Oserødveien 121

Oserødveien 121, 3135 TORØD
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 59, bruksnummer 71, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 205 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje: 82 kvm: Entré, hall m/trapp, tv-stue/soverom, bad, vaskerom, soverom, mellomgang, bod og bod under trapp
1. etasje 89 kvm: Trapperom, stue, kjøkken, gang, bad og 2 soverom

BRA-e:
Dobbelt garasje:
1. etasje 34 kvm: Dobbelgarasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 43 kvm: Terrasse

Plantegning fra 1975: 2 boder i underetasjen er omgjort til soverom og det foreligger bruksendring og ferdigattest på det fra 2023. TE-kjøkken i hybel er fjernet og rom merket med hybel på tegning er TV-stue/soverom i dag.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.10.2025 utført av Stokke Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over 2. etasjer fra 1976 og dobbelgarasje fra 1985. Eneboligen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre på grunnmur i malte lettklinkerblokker. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Boligen virker solid oppført på byggetidspunktet og generelt velholdt med hele og fine flater og innredning. Men noen symptomer på avvik fra normal tilstand er det.
Mya av det som er kommentert må hovedsakelig ses i sammenheng med alder og rapportens strenge krav til TG.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG IU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Varmekabler er installert i alle rom i underetasjen, med unntak av bodene.

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Det er noe mosegrodd takstein, ellers normal slitasje.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur er ikke etablert, noe som er et avvik i henhold til dagens forskriftskrav. Dette var imidlertid vanlig byggeskikk på oppføringstidspunktet. For øvrig er det registrert normal slitasje på kledningen.
- Vinduer: Det er registrert noen værslitte karmer, og vinduene har høy alder, noe som øker risikoen for punktering av glass. Enkelte vinduer er noe trege å åpne.
- Dører: Det er registrert noen værslitte karmer, og vinduene har høy alder, noe som øker risikoen for punktering av glass.
- Balkong/terrasse: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Balkongen har rekkverk som er lavere enn dagens krav til 1,0 m høyde. Ellers i bra stand. Det ble observert svank (skjevhet) og svikt i midten av verandaen. For øvrig er det normal slitasje. Det var ikke tilkomst for vurdering av fundamentet.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt høydeforskjell på 19 mm på kjøkken og 14 mm i stue med gulvlaser. I underetasjen ble det målt 13 mm i hall med trapp og 10 mm i TV-stue/soverom.
- Radon: Eier opplyser om at det har vært avholdt en radonmåling, men det foreligger ingen dokumentasjon på målingen lenger. I følge kartverk skal det ikke være unormal radon i området.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det mangler håndløper på vegg fra repos til 1. etasje, samt én til underetasjen. Krav til håndløper ble innført i 1969.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid på 50 år for de innvendige vannledningene er oppbrukt.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Halvpart av forventet brukstid på 50 år er utgått.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Halvpart av forventet levetid på 50 år er utgått.
- Septiktank: Ingen dokumentasjon på septiktank/utførelse.
- Bad 1. etg.: Det er påvist avvik i fuger. Det ble påvist sprekk i sementbasert flisfuge over dør. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Ellers normal slitasje. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Smøremembran er over 15 år gammel, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt.
- Bad u. etg.: Vegger og tak har høy alder, men fremstår i normalt god stand. Veggene blir ikke utsatt for vannsprut og det ble ikke målt fukt. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Ellers i normal slitasje. Gulvet blir ikke utsatt for direkte vannsprut og det ble ikke målt fukt mot kabinettet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Smøremembranen er over 15 år gammel, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Dusjkabinettet kan ikke trekkes helt frem, noe som begrenser muligheten for kontroll og inspeksjon av sluket.

