poster

Dette avgjør om banken vil gi deg boliglån

Det har vært mye snakk om bankenes skjerpede krav til boliglån. Mytene om boliglån er mange, men det hele koker i bunn og grunn ned til tre faktorer, forklarer Danske Banks rådgivere.

Pareto
av Pareto
No title
Del

Belåningsgrad, gjeldsgrad og likviditet avgjør

Banken har et ansvar for at du som kunde klarer å betjene lånet ditt. Vi har både interne og eksterne retningslinjer for hvem vi tilbyr lån, og i utgangspunktet dreier det seg om tre ting:

1. Belåningsgrad

Belåningsgrad vil si hvor mange prosent av boligprisen du låner.

2. Gjeldsgrad

Gjeldsgrad vil si hvor mange ganger inntekten din du kan låne. Dette er nå begrenset til 5 ganger brutto inntekt.

3. Likviditeten

Likviditet er din betalingsevne. I tillegg gjør vi alltid en skjønnsmessig vurdering. Det forteller rådgiver Øistein Elverhøi i Danske Bank.

I dag har bankene en fleksibilitetskvote på 8 prosent, i Oslo og 10% i resten av landet, noe som betyr at også kunder som ikke oppfyller alle kravene kan få lån. Finanstilsynet har imidlertid nylig foreslått å fjerne bankenes mulighet til å utvise skjønn.

Fleksibiliteten blir stadig mindre, og begrenser selvsagt antallet tilfeller hvor vi kan strekke oss. Det er likevel slik at noen positive faktorer kan kompensere for andre. Har du for eksempel høy inntekt, altså god likviditet, kan det kompensere noe for kravet om 15 prosent egenkapital.

Roger Nerheim, Rådgiver i Danske Bank

Hvordan vurderer banken betalingsevne?

Når det snakkes om boliglån, dukker gjerne begrep som «betjeningsevne» og «betalingsvilje» opp. Men hvordan kan du som låntaker vise at du har betalingsvilje? Kan du selv ta grep som øker sjansene for å få lån? Svaret er ifølge rådgiverne klart «ja».

– Sparing er én måte å vise banken at du har betalingsvilje. Er du student og jobber ved siden av studiene, er det klart at også dette bidrar positivt, forklarer Nerheim. Han forteller at mange blir overrasket når de finner ut hva banken er opptatt av for å kunne gi lån:

Veldig mange tror at vi kun ser på inntekt når vi går gjennom selvangivelsen. Sannheten er vi nesten utelukkende ser på gjelds- og formuesforhold. Når vi ser på inntekt er vi opptatt av hva du har i dag, og hvilket potensial du har. Det hjelper imidlertid lite om du kan krysse av på alle tre punkter, om du har betalingsanmerkninger. Betalingsanmerkninger stoppes automatisk i systemet, og er for oss et signal om betalingsvilje og hvordan du tenker om lån, sier Elverhøi.

Må du ha fast jobb for å få lån?

Hvordan livssituasjonen din er og hvilke framtidsutsikter du har, er andre faktorer banken er opptatt av:

– Formelen er aldri lik. Det er ikke slik at du  ha fast jobb, men vi må se en viss forutsigbarhet. Har du for eksempel provisjonsbasert lønn, tar vi gjerne en titt på historikk og inntektspotensial, forklarer Elverhøi.

Det samme gjelder om du er student, også her kan banken vurdere risikoen basert på omstendighetene.

– Som rådgivere må vi vurdere hva du studerer og hvor sannsynlig det er at du får deg en jobb etter studiene. Har du fem år igjen med studier, medfører det en viss risiko for at du ikke fullfører. Er dere et studentpar, hvor den ene er i jobb og den andre studerer, blir regnestykket annerledes, forklarer Elverhøi.

Avtal et møte med banken

Rådgiverne forteller at første steg ofte er å senke forventningene hos potensielle låntakere. Mange sikter for høyt og har veldig høye krav ved kjøp av sin første bolig, mens andre er mer edruelige. Ofte tenker de heller ikke på at banken må ta høyde for en renteøkning på fem prosent. Poenget når vi sier nei til kunden, er at vi ikke ønsker å sette noen i en vanskelig posisjon.

Elverhøi og Nerheim anbefaler folk å avtale et møte med banken:

Mange banker har en lånekalkulator på nett. Men en kalkulator tar ikke hensyn til nyansene, og et nei på nett kan bli et ja i møte. Kall det gjerne et lite jobbintervju – dette handler ikke om trynefaktor, som mange kanskje tror, men er en vurdering av din økonomiske forståelse.

Rådgivernes tips til deg som skal søke om boliglån:

  • Dropp eller utsett bilkjøp, det kan ofte medføre en halv million mindre i boliglån.
  • Vis gjerne frem et budsjett – og fortell banken at du har klare tanker om egen økonomi.
  • Unngå betalingsanmerkninger – du får ikke lån om du har en.
  • Vær oppmerksom på at bankene ser nøye på gjeldshistorikk når du søker om lån.
  • Ikke ha for høye forventninger eller for store krav til din første bolig. Boligmarkedet kan på mange måter sees på som en karrierestige – du går gradene.
  • Boliglån skal være på maks 85 prosent av boligens verdi. Det betyr et krav om 15 prosent i egenkapital.
  • Bankene kan gå bort fra enkelte krav i inntil 10 prosent innvilgede lån hvert kvartal.
  • Kunden må tåle en renteøkning på fem prosentpoeng. For fastrentelån skal det legges inn en tilsvarende renteøkning fra bindingsperiodens slutt.
  • Ved lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi, skal det nedbetales minst 2,5 prosent årlig, basert på et lån med 30 års nedbetaling.
  • Kravene til belåningsgrad kan nås ved hjelp av pant i fast eiendom, realkausjon (pant i annen manns eiendom) eller en medansvarlig for lånet - en kausjonist.
  • De skjerpede boliglånskravene ble innført sommeren 2015 og ble ytterligere fornyet i 2017. Da ble det krav om 40% egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo, mens det er krav til 15% egenkapital ellers i landet. I tillegg ble det satt en begrensning av låneopptak med maks 5 ganger brutto inntekt. Boliglånsforskriften i sin helhet finner du her.

Kilde: DN, Finanstilsynet

Se også:

Skaff deg finansieringsbevis

Pareto
No title

Pareto

Krogsveen er eid av Pareto. Pareto er en uavhengig og ledende aktør i det nordiske markedet for finansielle tjenester. Selskapene i Pareto-gruppen har kontorer i 16 byer fordelt på ti land.