Nils Bays vei 74

Nils Bays vei 74, 0855 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 50, bruksnummer 261, seksjonsnummer 69

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 77 kvm: Entré, gang/vaskerom, bad, toalettrom, tre soverom, spisestue med åpen kjøkkenløsning og stue.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 8 kvm: To boder i kjelleretasje. En bod på 4 kvm og en bod på 4 kvm.
Loft: 7 kvm: 1 bod i loftetasje. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7m², men grunnet skråtak/lav
takhøyde er 0m² av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). De delene av arealene som har lav
himlingshøyde (ALH) utgjør 7m².

I tillegg har man tilgang til felles sykkelrom i kjeller, og felles utebod hvor barnevogn har prioritet.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 5 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.11.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligbygg over 3 etasjer, samt loft og kjelleretasje.
- Bygningen har støpt gulv mot grunn.
- Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner.
- Etasjeskillere av betongkonstruksjoner.
- Yttervegger utvendig kledd med fasadeplater.
- Saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein (taket er ikke besiktiget).
- Leiligheten har glatt entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB, samt kikkehull og glatt ytterdør ved fang/vaskerom.
- Balkongdør med karmer av tre og 2-lags glass fra 2010, og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1986.
- Vindu på bad ned karmer av metall og 2-lags glass fra 2005.

Teknisk anlegg:
- Vannrør av kobber og forkrommet kobber.
- Avløpsrør av plast.
- Stoppekraner er plassert på bad og gang/vaskerom.
- Stakeluke er plassert i disponerende bod i kjelleretasje.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming.
- Sentralvarme til radiatorer.
- I tillegg er baderom, entré og gang/vaskerom oppvarmet med elektrisitet.
- Det er montert lekkasjestopper med fuktsensor i forbindelse med opplegg for vaskemaskin i gang/vaskerom.
- Sikringsskap med automatsikringer, hovedsikring og strømmåler er plassert i felles trappegang utenfor leiligheten. Merket med Lurvik. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Bad.
- Ventilasjon, vannrør og manglende komfyrvakt på kjøkken.
- Overflater gulv.
- Innerdører.
- Vannrør av kobber.
- Vannbåren varme.
- El-anlegg.
- Vinduer fra 1986.
- Dørbladet til entrédør.

Selger opplyser om at de har fått en liten hakk i vask på badet, som trolig kan løses med et enkelt porselen reperasjonssett.

TGIU:
- Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kjøkken:
Kjøkken i åpen løsning mot spisestue. Kjøkkeninnredning med glatte fronter fra 2021. Benkeplater av kompositt. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Flislagt vegg over platetopp. Integrerte hvitevarer bestående av kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, vinskap, mikrobølgeovn, stekeovn og nedfelt platetopp. Vegghengt ventilator med mekanisk avtrekk. Lekkasjestopper med fuktsensor plassert i benkeskap under oppvaskkum.

Bad:
Baderom fra 2010, overflaterehabilitert i 2025. Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater med fliser og microsement. Himlingsflate med malt overflate og downlights. Vegghengt servantinnredning med glatte fronter. Nedfelt servant med ett-greps armatur. Speil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Avtrekksventil for mekanisk avtrekk plassert på vegg.

Øvrige rom:
Gulvflate i entré belagt med fliser med gulvvarme. Gulvflate i gang/vaskerom belagt med microsement med gulvvarme. Parkett på gulvflater i øvrige rom. Vegger og himlinger med malte flater. Slette innerdører, herunder én med glassfelt. Skyvedørsgarderobe på soverom 3 samt garderobeskap på soverom 1 og 2. Naturlig ventilasjon via ventiler i vinduer og yttervegger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Integrerte hvitevarer på kjøkken.

Medfølger ikke:
- Taklamper over spisebord og seng.
- 2 stk. nattbord i hovedsoverom.
- Taklampe barnerom.
- Speil på soverom.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Sentralvarme til radiatorer. Baderom og entré er oppvarmet med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 12.06.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Originale byggetegning er innhentet og det er fjernet en lettvegg mellom dagens kjøkken og stue.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning og overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 21394, tinglyst 07.05.1984, type heftelse: Panterett til sameiet, pålydende kr 10.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk: Dagboknr 3061-166/105, tinglyst 04.03.1954, type heftelse: Festekontrakt med bestemmelser om bla: bortleie eller fremleie av det festede område eller bygninger, er ikke tillatt uten kommunens samtykke. Kommunen har forkjøpsrett.