Selger informerer i egenerklæring om følgende:
- På våtrom er det observert små sprekker i enkelte fuger på vegg. Oppsto antagelig i forbindelse med Strandman's dreneringsarbeid i 2014.
- Faglært arbeid på bad oppe i 2006: Totalrenovert med unntak av tak og vindu. Bad nede i 2006: Totalrenovert med unntak av tak, vindu, veggfliser. Utført av Bygg Consult AS, Henriksen Rørleggerbedrift AS, Vartdal elektriske, Olaf B. Terjesen AS. Bad nede i 2015: Nytt dusjkabinett (Stokke Rørhandel AS)
Vaskerom i 2015: Totalrenovert inkl. vindu (Nøtterøy Bygg AS, Thorsen & Marcussen rørlegger, Vinje Bygg, Eirik Steen mur og flis, Tenvik elektro).
- I forbindelse med omgjøring av bod til soverom i 2014 ble det oppdaget litt saltutslag på en vegg. Vi lot Strandman AS isolere og drenere rundt huset.
- Takfornying i 2015 av Takfornyer'n AS; Vask og spyling samt impregnering av tak.
- Det ble montert takstige og hele pipa ble beslått inkl. pipehatt av blikkenslager i 2005.
- I 2024 ble det byttet noen bord på hus og garasje Byttet lite vindu i stue (og soverom i 2014 og hall i 2018) Byttet vindskier og beslag på garasje og hus. Byttet balkongdør på soverom (2021).
- Ny balkong utenfor soverom i 2015.
- Ny isolasjon og drenering rundt huset i 2014 utført av Strandman AS.
- Perioden 2014-2024: Diverse oppgraderinger av det elektriske anlegget (automatsikringer, nye kurser, stikkontakter, lysbrytere, varmekabler, bil lader osv.) Utført av Vartdal elektriske, Tenvik elektro, Nøtterøy elektriske, ALT Installasjon, AK Installasjon.
- Rør: Offentlig vann. Privat septik tømmes av kommunen.
- Vestfold Peis & Pipe byttet ut peisovn i 2015
- I 2014 ble det byttet vindu, flislagt gulv, listverk av ufaglærte. Ny kurs, varmekabler og stikkontakter lagt opp av Tenvik elektro.
- Radonmåling utført i 2005 (resultat foreligger ikke lenger).
- Kommunen ønsker at man kobler seg på det offentlig avløpsnettet, men noe konkret foreligger ikke før alle i nærområdet får brev om dette.

Feierrapport:
Det var tilsyn fra VIB 04.08.2023. Det ble ikke avdekket feil på fyringsanlegget. Det ble anmerket avt brannslukningsapparat var gått ut på dato. De anbefales røykvarsler på vaskerom, tv-stue samt soverom.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er oppført i 1976, går over to plan samt dobbelgarasje fra 1985. Boligen inneholder entré, gang, tv-stue/soverom, vaskerom, tre soverom, to bad, kjøkken og stue. Flere fine uteplasser. Eier har siden 2005 oppgradert boligen med b.la varmekabler og flis i underetasjen, vaskerom, badene, bruksendret/omgjort bod til soverom, kjøkkenet (delrenovert), nytt gulv i stue, drenering, takfornying, byttet noen vinduer, byttet utelys, m.m

Innvendig er det gulv av fliser i underetasjen (laminat i bod under trapp), samt belegg og parkett i 1. etasje. Veggene i boligen består av malt mur, MDF-plater, slette malte plater og malt tapet. Innvendige tak har malt panel og takessplater. Overflatene er pusset opp mellom 2005 og 2025.

Kjøkken:
Pent og klassisk kjøkken med hyggelig spiseplass. Kjøkkenet er oppgradert med nyere fronter og hvitevarer samt overflater. Godt med skap og benkeplass. Flis mellom benk og overskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Bad i underetasjen er delrenovert i 2006. Flislagt bad med varmekabler på gulv. Innredet med dusjkabinett, servantskap, speil, overskap, håndkleskap og klosett.
Badet i hovedetasjen er renovert i 2006 og inneholder badekar med løveføtter, servantskap, speil, overskap, hjørneskap og klosett. Flislagt med varmekabler på gulv.

Vaskerommet er totalrenovert i 2015 og er flislagt med varmekabler. Innredet med benkeplate, benkeskap med skyllekum, flere skap og opplegg for vaskemaskin.

En solid og praktisk bolig med en effektiv og fin planløsning hvor man også har mulighet for å dele av underetasjen til en hybeldel (opprinnelig vært).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er varmekabler i underetasjen bortsett fra bod under trapp og bod ved bad. Vedovn i gang/hall i underetasjen. For øvrig elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 20.02.1978 for nybygg av enebolig m/hybel. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Koble tak nedløp. Feste grunnmurs plater. Planere med fall fra murene. Permanent terrasse evt. terrassetrapp. Forskriftsmessig avtrekk fra vaskerom. Isolasjon av kanaler på loft, samt bedre stigning. Støpe bunn i feieluke. Ventil i boder. Hybel. Innsetting av dører i kjeller. Ferdigmelding fra rørlegger. Innpussing av vindus- og dørkarmer. Innvendig innpussing av vinduskarmer/dytt. kjeller. Utbedring av gulv i stue (foringsstein). Montere list på vegg i etasjeskille - trappehus.

Selger tror det meste av de gjenstående arbeidene er utført.

Det gjøres oppmerksom på at dobbelgarasjen er oppført etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Det foreligger godkjente byggetegninger og situasjonsplan på garasjen fra 1985.

Underetasjens bruksareal er endret i henhold til godkjente tegninger datert 27.09.2012. Boder ble omgjort til soverom. Det er et avvik på tegningene, da soverommet i dag har ett vindu i stedet for de to inntegnede vinduene. Ferdigattest for tiltaket foreligger, datert 03.10.2023.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst adkomst rett. Rettigheten er tinglyst på g/bnr. 59/31, dagboknr. 8442, tinglyst 24.06.2005.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet i dag. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Følgende skal ikke følge med eiendommen:
- Vegghylle på soverom.
- Vaskemaskin og tørketrommel.

