Frysjaveien 38H

Frysjaveien 38H, 0884 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 735, ideell andel 1/1
Andelsnummer 75, Ager Borettslag, organisasjonsnummer 931192396

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
3. etasje 71 kvm: Entre, bad/wc, 2 soverom, bod, kjøkken/stue.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
3. etasje 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod i kjeller på 5 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen, bod 41.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Pål Morten Pedersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2025 med bærende konstruksjoner i betong og utfyllende fasader i isolert bindingsverk. Skillende vegger i betong og dekker i spennbetong. Fasader er utvendig forblendet med teglstein, betongoverflater, samt noen flater med panel. Trevinduer med utvendig aluminiumskledning. Flatt tak antatt tekket med papp/asfalt. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Det er ikke foretatt hulltaking på bad fordi badet er en prefabrikkert baderomskabin. Det er utført søk med fuktindikator i overflater med synlig tettesjikt (fliser, belegg, tapet,
baderomsplater) i og omkring våtsoner. Undersøkelsen viser ingen tegn på fukt.

Velkommen til populære Ager borettslag og Frysjaveien 38H, en lys og praktisk 3-roms leilighet med god intern beliggenhet. Leiligheten sto ferdig og overlevert 13.01.2025 og holder en høy standard, med blant annet 1-stavs parkettgulv og HTH-kjøkken.

Borettslaget er godt tilrettelagt for beboerne med blant annet 3 felles takterrasser, smørebod for ski, sykkelgarasje med vaskestasjon og felles utleieleilighet/rom for gjester. Rommet er foreløpig under klargjøring og vil bli tilgjengelig når det er ferdig.

Frysjaparken er en liten "by i byen", med det meste man trenger i umiddelbar nærhet. Her har du blant annet Meny-butikk, Jønk burger, Frysja sushi, frisør, apotek, veterinær og søndagsåpen Joker. I tillegg er det også hundevennlig kafé med pizzaservering på kveldstid. Det er kort vei til marka med milevis med skiløyper og turstier, fine badeplasser ved Brekkedammen, samt til buss i Frysjaveien, tog og trikk fra Kjelsås. Langs Akerselva er det fin, opplyst tursti som går til Maridalsvannet i nord og gjennom Nydalen, over Torshov og Grünerløkka, helt til Sørenga i sør.

Inneholder:

ENTRÉ
Romslig entré med god lagringsplass i stor skyvedørsgarderobe med speilfronter og imiterte eikedetaljer. Entréen har god plass til sittebenk og skoskap, i tillegg til barnevogn.

STUE
Lys stue med åpen kjøkkenløsning. Stuen har store vindusflater som slipper inn godt med naturlig dagslys, kombinasjonen med det lyse 1-stavs parkettgulvet og de duse grønnmalte veggene gir god romfølelse. Rommet har en fin løsning med plass til sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på ca. 9 kvm, med hyggelig utsyn mot gårdsrommet og mot gamle Svensenga. Balkongen er overbygget, her kan man nyte rolige sommerkvelder selv om det kommer en liten skur. Leiligheten har en rolig beliggenhet, svært godt tilbaketrukket fra veien.

KJØKKEN
Stilrent og moderne, oppgradert kjøkken fra HTH. Kjøkkenet har tiltalende imitert sort eikemønster, med benkeplate i heltre hvitoljet eik med underlimt oppvaskkum. Kjøkkenet er funksjonelt og godt utnyttet med god skapplass, samt integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, kjøl-/fryseskap, koketopp, stekeovn, mikrobølgeovn og vinskap.

BAD
Lekkert bad. Flislagt med grå fliser på gulv og en vegg, beige veggfliser ellers. Videre er badet utstyrt med dusjnisje med svingbare glassdører, servantskap med integrerte håndtak på skuffene, speil med integrert belysning, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Det er vannbåren gulvvarme på badet.

SOVEROM
Leiligheten har to gode soverom. Hovedsoverommet er romslig, med god plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Mye lagringsplass i garderobeskap i laminat eikeutførelse, med skuffer og oppheng til skjorter og kjoler. Skyvedørsfronter til klesskap følger med.
Soverom 2 egner seg godt som gjesterom/kontor eller barnerom, med plass til seng og arbeidspult.

INNVENDIG BOD
Fra stuen er det inngang til en svært praktisk innvendig bod på ca. 2 kvm med plass til hyllesystem.

Det medfølger en bod på ca. 5 kvm. Boden er merket med 41. Selger eier en garasjeplass med lader som kan kjøpes med leiligheten for kr 650 000,- + omkostninger. Plassen ligger i felles garasjekjeller under bygget og det er heisadkomst fra garasjeplan.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Lampe i stue medfølger ikke leiligheten ved salg.
Kjøleskap, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og vinskap på kjøkken medfølger.

