og dekor i den plassbygde bokhyllen ved adkomsten til stuen. Fra stuen er det direkte utgang til en luftig balkong på ca. 7 kvm, noe som gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Her kan du skape din egen koselige sone og møblere med en hyggelig sittegruppe, en gassgrill, lykter og planter.

Kjøkken
Moderne kjøkken med en gjennomtenkt og praktisk U-utforming med glatte lyse fronter, integrerte hvitevarer og gode arbeidsflater. Kjøkkenet byr på mye oppbevaringsplass, samtidig som det fremstår åpent og luftig. Her er det god plass til hobby-kokken som liker å eksperimentere på kjøkkenet.

Bad
Lyst og tidløst baderom med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Baderommet er fra ca. 2010, det ble lagt nye gulvfliser i 2024 i forbindelse med korrigering av fall, samt nytt toalett og innredning. Etter denne endringen med flisene har eier opplevd fall mot sluk mtp vannsøl som tilfredsstillende. Takstmannen har kommentert i vedlagte rapport at fallet er mindre enn anbefalt mtp lekkasjesikkerhet.
Rommet er ellers innredet med et gulvstående toalett, lys servantmøbel med skuffer, vegghengt speil, dusjhjørne og opplegg til vaskemaskin.

Soverom
Leiligheten har to romslige soverom. På hovedsoverommet er det god plass til en dobbeltseng med nattbord på hver side av sengen. På rommet er det montert et garderobeskap som medfølger. Det ande soverommet er noe mindre, men passer perfekt som for eksempel et barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden oktober 2025 - desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1950.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1948. Ekspedisjonsdokumentet er ikke attestert og megler har ikke lykkes i å finne ferdigattest på bygget. Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig. Det finnes ingen dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger dog ferdigattest for rehabilitering av boligblokken datert 27.02.1996, samt ferdigattest for nye vinduer den 06.07.2023.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger sentralt i et meget populært boligområde på Grefsen/Disen. Borettslagets tomt er pent og parkmessig opparbeidet med store grøntarealer, sittebenker og lekeplasser med lekeapparater.

Det er kort vei til det meste du trenger i hverdagen, enten det er marka, kjøpesenter eller offentlig kommunikasjon. Det går milevis med turløyper i Lillomarka, enten du vil sykle, gå på bena eller på ski. I Linderudkollen er det kunstsnøanlegg på vinterstid, hvis været ikke er helt på din side. Er du mer glad i nedoverski, ligger Oslo Skisenter et par minutters kjøretur unna.
Fra Akebakkeskogen går det turvei til Grefsenkollen, med kanskje Oslos råeste utsikt! Her arrangeres også OverOslo, som har blitt en av Oslos mest populære festivaler.

Borettslaget har Muselunden som nærmeste nabo. Her er det frisbeegolf-bane, kunstgressbane og store grønne områder. I tillegg er Skeidbanen noen få meter unna, med skøytebane om vinteren og fotball om sommeren. Langs Akerselva er det flere flotte badeplasser, blant annet ved badekulpen i Nydalen eller på Frysja.

Holdeplass for offentlig kommunikasjon er innen gangavstand. Trikk og tog fra Grefsen stasjon, t-bane fra Storo og Sinsen, buss fra Kjelsåsveien og fra Grefsenveien, samt flybuss og vanlig rutebuss fra Ring3.
Ring3 er et viktig knutepunkt for videre tilgang til byen og utenforliggende områder som gjør borettslaget svært tilgjengelig for turer inn- og ut av byen.

Området har meget gode parkeringsmuligheter både med gratis gateparkering i nærområdet og inne på borettslagets område, for eksempel i Åsensvingen hvor det er 8 kommunale ladestasjoner for el-bil. Også ganske god dekning for leie av rimelig parkeringsplass i regi av borettslaget med lademuligheter fra kr 200/md.

Gangavstand til nærbutikker (REMA1000 ligger rett ved), Storo Storsenter, SATS, restauranter, kafeer, Torshov, Nydalen og BI.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Disen barneskole og Morellbakken ungdomsskole. Det er også flere private og kommunale barnehager i området som blant annet Nordre Åsen Kanvas-barnehage, Best barnehage og Bjerkealleen Kanvas-barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslagets tomt er på 15 642 kvm og er en eiet tomt. Det er store opparbeidede fellesarealer med gressplener, prydbusker, trær, lekeplass, sittegrupper og asfalterte gangveier. Det er utnevnt et eget "grøntplanutvalg" som sørger for oppgraderinger av uteområdene og borettslaget er flinke til å holde områdene ryddige og pene. Borettslagets tomt grenser mot Muselunden som er et fantastisk grøntområde med gressletter, akebakker om vinteren, kunstgressbaner og frisbeegolfbane.

