Vårsvingen 11

Vårsvingen 11, 1181 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 134, bruksnummer 6, ideell andel 1/1
Andelsnummer 191, Lille Ekeberg Borettslag, organisasjonsnummer 954571343

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
3. etasje 74 kvm: Entré, bad, bod, to soverom, stue og kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 13 kvm: To kjellerboder
4. etasje 0 kvm: Loftsbod

BRA-b:
3. etasje 9 kvm: Innglasset balkong med omliggende vegger

Boligen disponerer tre eksterne boder, to kjellerboder på hhv. 7 kvm og 6 kvm og en loftsbod på 9 kvm gulvareal. Arealet på loftsbod måles til 9 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.02.2026 utført av Anticimex v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført hovedsakelig i tegl-/murverk og betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn med utvendige fasader av synlig murverk og liggende kledning. Saltak i trekonstruksjoner og yttertak er belagt med takstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik hvor strakstiltak er nødvendig)

Våtrom/bad:
- Våtrom har som helhetsvurdering fått tilstandsgrad 3. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt i rapporten, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Sjablongmessig prisanslag fra takstmann er på over kr 300 000,-. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Se vedlagt tilstandsrapport for detaljerte beskrivelser av badets tilstand.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Kjøkken:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk, samt stedvis misfarging med ukjent årsak. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilator er tilkoblet avtrekkskanal og kjørt ut igjennom yttervegg, dette er ikke tillatt. Risiko/konsekvens er pålegg om å tilbakestille anlegg til ventilator med kullfilter uten tilkobling av kanal.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekraner er funksjonstestet, og stoppekran på kjøkken er tung å åpne/lukke. Konsekvens er at det ikke er tilstrekkelig mulighet til å kunne stenge av vannet.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak.
- Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet.

Andre rom:
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader har stedvis åpninger/gliper i skjøter og overganger. Den generelle tilstanden på gulvet gjør blant annet at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging eller lignende konsekvenser.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje og forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning. Dørbladet til soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Dørvrider/lås på dør til soverom 2 er defekt.

Vinduer og ytterdører:
- Det registreres følgende avvik på balkongdør: Funksjonstest viser at låsen er defekt, som gir nedsatt funksjonalitet og sikkerhet.

Yttertak:
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
Yttertak:
- Takkonstruksjon
- Tekking (med tilhørende beslag)
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger)
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende
- Takrenner og utvendige nedløp
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.)
- Skorsteiner

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen ble kjøpt i 1996 og har vært bebodd i ca. 30 år.

Eiendommen selges med fullmakt. En fullmaktshaver har ikke nødvendigvis detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det innebærer. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Leiligheten i Vårsvingen 11 er en luftig og lys 3-roms andelsleilighet med god intern beliggenhet - solrik plassering på toppen og på enden, med innglasset balkong og fine solforhold.

Leiligheten har behov for oppussing, men plassering, romløsning og potensial, gir et svært godt utgangspunkt til å skape drømmeboligen. I dag består leiligheten av et separat kjøkken, stue med peisovn, to soverom, bad med opplegg for vaskemaskin og entré med tilliggende garderobekott. I tillegg medfølger det tre eksterne boder på totalt 22 kvm!

Lille Ekeberg borettslag er et populært og frodig sted å bo, med kort avstand til hverdagens nødvendigheter - buss rett utenfor som bruker 15 min ned til Oslo sentrum. Ekebergsletta ligger også 2 minutter fra døren.

Nærmere inneholder boligen:
ENTRÉ:
Romslig entré med god plass til både oppheng av yttertøy og sko, samt plassbygget garderobeskap. Entréen har videre god oppbevaringsplass i tilhørende bod, perfekt til å gjemme vekk alt fra yttertøy til støvsuger og strykebrett. Overflater er belagt med heltre gulv, samt malte/tapetserte veggflater. Ytterdør med brann- og lydklassifisering.

