Stavangergata 44D

Stavangergata 44D, 0467 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 222, bruksnummer 182
Andelsnummer 7, Bussførernes Borettslag, organisasjonsnummer 948865378

Totalt bruksareal BRA: 70 kvm

BRA-i:
1. etasje 59 kvm: Entre, bad, stue, kjøkken, soverom.

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: 2 kjellerboder.
Loftsetasjer: 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
1. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer to kjellerboder og en loftsbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.02.2026 utført av Anticimex avd. Oslo.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjon og skillende dekker av betong. Fasader forblendet med teglstein. Saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takstein, (taket er ikke besiktiget). Entredør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB fra ukjent årstall. Balkongdør og vinduer med karmer av tre med to-lags glass fra 2009. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 67% TG1, 30% TG2 og 3% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i: Bad, kjøkken og øvrige rom.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:
- Bad: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Servant har sprekk/riss i porselen.
- Kjøkken: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Øvrige rom: Gulvoverflater bærer preg av slitasje og har stedvis langsgående sprekker i skjøter i stue.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Bad: Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Jordfeil/brudd i varmekabler i 2016. Dette ble utbedret av M-Tek.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2026:  Reparasjon av fliser. Arbeid utført i 2002: Felles renovering av alle baderom i blokken.

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja. April 2021: Under oppussing av leiligheten i etasjen over min hadde de en kort vannlekasje som rant ned i kjøkkenet mitt. Har ikke observert skader som følge av det. Desember 2021: Vannlekasje fra kobling til vannmåler under vasken på kjøkkenet. Det ble fuktskade på gulv og noe svelling i materiale i kjøkkenskapet. Gulv ble revet opp og tørket før ny parkett ble lagt. Forsikringssak. Waterguard ble montert av rørlegger som utbedret lekkasjen.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2025: Skiftet varmeelement undervarme + varmluft stekeovn. Arbeid utført i 2022: Flytte stikkontakt, baderom. Legge opp ca 4 ekstra stikkontakter i stue. Splitte kurs til vaskerom.

19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Svar: Ja. Det har tidivis blitt observert sølvkre på badet.

Attraktiv og gjennomgående 2-roms leilighet med en god planløsning. Boligen ligger i byggets 1. etasje og har en lys og luftig romfølelse. Store vindusflater og utgang til sydvestvendt balkong gir rikelig med naturlig lys og gode solforhold gjennom ettermiddagen og kvelden. Leiligheten fremstår som velholdt. Moderne peisovn ble installert i 2020, og alle rom er malt i 2020 med unntak av entré som ble malt i 2026. Ny parkett på kjøkkenet i 2022.

Flere tilsvarende leiligheter i borettslaget har omgjort til 3-roms ved å flytte kjøkkenet ut til stuen.

Leiligheten inneholder:

Entré
Lys entré med slitesterkt, flislagt gulv og plass til å henge fra seg yttertøy på vegghengte knagger. God plass til skohylle og sittebenk eller en hylle/garderobeskap. Inneholder også et praktisk innbygd skap med plass til sko, jakker og støvsuger samt andre vaskeartikler. Entréen er plassert i midten av leiligheten med adkomst til alle rommene.

Stue
Romslig stue med god plass til både et sofahjørne med salongbord, og TV-benk, i tillegg til et spisebord. Det er plassert en moderne peis i det ene hjørnet som gir ekstra varme og koselig atmosfære til leiligheten. Store vindusflater ut mot balkongen og en rolig, grønn bakgård med fritt utsyn. Her er det ingen høye bygninger som blokkerer utsikten. Størrelsen på rommet åpner for mange forskjellige møbleringsløsninger, alt etter behov og personlige preferanser.

Kjøkken
Lys og tidløs kjøkkeninnredning fra 2005 med profilerte fronter og benkeplater i tre, samt integrert oppvaskmaskin. Beige mosaikkfliser mellom overskap og underskap som står i god stil til innredningen og resten av fargetonene på kjøkkenet. Rommet er godt utnyttet med mye oppbevaringsplass, fine arbeidsflater samt et koselig sitteområde til morgenkaffen foran vinduet.

Baderom
Flislagt baderom med gulvvarme pusset opp i 2002 i regi av borettslaget. Jordfeil/brudd i varmekablene ble utbedret i 2016. Baderommet er innredet med servant med underliggende skap, vegghengt speil, gulvstående toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører, opplegg til vaskemaskin med overskap som gir god plass til ekstra oppbevaring. Downlight i tak.

