God utvikling i leiemarkedet

Prisene i Oslos utleiemarked har steget med 2,6 prosent fra første kvartal 2018 til første kvartal 2019, noe som er i tråd med dette markedets langsiktige, stabile utvikling de siste syv årene. I Stavanger har utleienivået steget med hele 7,9 prosent i samme periode. Dette bekrefter den sterke utviklingen her siden første kvartal 2017 da markedet snudde etter en bratt nedgang siden 2013. Nivået her er fortsatt lavere enn i de andre storby-områdene.

I Trondheim har prisene steget med 2,6 prosent det siste året etter mange år med et relativt stabilt utleienivå. Bergensmarkedet har også vært svært stabilt over mange år, og her har det heller ikke vært endring det siste året.

Sammenheng mellom boligpriser og leiepriser
Utleiemarkedet er viktig for prisdannelsen i boligmarkedet. Mange sparer gjennom å leie ut sekundærbolig, og økte leieinntekter fungerer derfor som en renteøkning på bankinnskuddet. Økt rente på sparepengene øker verdien av sparebeløpet. Så også for boligen; en gjeldfri utleiebolig vil isolert sett øke sin verdi når leienivået stiger, og boligen blir mer verdt ved et salg. Derfor er prisutviklingen i leiemarkedet en viktig faktor for boligprisutviklingen. Selv om nok boliglånsrenten virker sterkere hvis den beveger seg samtidig.

Sammenhengen er ikke lett å få øye på fra kvartal til kvartal, men vi ser en klar samvariasjon når man vurderer de mer langsiktige trendene for leieprisutvikling og boligpriser, sier administrerende direktør Leif J. Laugen i Krogsveen. Krogsveen har de siste fire årene satset på utleiemegling i tillegg til boligsalg, foreløpig i Oslo-området og på Romerike.

Sammenhengen mellom boligpriser og leiepriser ses tydeligst ved å studere utviklingen i Oslo og Stavanger de senere årene:

I Stavanger ligger nå utleienivået på 11 830 kr/mnd som er 18,7 prosent lavere enn i første kvartal 2012. Dette etter at utleieprisene har steget 11,7 prosent de siste to årene. Samtidig var boligprisene redusert med 7,5 prosent fra om lag 37 000 kr/kvm i 2012 til 34 200 kr/kvm i første kvartal i år. Ut fra dette perspektivet, kan det være fristende å spå at boligprisene i Stavanger kan ventes å få en positiv utvikling gitt at leiemarkedet stevner frem med samme takt som de siste to årene.

For Oslos vedkommende har utleieprisene steget med 21,9 prosent fra 11 356 kr/mnd til 13 841 kr/mnd i samme syv-års periode, mens boligprisene har økt med 47,9 prosent, fra 46 100 kr/kvm til 68 200 kr/kvm. Historien viser en stor stabilitet i leieprisveksten her, 4-kvartalers vekst-takt har i hele syv-års perioden vært positiv(!). Selv om utleienivået fortsetter oppover for å kompensere for boligprisoppgangen, kan det nok stilles spørsmålstegn ved om Oslos boligpriser er overvurdert, når man vurderer situasjonen ut fra leiemarkedet.

Undersøkelser som er gjort tidligere har vist at sammenhengen i Norge mellom utleiemarkedet og boligmarkedet ikke er perfekt. Dette skyldes den store andelen norske husholdninger som eier sin egen bolig, og de relativt få leieobjektene. Slik sett er befolkningsutvikling, nybyggaktivitet, lønnsutvikling og ikke minst renteutvikling mer sentrale drivere for boligprisutviklingen.

Med gode økonomiske rammebetingelser og høy etterspørsel etter sentrale leiligheter, tror vi at det fortsatt er et godt grunnlag for videre vekst i leieprisene i de store byene. Urbanisering som følge av kunnskapsøkonomien og ønske om mindre tid til transport, gjør at utleiemarkedet kan forventes å vokse fremover både i omfang og prisnivå, avslutter Leif J. Laugen.