Karenslyst allé 40

Karenslyst allé 40, 0279 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 3, bruksnummer 638, ideell andel 1/1
Andelsnummer 63, Skøyentorget borettslag, organisasjonsnummer 992203420

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
4. etasje 52 kvm: Entré, stue/kjøkken, baderom og soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
4. etasje 4 kvm: Balkong.

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.12.2025 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med bærende konstruksjoner og etasjeskillere av stål og murkonstruksjoner. Leiligheten er fra 2007 og tilhører Skøyentorget Borettslag, et boligbygg over 8 etasjer samt underetasje og kjeller. Utvendige fasader er forblendet med teglstein og pussede/malte flater. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran, men det er ikke besiktiget. Vinduer og balkongdør har to-lags glass fra byggeår. Entrédøren er en slett dør i brannklasse B30 og lydklasse 40dB, og innvendige dører er slette.

I tillegg er det 4 bygningsdeler gitt TG2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Totaloppussing av bad utført av Valldal Entreprenør. Dokumentasjon er ikke fremlagt.
- Ny strømledning i lettvegg mellom stue og soverom, utført av Lysaker elektro AS. Nytt deksel på stikkontakter/brytere (egeninnsats). Samsvarserklæring er ikke fremlagt.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Renovering av takterrasse (vedtatt prosjekt).

2024:
- Energikartlegging og vedlikeholdsrapport av bygget utført av OBOS prosjekt. Kostnad ca. kr 300 000, dekket av tilskudd fra ENOVA og Oslo kommune.
- Rens av avløp og ventilasjonssystem.
- Modernisering av ventilasjonsanlegget med nytt styringssystem.
- Modernisering av heiser med nye styresko og installasjon av automatisk smøring.
- Oppgradering av alle nødlys, markeringslys og ledelys for brann til LED.
- Bytte av to pumper til fjernvarmen.
- Bytte til LED-lys i alle heisene.
- Anbudsprosess for nye LED-lys i fellesarealer (pågående).

Baderommet er oppgradert i 2022 med flis på flis og ny baderomsinnredning. Leiligheten har balansert ventilasjon og oppvarming via radiatorer tilkoblet felles varmesentral.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Parkettbord i entré, stue/kjøkken og soverom.
INNERVEGGER:
Malte flater i entré, stue/kjøkken og soverom.
HIMLINGER:
Malte flater i entré, stue/kjøkken og soverom. Takhøyden er ca. 2,51 meter i stue/kjøkken og soverom, og 2,23 meter i entré.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har en åpen og funksjonell løsning mot stuen, med moderne innredning som har slette fronter og benkeplate av stein. Det er nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate. Integrerte hvitevarer inkluderer nedfelt induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap er tilkoblet avtrekk. Kjøkkenet er utstyrt med lekkasjestopper og komfyrvakt.

BAD:
Baderommet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket med downlights. Innredningen består av et vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur, samt speil med belysning. Dusjsonen har innfellbare dører i glass og dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Rommet har vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksventil er plassert i himlingen. Fordelerskap for rør-i-rør er plassert i himlingen. Takhøyden er ca. 2,22 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp via radiatorer tilkoblet felles varmesentral. Det er varmekabler på badet.

Det er utstedt ferdigattest for "Oppføring av blokk/bygård/terrassehus" datert 09.08.2013. I ferdigattesten er det anført at sluttrapport for avfallshåndtering ikke er behandlet, og at tilleggsdokumentasjon som beskrevet i brev av 31.07.2013 må sendes Plan- og bygningsetaten snarest.

Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Eiendommens rettigheter:

2006/22991-2/105 31.03.2006 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 3 BNR: 417
Bestemmelse om fellesareal
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2006/22991-3/105 31.03.2006 BEST OM GARASJE/PARKERING
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 303 BNR: 2
Bestemmelse om felles bruk til parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2006/22991-4/105 31.03.2006 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 303 BNR: 2
Bestemmelse om bruksrett til boder
Bestemmelse om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2006/22991-8/105 31.03.2006 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 3 BNR: 417
Bestemmelse om rett til felles stikkledninger
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Med styrets godkjenning kan boligen leies ut. Styregodkjenning er påkrevd ved all bruksoverlating, og styret har en frist på 20 dager til å behandle søknaden. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, jf. borettslagsloven § 4-5. Andelseier plikter å melde utleie til styret. Utleie kan først skje etter at eier har bebodd leiligheten i minst ett år, med mindre det foreligger saklig grunn for fravik. Korttidsutleie av hele boligen er tillatt i opptil 30 døgn per år. Leietaker plikter å følge borettslagets husordensregler.

