Kalbakkslyngen 12

Kalbakkslyngen 12, 0951 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 91, bruksnummer 38, ideell andel 1/1
Andelsnummer 166, Akerli Borettslag, organisasjonsnummer 950325046

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
2. etasje 56 kvm: Entré, bad, bod, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.
Loft 5 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1955. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er av betong. Yttervegger antas oppført i murverk, utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, antatt tekket med takstein eller lignende, men taktekkingen ble ikke besiktiget. Vinduer med 3-lags pressglass og balkongdør med 3-lags glass ble montert i 2013. Entrédøren er brann- og lydklassifisert. Leiligheten har en sydvestvendt innglasset balkong på ca. 9 m² med gulv av treheller og rekkverk i stålkonstruksjon med plater. Boligen ble pusset opp i 2023.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Sikringsskapet er plassert i trappeoppgangen utenfor leiligheten. Da det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget, anbefales en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Avviket ble målt i stue og i entréen.
- Innvendige dører: Dør til soverom subber i terskel. Dørblad til bad har svellinger i bunnen.

Bad
- Overflater vegger og himling: Det registreres hull i veggfliser etter tidligere innredning eller lignende. Rundt skruehullene er det riss og krakelering i overflaten på flisene.
- Overflater Gulv: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget

Kjøkken
- Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på badets overflater og membran, vann- og avløpsledninger samt anlegg for vannbåren varme.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger har observert noen sølvkre for ca. ett års tid siden(mai 2025). Det ble lagt ut åte. Det er ikke sett sølvkre siden.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Nye benkeplater og ny kran på kjøkken.
- Skiftet dusjdører og blandebatteri i dusj, samt nye fuger på baderoms gulvet.

2024:
- Ny varmtvannsbereder (OSO Hotwater FX120) installert. Tilhørende rør skiftet og oppgradert. Utført av VVS Gruppen AS.

2023:
- Overflateoppussing av boligen: nye gulv, sparkling og maling av alle vegger og maling av tak.
- Nye døråpninger uten dør mellom kjøkken, gang og stue.
- Nye innerdører.

2017:
- Innglasset balkong.
- Ny elektrisk kurs til kjøkkenet. Utført av Storo Elektro AS.
- Ny inngangsdør.

2013:
- Vinduer med 3-lags glass.
- Balkongdør med 3-lags glass.

En innbydende og stilren 2-roms med en gjennomtenkt planløsning som gjør den enkel å møblere. Fra stuen er det direkte utgang til en hyggelig og solrik balkong. Boligen ligger i et sjarmerende, eldre bygg, men selve leiligheten holder en god standard hvor overflatene har blitt oppgradert i 2023.

Nærmere innhold:

E N T R È :
Det første som møter deg er en innbydende entré som setter tonen for resten av boligen. Entréen er romslig og gir et eksklusivt preg og et solid førsteinntrykk. God plass til oppbevaring og oppheng av yttertøy og sko. Entrédøren er brann- og lydklassifisert og ble skiftet i 2017.

S T U E :
Stuen er luftig med en praktisk planløsning som gir gode innredningsmuligheter etter egen smak. Her er det rikelig plass til både sofagruppe og spisebord hvor man kan invitere venner og familie på besøk. Stua har og store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys.

B A L K O N G :
Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 9 kvm. Balkongen har god plass til utemøbler og grill, og er et nydelig sted å trekke ut på varme dager. Her kan solen nytes fra ca. klokken 12:00 til sent på kvelden i følge selger. Lite innsyn og fin utsikt over velstelte fellesarealer. Den sydvestvendte balkongen ble innglasset i 2017 og gir ly for vær og vind. Innglassingen gjør slik at balkongen er brukbar gjennom store deler av året.

K J Ø K K E N :
Kjøkkenet har Ikea-innredning med glatte fronter og laminatbenkeplater som ble skiftet nylig i mai 2026. Hvitevarene som følger med salget er platetopp, stekeovn, micro, og oppvaskmaskin. Varmtvannsberederen på 120 liter er plassert i kjøkkeninnredningen og ble installert i 2024. Det er montert vannstoppsystem. Ny kurs til kjøkkenet ble utført i 2017. Kjøkkenet har kullfilterventilator over kokeplass

B A D :
Badet har fliser på vegger og gulv, med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av toalett, servant nedfelt i innredning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Himlingen har malte plater med innfelte downlights. Badet har naturlig ventilasjon via lufteluke. Dusjdører og blandebatteri i dusjen ble skiftet i 2026.

S O V E R O M :
Soverommet er et privat rom med plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Overflater ble pusset opp i 2023 i tråd med resten av leiligheten. Det er også rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap.

