Per Spelemanns vei 22

Per Spelemanns vei 22, 4019 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 57, bruksnummer 1097

Totalt bruksareal BRA: 157 kvm

BRA-i:
Bolig:
Kjeller: 40 kvm: Entré, kjellerstue, bad, vaskerom, 2 boder
1. etasje 57 kvm: Entré, kjøkken, stue
2. etasje 52 kvm: Gang, bad, 3 soverom

BRA-e:
Redskapsbod:
1. etasje 8 kvm: Redskapsbod

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 23 kvm: Terrasse
2. etasje 3 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Anticimex v/ Yngve Paulsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med glassfelt. Vinduer og balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig med om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Rapporten inneholder 34% TG1 (i orden), 62% TG2 (alder, slitasje, skader mv), 0% TG3 (strakstiltak nødvendig), 4% TGIU (ikke undersøkt)

Det er gitt TG2 på følgende:

Våtrom - Bad kjeller:
- Helhetsvurdering

Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering

Våtrom:
- Overflate vegger
- Vannrør
- Avløpsrør (ink. sluk)
- Ventilasjon

Kjøkken:
- Overflater gulv
- Innredning

Øvrige rom:
- Overflater gulv
- Innerdører

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):
- Overflater gulv
- Innerdører
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).

Loft - innredet - 2 etasje:
- Konstruksjonsoppbygging

Loft - uinnredet/ råloft:
- Overflater vegger/undertak
- Konstruksjonsoppbygging

Ildsteder / Skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen

Etasjeskiller - alle etasjer:
- Skjevhetsmåling

Tekniske anlegg, VVS anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)

Radon:
- Radon

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning

Dører og vinduer:
- Vinduer
- Dører

Yttertak:
- Helhetsvurdering

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom

Terrasser / platting på terreng:
- Platting på terreng

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur

Drenering:
- Helhetsvurdering

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger)

** Ved en anledning har det vært mistanke om at rotte har kommet opp via sluk i dusj på bad i kjeller. Anticimex ble kontaktet via forsikring og det ble bekreftet at det ikke var et problem.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

- 2012: Drenering oppgradert av forrige eier, ifølge nåværende selger
- 2018: Huset malt utvendig, Service-Expressen INCE
- 2020 : Bad pusset opp, Stråle eiendom Bygg AS
- 2020: ifb med oppussing av bad ble det lagt nye vannledninger på badet, Stråle eiendom Bygg AS
- 2020: Ifb med oppussing av badet i 2.etg, ble også det elektriske tatt på bad, nye varmekabler samt lys og stikk, Stråle eiendom Bygg AS
- 2020: Noen nye vinduer i 2.etg, Stråle eiendom Bygg AS
- 2022: Kjellervindu skiftet, Stråle eiendom Bygg AS
- 2022: Ny taktekking samt blikkbeslag på carport. Nædvendig bærbjelker ble også skiftet, Stråle eiendom Bygg AS
- 2023: Installasjon av elbil-lader, Relatek
- 2024: På vaskerom ble det lagt om fra kobber til rør i rør til vask og vaskemaskin, Midbøe AS
- 2024: Installasjon av Flexit varmegjenvinningsvifte på vaskerom. Installasjon av avtrekksvifte i yttergang i kjeller.

Informasjon fra selger:
Som faglært elektriker har jeg gjort diverse arbeid i egen bolig som er i tråd med FEK:
- Installert spotter i gang i 2 etg, trukket om fra ujordet til jordet anlegg i hele andre etasje utenom bad(var allerede gjort i 2020)
- Lagt opp 1 ny stikk over stuevindu mot øst. Samt montert nye stikkontakter og brytere i hele 2 etasje.
- Lagt opp 2 stikk i utvendig bod. Montert 2 nye utelamper på spilegjerdet på terrasse samt 1 utelampe ved siden av inngangsdør.

Fin og innholdsrik del av tomannsbolig i Ullandhaugsskråningen, med flott utsikt, solrik tomt med både gressplen og terrasse, carport med bod. Fra boligen er det gåavstand til de fine turområdene i Sørmarka, Mosvannet og Vannassen, samt Hillevåg med Kilden og shoppingmuligheter. Stavanger sentrum er også i umiddelbar nærhet.

Boligen har en god planløsning med 3 soverom og bad i samme etasje, stue og kjøkken med utgang til sør-vestvendt terrasse og kjeller med god lagringslass, ekstra bad og hobbyrom.
Nydelig utsikt fra flere etasjer og flere rom.

1.etg:
Entré med fliser på gulv, varmekabler, malte vegger og god plass til å henge av yttertøy. Fra entré er det trapp opp til 2.etg og glassdør inn til stue. Praktisk å kunne stenge av med dør til 2.etg, dersom man har gjester i hoveddel.

