Trygve Ryens vei 11

Trygve Ryens vei 11, 0680 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 598
Andelsnummer 6, Høgdaveien borettslag, organisasjonsnummer 950428287

Totalt bruksareal BRA: 177 kvm

BRA-i:
-1. etasje 41 kvm: Gang, bad/vaskerom, bod, kjellerstue og kjøkken
1. etasje 66 kvm: Entré, gang, kjøkken og stue
2. etasje 57 kvm: Gang, bad/vaskerom og 3 soverom

BRA-e:
1. etasje 13 kvm: Garasje

Åpent areal:
-1. etasje 24 kvm:
1. etasje 11 kvm:

Boligen disponerer en bod i underetasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.11.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Det er gjort endringer etter originalt byggeår. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Rekkehus oppført i 1964. Bygningen er oppført på grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke av tre, utvendig kledd med stående kledning. Saltak konstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie.

Totalt 20 bygningsdeler er tildelt TG2:

Utvendig:
- Vinduer grunnet alder
- Verandadør grunnet trekkfull dør
- Balkong grunnet værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Innvendig:
- Veggoverflater 2. etasje
- Rom under terreng grunnet risikokonstruksjon med tanke på fuktinntrengning
- Innvendige trapper grunnet mangler håndløper
- Innvendige dører grunnet synlig fuktsvelling i bunn av toalettdør

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger: Det er registrert manglende bruk av tetningsmuffe i toppen av skapet, og ikke alle varerør er ført ned i skapet slik det normalt skal være.
- Vann- og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger og avløpsledninger
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank
- Elektrisk anlegg

Våtrom:
- Bad 2. etasje grunnet fall på 3 mm fra dørterskel til dusjdør.
Bad underetasje:
- Overflater grunnet alder.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen
- Innredning grunnet skade og ikke tilfredsstillende lekkasjesikring

Kjøkken:
- 1. etasje: Det er registrert sprekkdannelse i benkeplaten ved vaskekummen.
- Underetasje: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner på bad.(TGIU)

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bør sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Nærmere innhold:

1. ETASJE
Boligens første etasje er bestående av stue, kjøkken og en romslig balkong.

ENTRÉ
Velkommen inn i en lys og praktisk entré som gir et godt førsteinntrykk. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy. Fra entreen fører trappen deg videre til boligens 2. etasje.

STUE
Stuen er svært romslig med store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Rommet har gode møbleringsmuligheter og oppleves som romslig, med plass til både komfortabel sofagruppe, egen TV-krok og spiseplass. Dette gir et fleksibelt og innbydende oppholdsrom som enkelt kan tilpasses egne behov og ønsker. I tilknytning til stuen er det en egen spisestue med plass til langbord. En egen del av stuen er tilrettelagt som en hyggelig TV-krok. Peisovnen skaper en lun atmosfære og gir god varme på kalde dager. Spisestuen er et naturlig samlingspunkt for måltider med familie og venner. Gjennomgående laminatgulv og lyse veggflater gir et helhetlig inntrykk. Her er det også direkte utgang til balkong.

BALKONG
Balkongen er vestvendt og er en perfekt plass å nyte årets varmere dager. Balkongen har god plass til en sittegruppe hvor ettermiddagssolen kan nytes.

KJØKKEN
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet i boligen, og er holdt i en separat løsning. Kjøkkeninnredningen er med profilerte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Kjøkkenet har direkte adkomst fra entréen. Godt med skap- og benkeplass gjør kjøkkenet både funksjonelt og arbeidsvennlig. Hvitevarene inkluderer stekeovn, mikrobølgeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Her har du også en hyggelig spisesplass ved vinduet. Et perfekt sted å nyte frokosten!

2. ETASJE
Boligens 2. etasje består av 3 soverom, et bad og en gang.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet har en behagelig atmosfære med mørke veggflater og skråtak. Her er det god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord, samt annet ønskelig soveromsmøblement. Godt med lysinnslipp fra store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Det er rikelig med oppbevaringsplass i en garderobe med speilfronter.

SOVEROM II & III
De to andre soverommene er også av god størrelse, og har plass til seng og nattbord. Det største av de to rommene har også en innebygget garderobe, som gir rikelig med oppbevaringsplass. Rommene passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor- alt etter eget ønske og behov.