Overflater:
Gulv: Laminat (skiftet i 2023). Fliser på bad.
Vegger: Malt betong og malt tapet (sparklet og malt i 2023). Fliser på bad.
Himling: Malt betong (malt i 2023). Malte plater med innfelte downlights på bad.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten. To eksterne boder i bygningens fellesarealer disponeres av andelen: en loftsbod og en kjellerbod på ca. 5 m² hver.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Integrerte hvitevarer medfølger (platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn
- Kjøleskap og vinskap medfølger ikke
- Deler av Philips Hue lampene medfølger ikke

Boligen varmes opp med radiatorer tilknyttet et fellesanlegg for vannbåren varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1955. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i kommunens arkiv for oppføring av hovedbygget og det foreligger av den grunn ikke dokumentasjon på byggets lovlighet.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger videre ferdigattest for:
- "Eternittkledning av gavlvegger" datert 22.01.1971
- "Nye balkonger" datert 10.01.1996.
- "Fasadeendring" datert 09.04.2002.
- "Rehabilitering bad" datert 24.04.2007.

Godkjente og byggemeldte tegninger stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 heftelser på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet leie av næringslokale, bestemmelser om overdragelse av kontrakt, bebyggelse, utsalgskiosk, garasje/parkering, adkomstrett, dispensasjon fra bygningsloven og fremføring av fjernvarmerør.

Eiendommens rettigheter:

2016/387527-1/200 02.05.2016 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 91 BNR: 46
Bestemmelser om serveringsstedets åpningstider, benyttelse, servering m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentralt på Kalbakken, et etablert og rolig boligområde. Her kombineres umiddelbar nærhet til marka med effektive kommunikasjonslinjer inn til sentrum. Kalbakkstubben bussholdeplass er kun noen få minutters gange unna, samt Kalbakken T-banestasjon (ca. 13 min gange) og Rødtvet T-banestasjon(ca. 14 min gange). Med T-banen tar det rundt et kvarter å reise til Oslo S.

De daglige innkjøpene kan gjøres ved flere dagligvarebutikker i gangavstand som blant annet Joker, Rema 1000 og Meny. For et utvidet servicetilbud er det kort vei Kalbakken Shopping som rommer alt fra spisesteder til matvarebutikker, apotek, treningssenter og annen lokal handel og tjenesteyting. Veitvet- og Grorud Senter ligger også i nærheten. Området har flere skoler og barnehager, som Nordtvet skole og Nordtvet Gård barnehage, som begge er en kort spasertur unna.

For fritid og rekreasjon finnes det mange muligheter. Kalbakken kunstgressbane og Kalbakkenfeltet ligger kun fem minutter unna, og det er flere treningssentre i nabolaget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Nordtvet skole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt som tilhører borettslaget.

Borettslaget har garasje/parkering som kan leies etter venteliste(pt. ca. 30 stk på venteliste). Utleie administreres av styret, og henvendelser foretrekkes skriftlig. Fra 1. januar 2026 økte leie for parkeringsplass til kr 150 og for garasjer til kr 450. Depositum for nye garasjekontrakter settes til kr 10.000,-. De fleste parkeringsplassene ute har lademuligheter. Utover dette er nærmeste ladepunkt ca. 50 m unna.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Ellers gateparkering etter områdetsbestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Akerli Borettslag er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H210: Gul støysone (veg)
Eiendommen ligger i gul støysone fra veg (Lden>55 dB). Gul støysone angir områder som i noen grad er berørt av støy. Støyvarselkartene fra Statens vegvesen viser en prognosesituasjon 15–20 år frem i tid.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg ihht. reguleringsplan V161053 datert 16.10.1953.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202553831 - Reguleringssak. Trondheimsveien 375 med flere - utarbeidelse av planforslag. Oppstartsmøte ble bestilt 05.05.2025. Det er behov for et nytt kvinnefengsel med høyere sikkerhet på Østlandet, som sikrer gode og likeverdige soningsforhold for kvinner. Det er ikke funnet et like godt som eller bedre alternativ til lokalisering enn på Bredtveit. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt kvinnefengsel på Bredtveit som tilfredsstiller dagens krav til kriminalomsorg tilpasset 50 høysikkerhetsplasser, en nasjonal forsterket fellesskapsavdeling (NFFA) med 6 plasser, samt behov for 20 overgangsboliger (lavsikkerhet). Dagens fengsel er tilrettelagt til 45 fengselsplasser for kvinner.

