Vikengata 4

Vikengata 4, 0656 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 508, ideell andel 1/1
Andelsnummer 106, Justiskroken BRL, organisasjonsnummer 946 738 530

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
2. etasje 53 kvm: Entré, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Vestvendt balkong.

I tillegg disponerer boligen 1 bod i felles oppgang en etasje under på ca. 6 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.01.2026 utført av Anticimex v/ Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 7.etasjer. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong med utfyllende
bindingsverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran(ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 39%
TG2: 54%
TG3: 0%
TGIU: 7%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering. TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Våtrommet er bygget som prefabrikkert modul og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Basert på våtrommets alder og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument.
Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk. Kjøkkenventilator benytter kullfilter (ikke eget utkast) noe som kan medføre lavere effekt enn en konvensjonell avtrekksventilator. Kjøkkenet har ingen ventiler eller annen type ventilasjon, noe som kan føre til redusert ventilasjon. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales
- Annet. Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

Øvrige rom:
- Overlater gulv. Parkettgulv i leiligheten har stedvis noe bruksslitasje, tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon. Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre, tiltak kan iverksettes ved behov

Teknisk anlegg, VVS anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder. Varmtvannsbereder er plassert i tørt rom men har ikke automatisk vannstoppventil. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør. Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon. Konsekvens kan være fuktskader hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner i fordelerskapet. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. Avløpsrør i leiligheten fra byggår er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.

Dører og vinduer:
- Vinduer. Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Stedvis noe bruksmerker/bruksslitasje observert.
- Dører. Balkongdør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Stedvis noe bruksmerker/bruksslitasje observert. Åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Det gjøres også oppmerksom på TGIU punktene:
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

VÅTROM
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

TAK, YTTERVEGG OG FASADE
- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja

Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: I regi av borettslaget i 2025, Kort oppsummert er hovedpunktene for de planlagte arbeider følgende: · Utvendig maling av alle vinduer og balkongdører. · Utskifting av dårlig fugemasse rundt vinduer/dører og fasadekledning. · Utbedring av beskyttelse på lekter for platekledning ved enkelte hjørner. · Rengjøring av betongoverflater på balkonger. · Legge ny membran på alle terrasser som ligger over beboelsesrom. · Legge ny membran på alle tak.
Hvilket firma utførte jobben?: A Hansen Gruppen (AHG)
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

KJELLER
- Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Nei

- Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

ELEKTRISITET
- Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

RØR
- Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja

Beskrivelse av PE RØRSERVICE OSLO AS som utførte arbeid:
Ble byttet avløpsrør på trykk siden av avløpspumpe. Avløpsrør/deler som er brukt er ikke riktig å bruke i sammen, dette er dårlig utført rørlegger
arbeid og kunne blitt vannskade om ikke kunden hadde vært hjemme.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja

Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2024
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: P E RØRSERVICE OSLO AS Byttet avløpsrør på trykk siden av avløpspumpe. Avløpsrør/deler som er brukt er ikke riktig å bruke i sammen, dette er dårlig utført rørlegger arbeid og kunne blitt vannskade om ikke kunden hadde vært hjemme.
Hvilket firma utførte jobben?: P E RØRSERVICE OSLO AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

Navn på arbeid: Nytt arbeid.
Årstall: 2021
Hvordan ble arbeidet utført?: Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Flytting av vann og avløps fra kjøkken til stue. Ny kjøkkenpumpe under kjøkken.
Hvilket firma utførte jobben?: AD Oppussing AS
Har du dokumentasjon på arbeidet?: Ja

VENTILASJON OG OPPVARMING
- Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

SKJEVHETER OG SPREKKER
- Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

SOPP OG SKADEDYR
- Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

PLANER OG GODKJENNINGER
- Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Svar: Nei

- Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Svar: Nei

- Er det utført radonmåling?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Svar: Ja
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre?
Svar: Borettslaget skal gjennomføre rehablitering av kjeller / garasje i 2026. Planlagt start for arbeidet månedskifte februar/mars.
Siste informasjon delt fra styret:
Styret har vedtatt budsjettet for 2026 og ønsker å informere om at felleskostnadene til drift økes med 4% fra og med januar 2026. Økningen er noe høyere enn konsumprisindeksen fordi flere poster, særlig forsikring øker mer enn den generelle prisstigningen.
I tillegg settes utgiften til TV/Bredbånd til faktisk kostnad som er kr 489 pr leilighet. Denne posten har ligget uendret over år, selv om den faktiske kostnaden for borettslaget lå høyere også før leverandørskiftet fra Telia til Telenor.
Styret arbeider også sammen med styret i Klosterenga brl om den varslede oppgraderingen av fundament/kjeller. Dette prosjektet vil innebære et nytt låneopptak. Når vi har mer konkret informasjon om lånebeløp, oppstart og tidspunkt for nedbetaling, vil styret sende ut et formelt varsel minst én måned før endringene trer i kraft.

- Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?
Svar: Nei, ikke som jeg kjenner til.

ANDRE OPPLYSNINGER
Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: ja
Svar: - Eier som solgte til eier vi kjøpte leiligheten av fornyet badet med nye fliser og innredning i 2017.
-Forrige eier pusset opp leiligheten i sommer 2021, herav; nytt lys 1-stavs eikeparkett gjennomgående alle rom, alle veggoverflater malt, fornyet noe lister og karmer, nytt kjøkken flyttet ut i stua og innredet nytt ekstra rom.

ENTRÉ/GANG:
Entré med innbydende gang og akustikkpanelvegg som skjuler yttertøy og sko. Gode oppbevaringsmuligheter med overskap for sesongbekledning. Dimbare LED-spotter i himling og nyere callinganlegg montert i gangen.

BAD:
Pent flislagt bad med behagelig gulvvarme. Prefabrikkert bad fra byggeår, med oppgraderte overflater og innredninger fra 2017. Platehimling med downlights gir god belysning. Badet er innredet med servantskap med glatte fronter, komposittservant med ettgreps armatur og vegghengt speil over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og togreps dusjarmatur. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør i rør-i-rør-system og plastavløpsrør. Mekanisk avtrekk.

KJØKKEN:
Lekkert IKEA-kjøkken fra 2021 med glatte fronter i hvalnøtt eikemønster og stilrene sorte detaljer. Kjøkkenet er plassert i åpen løsning mot stuen, med god plass til spisebord og stoler. Det er rikelig med skap- og benkeplass, og kjøkkenet er utstyrt med laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum i kompositt med ettgreps armatur. Belysning under overskap med portabel bryter, samt praktisk krydder- og krukkehylle over benk. Av integrerte hvitevarer medfølger steketopp, stekeovn og kjøl-/fryseskap fra Gorenje, samt oppvaskmaskin. Skjult ventilator med belysning og kullfilter over steketopp. Vannrør i rør-i-rør-system og plastavløp. Avløpspumpe og lekkasjevarsler med elektrisk vannlås er plassert under oppvaskkum.

STUE:
Flott og romslig stue med god plass til både sofagruppe og spisebord mellom kjøkken- og stuesone. Den gode planløsningen gir fleksible og fine innrednings muligheter.

SOVEROM:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblement. Langs den ene veggen er det vegg-til-vegg skyvedørsgarderobe med speil som gir rikelig med oppbevaringsplass. Soverom 2 er et praktisk og fleksibelt rom som egner seg godt som barnerom, kontor eller gjesterom, avhengig av behov.

BALKONG:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong vendt mot bakgård. Balkongen er på ca. 7 kvm og har god plass til utemøbler og grill, samt belysning og stikkontakter på vegg.

Takhøyde: Takhøyden er på tilfeldige plasser målt til ca 2,18 meter på bad, ca 2,28 meter i entré og ca 2,37 meter i øvrige rom.
Vegger/Himling: Veggoverflater utført i malte glatte flater. Himlingsflater utført i malte betongelementer samt malt glatt flater.
Guv: Gulvflater belagt med parkett.
Vinduer/Dører: Leiligheten har glatt entrédør av tre, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggår.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vaskemaskin og integrerte hvitevarer på kjøkken vil medfølge salget.