De øvrige servituttene omhandler blant annet: Bestemmelse om vann og kloakkledninger, bestemmelse om trafostasjon, bestemmelse om benyttelse og bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Populær og solrik beliggenhet på Ullevålsletta med parkområdet populært kalt Hundejordet som nabo. Kort spasertur til Damefallet (grøntbelter som strekker seg fra Ringveien til Sognsvann og Korsvoll) med akebakker og skøytebane om vinteren. Du kan gå eller sykle til Nordmarka- Sognsvann med flotte lysløype/ tur- fiske - og bademuligheter.

Nærmeste handlesenter er Ullevål Stadion (noen minutters gange) med utvalg som dekker alle daglige behov - blomsterforretning, vinmonopol, dagligvare COOP mega mm. Kort vei til Storo Shopping. Nærmeste dagligvare er Rema i Sogn studentby.

Gang/sykkelavstand til Storo, Nydalen, Rikshospitalet, Ullevål Sykehus, Forskningsparken, Universitetet, Idrettshøyskolen, BI og Sognsvann. Ca. 15 minutter på sykkel til Oslo sentrum.

Det er mange gode idretts-/friluftstilbud i nærmeste radius - Bergbanen, Idrettshøyskolen og Sognsvann har skøytebane, skiløyper, løpebane, svømmehall, fotballbaner - Domus Atletica har svømmehall og mange gode sportsfasiliteter. På Ullevål Stadion finner man Sats.

Kort vei til skoler og barnehager. I Nils Bays vei er det tre barnehager hvorav sameiets beboere har fortrinnsrett i Ullevålsletta barnehage. Eiendommen sokner til populære Tåsen barneskole og Nordberg ungdomsskole.

Sentralt med gangavstand til buss/t-bane:
Ca 7 minutters gange fra boligen til T-bane på Berg stasjon eller Ullevål Stadion.
Fra Ringveien buss nr. 23 (Simensbråten/Lysaker), 24 /Brynseng-Fornebu) og flybuss med flere avganger per time.
Fra Sognsveien buss nr. 25 (Majorstuen/ Lørenskog st.).
Fra Tåsen, buss nr. 34 (Tåsen/Ekeberg Haveby).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Ullevålsletta barnehage
- Rektorhaugen Kanvas-barnehage
- Almelia SiO

Barneskoler:
- Tåsen skole
- Berg skole
- Ullevål skole

Ungdomsskoler:
- Vestre Aker skole
- Nordberg skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 25 168 kvm. Felles tomteareal er opparbeidet med blant annet internstier, sykkelstativer, plenarealer og diverse beplantning.

Sameiet har festekontrakt med Oslo kommune som løper fra 01.07.1954 i 90 år, til 2044.

Oslo kommune har iht. festekontraktens § 13 forkjøpsrett ved overdragelse av festerett.

Festeavgiften var kr. 336.000,- i 2024. Festeavgift er inkludert i felleskostnadene.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen. Regulering av festeavgift vil kunne medføre økning i felleskostnadene.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Forretningsfører opplyser at festekontrakt med Oslo Kommune løper til 2049.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Boligsameiet har parkeringsplasser til utleie på årsbasis. Utleien administreres av parkeringsansvarlig i styret. Det selges oblat til én parkeringsplass per seksjon ved årsskiftet, og man har førsterett på videre leie av den plassen man allerede har. Oblatet gjelder for ett kalenderår. Hvis det etter dette fortsatt er ledige plasser, kan man få leie disse etter henvendelse til parkeringsansvarlig. Nye beboere/eiere kan overta plasser uten ekstra betaling til leieperioden er ferdig. Ved ledig kapasitet kan også eksterne leie parkeringsplass.

Selger opplyser om at kjøper får tilgang til parkeringsplass med lademulighet. Det gjøres oppmerksom på at kjøper må tegne abonement hos Elaway for å benytte seg av laderen. Fastpris: 1,4 kWt (Norgespris + 0,9 påslag som dekker nettleien).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er midlertidig regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 14.05.1986.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler

Fellesutgiftene er kr 6 070,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, kabel-tv, trappevask, vaktmestertjenester (gressklipping, snømåking, etc.), kommunale avgifter, festeavgift, forretningsførsel, felles bygningsforsikring m.m.

Felleskostnader: 5 830,43
Kabel-tv: 240,00

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og økte sist med 6% fra 01.01.2025.

Styreleder bekrefter per 15.12.2025 at:
"Felleskostnadene er vedtatt økt med 8 % fra 1. januar. Dette skyldes bl.a. at vi er midt i en rørfornyingsprosess og at deler av denne jobben var dyrere enn estimert. Det er ikke planlagt andre påkostninger som vil ha betydning for felleskostnadene. Det er ledige parkeringsplasser, og de koster 4080 kr (elbil) eller 2080 kr."

