poster

Lovlig eller ulovlig utleie?

For kjøper av en bolig er det kjærkomne ekstrainntekter å kunne leie ut deler av denne – helt skattefritt. Men sjekk alltid om rommene lovlig kan leies ut.

Mats Aamodt
av Mats Aamodt
Advokat i avd. Fag og kompetanse Krogsveen
Del


Er du på boligjakt er det viktig å vite forskjell på enkelte begreper. Eiendomsmeglere kan ofte bruke forskjellige uttrykk for å beskrive utleiemulighetene. Men vær oppmerksom på definisjonene - konsekvensene kan være store, sier advokat og juridisk rådgiver i Krogsveen, Mats Aamodt. Her gir han deg innsikten du trenger å vite.

Hybel – hva er det i praksis?

Hybelen utgjør en mindre del av et hus eller en leilighet, og er ikke en selvstendig boenhet. Man leier med andre ord ut ett eller flere rom i egen bolig – enten det er i en enebolig, leilighet eller lignende. Vanligvis utgjør hybelen et oppholdsrom/soverom samt kjøkken og bad. Badet kan også deles med hovedboligen eller andre hybler. Det er ingen formelle krav i Plan- og bygningsloven annet enn at rommene må være godkjent for sin bruk.

Dette innebærer at et rom som benyttes til bruk som innebærer opphold av en viss varighet - slik som soverom, kjøkken eller stue, må være godkjent for varig opphold i kommunens byggesaksarkiver. Det viktigste tekniske kravet er tilstrekkelige rømningsveier.

Uavhengig av alle tekniske krav, har man lov til å leie ut hvilke rom man ønsker, men da må det fremgå tydelig av utleieannonsen hva rommet er godkjent som. For eksempel at det er en bod og at bruken til leietaker ikke må stride mot det godkjente formålet. Dog ser vi av og til at det hentydes til at rommet kan brukes som soverom, fordi selger har innredet med en seng. Men dette gjør ikke rommet uten videre godkjent for varig opphold og det kan dermed heller ikke lovlig leies ut som dette uten tiltak og søknad om bruksendring.

Ettersom hybelen utgjør en del av en hovedbolig må det også være gjennomgang mellom enhetene. Som oftest løses dette i praksis med en avlåst dør mellom enhetene. Dersom hybelen ikke har gjennomgang til hovedenheten via avlåst dør, kan kommunen etter skjønn vurdere at enheten har blitt «for selvstendig» atskilt fra hovedenheten, og derfor vil utgjøre en selvstendig utleieenhet. Og da vil det være andre og mer omfattende tekniske krav som stilles.

Utleieenhet (sekundærleilighet) – hvilke tekniske krav stilles?

En utleieenhet utgjør en selvstendig boenhet, og inneholder egen inngang, kjøkken, ett eller flere oppholdsrom/soverom og bad. I motsetning til hybelen er det ikke krav til gjennomgang til «hovedboligen,» men det stilles krav til blant annet lydisolering og brannmotstand i skilleveggene. Det kan også stilles krav til parkering i tråd med de lokale reguleringsbestemmelsene. I tillegg betales det doble kostnader til kommunen for renovasjon m.m. – og det skal videre være egen vannmåler og eget elektrisk anlegg med separat sikringsskap. Med slike tekniske krav som kan bli dyrt å gjennomføre, er det mange som for eksempel leier ut deler av sin kjeller, men som aldri formelt søker om oppdeling til sekundærleilighet i tråd med Plan- og bygningsloven. Dette finner vi eksempler på over hele landet og her må kjøperne være oppmerksomme på hva de faktisk får.

Godkjent for utleie

Mange eiendomsmeglere bruker uttrykk som «utleiedel» eller «godkjent for utleie». Uttrykkene tolkes ofte som at rommene er godkjent som egen boenhet etter tekniske krav i Plan- og bygningsloven, og det er her det av og til oppstår konflikter mellom kjøper og selger. Dette er dog bare myntet på at rommene er godkjent for varig opphold og derfor formelt sett kan leies ut som oppholdsrom basert på bruken av rommet.

Man må imidlertid ha «tunga rett i munn» og opplyse om hva man leier ut – er det en hybel, et rom, en bod, en garasje eller en egen leilighet?

Ved salg er det meglers ansvar å beskrive de faktiske forholdene i salgsoppgaven, slik at misforståelser ikke oppstår mellom partene. Kjøper må være innforstått med hva han kjøper og at dette stemmer overens med hans ønsker for bruk og utleie, og kan innordne seg etter de reelle forholdene. I verste fall kan en kjøper nektes utleie fordi rommene ikke er godkjent for varig opphold, og dermed gå glipp av planlagte skattefrie inntekter.

Er du i tvil, så spør alltid megler - men før du kjøper, rådgir advokat Aamodt.

Mats Aamodt
Advokat i avd. Fag og kompetanse Krogsveen

Mats Aamodt