Elektrisk oppvarming og vannbåren gulvvarme på bad. Det er også balansert ventilasjonsanlegg i leiligheten. Vannbåren gulvvarme på bad og varmtvann/bruksvann er inkludert i felleskostnadene (a-konto).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 21.11.2024. Tillatelsen er gitt på vilkår og det er utbyggers ansvar å fremskaffe ferdigattest. Styret og arkitekt fra Sweco har i e-post til Plan og bygningsetaten datert 12.12.2025 og 20.01.2026 etterspurt når ferdigattest kan forventes, men Plan og bygningsetaten har foreløpig ikke besvart henvendelsene. Se saksnummer 2025/09019 og 202111625 for mer informasjon.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 21 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, parkering, vei, vann-/kloakkledninger, adkomstretter, elektriske ledninger/kabler/data og fiberkabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til bruksrett for markterrasse for leilighetene som har dette, adkomst, bruksrett til teknisk rom, bestemmelser om vann/-kloakk og elektriske ledninger/kabler. Rettighetene er tinglyst på Frysjaveien 40, gnr. 59, bnr. 734, dagboknr 1004374, tinglyst 09.09.2022.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et attraktivt boligområde med nærhet til grønne friarealer og naturen. Sammenhengende gang- og sykkelstier langs Akerselva fører deg nordover til Maridalsvannet eller sørover ned til sentrum gjennom Nydalen og over Grünerløkka med alle sine butikker, kaféer og restauranter. Skiløypene starter også like i nærheten og det flotte løypenettet kan tilby treningsøkter for de som vil på langturer og for de som vil ha korte treningsturer/skilek.

Gangavstand til det meste man trenger av nærbutikker og servicetilbud rett utenfor døren, samt kort vei til butikker på Stillatorvet. I Frysjaparken finner du blant annet Meny-butikk, søndagsåpen Joker, Frisørpikene, blomsterbutikk, apotek og veterinær. Av servering er det Grains bakeri med bakevarer og kaffe på dagtid og pizza med noe godt i glasset på kveldstid, Jønk burger og Frysja sushi. Det er planlagt flere spisesteder etterhvert som prosjektet utvikles. På Stillatorvet er områdets beste Rema 1000, legesenter, frisør og apotek m.m. For den treningsglade er det både Avancia og Evo i Frysjaveien, samt golfsimulator. Det er en kort kjøretur eller sykkeltur til Storo Storsenter, som huser over 130 butikker og servicetilbud, i tillegg til Odeon Oslo på Storo, Norges største kinosenter med 14 saler, hvorav IMAX-sal med Nordens største kinolerret. I tillegg har kinoen egen bar og rettigheter i sal 2-8.

Idylliske Brekkedammen er en av Oslos flotteste badeplasser og ligger få minutter unna. I tillegg er det flere andre badeplasser langs Akerselva. Maridalsporten er også innen få minutters gange, herfra er det milevis med ski- og turløyper innover i Maridalen og rundt Maridalsvannet. Her har man direkte tilgang til Nordmarka og Lillomarka med flere lysløyper og badevann. De naturskjønne omgivelsene er for mange ensbetydende med trivsel og høyere livskvalitet.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge. Kjelsås Idrettslag har et bredt tilbud til alle aldersgrupper. Engebråten ungdomsskole og Nydalen videregående ligger i området, 5-10 minutter unna på sykkel.

Kort vei til busstoppet Svensenga for buss 25 vestover mot Ullevål stadion (t-bane) og Majorstua eller mot Kjelsås (trikk) og Haugerud. Buss 54 går fra Frysja busstopp mot sentrum. Gangavstand til Kjelsås stasjon med tog til Oslo S eller Gjøvik.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Stilla barnehage, Engebråten barnehage og Kjelsås skole barnehage. Det er også planlagt barnehage i siste byggetrinn av Frysjaparken.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 746 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med internveier og diverse beplanting.

Selger eier bruksrett til garasjeplass nr. 68 i borettslagets garasjekjeller, plassen har lader for el-bil og er ekstra bred siden det er en HC-plass. Garasjen kan kjøpes for kr 650 000,-
Iht. vedtektene så må andelseiere som disponerer HC-plass (uten dokumentert behov), akseptere Styrets beslutning om å bytte plass dersom en annen andelseier kan dokumentere at han eller noen i husstanden har behov for handikapplass.

Ved kjøp av garasjeplassen tilkommer eierskiftegebyr til OBOS på kr 1 700,-. Bruksretten til denne plassen kan kun selges til andre andelseiere i borettslaget eller til andelseiere i Stilla borettslag.

Ellers gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private interne stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/ forretning/ forsamlingslokale/ annen off. eller privat tjenesteytelse (helse, trening, velvære), kontor/ bevertning/ annen næring (mindre håndverksbedrift) i henhold til reguleringsplan S-4958 datert 21.06.2017.

