Ekebergveien 292R

Ekebergveien 292R, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 78, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
3. etasje 59 kvm: Entré, gang, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.
Garasje 19 kvm: Biloppstillingsplass.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.12.2025 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1967 og er et boligbygg over 5 etasjer samt kjeller. Gulv mot grunn er av betong, mens grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere i hovedsak er av betong med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader er utført i stående trekledning og malt mur/betong. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran fra ukjent årstall. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1995 og 2015, samt en profilert entrédør av tre med glassfelt. Innvendige dører er hvite glatte innerdører/skyvedører. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad:
Gulvfliser: Det er registrert moderat bomlyd under enkelte fliser (hul lyd). Ikke vurdert som tiltakskrevende, men bør holdes under oppsikt.

Kjøkken:
Avløpsrør: Støpejernsrør av eldre dato. Alderen tilsier usikker restlevetid og mulig risiko for skjulte avvik fremover.
Komfyrvakt: Mangler. Bør monteres.

Øvrige rom:
Himling: Riss/sprekker i himling i stue/kjøkken. Overflater bør fornyes.

Etasjeskillere:
Skjevheter i gulv: Målt skjevhet 11–16 mm over 2 meter i stue/gang. Ikke vurdert årsak.

VVS / Tekniske anlegg:
Avløpsrør: Støpejernsrør med usikker levetid + skjulte rør av ukjent type og tilstand.
Stakeluke: Ikke lokalisert (IU), men relevant her fordi det inngår i avløpsvurderingen.

Elektrisk anlegg:
Manglende dokumentasjon: Det finnes trolig arbeid utført etter 1999 uten samsvarserklæring. Anbefaler utvidet elkontroll.

Dører og vinduer:
Vindu fra 1995 er av eldre dato og har dårligere isolasjonsevne.

Yttertak:
Manglende inspeksjonsmulighet: Taket er ikke inspisert pga. tilkomst/sikkerhet. TG2 settes da til informasjon om potensiell risiko (slitasje/feil kan finnes, men ikke verifisert).

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten, se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For utfyllende informasjon, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har gjennomgått betydelige oppgraderinger, inkludert en oppussing av badet i 2024 og en ny kjøkkenløsning fra 2019.

Lys og pen selveierleilighet med en trafikkskjermet beliggenhet. Leiligheten ligger høyt og fritt, uten gjenboere mot sydvest og med utsikt til hyggelige grøntområder. Umiddelbar nærhet til buss, trikk og nærbutikk, samt kort vei til Sæter.

En praktisk leilighet med åpen og arealeffektiv planløsning. Store vindusflater i stuen/spisestuen gir mye naturlig lys, samt en god romfølelse.

Leiligheten ble modernisert i 2019 med bl.a. nytt kjøkken og nye hvitevarer. Gulvene ble belagt med slitesterkt laminatgulv av høy kvalitet, nye gulvlister og alle overflater malt i tidsmessige farger.

Egen direkte adkomst til leiligheten via noen få trappetrinn og en liten «frokostplass» på utsiden av inngangspartiet.

Leiligheten inneholder entré/gang, 2 soverom, bad og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Lekkert nytt kjøkken levert av «Nettoline» fra 2019. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter og laminert benkeplate. Mellom benkeplate og overskap er det montert en kjøkkenplate, supplert med overskapsbelysning og stikkontakter. En nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur er installert. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, stekeovn, induksjonstopp og kjøleskap med frysedel, samt en integrert ventilator med avtrekkskanal. Vannrørene er av rør-i-rør system med automatisk lekkasjesikring. En 107 liters varmtvannsbereder er plassert i kjøkkeninnredningen.

Kombinert stue og spisestue med peis og store vindusflater mot sydvest, som gir mye naturlig lys og romfølelse. Ingen gjenboere mot sydvest og hyggelig utsyn over grøntareal. Skinnesystem for belysning av stua og kjøkkenet tegnet av lysdesigner, med dimbare brytere. Moderne solskjerming fra 2022 i form av lamellgardiner og zipscreen med solsensor og fjernkontroll.

Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflaten er utført i malt glatt flate med integrerte downlights. Rommet er utstyrt med veggmontert innredning, heldekkende servant med ett-greps armatur, samt et speilskap med belysning og stikkontakt. Dusjnisjen har glassdører og ett-greps dusjarmatur. Et vegghengt toalett med innebygget sisterne fra Geberit er installert. Det er opplegg for vaskemaskin. Vannrørene er av rør-i-rør system med fordelerskap og stoppekraner plassert i vegg. Takhøyden er målt til ca. 2,24 meter.

Leiligheten har 2 gode soverom hvorav begge har romslige garderobeløsninger.

Overflater::
Gulv:
Laminat i stue, kjøkken og soverom. Fliser i entré og på bad.
Innervegger:
Malte glatte flater i stue, kjøkken, soverom og bad. Malt trepanel i entré.
Himlinger:
Malte glatte flater i stue, kjøkken, soverom og bad. Malte glatte flater og malt trepanel i entré. Integrerte downlights på bad.

Leiligheten disponerer 1 bod i garasjeplan som eies av sameiet og leies av hver enkelt beboer via fellesutgiftene. Det følger med en romslig garasje i et nytt anlegg fra 2023, komplett med elbillader og rikelig med plass til hyller og annet oppbevaringsutstyr.

For ytterligere beskrivelse av boligens standard se selgers egenerklæring og vedlagt boligsalgsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er montert noen små bokhyller, bildehyller og knaggrekker som kan følge med hvis kjøper ønsker det. Hvis ikke, blir de fjernet. Alle hvitevarer følger med, utenom kombiskap
vask/tørk på badet. Kan bli stående mot betaling.

Elektrisk oppvarming med panelovner i gang, begge soverom, og stue samt gulvvarme på bad. I tillegg er det vedfyring med åpen peis i stuen.

Det foreligger ferdigattest på terrassehuset datert 30.05.1979.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 17246, tinglyst 31.12.1947, Festekontrakt - vilkår:
Festekontrakt med vilkår for 99 år. Festetiden utløper 31.12.2046. Kontrakten inneholder bestemmelser om regulering av leien og pant for forfalt festeavgift.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter og rettigheter på eiendommen:

Dagboknr. 8247, tinglyst 16.06.1966, Erklæring/avtale:
Erklæring/avtale. Sameiet forplikter seg til å knytte seg til offentlig vann- og avløpsnett når kommunen måtte forlange det. Sameiet har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.

Dagboknr. 23073, tinglyst 08.01.2025, Bestemmelse om adkomstrett:
Rettighet for denne eiendommen til adkomst over gnr. 184, bnr. 70.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen har en attraktiv og sentral beliggenhet på Nordstrand, i et veletablert og rolig boligområde. Her kombineres umiddelbar nærhet til servicetilbud med en tilbaketrukket atmosfære. For daglige innkjøp ligger Matkroken Bråten kun et par minutters gange unna, mens Sæter Torg og Lambertseter Senter tilbyr et bredere utvalg av butikker, apotek og vinmonopol innen en kort kjøretur.

Området er spesielt godt egnet for barnefamilier, med flere skoler og barnehager i gangavstand. Munkerud skole, Nordstrand barneskole, Nordstrand ungdomsskole og Rosenhagen barnehage ligger kun noen få minutter fra boligen, noe som forenkler hverdagslogistikken. For de sportsinteresserte finnes det et rikt tilbud gjennom blant annet Nordstrand Idrettsforening, et av landets største idrettslag, samt Nordstrand tennishall og diverse treningssentre i nærområdet.

For rekreasjon og friluftsliv er mulighetene mange. Det er kort vei til sjøen med populære badeplasser som Nordstrand Bad og Hvervenbukta. I tillegg byr nærområdet på flotte turmuligheter, med etablerte stier i Ekebergskråningen og langs Ljanselva. Den unike Ekebergparken, med sin kombinasjon av skog, skulpturer og fantastisk utsikt over byen og fjorden, er også lett tilgjengelig.

Kollektivtilbudet er meget godt, med bussholdeplass og trikkestoppet Ljabru et steinkast unna, som effektivt tar deg til sentrum. Hauketo stasjon for tog er også innen gangavstand.

