Hoffsveien 55B

Hoffsveien 55B, 0377 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 660, ideell andel 1/1
Aksjenummer 40, Nedre Smestad Boligselskap A/S, organisasjonsnummer 929633326

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
3. etasje 37 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken i åpen løsning og balkongdører mot vestvendt, fransk balkong, soverom og kott/vaskerom. Utvidelse av balkongen fra fransk balkong til ca. 6,6 m2 balkong er vedtatt.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod i underetasje.
4. etasje 3 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer 2 boder, en bod i underetasjen og en bod på loft. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m2, grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 m2 av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelaget fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.12.2025 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Lys og hyggelig 2-roms hjørneleilighet beliggende i 3.etasje i bygg over 3 etasjer samt kjeller og loft. Adkomst via felles trappegang. Oppgangen har callinganlegg.

Aksjeleilighet tilhørende Nedre Smestad Boligselskap AS beliggende i bydel Ullern, Oslo kommune. Bygningen har støpt såle mot grunn. Grunnmur og bærende vegger samt skillende dekker av betong og murkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av teglstein og stående kledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør fra 2001 med brannklasse B30 og lydklasse db35. To-fløyet balkongdør med karmer/ av tre og to-lags glass fra 2016 og vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 2015. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 56%
TG2: 40%
TGIU: 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på tilstandsgrad 2 (TG2):
- Våtrom: Helhetsvurdering.
- Kjøkken: Ventilasjon og avtrekk.
- Øvrige rom: Overflater gulv.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Vannbåren varme, Vannrør, Avløpsrør.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- Fransk balkong: For lav rekkverkshøyde.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Stakeluke.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, henvises det til boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Skiftet servanter og ventil. Skiftet kjøkkenkran i 2019. Utført av Steinar fjellheim Rørleggermester AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget. -"Vannlekkasje fra leiligheten over i forbindelse med oppussing av bad i 4 etasje. Takstmann vært og kontrollert etterpå, utslag på fukt. Konklusjon fra takstmann: vi mener gips tørker opp av seg selv uten videre skade."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"I regi av sameiet ble vinduer i leiligheten og franskbalkongdør ble bytte til nye fra NorDan i 2016. Tilsvarende ble gjort i fellesarealene. Utført av Montasje AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Byttet lufteskrue på radiator i 2019. Utført av Steinar fjellheim Rørleggermester AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja."
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? - "Bygging av verandaer i hver leilighet."

Velkommen til Hoffsvei 55 B

En lys og pen 2 roms hjørneleilighet med meget attraktiv beliggenhet og praktisk planløsning. Leiligheten ligger i gårdens 3. etasje på enden av bygget og har flott grønt utsyn, skjermet for innsyn. Det er god takhøyde og vestvendt fransk balkong vendt mot felles grøntareal og parkanlegg. Området har en usjenert og tilbaketrukket beliggenheten, men fremdeles sentral med kort vei til Harbitz Torg, Karenslyst allé, Frognerparken, Bygdøy og Oslo sentrum.

Aksjelaget fremstår som meget godt vedlikeholdt og velorganisert. Leiligheten har gjennomgått oppgraderinger i 2008/2015 og fremstår som velholdt og med pen standard. Her får du en kombinasjon av sentral beliggenhet i rolige omgivelser, med kort vei til kollektivtransport, butikker og flotte turområder. Lave kjøpsomkostninger gjør dette til en attraktivt førstegangskjøp. Parkeringsleie (kr 300,- per mnd.) etter venteliste, ingen på venteliste per i dag.

E n t r e :
Romslig entré med god plass til oppbevaringsmøblement og oppheng av klær. Praktisk planløsning med inngang til baderom samt stue / kjøkken fra entreen. Dørcalling med fjernåpner.

K j ø k k e n o g s t u e :
Åpen stue/kjøkkenløsning som oppleves svært luftig og lys. Romslig allrom med stor dobbeltfløyet dør og fransk balkong ut mot grøntområdet foran gården. Kjøkkenet er fra 2008 og er stilrent med moderne med glatte hvite fronter og delvis integrerte hvitevarer. Kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, ventilator, stekeovn og induksjonstopp medfølger salget. Kjøkkenet er praktisk og har godt med skapplass med over - og underskap, holder fin takhøyde og har dekorative plater (berry alloc) mellom overskap og benk. Dette er både en kul kontrast i rommet samt gjør renholdet enklere.

