poster

Skattefrie leieinntekter fra lovlige boenheter

22. mai 2021

Du kan få kjærkommen inntekt ved å leie ut deler av boligen din helt skattefritt – vel og merke dersom rommene tilfredsstiller krav for utleie.

Krogsveen
av Krogsveen
Redaksjonen
Del

Er du på boligjakt, og ønsker å leie ut deler av boligen du selv skal bo i? Da er det lurt å lære seg ord og uttrykk som meglere bruker i markedsføringen av boligen.

- Lær definisjonene. Hvis ikke, kan konsekvensene bli store, påpeker Mats Aamodt, advokat i fag- og kompetanseavdelingen i Krogsveen.


Hva er en hybel?

En hybel utgjør et mindre areal i en bolig, og er ikke en selvstendig boenhet.

- Du leier med andre ord ut ett eller flere rom i egen bolig, det være seg enebolig, leilighet eller rekkehus, forklarer Aamodt.

Lurer du på hva boligen din er verdt? Sjekk din boligverdi her


Rømningsveier

En helt vanlig hybel består som regel av oppholdsrom/soverom, samt kjøkken og bad. Ikke sjelden er oppholdsrom, soverom og kjøkken, ett og samme rom. En hybel har som regel et eget, lite bad, men badet kan også deles med hovedboligen.

- Det er ingen formelle krav i Plan- og bygningsloven, annet enn at rommene må være godkjent for sitt bruk, sier Aamodt.

Et rom som benyttes til opphold av en viss varighet - slik som soverom, kjøkken eller stue - må være godkjent i kommunens byggesaksarkiver, for varig opphold.

- Det tekniske kravet er tilstrekkelige rømningsveier, sier Aamodt.


Tydelig markedsføring = viktig

Du har lov til å leie ut hvilke rom du vil i egen bolig. Det som er viktig, er at det i utleieannonsen tydelig må fremgå hva rommet er godkjent som. Eksempelvis at rommet er en bod, og at bruken til leietaker ikke strider mot det godkjente formålet. Du har for eksempel ikke lov til å bruke en bod som soverom.

- Dersom du ønsker å bruke et slikt rom som soverom, må det tiltak til. I tillegg må du søke om bruksendring, forklarer Aamodt.


Gjennomgang mellom enhetene

En hybel utgjør en del av en hovedbolig. Derfor må det være gjennomgang mellom enhetene.

- Ofte løses dette med en avlåst dør mellom enhetene. Dersom det ikke er noen dør, og dette ikke er mulig, kan kommunen etter skjønn vurdere at enheten har blitt adskilt fra hovedenheten, og må regnes som en selvstendig utleieenhet. I disse tilfellene vil andre, og mer omfattende tekniske krav stilles, sier Aamodt.


Tekniske krav til utleieenhet

En utleieenhet uten gjennomgang til hovedenhet, betraktes som en selvstendig boenhet. Den har egen inngang, kjøkken, ett eller flere soverom, oppholdsrom og bad.

- I motsetning til hybelen, er det ingen krav til gjennomgang/adkomst til hovedboligen, men det stilles krav til blant annet lydisolering og brannmotstand i skilleveggene, forteller Aamodt.

Krogsveen-advokaten påpeker at det også kan stilles krav til parkering i tråd med lokale reguleringsbestemmelser.

- I tillegg betales det doble kostnader til kommunen for renovasjon, osv. Det skal også være egen vannmåler og eget elektrisk anlegg med separat sikringsskap, sier Aamodt.


Snarveier? Nei, takk

Tekniske krav som dette er ofte dyrt å gjennomføre. Derfor finnes det en rekke eksempler på boligeiere som tar snarveier.

- Vi ser mange eksempler på folk som aldri formelt søker om oppdeling til sekundærleilighet i egen bolig, i tråd med Plan- og bygningsloven. Skal du kjøpe en bolig med selvstendig utleieenhet, så sørg for at dette er i orden. Du skal vite at alt det formelle rundt utleieenheten er søkt om, og i orden, slik at du vet hva du kjøper, sier Aamodt.


Sjekk fagspråket – forstå uttrykkene

Som i de fleste bransjer har også eiendomsmeglere «sitt» fagspråk. Uttrykk som «utleiedel» og «godkjent for utleie» er ofte brukt i markedsføring av boliger.

- Uttrykkene kan tolkes forskjellig. For eksempel som at rommene er godkjent som egen boenhet i Plan- og bygningsloven. Det er her vi ofte ser at det oppstår konflikt mellom selger og kjøper, sier Aamodt.

Han påpeker at slike uttrykk kun er myntet på at rommene er godkjent for varig opphold, og derfor formelt sett kan leies ut som oppholdsrom basert på bruken.

- Ha tunga rett i munnen. Opplys hva du skal leie ut. Er det hybel, et rom, en bod, en garasje eller en egen leilighet? Vær klar og tydelig i kommunikasjonen, sier Aamodt.


Meglers ansvar

Han opplyser at det er meglers ansvar å beskrive de faktiske forholdene i salgsoppgaven, slik at misforståelser mellom partene ikke skjer. Kjøper må være innforstått med hva han eller hun kjøper, og at dette stemmer med de ønsker vedkommende har for bruk og eventuell utleie.

- I verste fall kan en kjøper nektes utleie fordi rommene ikke er godkjent for varig opphold. Dermed kan kjøper gå glipp av planlagte skattefrie inntekter, sier Mats Aamodt.

Han understreker at dersom du er i tvil, så henvend deg alltid til megler.

Er du i tvil, så spør alltid megler - men før du kjøper, rådgir advokat Aamodt.

Krogsveen
Redaksjonen

Krogsveen

Redaksjonen har ansvaret for Magasinet i Krogsveen. Her produseres det innhold til alle som interesserer seg for bolig og boligmarkedet.

Kontakt oss gjerne om tips til innhold, tilbakemeldinger eller andre innspill: marked@krogsveen.no