BAD
Badet i andre etasje er moderne og stilrent, med store fliser, innfelte downlights i taket og elektrisk gulvvarme. Innredningen er utført i lyse og delikate farger, som gir et lyst og innbydende rom. Her er det dusjhjørne med sorte profiler, vegghengt toalett og servant. Et frittstående badekar gir en følelse av velvære i hverdagen. Badet har også både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

UNDERETASJE
Underetasjen er innredet med kjellerstue, bad/vaskerom og bod, med utgang til markterrasse.

BAD/VASKEROM
Underetasjen har et romslig bad med lyse fliser og godt med oppbevaringsplass. God benkeplass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel gjør klesvasken enkel. Badet er utstyrt med badekar, servant med underskap og speilskap.

KJELLERSTUE
Kjellerstuen er et allsidig rom som kan fungere som TV-stue eller ungdomsavdeling. Fra kjellerstuen er det direkte utgang til en stor, dels overbygget markterrasse.

MARKTERRASSE
Den private markterrassen og hagen fungerer som en naturlig forlengelse av boligen. Her nyter du gode solforhold, og det er rikelig med plass til ønsket terrassemøblement, perfekt for avslapning og sosiale sammenkomster utendørs. Den overbygde delen av terrassen gir ly for vær og vind. Hagen er pent opparbeidet og gir rom for lek og utendørsaktiviteter.

Det medfølger en egen garasjeplass i felles anlegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming, varmepumpe og vedovn. Elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bygget datert 09.06.1967.

Det er gjort endringer etter originalt byggeår. Det foreligger ferdigattest for tilbygg, som omfatter endring av 1. etasje og 2. etasje. Ferdigattesten er datert 06.04.2011.

I etterkant er det gjort endringer i underetasjen og i 2. etasje. I underetasjen er originalt byggemeldt vask og tørkerom omgjort til bad. Det er satt inn kjøkken i oppholdsrommet. i 2. etasje er det slått ned en vegg mellom to soverom. Originalt byggemeldt bod er slått sammen med bad og omgjort. Tiltaket er søknadspliktig og bruksendringen er ikke omsøkt.

Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg og erklæring om vann- og kloakkledning. Det er tinglyst adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg, og stedsansvarlig rett til bygging, drift og fornyelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til vann og kloakkledning i naboeiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen har en tilbaketrukket og rolig beliggenhet på Abildsø i bydel Østensjø. Fra boligen er det kort gangavstand til Østensjøvannet, Manglerud senter, flere treningssentre, gode kollektivforbindelser samt skoler og barnehager.

Nærområdet byr på flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Østensjøvannet, med sine populære turstier, ligger kun en kort spasertur unna. En kort sykkeltur bringer deg til Nøklevann, som byr på både badeplasser og et omfattende stinett. Nye Manglerud bad ligger også innen gangavstand fra eiendommen.

Kollektivtilbudet er svært godt, med hyppige avganger på busslinje 70 mot Nationaltheatret fra Alléen bussholdeplass. I tillegg stopper T-banelinje 1 og 4 på Ryen T-banestasjon, med forbindelse mellom Bergkrystallen og Frognerseteren/Vestli.

Dagligvarehandel kan enkelt gjøres rett over gaten på Joker. På Ryen finner du også Rema 1000, Kiwi og søndagsåpen Coop Prix, samt treningssentrene SATS og EVO. Manglerud senter er nærmeste kjøpesenter og ligger i behagelig gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Abildsø skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 25 497 kvm som tilhører borettslaget.

Eiendommen har bruksrett til garasjeplass i borettslagets garasjerekke.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V190861 datert 19.08.1961 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Videre berøres eiendommen av KDP17, som er kommunedelplan for områder med behov for torg/møteplass.

Utdrag av planer i nærområdet:

Saksnummer 202305040 - Byggesak. Ryensvingen 15 - Boring av ni energibrønner. Det ble den 04.07.2023 gitt tillatelse til etablering av ni nedgravde energibrønner. Endringssøknaden gjelder justering av plassering av noen av energibrønnene. Endringene er allerede utført og situasjonsplanen ble opprinnelig sendt inn "som bygget" ved søknad om ferdigattest. Endringene er søknadspliktige, og kommunen ga derfor tilbakemelding om at søknad om ferdigattest ikke kunne behandles før endringene var omsøkte og godkjente.