STUE:
Lys og romslig stue med store vindusflater og skyvedør i glass ut til balkongen. Skyvedøren er fra 2018. Lysinnslipp fra to himmelretninger. I stuen er det også en sjarmerende vedovn som gir god oppvarming til rommet. Overflater med heltre gulv, samt malte/tapetserte veggflater.

BALKONG:
Ut fra stuen ligger en innglasset balkong på ca. 9 kvm med fine solforhold mot syd og fritt utsyn over området. God plass til både utemøblement og grill - det er tillatt med gass- og/eller elektrisk grill på balkongene. I og med at balkongen er innglasset gir det mulighet til å benytte balkongen større deler av året, også når været ikke spiller helt på lag! Balkongen har både utebelysning på vegg og utvendig stikkontakt.

KJØKKEN:
Kjøkkenet ligger separat med adkomst både fra stuen og i fra gangen. Eldre innredning med glatte fronter i hvitt og blått samt laminert benkeplate med nedfelt dobbel kum. Frittstående komfyr (medfølger), komfyrvakt og vegghengt ventilator. Kjøkkenet har malte vegg- og himlingsflater samt gulvbelegg. Mellom kjøkkenbenk og overskap er det lagt fliser på vegg, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter. Varmtvannsbereder på 110L fra 2020 er plassert under kjøkkenbenken.

TO SOVEROM:
Leiligheten har to soverom i hver sin ende. Begge rommene er romslige med plass til seng, nattbord og garderobeskap. Det er plassbygget garderobeskap på begge rom - skyvedørsgarderobe på det ene. Overflater med sjarmerende gulv i heltre og veggoverflater i malte og tapetserte flater.

BADEROM:
Baderom med flislagte gulvflater med gulvvarme, samt flislagte og malte veggflater. Baderommet er innredet med vegghengt servantinnredning, speil med overlys og vegghengt skap ved siden av. Videre er badet innredet med gulvstående toalett og dusjkabinett med dusjarmatur. Det er også opplegg for vaskemaskin. Våtrom har som helhetsvurdering fått tilstandsgrad 3. Sjablongmessig prisanslag fra takstmann for renovering av våtrom er på over kr 300 000,-. Se vedlagt tilstandsrapport for detaljerte beskrivelser av badets tilstand.

DIVERSE:
- God oppbevaringsplass i hele tre eksterne boder
- Fire fellesvaskerier i borettslaget, samt stort felles loftsrom til klestørk i etasjen over
- Felles bod til sykkelparkering i kjelleren

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Komfyr medfølger.
- Vegglamper medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Boligen oppvarmes i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i stue og gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et ekspedisjonsdokument datert 1946. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Det foreligger videre ferdigattest for rehabilitering av alle fasader med etterisolering og utskiftning av alle balkonger datert 03.02.1998, samt tillatelse til innglassing av balkonger datert 04.05.1999. Det ble blitt gitt tillatelse til innvendig rehabilitering av pipeløp i borettslaget datert 26.01.2026.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 2069, tinglyst 13.01.1987:
Rettigheter iflg. skjøte. Kommunen har rett til å legge og ha liggende ledninger, nettstasjon, kummer og lignende på borettslagets tomt. Kommunen har også rett til å utføre reparasjoner og vedlikehold på dette. Borettslaget plikter dessuten å avstå fra egen grunn til veiutvidelser, fellesarealer og adkomster for nabotomter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det er gjennomført vask av leiligheten i forkant av visning. Det vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.

Informasjon fra borettslaget:
- Per desember 2025 kjenner ikke styret til tilfeller der skadedyr er et problem. Tidligere år er det observert pelsbille (majorstuebille), skjeggkre, sølvkre på enkelte plasser. Dette er bekjempet.
- Rotter er utbredt i Oslo og er observert ved enkelte adresser. Borettslaget har avtale med eksternt firma for bekjempelse og forebyggende tiltak både inne og ute.
- I 2025 ble ett loft behandlet for møll.