Denne kombinasjonen av rolige omgivelser, et komplett servicetilbud og enkel tilgang til både byliv og natur gjør Ekebergveien 292R til et ideelt sted å bo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet, bl.a. Rosenhagen barnehage kun noen få minutter unna.
I følge utdanningsetaten sogner Ekebergveien 292R til Munkerud skole. Steinerskole i krysset Solveien og Nordstrandveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en pent opparbeidet festet tomt på 23 826 kvm som tilhører boligsameiet. Fellesarealene består av asfalterte adkomstveier/internveier, gressplen, trær og diverse beplantning.

Festekontrakten ble endret ved tilleggskontrakt i 1989. Der ble årlig festeavgift endret til kr 110.000,- fra og med 01.01.1990, med mulighet for regulering av festeavgift hvert 10. år. Sist regulert i 2021. Festekontrakten gjelder i 99 år fra 30.12.1947. Bortfester er Christian Raak.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass på 19 kvm i felles garasjeanlegg fra 2023. Garasjen har elektrisk leddport og El-billader.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei. Fellesarealer er opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til regulerings- og bebyggelsesplan S-1166 datert 20.11.1964, endret reguleringsplan S-2593 datert 03.12.1981, kommunedelplan KDP-17 datert 22.04.2009 og Kommuneplanen 2015-2030 datert 23.09.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 270,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, snørydding/gressklipping, vedlikehold av fellesarealer, festeavgift, betjening av fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter og forretningsførsel. Fellesutgiftene justeres etter sameiets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Styret har vedtatt budsjett for 2026 med en økning av felleskostnadene på ca 10%.

Felleskostnadene er fordelt slik:
Felleskostnader: kr 3.129,- pr. md.
Kapitalkostnader: kr 996,- pr. md.
Bodleie: kr 145,- pr. md.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 1 171 748,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 686 992,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 129 231,- pr. 01.11.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 8 661 925,- pr. 01.11.2025 og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1516.02.17631
Nominell rente (flyt): 6,55 %
Innfrielsesår: 2045
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 12
Saldo pr 01.11.2025: kr 8 661 925,-
Andel av saldo: kr 129 231,-
IN-ordning: Ja

4 550 000,00 Prisantydning
129 231,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 679 231,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

116 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 010,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 807 241,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjerstin Aukrust

Leiligheten er tilknyttet Ljabru Terrasse Boligsameie, med sameiebrøk 84/10000.
Sameiet består av 60 seksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjenning fra styret, og sameiets regler for dyrehold skal følges.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024:
Utvidet parkeringsplassen på nedre plan, hele plassen asfaltert på nytt.
2023:
- Ferdigstillelse av frittstående garasjerekker, lekeplass oppgradert med nytt klatrehus og fotballmål for barna, det er laget nye sittegrupper og planting av en del nye trær. Dette ble finansiert med oppsparte midler.
2022:
- Bygget sykkelbod, låst med ståldør.
- Beplantning mot Ekebergveien for støyskjerming.
2020/2021:
- Utvendig oppussing av sameiets bygninger. Bygningene ble vasket, ødelagt panel ble skiftet ut, betongskader ble reparert og panel og betong ble malt.
- Utskifting av garasjeporter til leddport med åpner.
- Ny utvendig belysning.
- Nedgravde avfallscontainere.
2019:
- Utbedret terrassene i 294 og 296.
2018:
- Utbedret terrassene i 290.
2016:
- Takbelegget på øverste tak i Ekebergveien 292 ble lagt om.
- Rengjøring av ventilasjonsanlegg i alle blokkene.
- Forberedelser med rørlegging for trekking av kabler.

Planlagte påkostninger:
Styret har vedtatt budsjett for 2026 med en økning av felleskostnadene på ca. 10%, samt en del store arbeider i sameiet fremover. Det største vedlikeholdsarbeidet fremover blir renovering av noen tak hvert år. Sameiet har innført IN-ordning, som gir mulighet til å nedbetale andel av fellesgjeld

Beboere i sameiet har, om ledig, tilgang til å leie sykkelbod og ekstra bod ved behov.

Det ble ved årsmøtet i mai 2025 vedtatt å innføre en IN-ordning for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Det vil være mulig å innbetale sin andel fra høsten 2025. Det er ikke behandlet noen planer om tiltak som vil øke fellesgjeld i sameiet.

Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt, etter nærmere bestemmelser i vedtektene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger inkl. alle  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 029,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 20 839,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0293/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25293

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 13:02