Saksnummer 201407234 - Reguleringssak. Ryensvingen 2, 4, 6 og 8 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ryenparken AS foreslår å omregulere Ryensvingen 2,4, 6 og 8 fra industri og bolig til kombinert bruksformål. Fra andre etasje og oppover foreslås hovedsakelig boligformål, mens første etasje i hovedsak foreslås med utadrettede virksomheter. Det foreslås offentlig gaterom og torg. I gjeldende kommuneplan er Ryen avsatt som regionalt kollektivknutepunkt og er en del av et utviklingsområde med krav om felles planlegging. Det må i prosessen videre gjøres en nærmere vurdering av hva området trenger av kvaliteter, og om det bør være i planområdet. Til offentlig ettersyn ber vi om innspill til hva bydelen trenger av arealformål, samt generelle behov for sosial og teknisk infrastruktur.

Saksnummer 202206286 - Byggesak. Sandstuveien 41 A - Oppføring av boligbygg. Rammetillatelse er gitt 16.05.2023. Tiltaket innebærer oppføring av boligblokk i fire etasjer med takterrasse og integrert parkeringskjeller. Eiendommen er allerede bebygd med en tremannsbolig som omsøkes revet. Tiltaket skal utføres i Sandstuveien 41 A i bydel Nordstrand.

Saksnummer 202462960 - Byggesak. Håvalds vei 1 - Forhåndskonferanse - Oppføring av enebolig. Tiltaket gjelder oppføring av en ny enebolig. Det er ønskelig å få en avklart innkjørsel og opparbeidelse av parkering på tomten. Slik vi ser det er det mest gunstig med innkjørsel i svingen, men da må haugen tas ned til samme nivå som veien.

Libakkveien 9 - 11 - Oppføring av boliger. Det omsøkte tiltaket omhandler oppføringen av en leilighetsblokk med inntil seks etasjer. Blokken vil inneholde 58 boenheter med varierende størrelse fra 35,2 m2 – 98 m² BRA samt integrert parkeringskjeller. Tiltaket er lokalisert i Libakkveien 9-11 i bydel Nordstrand. Igangsettingstillatelse ble gitt 05.09.2025.

Saksnummer 201710560 - Reguleringssak. Sandstuveien 57 - Utarbeidelse av planforslag - Boliger. Målsetting: Å Skape en ny, forbilledlig bygningstypologi som løser utfordringene forbundet med luftforurensning og støy i utsatte områder til boligformål. Vi ønsker å tilføre området forbedrede kvaliteter ved å skjerme dagens bebyggelse mot støv og lokal luftforurensing. Visjonen for Sandstuveien 57 er å skape et trygt, rent og rolig sted å bo med høy livskvalitet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planer på Oslo kommunes hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 077,-  pr. mnd. og inkluderer: Garasje, TV/Internett, leietillegg påbygg, kommunale avgifter, felles forsikring, vaktmestertjenester, garasje i rekke, kapital kostnader forretningsførsel, styrehonorar m.m

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene skal øke med 7% fra 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Etterslep: Leietillegg påbygg: 4,00 fra 01.02.2026
Leietillegg påbygg: 56,00 60,00 fra 01.01.2026
Tv/Internett: 630,00 544,00 fra 01.02.2026
Garasje: 150,00
Etterslep: Felleskostnader: 297,00 fra 01.02.2026
Felleskostnader: 4 241,00 4 538,00 fra 01.01.2026

Eiendomsskatten er kr 4 235,- pr år.

Nåværende eier har ikke opplyst om eget strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for rekkehus er 15 000 - 17 000 kWh per år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 600 pr. mnd. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 507 812,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 011 160,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 9 016,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 158,- pr. 08.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 519 026,- pr. 09.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207837199
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,40%
Restsaldo 9 519 026,00
Innfrielsesdato: 30.10.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

9 300 000,00 Prisantydning
149 158,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 449 158,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 468 410,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gerd Ingrid Olsen Huus og Joakim Anders Karlsson

Leiligheten er tilknyttet Høgdaveien borettslag. Borettslaget består av 89 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt/tillatt.

Felleskostnadene vil øke med 7% fra 01.01.2026.

Foretatt påkostninger de senere år: 

Planlagte påkostninger: 

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 13 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 24 210,00
Boligstyling/rådgivning  kr 3 125,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0535/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25535

Sist oppdatert: 26. desember 2025 kl. 23:51