Vårsvingen 11 ligger i det populære borettslaget Lille Ekeberg – høyt og fritt til, omgitt av skog, villa- og småhusbebyggelse. Det er rikelig med plass mellom bygningene og grønne fellesarealer som innbyr til lek, avslapning og sosialt fellesskap. Man bygger rett og slett ikke slike borettslag lenger! Her får du en leilighet med god intern beliggenhet, flott utsikt og store friområder rett bak bygget. Samtidig er du bare 15 minutter unna med bussen fra sentrum!

I umiddelbar nærhet har man bl.a. friområder på Ekebergsletta, Brannfjell, samt Ekeberg skog- og skulpturpark som byr på flotte tur- og rekreasjonsområder. Du vil finne varierte turløyper, lysløype for ski om vinteren, samt frisbeegolfbane – perfekt for en aktiv fritid i grønne omgivelser. På den andre siden av Ekebergsletta finner du EKT ridesenter og husdyrpark, hyggelige kafeer og minigolf. Et eldorado for både voksne og barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde, som i dag er et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien med særs begrenset gjennomgangstrafikk, som gjør beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Området sikrer og et godt tilbud av barnehager i gangavstand, samt under 5 min gange til populære Ekeberg skole - her får barna en kort og trygg skolevei i rolige omgivelser!

Fra boligen er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden med flere hyggelige badeplasser. Sørenga sjøbad er også et fint mål for en søndagstur til fots eller på sykkel. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe.

Få minutter til nærbutikk med Spar i Vårveien, samt Rema 1000 Ryen, Kiwi Ryen og søndagsåpne Extra Ryensvingen. Manglerud senter ligger like ved og tilbyr et bredt utvalg av butikker og tjenester, inkludert apotek, frisør, legesenter og Vinmonopol. I nærområdet finner du også Bryn senter, Holtet med populære Jacobs og Åpent Bakeri, samt Lambertseter senter med kino, bibliotek og over 80 butikker og spisesteder.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre, finnes det flere i nærheten som Sats, Fresh Fitness, Evo og Gym Manglerud. Det lokale idrettslivet er også sterkt, med flere idrettslag og foreninger som byr på organisert idrett som fotball, håndball, friidrett, langrenn, svømming og mye mer. Nye Manglerud bad og aktivitetshus gir et ekstra løft til tilbudet.

Beliggenheten sikrer nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss som tar deg til Oslo Sentrum på ca. 15 minutter. Busstoppet Simensbråten er bare en 2 minutters gange fra boligen, her går både 23 og 34 bussen med hyppige avganger.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Ekeberg skole, beliggende under 300 m fra boligen.

Gangavstand til flere barnehager i området, bl.a:
Vårveien barnehage (10 mnd-6 år) 2 min
Lille Ekeberg barnehage (10 mnd-6 år) 4 min
Ekeberg idrettsbarnehage (0-6 år) 15 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 4 901 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med grøntarealer, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper og lekeplass. Borettslaget har også parsellhager med dyrkekasser for beboerne. Asfalterte og steinlagte internveier.

Borettslaget har 122 parkeringsplasser. Ladeinfrastruktur er etablert på samtlige parkeringsplasser (med unntak av 2). Parkeringsplass følger ikke leilighet ved salg men leies ut etter ansiennitet, ved utlysning på Vibbo. Ventetid på parkeringsplass kan variere med ca. 1–5 år, da dette henger sammen med hvor mange som flytter ut av borettslaget og selger/kjøper bil.

Pris for leie av plass er 250 kr pr måned. For ladeplass kommer strøm og abonnementsavgift i tillegg.

Det finnes videre 6 kommunale ladeplasser nederst i Enoks vei, samt et større område for lading på Ryen.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Borettslaget er ansvarlig for private internveier.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2864 datert 14.05.1986.