Soverom
Meget romslig soverom med god plass til både dobbeltseng, nattbord på hver side av sengen, garderobeskap og en kommode eller en liten skrivepult. Garderobeskap med skyvedører medfølger. Fra soverommet er det tilgang til et innebygd skap for ekstra garderobeplass eller annen oppbevaring.

Boder
Det medfølger hele tre boder til leiligheten som gir god lagringsplass. To plassert i kjelleren, og en stor loftsbod.

Fellesfasiliteter
Borettslaget har et stort fellesvaskeri i kjelleren samt innendørs sykkelbod for trygg parkering av sykler og barnevogner året rundt. I tillegg er det en stor inngjerdet sykkelparering under tak i bakgården som låses med hengelås for ekstra sikkerhet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyr og oppvaskmaskin medfølger. Selger er åpen for at kjøleskap og vaskemaskin kan kjøpes om ønskelig etter nærmere avtale.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.
Varmtvann er inkludert i felleskostnadene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1949.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger dog byggetegninger datert 21.08.1959. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger dog ferdigattest på følgende arbeid:
- Utskifting av balkonger datert 11.04.1986.
- Rehabilitering av baderom datert 15.07.2002.
- Nye balkonger mot vest datert 26.03.2008.
- Installasjon av heldekkende brannalarmanlegg datert 19.02.2024.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger godt til med særdeles kort vei til parker, idrettsbaner, treningstilbud, forretninger, matbutikker, cafeer og svært gode kollektivforbindelser med buss i umiddelbar nærhet. Gode matbutikker finner du rett ved, noe som er svært praktisk etter travle dager på jobb/skole og i helgene.

Matbutikker og restauranter i nærheten:
Kiwi i nabogården, REMA 1000 over gaten, og Meny finner du i Bjølsenhallen rett bortenfor med flere tilbud av forretninger. To søndagsåpen Joker finner du i nærheten, samt Norð bakeri, Viet kitchen, Pizza Pancetta, Mat & Mer osv.

Parker og turmuligheter i nærheten:
Voldsløkka park ligger bokstavelig talt rett utenfor døren og fungerer nærmest som en utvidelse av bakgården. Her finnes store grøntområder, og en rekke offentlige idrettsanlegg som kan benyttes gratis: tennisbaner, Volleyballbaner, fotballbaner, samt skøyteanlegg med kunstis om vinteren, Oslo
skatehall med sitt flotte aktivitetstilbud finner du også rett ved. Bjølsenparken ligger også i nærheten. Kort vei til Akerselven, som fører deg nedover mot sentrum, eller oppover retning Nydalen med Handelshøyskolen BI, Storo kjøpesenter, Torgbygget i Nydalen eller Maridalsvannet. Her kan man nyte
tilværelsen med lyden fra elven og de grønne omgivelsene. Dette gjør turen betraktelig mer givende ute på jogge- eller gåturene. I Nydalen finnes dessuten gode bademuligheter i Akerselven på varme sommerdager.

Bussforbindelser:
Busstoppet finner du like ved, med avgang 54 og 37.
54-Bussen tar deg i retning Tjuvholmen eller retning Kjelsås stasjon via Brekke, som er en flott inngang til marka både om sommeren og for å gå på ski om vinteren.
51-Bussen til Maridalen er 6-7 minutter unna. Denne går til Skar og turområder i Maridalen.
37-Bussen tar deg i retning Helsfyr eller Nydalen. 37 bussen går døgnet rundt, hele året.
20-Bussen er kun 8 minutters gange unna.
Alle linjene har hyppige avganger, noe som oppleves som svært praktisk når man skal forflytte seg fra A-Å i hovedstaden.

T-Bane:
Her er det hyppige avganger fra Nydalen, ca.11 minutters gange unna. Her er det avganger med linje 4 og 5, med 9 minutter til blant annet Majorstuen. Alle linjene har hyppige avganger, til og med natt.

Bysykler:
Det er tre bysykkel stasjoner i umiddelbar nærhet.

Treningstilbud:
Bjølsenhallen er en innendørshall som ligger rett ved, med følgende aktivitetstilbud: Håndball, basketball, volleyball, bordtennis, kampsport, boksing, spinning, styrketrening og klatring. Flere treningssentre befinner seg også i området Nydalen, som blant annet Evo, SATS, SiO Athletica og Crossfit Oslo. Oslo yoga tilbyr i samarbeid med MamaYoga et stort utvalg i yogakurs for alle; gravide, mor & barn, småbarn, voksne kvinner og menn, og eldre. Oslo Yoga er Sagenes eneste yogastudio, og er et kjært sted for alle i lokalmiljøet som liker yoga, trening, avspenning og meditasjon. Klatreverket ligger 15 minutters gange fra leiligheten og er et av Oslos mest tradisjonsrike klatresenter.

