Bjerkelundsveien 20

Bjerkelundsveien 20, 1358 JAR
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 4

Totalt bruksareal BRA: 171 kvm

BRA-i:
1. etasje 52 kvm: entré, stue, spisestue og kjøkken.
2. etasje 50 kvm: gang, bad og tre soverom.

BRA-e:
Kjeller 47 kvm: Trapperom og fire boder.
Garasje 16 kvm: Frittstående garasje.

BRA-b:
1. etasje 6 kvm: Innglasset vinterhage.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 20 kvm: Platting.

I 2. etasje er det 3 kvm med areal med lav himlingshøyde (ALH) på grunn av skråtak. Dette arealet er en del av et totalt gulvareal (GUA) på 53 kvm, hvorav 50 kvm er måleverdig som bruksareal. Toalettrommet og et garderobeskap i gangen i 2. etasje er ikke måleverdige på grunn av skråtak/lav takhøyde.

Rapporten nevner at nøyaktig oppmåling av plattingen var vanskelig på grunn av dens utforming mot fjell, og at arealet derfor kan avvike noe.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.10.2025 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over tre plan, opprinnelig oppført i 1922. Boligen har støpt gulv mot grunn og grunnmur av betongkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av betong/mur- og trekonstruksjoner, mens etasjeskillene mellom første og andre etasje er av tre. Ytterveggene består av bindingsverk kledd med stående trekledning fra et eldre, ukjent årstall. Taket er et saltak av trekonstruksjoner, tekket med takstein fra 2005. Vinduene har karmer av tre med to- og tre-lags glass fra 1979, 1990, 2015, 2017 og 2021, samt noen fra ukjent årstall. Eiendommen har en profilert entrédør med glassfelt fra 1992 og ytterdører med trekarmer og to-lags glass fra 1995 og ukjent årstall.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Eiendommen har 60% tilstandsgrad 2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Følgende informasjon fremkommer:
Alle kjellervinduer er byttet. Gjort jobben selv. Ved oppgradering av infrastruktur i Bjerkelundsveien bygget fylket ny, meget fin og solid støttemur mot eiendommen.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Faglært arbeid:
Årstall: 2001
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bygget nytt bad ca 2001
Hvilket firma utførte jobben?: [Ikke oppgitt]
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
Årstall: 2005
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Lagt om tak og tatt det som var av skader utvendig.
Hvilket firma utførte jobben?: Tømrer Ole Kristian Johansen
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Nei.
Ufaglært arbeid:
Årstall: 2018
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte: Lagt om tak og panelt om garasje. Utført selv.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
Årstall: 2017
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet kontakter etter el-kontroll. Byttet fotocelle for utelys. Lagt opp ladeboks for elbil 2025.
Hvilket firma utførte jobben?: ACR elektro as, Brødrene Kolstad installasjon
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Faglært arbeid:
Årstall: 2025
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert vannmåler.
Hvilket firma utførte jobben?: Rørleggermester Harald Larsen as
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja.
Etter anmodning ved kontroll ble det montert stålrør i pipe i 2017. Dette ble godkjent av feiervesenet ved kontroll i 2021.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Alle kjellervinduer er byttet. Gjort jobben selv. Ved oppgradering av infrastruktur i Bjerkelundsveien bygget fylket ny, meget fin og solid støttemur mot eiendommen.

Eneboligen har gjennomgått flere oppgraderinger og vedlikeholdstiltak. Badet ble modernisert i 1999, og kjøkkeninnredningen er fra ca. 2001. Entrédøren er fra 1992. Vinduer er skiftet ut i flere omganger, med årstall fra 1979, 1990, 2015, 2017 og 2021. Yttertaket ble tekket om i 2005. Garasjen fikk nytt tak og ny kledning i 2018, og skorsteinen ble piperehabilitert med stålpipe i 2017. En peisovn er installert i stuen. Deler av det elektriske anlegget er oppgradert, med samsvarserklæringer fra 2015 og 2025 for utførte arbeider.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Gulvflatene består av parkett, laminat, malte gulvbord av heltre og vegg til vegg teppe. I vinterhagen er gulvet isolert og belagt med malte gulvbord av heltre.
INNERVEGGER:
Veggflatene er utført med malte plater, malt tapet, tapet, malt mur og malt panel. I vinterhagen er veggflatene utført med malt panel.
HIMLINGER:
Himlingene er utført med hvite himlingsplater, malt MDF panel og malt panel. I vinterhagen er himlingsflaten utført med malt panel.

KJØKKEN:
Kjøkkenet er utstyrt med profilerte fronter, ett glassfelt og laminat benkeplater. Det har nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur, glassplate over komfyr, overbelysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg. Opplegg for vaskemaskin og brannslange er montert i hjørneskap. Vannrør er av rør-i-rør og kobber.

BAD:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er utført med panel og integrerte downlights. Rommet er utstyrt med gulvstående servant med ett-greps armatur, vegghengt speil med overbelysning, og et dusjhjørne med skyvedør av glass og hånddusj. Vannrør er av rør-i-rør og kobber.

TOALETTROM:
Toalettrommet har gulvbelegg på gulvflaten, malte plater på vegger og skråtak/himling. Rommet er utstyrt med gulvstående toalett og oppvarmes med panelovn.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming. Det er gulvvarme på badet og panelovn på toalettrommet. I tillegg er det en peisovn i stuen som supplerende varmekilde.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for enebolig fra byggeår 1923.
Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for garasje fra 1937.