Stuen oppleves som meget lyst og luftig med store vindu, parkett på gulv og malte veggflater. Det er enkelt å møblere med salong og ekstra sittegruppe, og det er en flytende overgang til spisestue og kjøkken. Fra stue er det fin utsikt mot Våland og fjellene, og ut mot egen hage. Peis i stue som selger har brukt hyppig.

Kjøkken ligger delvis skjult fra stue, og med en naturlig plass til spisebord. Det er direkte utgang til sør-vestvendt og skjermet terrasse med gode solforhold.
Tidløs og fin innredning fra 2008 i hvitt. Heltre benkeplate og spotter under overskap. Kjøkkenet har en praktisk og god utforming, som gir bra med oppbevaring i skuffer og skap, i tillegg til god benkeplass. Fliser på vegg mellom overskap og benk, i tillegg til stort vindu over benk som gir lysinnslipp og utsikt mot terrasse og inngangsparti. Integrerte hvitevarer som 2 stk stekeovner, koketopp, oppvaskmaskin, medfølger handelen.

Det er trapp ned til kjeller fra kjøkken.

1. etasje: I stue er takhøyden målt til 2,35 meter og på kjøkken er takhøyden målt til 2,35 meter.

Kjeller:
Kjelleren er innredet med hobbyrom, vaskerom, bad, to romslige boder med lagringsplass, og gang med utgang til hage.

Hobbyrom/kjellerstue kan ha flere bruksmuligheter om man skulle ønske det som treningsrom, kontor, tv-stue etc. Vindu på vegg, panel på vegger og parkett på gulv.

Vaskerom er av god størrelse og har praktisk arbeidsbenk, god oppbevaringsplass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Betonggulv og malte betongvegger. På vaskerom ble det lagt om fra kobber til rør i rør til vask og vaskemaskin i 2024, utført av Midbøe AS.

Ved vaskerom har man to romslige boder med god oppbevaringsplass. De er adskilt av lettvegg, som kan fjernes. Det er vindu både på vaskerom og i den ene boden. Selger har blant annet ekstra frys i bod.

Bad i kjeller er av enkel standard. Dusjnisje, toalett, enkel servant, belegg på gulv og i dusjsone.

Kjeller: I kjellerstue er takhøyden målt til 1,99 meter og på bad er takhøyden målt til 1,97 meter.
Til informasjon:
Kjeller har en takhøyde lavere enn 2,2 meter.

2.etg
I denne etasjen finner man 3 soverom av god størrelse, gang med romslig skyvedørsgarderobe og lekkert bad, som ble renovert i 2020.

Soverom I med god plass til stor seng, nattbord og kommode om ønskelig. Her er det parkett på gulv, vegger malt i en fin farge og utgang til østvendt balkong. Flott utsikt fra rommet og balkong.

Soverom II brukes som hovedsoverom og har plass til stor seng i tillegg til garderobeskap til oppbevaring. Hodegavl på vegg er spesiallaget og følger boligen. På soverommet er det to store vinduer i hjørnet, som lar deg nyte flott utsikt. Parkett på gulv og vegger malt i en mørk fargetone.

Soverom III brukes som gjesterom og kontor av selger, men har også plass til større seng og skrivepult om ønskelig. Det er stedbygd garderobe i vegg. Parkett på gulv og malte vegger.

Lekker bad med fliser på gulv og i dusjsone, som var totalrenovert i 2020 av fagfolk, men unntak av at vann og avløp fra kjeller opp til bad, som ikke er byttet.
Dusjnisje med innfellbare dører og regnskogdusj, integrert hylle i dusjvegg. Vegghengt toalett, stor servant med skuffer til oppbevaring og stor speil på vegg Varmekabler i gulv.
Stort vindu, som er av nyere alder.

I gang utenfor soverom er det romslig skyvedørsgarderobe med meget god oppbevaringsplass. Fronter er nye i 2026.

Fra gang er det loftsluke med trapp opp til uinnredet kaldtloft loft med god takhøyde og god lagringsplass.

2. etasje: I gang er takhøyden målt til 2,32 meter og på soverom er takhøyden målt til 2,32 meter.