Det pågår oppføring og bygging av boligblokker i Frysjaparken, ny kjøper må forvente byggestøy og andre forhold som har med byggingen å gjøre frem til prosjektene ferdigstilles. Siste byggetrinn skal blant annet bestå av boliger, barnehage og næring. Prosjektet er forventet ferdig i 2027/2028. Se saksnummer 202510578 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

I tillegg foregår det flere planprosesser på andre siden av Frysjaveien, hvor det er ønskelig at de resterende industribyggene skal rives og boliger/næring skal føres opp. Det må forventes byggeaktivitet langs Frysjaveien og på industriområdene i flere år fremover.

I Kjelsåsveien 160 er det både en pågående planprosess og en byggesøknad om ombygging fra næring/kontor til bolig. Se saksnummer 201917652 og 202508393 hos Plan og bygningsetaten for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 17 853,- pr. mnd. og inkluderer: renter på fellesgjeld, a-konto oppvarming (varmt forbruksvann og vannbåren gulvvarme på bad), forretningsførsel, kommunale avgifter, felles forsikring m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto oppvarming: kr 781,-
Felleskostnader: kr 3 400,-
A-konto renter IN-lån: kr 13 672,-
A-konto avdrag IN-lån: kr 0,-

I tillegg faktureres kr 210,- per måned for garasjeplass. Forbruk ved lading faktureres utenom.

Borettslagets lån er avdragsfritt i 4 år. Frem til februar 2030 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr
kr 2 852,- pr. mnd, til kr 20 705,-. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Oppvarming (varmt forbruksvann og vannbåren gulvvarme bad) leses av og avregnes en gang i året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år. / 6 000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet OBOS Nett som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift fra kr 249,- pr. mnd, avhengig av pakke, hastighet osv. Med OBOS Nett i veggen velger beboerne selv den kombinasjonen av TV og internett
som gir best kvalitet og pris, helt uavhengig av naboene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 092 099,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eier ble ikke lignet for eiendomsskatt i 2025. Men man kan forvente eiendomsskatt på leiligheten. Eiendomsskattegrunnlag er 70% av boligverdien på markedsverdi. Trekk fra bunnfradrag på kr 4 900 000,-Skattesatsen er 1,7 promille. Estimert eiendomsskatt ca. 476 kr for 2026.

Andel formue er kr 0,-.
Andel fellesgjeld er kr 3 425 000,- pr. 02.03.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 320 944 000,- pr. 02.03.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208488228
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,79%
Restsaldo 320 944 000,00
Innfrielsesdato: 28.02.2065
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja
Avdragsfrihet t.o.m. februar 2030

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Hele fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 13 672,-.

3 920 000,00 Prisantydning
3 475 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 395 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 414 446,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Skjalg Sørhaug

Leiligheten er tilknyttet Ager Borettslag.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr etter melding til styret så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Se husordensregler §11 for mer info.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er sendt ut innkalling til årsmøte i borettslaget, dette avholdes 24.03.2026. Det er fremmet forslag om:
- Valg av ny revisor.
- Innhenting av pris på montering av automatiske døråpnere på dørene inn til bodarealer. Styret stiller seg positive til å innhente et uforpliktende tilbud som kan benyttes som et utgangspunkt hvis dette blir et aktuelt tema senere.
- Installere automatisk poståpning ved skiltgjenkjenning på ny garasjeport, samt programmere porten til å være åpen i rushtiden. Styret ønsker ikke at porten skal stå åpen i rushtiden, da hensikten med ny garasjeport er å øke sikkerheten i garasjen.
- Utbedring av mobildekning og opsett av signalforsterker. Styret innstilling er at det ikke brukes fellesressurser på dette nå, da de ikke har mottatt klager fra andre beboere på dårlig dekning.
- Valg av styre og valgkomite. Styret vurderer at det vil være hensiktsmessig å engasjere en ekstern styreleder for kommende periode, da borettslaget er i en oppstartsfase.

Styret har i foregående periode blant annet jobbet med å innrede gjesteleiligheten og klargjøre den for utleie, etablere 5 MC-plasser i garasjen, foretatt garasjevask, montert innbruddsbeslag på flere dører i bodområder, ny garasjeport inn til Agers parkeringskjeller, administrert levering av nye filter vår og høst 2025 til andelseierne, inngått diverse leverandøravtaler og fulgt opp diverse reklamasjonssaker i fellesarealer og vannlekkasje fra takterrasse i 38G og 38H.

Innkalling til årsmøtet kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt tilrettelegging  kr 5 000,00
Kunderabatt visning pr.stk  kr 1 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr.stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto 30 bilder  kr 4 700,00
Tilstandsrapport ink.skisse  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2629

Sist oppdatert: 16. mars 2026 kl. 13:34