Det foreligger ikke tegninger fra byggeår i kommunens arkiv.

Boligen er oppført i ca. 1923, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Det foreligger dog et byggetillatelseskort datert 20.06.1923 med tilhørende byggetegninger. På disse tegningene ser det ut til at det er enkelte endringer i forhold til dagens planløsning. Det minste soverommet, badet og toalettrommet i 2. etasje bestod opprinnelig av kjøkken og 2 mindre kott. Deler av dette soverommet er dermed ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at deler av rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det er i tillegg oppført platting, vinterhage og garasje på eiendommen. Disse tiltakene fremkommer ikke av byggetegningene som følger byggetillatelseskortet datert 20.06.1923, og det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltakene er omsøkt eller godkjent av kommunen. Oppføring av vinterhage og platting kan være søknadspliktig. Konsekvensen ved en eventuell søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes i sin nåværende utforming, og at det kan bli stilt krav om endring, tilbakeføring eller riving. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 27 servitutter på eiendommen og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:

Dagboknr. 308972, tinglyst 23.11.1970, Erklæring/avtale:
Bærum Elektrisitetsverk gis rett til å plassere og vedlikeholde en transformatorkiosk på eiendommen, med nødvendig adkomst. Det er også tillatt å legge jordkabler i forbindelse med kiosken, og massen over disse kan ikke overbygges eller fjernes. Gjelder denne registerenheten med flere.

Dagboknr. 46950, tinglyst 30.12.1988, Bestemmelse om vannledning:
Rett for to parseller utskilt fra bnr. 4 til å knytte seg til felles vannledning for flere eiendommer. Gjelder denne registerenheten med flere.

Dagboknr. 446300, tinglyst 04.06.2013, Bestemmelse om vann/kloakkledning:
Eiendommen er påheftet en rett for gnr. 36 bnr. 28 til å anlegge, vedlikeholde og reparere en ny vannledning over eiendommen. Eier av denne eiendommen må tåle gravearbeider i forbindelse med dette. Gjelder denne registerenheten med flere.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

De øvrige servituttene omhandler: Bestemmelse om vannledning, veg og vannrett.
Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en attraktiv og barnevennlig beliggenhet på Jar, i et veletablert boligområde som hovedsakelig består av villabebyggelse. Her ligger alt til rette for en trygg og enkel hverdag for hele familien. Med kort gangavstand til flere skoler og barnehager, er dette et ideelt nabolag for barnefamilier som verdsetter nærhet til hverdagens nødvendigheter.

Området byr på et solid utvalg av anerkjente skoler, inkludert Grav skole som kun ligger en fem minutters spasertur unna. Steinerskolen og Oslo International School ligger også innen gangavstand. For de yngste finnes det flere barnehager i umiddelbar nærhet, som Østheim barnehage og Almeskogen Steinerbarnehage. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Joker Jar eller Meny Jarhuset, mens Bekkestua senter med sitt brede utvalg av butikker, vinmonopol, kafeer og restauranter er en kort kjøretur unna.

Fritidstilbudet er variert og lett tilgjengelig. Jarmyra idrettspark, med løpetraseer og kunstgressbane, ligger en kort spasertur fra boligen. Lokale idrettslag som Jar IL tilbyr et mangfold av aktiviteter fra håndball og fotball til ishockey. For den turglade familien gir nærheten til Bærumsmarka og Holtekilen flotte rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier, sykkelveier og skiløyper.

Beliggenheten er også praktisk med tanke på offentlig kommunikasjon. Fra Jar stasjon, omtrent ni minutters gange unna, går både T-bane og trikk som gir en effektiv reisevei mot Oslo sentrum. Nærmeste bussholdeplass er kun et par minutter fra døren, og Bekkestua fungerer som et viktig knutepunkt for bussforbindelser i flere retninger, inkludert flybussen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Østheim barnehage
- Skaubo barnehage
- Almeskogen Steinerbarnehage

Barneskoler:
- Grav skole
- Steinerskolen i Bærum (1-10 kl.)
- Eikeli skole

Ungdomsskoler:
- Ringstabekk skole
- NTG-U Bærum

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en pent opparbeidet eiet tomt på 1041 m² med plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje fra 1938 med utvendig ladestasjon for elbil, samt biloppstillingsplasser på egen tomt.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 (plan-ID 202101) datert 21.06.2023 og en eldre reguleringsplan for området, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen har bygninger som er registrert som lokale kulturminner med henholdsvis høy og middels verneverdi. I tillegg er eiendommen omfattet av hensynssone H570 for bevaring av kulturmiljø i kommuneplanen. Dette kan medføre at tiltak som fasadeendringer, tilbygg eller rivning må godkjennes særskilt av kommunen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer renovasjon, vann- og avløpsavgifter og feiing.

Fakturert beløp i 2024:
- Avløp kr 5 655,-
- Feiing kr 255,-
- Renovasjon kr 4 339,-
- Vann kr 4 568,-
Sum kr 14 816,-

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16500,- pr. år. / 16000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 048,-
Boligen er tilknyttet Vikenfiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 1. oktober 2025-31. desember 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 907 364,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 629 455,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Ivar Lynne og Astrid Hilde Jørgensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 59 955,00

Oppdragsnummer 10-0331/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25331

Sist oppdatert: 08. januar 2026 kl. 15:41