Eiendommen ligger på familievennlige Torød, med kort vei til hverdagsfasilitetene.

Her bor du i landlige og idylliske omgivelser, usjenert i enden av blindveien fra hovedveien, som deles med en nabo. Omgitt av skog og mark og med kort vei til sjø og strand – perfekt for deg som setter pris på friluftsliv og rekreasjon.

Det er gangavstand til den populære Torødstranda, som byr på både gressplen og badestrand, samt tilgang til kyststi og flotte turstier i naturskjønne omgivelser.

I nærmiljøet finner du Torødsletta – et populært rekreasjonsområde med skøytebane og akebakke om vinteren, og basketbane, fotballbane og lekeområder om sommeren. Skole og barnehage ligger også i gangavstand, noe som gjør hverdagen enkel og trygg for småbarnsfamilier.

I tillegg er det kun en kort kjøretur til Teie Torv, som tilbyr et godt utvalg av butikker, caféer, vinmonopol, apotek og bank. Tønsberg sentrum nås på ca. 15 minutter med bil, og nærmeste bussholdeplass ligger i kort gangavstand, med gode bussforbindelser til både sentrum og omegn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Torød skolekrets og Borgheim ungdomsskole. Barnehage på Torød og flere i Hårkollen og omegn.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

En naturskjønn eiertomt på ca 1 528 kvm tilgrensende lett skog og mark. I enden av blindveien ligger hus og dobbelt garasje fint til i det lett skrående terrenget. Det er gruset oppkjørsel og gårdsplass og det terrasserte felt med plen på siden og ovenfor huset og på et stort, litt flatere parti ved garasjen på sydsiden av tomten. For barna er stedet et eldorado, her er det muligheter for å sette opp huske, sandkasse og trampoline på egen eiendom. Naturopplevelsene er tett på, her rusler rådyr, fasan og hegre rett utenfor "stuevinduet" og kuene går på beite rett i nærheten. På tomten er det også en bekk hvor barna kan se rumpetroll og følge dyrelivet eller lage demninger. Det er koselige sitteplasser utendørs, foran huset ved inngangspartiet og på en stor vestvendt terrasse utenfor stuen. Fra gårdsplassen går det en trapp langs sydveggen opp til terrassen. Huset har en en meget barnevennlig, usjenert og idyllisk beliggenhet.

Parkering i dobbelt garasje og på egen gårdsplass. Boligen har el-bil lader.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank som tømmes av kommunen. I brev av 26.08.2024 fra Færder kommune har kommunen opplysninger om at eiendommen i dag slamavskiller og sandfilter med utslipp til bekk. Eiendommen har utslippstillatelse fra 1976.

Avløpsrenseanlegget ved eiendommen tilfredsstiller ikke dagens rensekrav. Forurensningsloven § 18 gir kommunen mulighet til å bestemme at utslippstillatelse, som av ulike årsaker ikke er tilfredsstillende, kan kalles tilbake. I henhold til tredje ledd kan en utslippstillatelse tilbakekalles når det er gått 10 år etter at den ble gitt. Din utslippstillatelse er eldre enn 10 år.

Det vil måtte påregne en del kostander til utbedring av renseløsningen. Samtidig mener kommunen at dette ikke blir urimelige kostnader, sammenholdt med den miljøfordelen som oppnås. Naboene i Oserødveien 119 og 131 har fått tilsvarende varsel om at de må utbedre renseløsningen.

Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område som i Kommuneplanens arealdel datert 06.09.2023 er avsatt til:

- Byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav: 1527 kvm
- LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag - Nåværende: 1527 kvm
- Ras- og skredfare: 1527 kvm
- Spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse: 584 kvm

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 625,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiften har rabatt for felles beholdere.

Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 22 000 kWh. pr. år (inkl. lading av 2 el-biler), selger har avtalt Norgespris (se nedenfor).
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.300,-.
Det påløper utgifter til brøyting. Brøyting avtales direkte med snømåker og betales pr. gang. Utgiftene varierer for snømåking.
Boligen har parabol og innlagt fiber. Dekoder følger ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er p.t. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 154 284,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 617 137,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

131 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
152 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 402 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Hafstad

Færder kommune har vedtatt at det skal innføres boplikt i hele Færder kommune. En forskrift for å innføre boplikten er under utarbeidelse, denne skal godkjennes av Landbruksmyndighetene. Det tas sikte på en godkjenning i løpet av 2025.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Fotopakke med dronefoto  kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig -avtales m/bygningssakskyndig ca.  kr 16 500,00

Oppdragsnummer 21-0163/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.25163

Sist oppdatert: 12. desember 2025 kl. 14:40