Bygge- og plansaker i området:

Saksnummer 2026/00147 - Byggesak. Enoks vei 2-8, Barnehjemsveien 1-15 og Vårsvingen 1-15 - innvendig rehabilitering av pipeløp. Søknaden omfatter rehabilitering av til sammen 32 eksisterende pipeløp fordelt på 9 blokker. Rehabiliteringen består av utskifting av feieluker, feiing av pipeløp, fjerning av evt. tidligere monterte innvendige stålrør og montering av nye innvendige stålrør. Tillatelse til tiltaket ble gitt 26.01.2026.

Saksnummer 2025/20608 - Byggesak. Brannfjellveien 57A - endring av bygg - utvendig - Påbygg. Tillatelse til tiltak ble gitt 19.11.2025.

Saksnummer 2025/23217 - Byggesak. Stamhusveien 57 C og D - tilbygg og påbygg. Søknad om tillatelse ble sendt 15.12.2025.

Saksnummer 2025/21325 - Plansak. Detaljregulering - Lyngveien 1 m.fl. Planinitiativet gjelder utvidelse av eksisterende dagligvareforretning og etablering av boliger. Saken ble innsendt 06.11.2025 og er i dag under behandling.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i plan- og byggesaker, samt reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 902,20,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, betjening andel fellesgjeld, internett (fiber), vaktmester/gartner, renhold av trapper, drift og løpende vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og ble sist økt med 3% fra 01.01.2026. Iht. styret den 23.01.2026 må det regnes med en husleieøkning på minst 3% og muligens noe høyere hvert år fremover, dette for å dekke høyere kommunale avgifter, strømkostnader, nødvendig vedlikehold m.m. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 882,20,-
Strømuttak kjellerbod kr 20,-

Evt. fremtidig endring av felleskostnader: kr 4 631,57,- fra 01.02.2026

Nåværende eier har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 400,- / 7 956 kwh. pr. år.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Borettslaget har avtale med OBOS Nett som leverandør av internett (fiber). Det ble trukket nye fiberkabler høsten 2025 som gir en netthastighet på 1000 Mbit/s. Avtalen løper i 5 år, og borettslaget har prisgaranti hele perioden. TV-tjenester er ikke inkludert i avtalen. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 489 838,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at dette ikke tilkommer på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 47 495,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 131 785,68,- pr. 22.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 27 139 548,- pr. 22.01.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 98207714046, OBOS Boligkreditt AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 22.01.2026: Flytende, 5,19% pa.
Restsaldo: kr 19 719 031,-
Andel av saldo: kr 95 759,69,-
Kapitalkostnader: kr 869,27,-
Innfrielsesdato: 30.06.2038

Lån II:
Lånenummer: 98208551922, OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 22.01.2026: Flytende, 5,09% pa.
Restsaldo: kr 7 420 517,-
Andel av saldo: kr 36 025,99,-
Kapitalkostnader: kr 197,27,-
Innfrielsesdato: 30.04.2055

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

5 500 000,00 Prisantydning
131 786,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 631 786,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 651 232,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kari Kjelkenes og Anne Sigrid Kjelkenes

Leiligheten er tilknyttet Lille Ekeberg Borettslag.
Borettslaget består av 216 leiligheter.
Forretningsfører er Obos, tlf. 22 86 59 99.
Dyrehold (hund og utekatt) er tillatt etter søknad og godkjenning av styret, og hvis dette ikke er til ulempe for andre andelseiere.
Dugnad må påregnes.