Saksnummer 2025/09070 - Byggesak. Kalbakkstubben 14 A - oppføring av bolig- og næringsbygg. Igangsettingstillatelse del 1 ble gitt 02.07.2024. Det ble gitt avslag på søknad om endring 28.01.2026. Rammetillatelsen utgikk 07.04.2026.

Saksnummer 202316398 - Reguleringssak. Kalbakkveien 4 - 6 - Utarbeidelse av planforslag. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 20.06.2026. Planforslaget har til hensikt å skape et nytt nabolagssentrum på Kalbakken. Eksisterende bygg skal inngå i et nytt urbant anlegg med torg, handel, tjenesteyting, boliger og utearealer. I Friområdet skal den nedgravde bekken åpnes. Mot Kalbakkveien skal fortau, vegetasjon og offentlig torg opparbeides. Mot Trondheimsveien skal fortau videreføres og vegetasjon etableres. Den store overflateparkeringen og bensinstasjonen fjernes for å gi plass til ny urban bebyggelse. Parkeringsplassen til borettslaget i Kalbakkveien 5 og 7 skal reguleres. En turvei sikrer en trygg forbindelse over parkeringsplassen mellom friområdet og ballbanene.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 780,- pr. mnd. og inkluderer: oppvarming, kabel-TV og bredbånd (Telenor), kommunale avgifter, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Oppvarming: kr 749,-
- Kabel TV og Bredbånd: kr 524,-
- Felleskostnader: kr 3 507,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 3% 1. Januar 2026.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 500,- pr år / 5 900 kwh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 15.12.2026 og denne er pt. på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett der avgift er inkludert i felleskostnader. T-We boks medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.012.914 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 368,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 104 689,12 pr. 20.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 44 125 912,- pr. 20.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207992275
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 44 125 912,-
Andel av saldo: kr 104 689,12
Innfrielsesdato: 30.11.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,09%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 870 000,00 Prisantydning
104 288,96 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 974 288,96 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 983 784,96 Totalpris inkl. omkostninger
3 993 734,96 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rune Ødegård

Leiligheten er tilknyttet Akerli Borettslag.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring, med polisenummer 6653131.
- Borettslaget har fellesvaskeri. Vaskerikort kjøpes på driftskontoret til Engsletta Borettslag (Kalbakkstubben 11). Det er også tilgang til bod og sjaktrom.
- Dyrehold (hund/katt) er tillatt etter registrering hos styret. Dyret skal ikke være til sjenanse for andre beboere.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025:
- Skifte lyskilder i oppganger, loft og kjeller.
- Skifte de eldste utebenkene.

2024:
- Rens av ventilasjonskanaler i leiligheter.
- Taksjekk, inkludert skifte av defekte takvinduer, utskifte takstein og diverse utbedringer.

2023:
- Drenering og fuktsikring av Akerlia 27-31.
- Nytt nedløpsrør på utsiden av balkongen fra 4. etasje.

2022:
- Taksjekk, inkludert sjekk av takrenner og pipebeslag.
- Etablering av ny grillplass ved gavl Akerlia 31.
- Planting av nytt grantre ved store lekeplass.

2021:
- Rørfornying: Utbedring av avløpsrør (strømpeføring).
- Utskifting av alle kjeller- og loftsdører.
- Etablering av infrastruktur for 149 ladeplasser.
- Etablering av nytt uteområde (Akerlihagen).

2020:
- Videre planlegging av uteområder.
- Planlegging av områder for ladestasjoner for elbil.

2019:
- Planlegging av utbedringer av uteområder.

2018:
- Nytt låssystem i alle oppgangsdører.
- Utbedring av alle balkongtak.

2017:
- Drenering ved Kalbakkslyngen 11-15 og 30-34.
- Etablering av 10 nye parkeringsplasser mellom Kalbakkslyngen 15 og 34.
- Etablering av ny stor lekeplass inne i Kalbakkslyngen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden er mottatt til å godkjenne kjøperen. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten kan avklares enten ved forhåndsvarsling parallelt med salgsprosessen, eller etter at bud er akseptert. Fristen for å gjøre forkjøpsrett gjeldende er 20 dager, men reduseres til 5 hverdager ved forhåndsvarsling.

Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen. Dersom flere skal eie sammen, må alle være medlemmer. Innmelding koster kr 500,-.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning gjennom OBOS Factoring som garanterer for betaling av felleskostnader. OBOS Factoring overtar ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling. Avtalen har en gjensidig oppsigelsestid på seks måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt (styling)   kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler maks for to stk)   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.   kr 3 200,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligstyling/rådgivning  kr 22 655,00
Foto  kr 4 700,00
Takstmann  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0182/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26182

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 19:09