Elektrisk oppvarming. Anledning til å montere varmepumper etter søknad til styret. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.12.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøkken er flyttet ut i stue og det som tidligere var kjøkken benyttes i dag som soverom. Endringen av bruk er ikke søknadspliktig, jf. direktoratet for byggkvalitet sin veileder. størrelse/utforming som avviker fra tiltenkt funksjon og dagens krav. Rommet er under 15 m3, målt til 13,5 m3. Arealet er omtalt i rapporten etter dagens bruk.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom. Dagboknr 37240, tinglyst 20.06.2003, type heftelse: Bestemmelse om gjensidig rett til bruk av grunn Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten Overført fra: Knr:0301 Gnr:233 Bnr:511 Gjelder denne registerenheten med flere

Dagboknummer: 37219, tinglyst: 26.06.2003, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering, Bestemmelse om rettigheter på fellesareal, Bestemmelse om vannrett. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten

Dagboknummer 114474, tinglyst: 31.01.2022, type heftelse: Bruksrett Schweigaardsg 88 Borettslaget.
Borettslaget fikk i desember 2021 hjemmel til eiendommen under sørlige del av Vikengata 2-4. I forbindelse med hjemmelsoverføringen av arealet, betalte Justiskroken 250 000,-til borettslaget Schweigaards gate 88. Arealet det gjelder er ved borretslagets sørside ved Vikengata og Schweigaards gate 88. Styret skriver at plattingen som en del av avtalen med S88, ikke kan bruke deres platting.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Sentral beliggenhet i en av Oslos mest kulturrike områder. Leiligheten ligger i hjertet av Gamlebyen med ca. 15
minutters gangavstand til Bjørvika, Oslo S og Bussterminalen. Området er en av Oslo sine mest populære bydeler, med den gamle sjarmen intakt og et nyere borettslag.

Kort vei til alt man måtte ønske av servicefasiliteter som populære cafeer som Fuglen og Zz Pizza, vetrinær Gamlebyen dyreklinikk, frukt/ og grønnsaksbutikker, samt dagligvarebutikker som Rema 1000, Coop Prix, Extra, Bunnpris og Matkroken. Idylliske Kampen ligger også bare få minutter unna med koselige kafeer, og de hyggelige restaurantene Kampen Kaffe & Bar, Kampen Bistro, bakeri/spiseri Farine og Smia. Du har også Tøyen torg som kan i dag tilby blant annet apotek, Coop Mega & Kiwi matbutikk, Nille, bokhandel, hudpleie, bakeri, Thai & Tyrkisk restaurant, m.m. I nærheten har du også Grønland, et pulserende folkeliv med fargerike forretninger og varierte serveringssteder som Lompa, Asylet og Dattera til Hagen. Det er også kort vei til urbane Grünerløkka med et bredt tilbud av trivelige kafeer og spisesteder. Her finnes det også et bra shoppingstrøk, barer, konserter og Ringen kino.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte tur og rekreasjonsområder som Klosterenga park, Middelalderparken, Kampen park, Ekebergparken, Ekebergsletta, Botanisk hage, Tøyenparken (Miniøya & Øyafestivalen), Ola narr, Sofienbergparken og Birkelunden. Det er også kort vei til hyggelige Akerselva. Langs elva finner du grøntområder og flotte turveier, men også rester av Oslo østs spennende industrihistorie.

Området kan ellers by på flere moderne treningssentre i nærheten som SATS på Kampen, FitnessRoom i Kværnerbyen, Sats og Barrys gym i Bjørvika, Fresh og Grip Gym på Grønland. Helt nye Jordal Amfi med idrettsanlegg som har en stor bane med kunstgressdekke, skateboardanlegg, en idrettshall, to ishaller og en idrettslekeplass. Det er også en fotballbane samt løpebane i Tøyenparken og det nye Tøyenbadet.

I Bjørvika etableres det tusen nye arbeidsplasser, og er byens nye finansielle tyngdepunkt. Her finnes Munchmuseet, Operahuset og Deichmanske hovedbibliotek. Bjørvika tilbyr utallige service- og fasiliteter, strand ved Sukkerbiten og Sørenga, havnepromenade, grøntområder med fremtidig gondolbane opp til Ekeberg og sports- og lekemuligheter. Dette er et området i sterk vekst. Fra Bjørvika er det kort vei til Oslo-fergene som tar deg med ut til de mange frodige og trivelige øyene i Oslofjorden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Munkenga barnehage (0-5 år)
- Internasjonal kulturbarnehage (0-6 år)
- Åkeberg barnehage (0-5 år)

Barneskole:
- Gamlebyen skole (1-7 kl.)
- Vålerenga skole (1-7 kl.)
- Kampen skole (1-7 kl.)

Ungdomsskole:
- Jordal ungdomsskole (8-10 kl.)
- F21 - Fyrstikkalleen skole (8-13 kl.)