Stuen ligger rett vestvendt og byr på meget godt med naturlig lysinnsig og fine solforhold fra tidlig ettermiddag til sen kveld. Rommet er hyggelig med dobbeltfløyet balkongdør ut mot hagen. Her kan fine ettermiddager om somrene virkelig nytes! Alle overflater ble malt sommer 2015 og fremstår meget kvalitetsmessig utført. Store vindusflater og ekstra takhøyde gir leiligheten en god romfølelse. De lyse veggflatene og det valnøtt fargede gulvet, bidrar til at rommet fremstår som innbydende og lunt.

F r a n s k b a l k o n g :
Mot vest er det fransk balkong med fine solforhold fra tidlig ettermiddagen til sen kveld. Utsynet er fritt og grønt med parkpreg. Det er på årsmøte i 2025 vedtatt å få bygget balkonger til leilighetene som ikke har det og utvidelse av eksisterende balkonger. Leilighetene med franske balkonger vil få ordinære balkonger på ca. 6,6 kvm. Dette vil medføre en kostnad per leilighet på i underkant av kr 200.000,- Boligselskapet etablerer en IN-ordning for å håndtere fellesgjelden i forbindelse med låneopptak for å
finansiere utviding av balkongene.

S o v e r o m :
Soverommet har plass til dobbeltseng med tilhørende møblement samt garderobe. Fra soverommet er det adkomst til et praktisk lagringsrom. som kan benyttes som garderobe, eller som vaskerom da det er opplegg for vaskemaskin her. Dette rommet er sparklet og malt 2015. Det er for øvrig et komplett, velutstyrt fellesvaskeri i gårdens underetasje.

B a d :
Boligen inneholder et delikat flislagt baderom med pent dusjgarnityr. Badet ble oppgradert på overflater og med innredning samt deler av røropplegg i 2008 av forrige eier. Det er en meget plasseffektiv løsning med dusjsone, wc og servantskap med gode oppbevaringsmuligheter. Nedsenket himling av himlingsplater med downlights. Naturlig avtrekksventil plassert i himling.

Ø v r i g :
G u l v : Flislagt gulv på bad og i kott/vaskerom samt gulvflater belagt med laminat i øvrige rom.
V e g g e r : Veggflate belagt med fliser og malte flater samt veggflater av malt strie og malt mur i øvrige rom.
H i m l i n g : Himlinger av malt betong. Nedsenket himling av himlingsplater med downlights på bad.
T a k h ø y d e : Det er målt 2,68-2,70 meter takhøyde i leiligheten og 2,28 meter takhøyde på bad.
V i n d u e r o g d ø r e r : Nyere vinduer og balkongdører. Balkongdør fra 2016 og vinduer i leiligheten fra 2015. Leiligheten har slett entrédør fra 2001 med brannklasse B30 og lydklasse db35.
E l e k t r i s k : Sikringsskap med automatsikringer og kursfortegnelse samt måler plassert i felles trappegang.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Fyring og varmtvann er inkludert i husleien.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 25.11.1963.
Det foreligger ferdigattest for overbygg av parkeringsplass, datert 21.04.1964.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til de originale byggetegningene er det gjort følgende endringer: Kjøkken er flyttet ut i stue for å etablere soverom av tidligere eier i 2008.

Kjøper overtar leiligheten slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 3 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Velkommen til Hoffsveien 55 B - Beliggende i grønne og fredelige omgivelser på Hoff/Smestad. Her finner man et rikt utvalg av servicetilbud, gode kollektivmuligheter og kort vei til alt du trenger i hverdagen. Her bor du sentralt, men likevel skjermet for støy. Dagligvarebutikker, treningssentre, kafeer og øvrige servicetilbud finnes rett i nærheten, og både barnehager og skoler er kun en kort spasertur unna.

Meget populær beliggenhet rett ved idylliske Nedre Smestaddammen. Herfra er det gangavstand til Frognerparken, Majorstuen, Skøyen og Bygdøy. Området byr på et bredt spekter av fasiliteter og servicetilbud, samtidig som det er gode muligheter for rekreasjon. Smestaddammen byr på vakre grøntområder, lekeplasser og turmuligheter. Frognerparken, med Vigelandsanlegget, Frognerbadet, Oslo Bymuseum og Frogner Stadion, ligger innen gang- og sykkelavstand. Bygdøy med sine populære badeplasser og kyststier ligger ca. 30 minutter unna til fots. Mærradalen, et naturskjønt dalføre vest for Smestad, gir flotte turmuligheter året rundt også skiløyper vinterstid videre til Bogstad og marka.

