Københavngata 21A

Københavngata 21A, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 113, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Københavngata 21 Borettslag, organisasjonsnummer 961876532

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
3. etasje 63 kvm: Entré, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
5. etasje 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
3. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, 1 loftsbod og 1 kjellerbod. Kjellerboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.11.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsleilighet tilhørende Københavngata 21 borettslag, beliggende i bydel Grünerløkka i Oslo kommune. Boligbygg over 4 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Saltakskonstruksjon tekket med plater(taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør med brannklasse B30. Vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra ukjent eksakt årstall. Balkongdør med karm av tre og to-lags fra 2023. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 75%
TG2: 22%
TGIU: 3%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom/Bad: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon, Tilførselsrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert, Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser og elastiske flisfuger mellom gulv og vegg har stedvis manglende vedheft.
- Kjøkken: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Ildsteder / skorsteiner innvendig: TG2 settes med bakgrunn i manglende historikk vedrørende rehabilitering av pipeløp.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
- Dører og vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Stakeluke

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja."
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? - "Sommeren 2022 fant vi noen veggdyr i leiligheten. Dette ble utredet, leiligheten friskmeldt og problemet har aldri kommet tilbake i årene som har fulgt."

Entré:
Innbydende entré som er med på å gi et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til å henge fra seg klær og sette fra seg skotøy. Velkommen inn!

Stue:
Stuen er romslig og har en takhøyde på hele 2,76 meter, noe som sammen med store vindusflater skaper en luftig og behagelig atmosfære med rikelig naturlig lys. Klassiske og flotte detaljer som stukkaturer og rosett er noe du garantert vil sette pris på. Det er god plass til en komfortabel sofagruppe med salongbord og TV-seksjon.

Kjøkken:
For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Kjøkkenet er holdt i en sosial, åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Innredningen er av glatte fronter med benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum. Flisene mellom kjøkkenbenken og overskapene bidrar til et varmt og tidløst uttrykk. Kjøkkenet har stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kombinert kjøl-/fryseskap sømløst integrert i innredningen. Det er ventilator i overskap med kullfilter og komfyrvakt. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Kjøkkenøyen er en sosial løsning som passer perfekt for raske frokoster i en hektisk hverdag, eller dagens første kaffekopp.

To soverom:
Leilighetens to soverom er begge av god størrelse. Her er det god plass til å innrede med både dobbeltseng og nattbord. Hovedsoverommet er innredet med en stor og romslig garderobe som gir godt med oppbevaringsplass. Begge rommene er malt i tidsriktige og behagelige farger og som sammen med de store vindusflatene skaper en luftig og lys atmosfære. Soverom 2 brukes i dag som kontor og kan innredes etter ønske og behov. På soverommet er det en hyggelig peisovn. Herfra er det direkte utgang til balkongen gjennom en to-fløyet balkongdør som slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en luftig og åpen følelse i rommet.

Balkong:
Fra soverommet er det utgang til en lys og trivelig balkong på ca. 3 m², oppført i solide stålkonstruksjoner. Balkongen vender mot nordøst - ifølge selger er det sol fra ca. klokken 06:00 til 12:00 ved midtsommer. Her kan du nyte morgenkaffen!