Videregående skole:
- Etterstad videregående skole
- Hersleb videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 733 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget bestående blant annet av trær, busker, diverse beplantning, plen områder, biloppstillingsplasser og asfalterte internveier.

Leiligheten disponerer en romslig parkeringsplass (nr. 27) i felles garasjeanlegg. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Bolig m.tilh. anlegg, Bygningens plassering i beb.plan, Felles gangareal, Felles lekeareal, Grense for bebyggelse i henhold til reguleringsplan 53488 datert 06.12.1988. Den også regulert til Park, Parkeringsplasser - generalisert i henhold til reguleringsplan 09.12.2015.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
- Schweigaards gate 88 A - tilbakeføring av tre balkonger på fasade mot gate, saksnr. 202507820.
- Schweigaards gate 92 - utskifting av vinduer og tiltak mot brannspredning, saksnr. 202518163.
- Schweigaards gate 84 B - reparasjon av etasjeskille mellom kjeller og 1. etasje, saksnr. 202513088.
- Myklegardgata 3 A - mulig ulovlig oppføring av balkonger, saksnr. 202505201.
- Myklegardgata 3 A - oppføring av tre balkonger, saksnr. 202510291.
- Schweigaards gate 87 - ferdigattest på henlagt sak - 198952351- Rehabilitering av boligblokk, saksnr. 202508244.
- St. Halvards gate 28 - bruksendring og ombygging til omsorgsinstitusjon, saksnr. 202508957.
- St. Halvards gate 28 F - montering av varmepumper og riving av garasje, saksnr. 202507900.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4514,- pr. mnd. og inkluderer: Trappevask, vaktmestertjenester, tv/internett fra Telenor, garasjeplass, kommunale avgifter, renter/avdrag lån.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig, de ble sist justert 01.01.2026. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift 2 971,-
Avdrag felleslån 268,-
Renter felleslån 421,-
Tv/internett 489,-
Mnd.leie bilplass - plass 27 ( 546 - 3 ) 195,-
El-biltillegg - Plass 27 ( 119533 - 27 ) 170,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet fibernett med Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og er inkludert i fellesutgiftene. Tv-dekoder (Telenor T-We) medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 283 137,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 132 546,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 78 274,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 98 737,- pr. 18.01.2026

Lånenummer: 16368984373, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 18.01.2026: 5.19% pa.
Antall terminer til innfrielse: 74
Saldo per 18.01.2026: 6 757 000
Andel av saldo: 98 738
Første termin/første avdrag: 01.12.2024 ( siste termin 01.06.2044 )
Rehab. tak og fasade + refinansiering

5 800 000,00 Prisantydning
98 737,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 898 737,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 408,00  Eierskiftegebyr garasje
8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 703,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 919 440,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Meinecke og Petra Hatalova

Leiligheten er tilknyttet Justiskroken borettslag.
Hjemmeside: www.justiskroken.no
Borettslaget består av 56 leiligheter. Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det skal rettes søknad til styret om husdyrhold. Søknadsskjema fås ved henvendelse styret.

- Bruk av åpen ild i forbindelse med grilling (gassgrill/kullgrill/engangsgrill) er forbudt på verandaen
- Andelseierne har anledning til å montere varmepumper etter søknad. Når styret har godkjent opplegget for monteringen, kan varmepumpen monteres av godkjent installatør.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Renovering av tak og fasade.
- Instalert infrastruktur for elbil lading i garasjeanlegget.
- Utbedret utebelysning samt bed og beplantning.
- Nytt brannvarslingsanlegg og callinganlegg.

Planlagte påkostninger:
Styret informerte (03.02.26) at det skal påbegynne et arbeid i garasjen, hvor fundament skal utbedres. Arbeidet er estimert til kr. 20 millioner, hvor 60% av kostnaden dekkes av Justiskroken BRL og resterende dekkes av Klosterenga borettslag. Det vil medføre en økning i fellesgjeld som fordeles på alle andelene etter størrelse. Prosjektet har ikke blitt igangsatt, men styreleder anser at det vil begynne i Mars/April. Prosjektet er estimert til å ta inntil 6 måneder, men at de jobber med å se på en løsning slik at halve garasjen stenges av om gangen. Dette kan medføre at parkeringsplassen som leiligheten disponerer ikke kan benyttes i det tidsrommet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget.

Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0009/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.269

Sist oppdatert: 12. februar 2026 kl. 16:28