Med adresse i Karenslyst allé 40 bor du i hjertet av et av Oslos mest dynamiske knutepunkter. Skøyen er et komplett nabolag hvor en urban livsstil møter nærhet til sjø og grøntområder. Fra leiligheten er utsikten mot fjorden en daglig påminnelse om den unike beliggenheten. Her er alt tilrettelagt for en enkel og aktiv hverdag, med et pulserende liv rett utenfor døren.

Hverdagslogistikken er usedvanlig effektiv. Skøyen stasjon, kun et par minutters gange unna, er et av byens beste kollektivknutepunkt med hyppige avganger for tog, flytog, buss og trikk. Dette gir en reisetid på under ti minutter til Oslo S og enkel tilgang til resten av regionen. For daglige innkjøp har du Meny, Coop Mega og Vinmonopolet i umiddelbar nærhet, i tillegg til apotek og et variert utvalg av butikker, kafeer og restauranter langs Karenslyst allé og på Sjølyst.

Området byr på rike muligheter for rekreasjon og fritid. Bygdøy, med sine strender, museer og skogsstier, er kun en kort spasertur eller sykkeltur unna. Langs Frognerkilen og Bestumkilen finner du flotte turveier for løping og gåturer. For innendørs trening ligger både SATS og EVO på Sjølyst, bare noen få minutter fra leiligheten. Nabolaget har også tilgang til grønne lunger som Skøyenparken, som gir et pusterom i en ellers travel hverdag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Sameiets eiet tomt på 2664 m². Felles uteområder er opparbeidet med lekeplasser og sandkasser. Oppgitt tomteareal er hentet fra eiendomsregisteret i Oslo og kan avvike fra nøyaktig areal.

Selger leier i dag parkeringsplass i kjelleren og opplyser om at det kan være mulighet for å overta leieavtalen om ønskelig.

I vedtektene til garasjesameiet fremkommer det:
Beboere på Sjølyststranda som står på listen som føres av Styret, skal ha fortrinnsrett til leie/lån på ellers like vilkår når utleie skjer for perioder ut over 1 måned av gangen. Bruk at fortrinnsretten forutsetter at styret gjør fortrinnsretten gjeldende innen 14 dager fra mottakelse av skriftlig varsel om utleie/utlån.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål (barnehage, idrett og kultur) innenfor felt A1. Dette i henhold til detaljregulering S-3911, "Drammensveien 154. Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 3 bnr. 417 m.fl. - Sjølyststranda", vedtatt 19.06.2002.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 (vedtatt 23.09.2015), hvor arealbruken er avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-1 for Skøyen (vedtatt 13.04.1988) og kommunedelplan KDP-17 for torg og møteplasser (vedtatt 22.04.2009). Nyere og mer detaljerte planer har normalt forrang foran eldre planer.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplan 2015:
- Hensynssone H320_1: Stormflo. Sonen innebærer at eiendommen ligger i et område som er utsatt for oversvømmelse ved ekstremt høyvann. Det kan gjelde spesielle krav til plassering av bebyggelse og tekniske løsninger for å redusere skaderisiko.
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner (jernbane). Sikringssonen er knyttet til Drammensbanen og medfører normalt restriksjoner på bygging nær sporene. Det kan også stilles krav til støy- og vibrasjonsdempende tiltak i bebyggelsen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utbygging av Fornebubanen:
Det pågår omfattende utbygging av Fornebubanen med planlagt T-banestasjon på Skøyen. Utbyggingsarbeider i området må påregnes. (Oppdatert informasjon finnes på Oslo kommunes prosjektsider og i offentlige kilder.) https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/fornebubanen/?utm_source=chatgpt.com

Pågående plansak:
- Områderegulering for Skøyen.
Skøyen Områderegulering del 1, S-5193.
Saksnr: 201414412
Saken fortsetter i 202315804 - del 2
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201414412&wfl=N&Dateparam=02/12/2026&sti=

