Østre Aspehaug 9

Østre Aspehaug 9, 6010 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 25, bruksnummer 203, ideell andel 1/1
Andelsnummer 27, Borettslaget Aspehaugen Al;, organisasjonsnummer 954004023

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
4. etasje 49 kvm: Gang, bad, stue, kjøkken og soverom

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Tre boder. To nettingboder på 2m2 og 1m2, og en bod med tette vegger på 2m2
1. etasje 14 kvm: Garasje

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Sørvestvendt balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.12.2025 utført av Bygningssakkyndig Are Bergheim Karlsen Drevik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1981 med yttervegger av betong/trekonstruksjoner som utvendig er kledd med fasadeplater og fasader av murpuss. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere av betong. Flatt tak (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db40. Vinduer og balkongdør med karmer av plast, og
to-lags glass. Elektrisk oppvarming. Naturlig ventilasjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2:

Bad
Kjøkken: Ventilasjon og avtrekk, vannrør og avløpsrør
Øvrige rom: Ventilasjon
Tekniske anlegg, VVS: Varmtvannsbereder, vannrør, hovedstoppekran, avløpsrør
Elektrisk anlegg

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger har gitt følgende opplysninger i sitt egenerklæringsskjema:

På spørsmål: Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? svarer selger ja.

Selger har ellers ikke hatt noe å bemerke. Egenerklæringen er vedlagt i salgsoppgaven.

Leiligheten er beliggende i 4. etasje og har følgende standard på innvendige overflater:

GANG
Gang med flislagt gulv, malte vegg- og himlingsflater. God plass til yttertøy og sko. Det er porttelefon for åpning av ytterdør i blokken.

STUE / KJØKKEN
Det er delvis åpen løsning mellom stue og kjøkken. På gulv er det lagt nyere laminatgulv, vegger og tak i malte flater. Utgang fra stue til sydvestvendt balkong.

Romslig kjøkken med god skap og benkeplass. Kjøkkeninnredningen er fra Ikea fra 2002 med glatte fronter og benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur. Stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp og kjøleskap med fryser. Frittstående oppvaskmaskin. Vegghengt ventilator. Varmtvannsbereder plassert under kjøkkenbenk. Det er montert glassplate bak oppvaskkum. Plexiglassplate montert bak oppvaskkum. Det er plass til spisebord på kjøkkenet som er plassert ved vindu med flott utsikt vestover.

BAD
Badet har hatt enkelte oppgraderinger utført i 2006. På gulv er det lagt fliser med gulvvarme, flislagte vegger og malte flater i himling. Baderomsinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur. Vegghengt utslagsvask med armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dører. Innebygd dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin.

SOVEROM
Nyere laminatgulv, malte vegger og tak. Åpen garderobeinnredning.

Tekniske installasjoner:
Vannrør av kobber.
Vanninntaksrør i kobber.
Leilighetens stoppekran er plassert i inspeksjonsluke på bad.
Synlige avløpsrør i plast.
Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.
Varmtvannsbereder på 77L (fra 1999) plassert under kjøkkenbenk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler i bad, forøvrig elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.03.1981.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Fullføring av veger samt delvis planeringsarbeid.
Selger opplyser at alle punkter er utført.

Det foreligger ferdigattest på garasjeanlegget datert 04.12.1980.
Det foreligger også ferdigattest på fasadeendring/rehabilitering datert 29.03.2007.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr 4785-2/58 15.08.1980 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse vedk. tekniske anlegg
Rettighetshavere: Kommunen, Everket og Televerket
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til veg samt bestemmelse om vann/kloakkledning som hefter i gnr. 25, bnr. 7 som er tinglyst med dagboknr 300415-1 og 300415-2 den 26.01.1965 og 13.12.1965.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger sentralt til på Moa. Med sitt flotte servicetilbud er Moa blitt Nordvestlandets største møteplass, et viktig handelssentrum og knutepunkt. På Moa har du alt i umiddelbar nærhet: Et av norges største kjøpesenter og et bredt utvalg butikker, spisesteder og helsetilbud. Ålesund sentrum er 15 minutter unna med bil. Innen gang- og sykkelavstand ligger flere skoler og barnehager. Hit tar man seg via trygge fortau og gangveier. Storslått natur og idylliske turstier byr på flere rekreasjonsmuligheter.

På Moa ligger forholdene også til rette for et aktivt og godt liv: fra kino og bibliotek til bowling, svømming, golf, fotball, sandvolleyball, Barnas lekeland, skateboardpark, alpinbakke og mye mer. I tillegg er det opparbeidet en stor kvartalslekeplass for sameiet. Når naturen kaller, er områdene rundt Lillevannet, Brusdalsvatnet og Emblemsfjellet like i nærheten.