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6300,- pr. år. / 6800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia. Opptil 1000mbit for kun internett. Evt 50bit + TV.Inkludert i felleskostnadene.
Eier betaler p.t kr 400,- for eiendomsskatt i året.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 806 246,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 224 985,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 400 pr år.

Andel formue er kr 11 166,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 17 440,- pr. 07.10.2025

Selskapets totale lån er på kr 1 711 261,- per 07.10.2025:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207602868
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,10%
Restsaldo 979 897,00
Innfrielsesdato: 30.09.2030
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208404830
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,10%
Restsaldo 731 364,00
Innfrielsesdato: 30.08.2044
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

7 700 000,00 Prisantydning
17 440,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 717 440,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

192 920,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
203 960,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 921 400,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lasse Wigum Lurvik og Tine Wigum Lurvik

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ullevålsletta boligsameie, med sameiebrøk 917/89970.
Sameiet består av 132 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 59 99.
Styrets nettside: https://vibbo.no/ullevalsletta
Epost til styret: styret@ullevalsletta.no
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men dyreholdet må ikke være til ulempe for de øvrige brukere av sameiets eiendom.
Bygårdsservice står for vaktmestertjenesten.
Det er seksjonseiernes ansvar for vedlikehold/utskifting av vinduer og inngangsdører, inkludert karmene. Det vil derfor måtte påregnes kostnader knyttet til dette dersom det skal skiftes ut vinduer og/eller inngangsdører. Se vedtekter for mer informasjon knyttet til dette.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: I desember oppsto tilbakeslag i pumperom i oppgang nr. 80, det ble midlertidig utbedret men rørbruddet må repareres i 2025. Dekkes ikke av forsikring på grunn av gamle rør.
2024: Styret vedtok et låneopptak på inntil 2 MNOK for utbedring av av barnehagen for hele taket og alle vinduer. Iht. styreleder vil ikke dette medføre verken økt fellesgjeld eller økte felleskostnader for seksjonseierne, siden lånet skal finansieres med økt husleie for barnehagen.
2024: Elektronisk bestillingsordning for nøkler er på plass. Der hvor styret har reservenøkler liggende blir bestillingen kansellert og eier får kjøpe nøkkel direkte til lavere pris.
2020: Rehabilitering av piper.
2008-2009: Bygging av nye balkonger.

Planlagte påkostninger:
Sameiet er midt i en rørfornyingsprosess og at deler av denne jobben var dyrere enn estimert.
Det gjøres oppmerksom på at det er gamle bygg og at det derfor kan dukke opp utgifter til uforutsette vedlikeholdsbehov.

Øvrig:
- Dersom det er nødvendig av hensyn til gjennomføringen av et forsvarlig vedlikehold, kan styret iflg. sameiets vedtekter i sin funksjonsperiode forhøye størrelsen på månedsbeløpene, eller innkalle et engangsbeløp, uten å forelegge dette for årsmøtet. Se sameiets vedtekter for mer informasjon. Disse kan fås av megler ved forespørsel.

- Alle vedlikeholdsarbeider må utføres i samsvar med gjeldende lover og forskrifter. Ved utskifting av vinduer og inngangsdører må disse ha samme utseende som de opprinnelige. Det er seksjonseier som har ansvaret for utskifting/vedlikehold for vinduer og inngangsdører. Styret kan komme med pålegg om utskifting av ventiler som ikke er funksjonsdyktige. Se sameiets vedtekter for mer informasjon. Disse kan fås av megler ved forespørsel.

Sameiet krever ikke styregodkjennelse ved overdragelse av seksjon. Iht. festekontraktens §13 så kreves det godkjenning fra Oslo kommune ved overdragelse av seksjon, så fremt Oslo kommune ikke benytter seg av sin forkjøpsrett.

Etter søknad kan styret gi en eier av seksjon i første etasje tillatelse til å opparbeide et oppholdsareal på bakken i umiddelbar nærhet av seksjonens balkong. Arealet er begrenset til 5 kvadratmeter. Plassen må opparbeides på en faglig forsvarlig måte for seksjonseiers egen regning. Det kan ikke plantes trær på området uten at det inngår i sameiets vegetasjonsplan for området. Blomster kan plantes langs husvegg og foran balkongene, men ikke ut fra husveggen som markør for privat område. Bruken av arealet må ikke være til hinder eller ulempe for sameiets stell og vedlikehold av grøntområdene, slik som gressklipping og lignende. I tvilstilfeller treffer styret med bindende virkning enhver avgjørelse om tiltak på eller bruk av slike arealer.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsføre  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 34 808,00
Boligstyling rågdgivningstime (verdi 2500)  kr 0,00

Oppdragsnummer 10-0298/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25298

Sist oppdatert: 30. desember 2025 kl. 14:29