Diverse info om boligen:
- Dreneringen fra byggeår på framsiden. I 2006 og 2012 ble det gravd opp rundt grunnmuren på framsiden og ved brystvegg, og drenering ble i den sammenheng skiftet. (basert på opplysninger som er gitt fra forrige eiere)
- 2018: Huset malt utvendig, Service-Expressen INCE
- 2020 : Bad totalrenover, med unntak av at vann og avløp fra kjeller opp til bad, som ikke er byttet, Stråle eiendom Bygg AS
- 2020: ifb med oppussing av bad ble det lagt nye vannledninger på badet, Stråle eiendom Bygg AS
- 2020: Ifb med oppussing av badet i 2.etg, ble også det elektriske tatt på bad, nye varmekabler samt lys og stikk, Stråle eiendom Bygg AS
- 2020: Noen nye vinduer i 2.etg, Stråle eiendom Bygg AS
- 2022: Kjellervindu skiftet, Stråle eiendom Bygg AS
- 2022: Ny taktekking samt blikkbeslag på carport, Stråle eiendom Bygg AS
- 2023: Installasjon av elbil-lader, Relatek
- 2024: På vaskerom ble det lagt om fra kobber til rør i rør til vask og vaskemaskin, Midbøe AS

* Årlig strømforbruk ca 14 000 kwh
* Loft meg god lagringsplass
* Varmtvannsbereder på 187 L (fra 2016) plassert på vaskerom.
* Norgespris på strøm til oktober 2026
* Eiendommer er tilknyttet alarm
* Fiber fra Lyse, Altibox
* Terrassedør (skyvedør) med karmer av tre (fra 2007)

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
- Hyller på soverom og stringhyller i stue
- Grønne hyller
- Montana hyller
- Stringhylle ved spisebord
- Lysestake på vegg ved spisebord
- Eikehyller kjøkken
- Lamper over spisebord
- Muuto-knotter i gang
- Eikeknagger på soverom
- Teak-hyller på soverom

Varmekabler i gulv i yttergang og bad i 2.etg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 07.06.1960. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er gjort et påbygg på boligen, dette gjelder karnapp i stue, samt den del av stue som blir en forlengelse av stue bakliggende entré. Det foreligger ingen dokumentasjon som søknad, tillatelse eller ferdigattest på tiltaket.

Kjellerstue og bad i kjeller er opprinnelig byggemeldt som mat (bod) og diverse jf. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/57/1097:
10.11.1960 - Dokumentnr: 4389 - Bestemmelse iflg. skjøte
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å føre offentlige eller private ledninger for vann og kloakk - også elektriske ledninger - over tomten m.m.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen har en fin beliggenhet i Ullandhaugskråningen, like ved Sørmarka, og med kort vei til Stavanger Universitetssykehus ( SUS ) og Universitet i Stavanger ( UIS).
Fra boligen er det kort avstand til Stavanger sentrum med alle sine servicetilbud som shopping, restauranter, uteliv, treningssentre, kaféer m.m.
Hillevåg, med Kilden kjøpesenter, er i gangavstand fra boligen, og for den turglade, er de fine turområdene ved Mosvannet, Vannassen, Ullandhaugstårnet og Sørmarka også i gangavstand.
Det er flere dagligvarebutikker i nærområde og søndagsåpne Brustad Bua. Ellers kort vei til barnehager og skoler.
Kort vei til busstopp. Enkelt å ta seg til E39 og videre til Sandnes, Sola og Tananger.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Tommeliten barnehage 1 km
- Auglend barnehage 1 km
- Sørmarka Arena barnehage 1,1 km

Skoler:
- Auglend skole (1-10 kl.) 0,8 km
- Tjensvoll skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Steinerskolen Stavanger grunnskole (1-10 kl.) 1,8 km
- Ullandhaug skole (8-10 kl.) 1 km
- Wang Ung Stavanger (8-10 kl.) 1,7 km
- Wang Toppidrett Stavanger 1,7 km
- St. Svithun videregående skole 2,5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 343 kvm. Tomten strekker seg rund stor deler av boligen og det er både gressplen, terrasse og carport med bod. Gode solforhold hele dagen. Beliggende i rolig gate med lite gjennomgangstrafikk. Flott utsikt fra boligen. Tomt opparbeidet med belegningsstein, diverse beplantninger, plenareal.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Fast parkeringsplass i carport, med elbil-lader. Det er også plass til 1 ekstra bil i bakkant.
Bod i bakkant av carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan Id 376 "Gate 806 og parkareal" datert 02.12.1958 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan:
Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 -Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 17.304,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24.000,- pr. år. / 14.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.000,-.
Boligen er tilknyttet Lyse Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og har en samlet avgift på kr 900 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 239 243,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 956 971,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten er i Stavanger kommune gjeninnført fra 2026, men det er ikke stipulert hvor mye dette utgjør for denne eiendommen.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
190 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 990 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Schiefloe og Steffen Hidle

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 5 000,00
Visninger ubegrenset og inkl. privatvisning   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 38 828,00
Foto dag + drone + kveld  kr 12 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 35-0022/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.2622

Sist oppdatert: 14. februar 2026 kl. 13:37