Leilighetens sentrale beliggenhet gjør at her kan man la bilen stå og rusle ned til bussterminalen på et par minutter. Her er det både taxiholdeplass og et bredt kollektivtilbud med hyppige avganger til Ålesund sentrum, bydelene rundt og nærliggende kommuner. Bussterminalen har dessuten korrespondanse for langdistansebusser og flybuss.

Fra rundkjøringen ved Esso i Spjelkavika kjører du sydover mot Spjelkavik sentrum. Rett før blokkene i Vika Terrasse tar du av til høyre - kjør rett frem og du har parkeringsplass og felles garasjeanlegg til blokkene. Herfra er det gangvei frem til blokka som ligger nærmest Amfi-Moa. Blokken er merket med nr. 9. Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Spjelkavik barneskole (1-7 kl.) 13 min. gange - 1 km
Åse skole (1-7 kl.) 23 min. gange - 1.8 km
Spjelkavik u-skole (8-10 kl.) 11 min. gange - 1 km
Borgund vg, skole 12 min. gange - 1 km
Spjelkavik vg. skole 16 min. gange - 1.3 km

Barnehager:
Tommeliten barnehage (0-5 år) 5 min. gange - 0.4 km
Gnist Høgvoll (0-6 år) 10 min. gange - 0.8 km
Brisk barnehage (3-5 år) 13 min. gange - 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon

Eiet tomt på 52.478 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med grøntarealer og asfalterte gangveier internt på tomteområdet. Det er oppsatt le-vegg mot parkeringsplass på Moa. Her er også garasjer bygget i rekke flere steder på tomten. Stor gjesteparkering. Tilnærmet flat tomt og noe hellende mot sør.

Leiligheten disponerer garasje i felles garasjeanlegg. I tillegg er det felles gjesteparkeringsplasser på borettslagets tomt.
Borettslaget har tilrettelagt for el-bil lading og det er montert felles ladere til bruk ved garasjeanlegget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Interne veier er borettslagets ansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan: Spjelkavikplanen, reg. plan om område BK1 datert 07.08.1974 samt endring for BS 1 og BS 2 samt flytting av veg 3 datert 27.11.1986 og Spjelkavikplanen, reg. plan for området B3 - Spjelkavik sentrum med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Relanterte reguleringsplaner som berører eiendommen er:
- Nordre Aspehaug - Moa, gbnr 25/123 -Detaljeregulering/reguleringsendring dat. 12.12.2024
- Moaområdet, reg.plan m/best. dat. 01.06.1995

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  2.851,-  pr. mnd. og inkluderer: Vaktmester, trappevask, styrehonorar/forretningsførsel, nedbetaling på fellesgjeld, forsikring av bygget, kommunale avgifter, grunnpakke telenor (tv og internett), strøm fellesareal og felles vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Driftsutgifter kr 2.474,- (kr 2.721,40 fra 01.01.2026)
Tv/internett kr 377,-

Det er vedtatt 10 % økning i andel felleskostnader fra 01.01.26

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk.
Boligen er tilknyttet internett og tv og avgift er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 533 684,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 134 734,-/2 134 736,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten er inkludert i fellesutgiftene til borettslaget.

Andel formue er kr 20 700,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 70 915,- pr. 25.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 21.477.029,- pr. 25.11.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 2,87 %
Lånets løpetid: Innfrielsesdato 0.06.2038
Avdragsfrihet: Nei

2 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 661 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørnar Fjørtoft Johansen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Aspehaugen AL.
Borettslaget består av 208 leiligheter fordelt over flere blokker med 16 leiligheter i hver blokk.
Forretningsfører er OBOS.
Formann i borettslaget er Øyvind Rødal.
Dugnad må påregnes.
Borettslaget har vaktmestertjeneste
Dyrehold: Det er generelt forbud mot inntak av dyr. Styret kan likevel godkjenne dyr, men da ut i fra spesielle hensyn.
Foretatt påkostninger de senere år: Rehabilitering av fasader/vinduer, balkongdører, samt hoveddører til leilighetene. Det er montert nytt brannvarslingsanlegg med røykluker i 2020. Det er gjennomført oppussing av fellesganger med gulvbelegg og malt vegger.
Planlagte påkostninger: Ingen kjente men iflg. formann jobbes det med å mulig utvide parkeringsareal, ny søppelhåndtering etc. Om det genererer økning har de ingen oversikt på enda. Og om det skjer i 2026 eller seinere er heller ikkje planlagt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Forkjøpsrett - forhåndsutlyst forretningsfører  kr 7 938,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 470,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 7 128,50
Foto Ålesund  kr 4 000,00

Oppdragsnummer 76-0305/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.25305

Sist oppdatert: 31. desember 2025 kl. 16:02