Les mer om borettslaget på deres nettside: https://vibbo.no/32/om

Styrets arbeid de senere år:
- Etablert ladeinfrastruktur på samtlige parkeringsplasser som ikke har ladestasjon i dag (med unntak av 2 plasser). Arbeidet ble ferdigstilt oktober 2025.
- Drenering rundt enkelte av blokkene på grunn av fukt og vanninntrenging i noen boder i kjeller, dette ble startet 24.02.2025.
- Pipeinspeksjoner ble gjennomført i april 2025 og inspeksjonen avdekket flere feil/avvik og utbedringsbehov. Iht. styret den 23.01.2026 har piperehabilitering blitt pålagt, men at dette ikke skal føre til økt låneopptak. Plan- og bygg ga tillatelse til innvendig rehabilitering av pipeløp i borettslaget den 26.01.2026.
- Ny radonmåling i første etasje ble utført i 2025, der resultat viser at ingen har årsmiddelverdier over 100 Bq/m3.
- Det er gjennomført en energikartlegging som inkluderte utredning av alternativ oppvarming i samtlige blokker. Det vil ikke bli iverksatt noen tiltak før EU-direktiv trår i kraft, og styret vet hvilke krav og støtteordninger dette evt. utløser.

Fremtidige planer (foreløpig vedlikeholdsplan):
VVS:
- Vedlikehold/bytte av stoppekraner og kritiske strekk i kjellere (2026–28)
- Rehabilitere bunnledninger (2027–28)
- Lokalisere alle utvendige stoppekraner og montere «gategutt» (vurderes)
Elektro:
- Utskifting av lamper fellesarealer, loft og kjeller, inkl vaskerier, samt på verandaer
Brannsikring:
- Brannalarmsystem i fellesarealer (2025–2026), inkl. nye brannvarslere i alle leiligheter (ref. reklamasjon på dagens)
- Utbedring/rehabilitering av piper, etter inspeksjon utført i 2025 (vil forsøkes spredt over flere år)
- Oppdatere branninformasjon i alle oppganger og skilte branndører (2025)
Bygninger:
- Utskifting av vinduer på bad (2027–). Noen steder, der det er helt prekært, kan det bli byttet tidligere.
- Utvendig vedlikehold av styrerom og garasjer (fasader som ikke er rehabilitert)
- Rengjøring av takrenner og nedløp (2025–2026)
- Rengjøring og maling av trevirke på fasaden (vurderes)
- Vedlikehold tak (sist utført 1988)
Utearealer:
- Drenering (pågår) (2025–)
- Vedlikehold av tørkestativer/-båser
- Revidere treplan og utføre innplanting og felling av trær (løpende)
- Utskifting av avfallsbeholdere (mulig etablere avdelt bod for sykkelparkering og avfall)
- Oppmerking av parkeringsplasser
Diverse:
- Ombygging styrerom og etablere flerbruksrom (2026–)
- Utarbeide ny vedlikeholdsplan (2025)
- Borettslaget har nettopp utsatt rør- og våtromsrehabiliteringen da rørprøver, analysert av SINTEF, viser at rørene har lang restlevetid og er i god stand. Borettslaget bør planlegge rør- og våtromsrehabilitering fra ca. 2027.
- Det ble i 2024 stemt for å gi tillatelse til å montere utvendig pipeløp i Enoks vei 7-17. Kostnad for montering dekkes av beboerne som ønsker pipeløp, etter installasjon overtar borettslaget vedlikeholdsansvaret. For at pipeløp skal installeres må hele oppgangen være enige.

I følge styret den 23.01.2026 foreligger det ingen planer om ekstra låneopptak per nå. Det jobbes med å utarbeide en vedlikeholdsplan for de neste ti årene. Når dette foreligger vet styret mer om hva som faktisk må gjøres i perioden og som evt kan føre til låneopptak og/eller husleieøkning. Styret legger til at det må forøvrig regnes med husleieøkning på minst 3% hvert år fremover, for å hente inn etterslep etter at borettslaget i noen år har tæret på egenkapital for å dekke driftskostnader. Samtidig jobber styret med å få ned kostnader. Generalforsamling/årsmøte avholdes digitalt 22.–25. mai.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 3 900,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging fra kr 19 900,-
Visninger: kr 4 500,- pr. visning

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger): kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 375,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet: kr 10 750,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl: 5 550,-
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisantydning: kr 14 795,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0011/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2611

Sist oppdatert: 15. februar 2026 kl. 09:59