Pågående byggesaker i nærheten:
- Karenslyst allé 40 - 50 - Innglassing av balkonger
Saksnr: 202508085
- Karenslyst allé 11 - bruksendring, fasadeendring og påbygg
Saksnr: 202514127
- Skabos vei 4 - påbygg, fasadeendringer, bruksendring og ombygging av kontorbygg
Saksnr: 202514757

Skøyen er under stor utvikling og byggeprosjekter/ utvikling i nærområdet og byggestøy evt. omkjøringer må påregnes. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Felleskostnadene er kr  3698,-  pr. mnd. og inkluderer: borettslagets ordinære driftskostnader. Dette inkluderer blant annet varmtvann/fyring, bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm til fellesarealer, forretningsførsel, samt kostnader til TV-anlegg og bredbånd (internett) via OBOS Open net. For denne andelen er all fellesgjeld nedbetalt, så det er ingen kapitalkostnader (renter og avdrag) inkludert i månedsbeløpet.

Styreleder bekrefter at fyring via varmtvann og fjernvarme er et fast beløp hver måned - ingen avregning. 

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og økte sist 01.02.2026. Styret opplyser at borettslaget sannsynligvis skal oppgradere takterrassene i 2026/2027 og det vil kunne utgjøre ytterligere 10% økning i felleskost. evt individuell innbetaling.

Sikringsordning: Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Andelstegning skjer ved signering av kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i OBOS. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS og betale hver sin medlemskontingent. Det er borettslaget som betaler medlemskontingenten for alle som har en eierandel i boligen, og kontingent innkreves derfor via felleskostnadene i borettslaget. Innmeldingsavgift er kr 500,-.

Eier har et strømforbruk på ca. kr 4 800,- per år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 507 587,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 030 349,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20 752,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 14.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 88 162 585,46,- pr. 14.01.2026 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 98208547062
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,79%
Innfrielsesdato: 30.05.2059
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

6 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 509 446,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mathilde Østerud Bjerke

Leiligheten er tilknyttet Skøyentorget borettslag.
Borettslaget består av 149 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.

Styret har vært aktivt med vedlikehold og oppgraderinger. I 2024 ble det gjennomført en rekke prosjekter, inkludert en energikartlegging som gir mulighet for grønt boliglån, rens av avløp og ventilasjon, modernisering av heiser og oppgradering av nødlys til LED. På årsmøtet i 2025 ble det vedtatt at styret skal innhente tilbud for renovering av takterrassene, da gulvet har begynt å råtne. Dette prosjektet vil kunne medføre fremtidige kostnader. Fremtidig vedlikehold inkluderer også fasadevask og videre oppfølging av heisene.

Styret opplyser per 10.02.2026:
Vi har hatt budsjettmøte og sett på kostnadene for det kommende året. Dersom vi budsjetterer med oppgradering av takterrassene vil vi, til tross for en økning på 7 %, allikevel gå i underskudd med ca 200 000. Vi har per i dag en egenkapital på 2 MNOK. Da vil vi neste år styre mot 1,8 MNOK i egenkapital som fortsatt er forsvarlig. Økningen gjelder fra 01.02.2026 og er endelig vedtatt. Vi skal sannsynligvis oppgradere takterrassene 2026/2027 og det vil kunne utgjøre ytterligere 10% i felleskost. evt individuell innbetaling.

Borettslaget har felles takterrasser som er tilgjengelige for alle beboere. Av brannhensyn er grilling og røyking ikke tillatt på takterrassene. Det er heller ikke tillatt å holde større private selskaper der, og det skal være ro mellom kl. 23:00 og 08:00.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av en dyreholdserklæring. Forutsetningen er at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Andre husordensregler inkluderer restriksjoner for støyende arbeid, som kun er tillatt på hverdager mellom kl. 07:00 og 20:00. Oppsetting av parabol eller andre skjemmende antenner er ikke tillatt uten styrets godkjenning.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk 4.000,- (inkludert 2 stk )  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 900,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 17 485,00

Oppdragsnummer 10-0389/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25389

Sist oppdatert: 11. mars 2026 kl. 15:06