I nærområdet finnes flere dagligvarebutikker, blant annet Kiwi Hoffsveien (ca. 8 min gange) og Rema 1000 ved Møllhausen Torg, som også huser apotek og Mester Grønn. På Harbitz Torg og Skøyen finner du et enda bredere utvalg av butikker, caféer, vinmonopol og restauranter, i tillegg til legesentre. CC Vest ligger også like i nærheten med et rikt butikktilbud. Karenslyst Allé på Sjølyst er kun en kort sykkeltur unna og byr på et stort utvalg av restauranter, treningssentre, spesialbutikker og Maschmanns Matmarked med egne avdelinger for sjømat, ost, kjøtt, bakeri og brasseri. Bogstadveien, kjent for sine fasjonable butikker og populære spisesteder, ligger heller ikke langt unna.

For trening er det 9 minutters gange til SATS Hoff og 20 minutter til SATS Sjølyst. Hoffsdammen rett utenfor døren og Frognerparken i nærheten gir et bredt utvalg av aktiviteter og naturopplevelser i hverdagen.

Velkommen til et hyggelig nabolag!

Adkomst ved stikkvei fra Hoffsveien før Hegnar bygget om du kommer fra Skøyen, rett etter dersom du kommer fra Smestad. Boligselskapet ligger pent tilbaketrukket fra veien og rolig til mot parkområdet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Smedstad barneskole og Ris ungdomsskole. Dette er et veletablert og barnevennlig område i vakre omgivelser med trafikksikker vei til både Smestad barnehage og Smestad barneskole. Nærmeste videregående skole er Ullern skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 805 kvm som tilhører aksjelaget. Tomten er parkmessig opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, lekeapparater, sittebenker, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Selskapet har 31 parkeringsplasser til utleie (md. leie kr. 300,-). Leien betales separat. Tildeling av plass er etter venteliste. Iht. samtale med styreleder 16.12.2025 er det pt. ingen ledige plasser og det er ingen på venteliste. Det er mulighet for elbillader fra Elaway. Parkeringsplassene følger ikke boligen ved salg.

Ellers parkering etter gjeldene bestemmelser på stedet.

Eiendommen har adkomst via kjørbar gangvei med felles vedlikeholdsansvar for aksjelaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2656 datert 22.03.1983 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker i området:
- Jarlsborgveien 3 A - j - Oppføring av 9 boliger i rekke med garasjeanlegg. Saksnummer 202508132
- Husebyveien 6 - Oppføring av enebolig. Saksnummer 202522912
- Husebyveien 12 C-D - Oppføring av tomannsbolig. Det foreligger brukstillatelse datert 06.02.2025. Saksnummer 202508694
- Jarlsborgveien 3 K - R - Oppføring av seks boliger og parkeringskjeller. Det foreligger tillatelse til endring datert 02.085.2024. Saksnummer 202507974

Pågående plansaker i området:
Konventveien 27 - Planforslag til offentlig ettersyn
Saksnummer: 202107493 - Reguleringssak
Smestad skole er i dag en barneskole med 4 paralleller, mottaksklasse og spesialavdeling. Skolens bygninger er i behov av rehabilitering og det er også behov for økt skolekapasitet i området. På litt lenger sikt vil det også være behov for å etablere ungdomstrinn ved Smestad skole, og planarbeidet legger opp til å allerede nå tilrettelegge for denne utviklingen. Fremtidig kapasitet planlegges med barneskole med 4 paralleller og spesialavdeling for 24 elever i trinn 1, og ungdomsskole med 6 paralleller i trinn 2. I tillegg skal det anlegges flerbrukshall for bruk av både skolen og idretten. Hensikten med prosjektet og planarbeidet er å legge til rette for en langsiktig utvikling av Smestad skole med kapasitet som er nødvendig på sikt. Nytt skoleanlegg skal opparbeides med høy kvalitet, og det er en målsetting at skoleområdet skal oppleves som grønnere enn det gjør i dag. Trafikksituasjonen rundt skolen og Smestad barnehage skal løses slik at det oppnås mer trafikksikre og oversiktlige løsninger enn i dag. Funksjonene til skolehagen og ballbane skal beholdes i området, men kan, avhengig av valgt utbyggingsalternativ, flyttes eller få annen utforming enn i dag.

Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet - Bestilling av oppstartsmøte
Saksnummer: 202457627 - Reguleringssak
Statens vegvesen, Plan og utbygging øst 2, planlegger et gang- og sykkeltiltak langs Ring 3 mellom Monolitveien - Radiumhospitalet. Hensikten med tiltakene er å tilrettelegge for mer bruk av miljøvennlig transport i Oslo. Det er et overordnet mål at persontransport i Oslo skal gjøres med miljøvennlig transport som kollektiv, sykkel og gange.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Husleie er kr 3 641,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, internett, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, diverse honorarer m.m. er inkludert i leien.

Husleien justeres normalt årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Iht. samtale med styreleder 16.12.2025 er det planlagt en økning i husleien 01.02.2026 med ca. 4-5%.

Oversikt over fordelingen av husleie foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 800,- pr. år. / 585 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett og har kostnad på kr. 359,- for 1000 Mb/s, som er inkludert i husleien. Tv-tuner/dekoder medfølger. Selger opplyser at dersom en skal ha tv, kan en enten betale ekstra kostnad eller gå ned i internetthastighet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 920 597,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 682 387,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 7 233,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 21 254,- pr. 03.12.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 1 240 070,- pr. 03.12.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 1 085 620,-
Rentebetingelser: 6,44% flytende rente
Innfrielsesdato: 29.08.2032
Avdragsfrihet: Nei

Lån 2:
Restsaldo: 154 450,-
Rentebetingelser: 6,34% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.12.2032
Avdragsfrihet: Nei

Sikringsordning: Boligselskapet har vedtatt IN-ordning på årsmøtet i mai 2025.

3 990 000,00 Prisantydning
21 254,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 011 254,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
10 043,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
24 688,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 035 942,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karen Antonette Bergsås Kristoffersen

Leiligheten er tilknyttet Nedre Smestad Boligselskap A/S aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 41 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Trappevask ca. 3 ganger i året.
Det er ikke tillatt å holde husdyr uten spesiell tillatelse fra styret. Søknad skal skje på spesielt skjema og søkeren må innhente uttalelse fra naboene i samme oppgang.
Det er felles vaskekjeller med vaskerom og tørkerom.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024: Oppussing av oppgangene ble sluttført i januar, ved at tak, vegger og gelender ble malt opp igjen.
2023: Ladeanlegg for el-bil. Oppussing av oppgangene igangsatt.
2019: Nye søppelcontainere.
2016 - 2017: Utskifting av vinduer.
2011: Hustakene ble utskiftet.
2001: Utskifting av entredører.
2000: Oppgradering av det elektriske anlegget.

Planlagte påkostninger:
- Iht. samtale med styreleder 16.12.2025 ble det vedtatt på generalforsamlingen å utvide balkongene. Det vil si at denne leiligheten går fra å ha fransk balkong til en fullverdig balkong. Iht. årsmøteprotokollen skal det tas opp lån på 8 millioner kroner som skal bli håndtert individuelt, gjennom en IN-ordning. Dette vil bety en kostnad per leilighet på i underkant av kr 200.000. For hver enkelt aksjonær så betyr det at de har muligheter til å innfri hele eller deler av gjelden, på to fastsatte datoer i året. Styreleder har informert megler at innbetaling av hele eller deler av gjelden sannsynligvis vil starte over sommeren.
- Iht. info fra styreleder på vibbo 22.08.2024 har en del av leilighetene originale vann- og avløpsrør fra byggeår som på sikt skal skiftes ut. Dette gjøres først og fremst ved at beboere som pusser opp bad blir pålagt å skifte rør. Merkostnader for dette blir dekket av boligselskapet, men det må avklares på forhånd, slik at godkjent håndtverker kan benyttes. Beboere som skal pusse opp bad, må derfor kontakte styret før oppussingsarbeider blir satt i gang.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht vedtektene:
- Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. En aksjonær kan eie inntil to aksjer som gir borett til en bestemt bolig.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgave  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 758,-
Innhenting av informasjon forretningsfører panteattest OBOS   kr 390,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Pantenoteringsgebyr til forretningsfører Obos - aksje(selger)  kr 4 150,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt plantegning  kr 9 950,-
Foto kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0246/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.25246

Sist oppdatert: 06. januar 2026 kl. 14:39