Her kan man bo svært godt, og samtidig ha alle muligheter rett i nærheten!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 1 855 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer og diverse beplantning.

Borettslaget har ingen parkeringsplasser. Beboere/gjester henvises til gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til formål bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er følgende pågående plan- og byggearbeid i området:
- Detaljregulering i Stavangergata. Saksnr. 201719253. Planforslaget legger til rette for en oppgradering av Stavangergata med bredere fortau, opphøyde sykkelfelt i begge retninger, bedre overvannshåndtering og beplanting.
Lisa Kristoffersens plass foreslås omgjort til et X-kryss. Planforslaget sikrer at det skal etableres et torg på Lisa Kristoffersens plass. Torget skal opparbeides som en møteplass og det tillates benyttet til oppholdsareal, beplantning, møblering og belysning. I Sarpsborggata sikrer planforslaget at det etableres et sykkelfelt og fortau på nordsiden av gaten og at eksisterende fortau på sørsiden av gaten opprettholdes nærmest Stavangergata og bredde utvides nærmest Holmestrandgata. I Sarpsborggata avsettes det areal som kan benyttes til gateparkering. Les mer på kommunens hjemmeside: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506801&wfl=N&Dateparam=01/27/2026&sti=
Det fremkommer på kommunens hjemmeside ( https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/sykkeloppgradering-av-stavangergata/ ) at overnevnte planforslag tidligst vil starte opp i 2028.

Felleskostnadene er kr  4 299,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, honorarer, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm fellesareal, bredbånd.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7150 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. 50 MBps er inkludert i fellesutgiftene. 250 MBps koster kr 549,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 561 773,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 25 077,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 152 116,- pr. 26.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 887 769,- pr. 26.01.2026 fordelt på fire lån, og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207369225
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo 701 584,00
Innfrielsesdato: 28.02.2038
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207808741
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo 158 378,00
Innfrielsesdato: 30.06.2029
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208258478
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo 2 606 747,00
Innfrielsesdato: 29.07.2041
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208680773
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,49%
Restsaldo 3 421 060,00
Innfrielsesdato: 30.04.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på et av lånene ( Lånenummer: 98207369225). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Denne andelen har nedbetalt sin del av dette lånet.

5 100 000,00 Prisantydning
152 116,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 252 116,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 271 368,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christian Erichsen

Leiligheten er tilknyttet Bussførernes Borettslag. Borettslaget består av 40 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever tillatelse. Dersom man ønsker å anskaffe kjæledyr, skal søknad sendes styret.
Det er tillatt med grill på balkongen, så lenge det er gass eller elektrisk.

Foretatt påkostninger de senere år:

2024: Installert felles brannvarslingssystem
2022: Takrehabilitering
2021: Nye utekraner montert, større vedlikeholdsarbeid på hoved vanntilføærsel, nye ventiler på varmtvannsbereder, nytt vannklosett i kjeller. Ytterdørrehabilitering.
2020: Tilstandsvurdering og utbedring av tak.
2019: Fasaderehabilitering
2018: Rens av ventilasjonskanaler
2017: Sykkelbod oppgradert
2016: Maling av oppganger
2015: Ny belysning i fellesareal
2014: Skiftet porttelefonanlegg
2011-2012: Utvidelse og oppgradering av sykkelbod.
2009: Utbedring av yttertak, piper og rassikring av tak. Utbedret bakgård under balkonger.
2008: Nytt kabel-/bredbåndsanlegg, nytt vaskerom m. nye maskiner. Alle kjellergulv malt. Utetrapp oppgradert. Utebelysning v/sykkelskur.
2007: Balkonger oppgang A.
2002: Våtromsrehabilitering

Styret har utarbeidet en prioritert liste over både større og mindre vedlikeholdstiltak for de neste årene. Det må kunne påregnes at det kan bli en økning i borettslagets fellesgjeld i forbindelse med større vedlikeholdsprosjekt.
Styret informerer i e-post datert 13.02.2026 at det ikke er planlagt noe arbeid som krever låneopptak i løpet av kommende styreperiode.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse( 2 visninger og 1 overtagelse til prisen av én)  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 046,50
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0014/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2614

Sist oppdatert: 15. februar 2026 kl. 09:39