Bad:
Delikat flislagt bad med gulvvarme som sørger for en behagelig start på dagen. Himlingen er utstyrt med innfelte downlights som gir et godt og jevnt lys. Rommet er innredet med vegghengt toalett, servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende vask, stilrent speil med sidelys og dusjhjørne med glassdør. Det er opplegg for vaskemaskin (medfølger handelen). Enkelte elementer har fått TG2. Vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Øvrig:
Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Veggflater i malte/pussede flater.
Himling: Himlingsflater delvis belagt med strie og delvis i pussede/malte flater. Stukkatur og rosetter i himling i stue.
Takhøyde: Takhøyder er på tilfeldige steder målt til 2,43 til 2,76 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alle hvitevarer og brunevarer følger med, dette vil si kombinert vaskemaskin/tørketrommel på badet, i tillegg til ovn og mikrobølgeovn på kjøkkenet.
Medfølger ikke: Stor teak hylle (dansk stil) på det ene soverommet, stor string hylle på det andre soverommet som brukes som kontor, stort bilde over sofaen og taklampene medfølger ikke.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Gulvvarme på bad. Peisovn med glassdør på soverom 2.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1898.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 1898, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for vannklosetter fra 1937.
Det foreligger ferdigattest for innredning av bad i 3.etg., datert 26.08.1983.
Det foreligger ferdigattest for sammenslåing av leiligheter, innredning av bad og w.c. m.m., datert 25.03.1988.
Det foreligger ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 28.02.2018.
Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 29.04.2024.

Sammenlignet med siste godkjente tegninger er det funnet følgende avvik:
- Kjøkkenet er flyttet ut i stuen for å etablere soverom 2.
- Dør mellom entré og stue er fjernet.
- Det er delvis satt opp i soverom 1.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om deleforbud, best om vann/kloakkledning og best. om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger sentralt til på populære Grünerløkka med kort avstand til bylivet og alt du måtte ønske deg av butikker og servicetilbud! Flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Birkelunden, Sofienbergparken, Bülow Hanssens plass, Ola Narr, Torshovdalen, Tøyenparken hvor det nye Tøyenbadet befinner seg og idylliske Botanisk hage. Boligen har gangavstand til god offentlig kommunikasjon og et bredt servicetilbud.

I Carl Berner passasjen, kun få minutters gange fra leiligheten finner du Vinmonopolet, apotek, Kiwi, blomsterhandel og optiker. Carl Berner Torg ligger like ved med stor Coop Mega og diverse spisesteder og forretninger. På Carl Berner ligger ellers et godt utvalg forretninger og servicetilbud, blant annet apotek, dr. Dropin, tannleger og treningssenter.

Kun en liten rusletur til flere treningssentre og butikker som Spar, Kiwi, Rema 1000, Coop Extra, Mega og søndagsåpen Joker.

Mange gode tilbud av barer og kafeer rett utenfor døra. I Dælenenggata finnes både nabolagskafé, nabolagsbaren ART bar, italiensk kafé- og vinbar, samt den trendy Michelin-restauranten Hotshop som ligger i umiddelbar nærhet. Videre er det også kun en liten rusletur ned til hjertet av Grünerløkka som er kjent for sitt yrende folkeliv med mye restauranter, kaféer og forskjellige nisjeforretninger.

Leiligheten har svært sentral beliggenhet for offentlig kommunikasjon og du kommer deg enkelt rundt om i byen. Nærmeste bussholdeplass Dælenenggata ligger kun to minutters gange unna boligen, hvor linje 30 tar deg mot Bygdøy via Bygdøynes eller mot Nydalen. Fra Københavngata finnes ytterlige busstilbud med blant annet linje 20, 21, 26, 28 og flybuss. Det er også kort vei til T-bane på Carl Berners plass og trikk på Birkelunden.

Her bor du med andre ord svært sentralt og urbant til, samtidig som det er et tilbaketrukket område!

et vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 495 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet opparbeidet med blant annet internstier og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via felles avkjørsel med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plan- og byggesaker:
- Reguleringssak - Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Det foreslås å omregulere dagens parkområde ved Dælenenggata og en del av Dælenenggata, for å legge til rette for 12 omsorgsboliger for personer med kognitiv svikt, sikre dagens parkområde med gangvei og å oppgradere deler av Dælenenggata til gatetun. Forslaget åpner for et nytt bygg med 6 etasjer i forlengelse av Fagerheimgata 11. Grøntarealet mellom Ring 2 og Dælenenggata reguleres til park, og mellom Fagerheimgata og Københavngata reguleres Dælenenggata til gatetun. Saksnummer 201901778.
- Byggesak - Københavngata 21 B - Oppføring av balkong i 4. etasje. Det er gitt tillatelse til tiltak datert 18.12.2024. Saksnummer 202510740.
- Byggesak - Dælenenggata 33 - Oppføring av fire balkonger. Det er gitt tillatelse til tiltak datert 19.03.2025. Saksnummer 202510742.
- Byggesak - Københavngaten 14 A-E - Oppføring av balkonger. Saksnummer 202507567.
- Byggesak - Marstrandgata 9 - 11 - Stockholmgata 18 - 20 - Oppføring av boligbygg og riving av eksisterende bygninger. Det er gitt igangsettingstillatelse datert 19.08.2025. Saksnummer 202514380.
- Byggesak - Stockholmgata 25 - Gøteborggata 42 - 44 - Bruksendring av næringsbygg til studentboliger og oppføring av innfill-bygg med seks studentboliger - Campus Grünerløkka. Det er gitt igangsettingstillatelse datert 24.10.2025. Saksnummer 202510235.
- Byggesak - Marstrandgata 10 A-B - Oppføring av bolig og næringsbygg. Det er gitt tillatelse til endring datert 14.11.2025. Saksnummer 202504638.

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Felleskostnadene er kr  4 811,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv, varmtvann, kommunale avgifter, diverse honorarer, nedbetaling av andel fellesgjeld m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.07.2025. Iht. mailkorrespondanse med styreleder 09.12.2025 er det planlagt en økning i felleskostnadene på 5% fra 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Andel lån 3: kr 1 146,-
Felleskostnader: kr. 3 355,-
Internett/bredbånd: kr. 310,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år. / 7 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og har avgift på kr 359,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 472 384,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 889 535,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28 250,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 176 218,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 3 039 210,- pr. 08.12.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: Nominell flytende rente fra 30.10.2025 er 5,400%, effektiv rente 5,570% p.a.
Lånets løpetid: Lånet innfris i 2048 og ble utvidet pga kostnader til oppgradering av VVS og brannsikkerhet samt refinansiering av lånenr 9820.81.71135.
Avdragsfrihet: Nei

6 500 000,00 Prisantydning
176 218,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 676 218,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 687 258,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simen Kindem Sæther

Leiligheten er tilknyttet Københavngata 21 Borettslag. Borettslaget består av 14 leiligheter.
Forretningsfører er Enqvist Boligforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten søknad til styret. Styret kan nekte den enkelte andelseier å holde dyr dersom dyreholdet er til besvær og ulempe for de øvrige beboerne.
På grunn av brannfare og sjenanse for naboene er det ikke tillatt å benytte grill på balkongene.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Kjelleren ble branntettet med gipsplater og brannsikre dører. Loftsdørene ble tettet. Det ble installert nye ledelys på loft, kjeller og i trapperom.
2024: Gowens har gjennomført kontroller og oppfølging av brannvarsler- og slukkeutstyr iht. til løpende avtale.
2024: Rørleggersentralen installerte reduksjonsventil og merket alle stoppekraner i kjelleren.
2024: I 2024 ble det oppdaget rotteavføring i et avstengt rom i kjelleren. Rentokil ryddet opp og desinfiserte området og fant flere mulige innganger i små sprekker i bygningen som ble tettet. Rentokil følger opp med kontroller.

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 09.12.2025 er det pålagt av OBRE å oppgradere brannklasse på den ene trappeoppgangen innen høsten 2028. Styret har ikke konkrete planer for når dette skal skje eller innhentet priser på dette, det er derfor pr. nå ikke mulig å si sikkert om dette vil øke felleskostnadene, men det er sannsynlig.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver  kr 3 000,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk  kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Enqvist  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører Enqvist  kr 5 247,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Fotografering  kr 7 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0189/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25189

Sist oppdatert: 19. desember 2025 kl. 12:56