Garasjeplass kan leies etter ventelister i garasjelag tilknyttet borettslaget. Utendørs parkeringsplass kan også leies og her er det ikke lang venteliste og p-plass koster kr 200,- pr. md.
I tillegg er det mulighet for korttidsleie av parkeringsplass.
Se borettslagets bestemmelser om parkering og håndtering av dette.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-374 datert 07.06.1949 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen inngår i S-5142: Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for ny vannforsyning Oslo - stamnett. Oslo kommune bygger en reservevannforsyning stor nok til å gi hele Oslo tilgang på rent drikkevann. Den nye vannforsyningen skal være klar i 2028. Se: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-oslo/.

Pågående saker:
Statens veivesen har foreslått å oppgradere dagens gang- og sykkelvei fra Årvoll skole til Sinsenkrysset (sykkelveien mellom Traverveien, Disenveien og Trondheimsveien). Se saksnr. 201904064 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk langs Trondheimsveien til Bjerke (og Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen var til offentlig høring og politisk behandling. Saken ble avsluttet 23.04.2024 i påvente av oppstart av ny sak.
Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 716,-  pr. mnd. og inkluderer: Honorarer, nedbetaling av avdrag og renter, kontingenter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, TV-anlegg/bredbånd og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.12.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 275,-
TV- og internettavtale: kr 441,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7600 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og er inkludert i fellesutgiftene. Kollektiv avtale gjennom borettslaget, der det er mulig å velge forskjellige pakker ut ifra behov. Tv og internett, kun internett eller kun TV. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 540 246,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 160 983,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 20 430,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 95 088,- pr. 28.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 28 884 797,- pr. 28.11.2025 fordelt på to lån, og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207670014
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 10 052 705,-
Innfrielsesdato: 29.02.2048
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208070045
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,09%
Restsaldo 18 832 092,00
Innfrielsesdato: 30.12.2047
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

6 150 000,00 Prisantydning
95 088,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 245 088,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - Kjøper
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 264 340,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Vold og Ingvar Folkvord

Leiligheten er tilknyttet Nordre Åsen Borettslag.
Borettslaget består av 313 leiligheter og en tjenesteleilighet.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er kun tillatt når gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for andre beboere. Borettslaget opprettholder krav om at det skal søkes om tillatelse for dyrehold, for i praksis å kunne avklare "gode grunner" og "ulempe".

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Takrehabilitering av vaskeribygget. Bytte av gamle inngangsdører.
2023: Ladeanlegg Aneo ferdigstilt.
2022/2023: Bytte av oppgangsdører. Total vindusrehabilitering i borettslaget.
2021: Deler av lekeplassen ved vaskeriet er fornyet, samt hele lekeplassen ved Kjelsåsveien 2. Utbedring av asfalt i enkelte stikkveier foran blokkene.
2018: Piperehabiliteringen og nye ståldører
2015: Utskiftning av lysarmaturer, drenering av blokkene, malt oppganger, pusset opp kjøkkenet i vaskeriet og utført rens av ventilasjonsanlegget.
2014: Startet drenering av blokkene og skifte av armaturer som skal tas over flere år. Vasking av balkonger utvendig.
2013: Utbedret piper i Kjelsåsvn. 1 og vedlikeholdsspyling av soil og bisoil.
2011: Ny støtsand på lekeplass.
2010: Nytt låssystem.

Planlagte påkostninger:
Styret jobber med å få kartlagt hvilke vedlikeholdsoppgaver som borettslaget står foran og ikke minst i hvilken rekkefølge de skal utføres etter. En slik oversikt kan ikke følges til punkt og prikke omprioriteres da det kan forekomme akutt vedlikeholdsbehov samt at disse oppgavene må harmonere med borettslagets økonomi og nivå på felleskostnader og fellesgjeld.

Styreleder opplyser i mail den 08.12.2025: Det er for tiden et pågående prosjekt i borettslaget hvor det etableres nye ventiler i alle rom mot yttervegg som ikke har dette i dag (eks kjøkken). Samtidig er det vedtatt at fasadens malbare flater og balkonger skal males. Sistnevnte skjer ikke før til våren. Disse to tiltakene har et budsjett på kr 12 000 000 hvor kr 8 000 000 lånefinansieres. Det er gjennomført en øking av felleskostnadene p 4 % fra og med 01.01.26 for å møte de økte finanskostnadene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 758,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 16 543,50 
Foto  kr 5 000,-

Oppdragsnummer 41-0114/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.25114

Sist oppdatert: 19. januar 2026 kl. 17:11