Nordlysveien 48

Nordlysveien 48, 0489 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 73, bruksnummer 499, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 138 kvm

BRA-i:
1. etasje 26 kvm: Entré og kontor.
2. etasje 91 kvm: Stue/kjøkken, trappegang, gang, to baderom, to soverom, rom benyttet som soverom og kott.
Loftsetasje 21 kvm: Loftstuen og soverom.

Åpent areal:
1. etasje 35 kvm: Terrasse.
2. etasje 8 kvm: Balkong.

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 110 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 91 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De 19 kvm som har lav himlingshøyde (ALH) fordeler seg på hhv. (i) soverom 2 og (ii) rom benyttet som soverom - hvor ALH-arealet gir god bruksverdi i form av senger, kommoder etc.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 40 kvm, pluss kneloft, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 21 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm. Laveste takhøyde i loftsetasjen er ca. 1 meter, som er høyt nok til at sofa, tv-benk + tv, seng, kommoder etc. kan plasseres og benyttes helt inntil veggene.

Se bilder i annonsen for hvordan nåværende eier har gjort god bruk av hele boligens gulvareal på 176 kvm.

Boligen deler også en dobbelgarasje på til sammen 40 kvm med nabo, som kommer i tillegg til arealene oppgitt overfor.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2026 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Et rom benyttet som soverom i 2.etasje er ikke godkjent som rom til varig opphold. Se punkt "Ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Det er ikke gitt TG3 på noen punkter iht. tilstandsrapporten. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller, som tilhører den andre seksjonen. Yttervegger i en kombinasjon av tre og lettklinkerblokker. Ytterkledning av stående og liggende trekledning samt murpuss. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttertak av saltakskonstruksjon
på hoveddel belagt med takplater. Yttertak av valmtakskonstruksjon på tilbygg belagt med shingel.

Boligen har entrédør med glassfelter.
Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 2017). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2017). Takvinduer med karmer/ramme av tre (fra 2017).

Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler kombinert med mekanisk avtrekk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen ble vesentlig modernisert i forbindelse med omgjøring til tomannsbolig i 2017 – med blant annet nye bad, nytt kjøkken og nye gulv/overflater i alle rom. Boligens to bad og kjøkken har gjennomgående blitt gitt TG1, med kun tre avvik som er gitt TG2 (beskrevet under). Det er ikke målt forhøyede fuktverdier i boligen. Boligen har ellers normal bruksslitasje, hvor ingen elementer er gitt TG3.

Det gjøres oppmerksom på at det iht. tilstandsrapporten er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Bad m. adkomst fra trappegang: Det registreres åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen

- Bad m. adkomst fra soverom: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.

- Tekniske anlegg, kjøkken: Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet på kjøkken.

- Tekniske anlegg: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.

- Andre rom, innerdører: Dørbladet på soverom 2 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

- Innredet loft: Etasjens skråtak er en delvis lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det gjøres oppmerksom på at det
ikke er observert symptomer på fuktskader.

- Loft uinnredet/kneloft: Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 7,2 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Luftespaltene mellom taksperrene er tettet med trebord, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette

- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling samt malingsbobler. Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten. Avskalling av maling/murpuss observeres i overflaten. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

- Yttertak: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra takvindu med den begrensningen dette innebærer. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. På shingeltaket (tilbygget) er det registrert flere skruer som er skrudd igjennom taktekkingen ved takvindu på soverom 2. Det foreligger lite informasjon om undertaket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte tegn til riss/sprekker i overflaten til grunnmuren.

- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Frittstående garasje: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Loft uinnredet/Kaldt loft: Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

- Yttertak: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke takgjennomføringer og skorsteinen seg undersøke.

- Terrasse: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Det er registrert følgende avvik på HMS:
- Innvendige trapper: Trappene har ikke håndløper på begge sider.

Det fremkommer i tillegg følgende informasjon i tilstandsrapporten:
Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier da brannstige i loftetasje er plassert for nærme vinduer i underliggende etasjer. Etasjen har ikke utgang direkte til sikkert sted, eller tilstrekkelig antall alternative rømningsveier som rømningsvinduer eller lignende. Forholdet påvirker sikkerheten ved bruk, og er en opplysning en kjøper må ta spesielt hensyn til.

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2025: Montering av elbillader.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Opplysning fra forrige eier: Brudd i gammelt sementrør(avløp) mellom hus og offentlig system i 2019. Utbedret.

13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Opplysning fra forrige eier: Fornying av vann og avløpsledning fra hovedledning til tomtegrensen. Antar at dette var i 2019.

32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Svar: Ja. De tidligere beboerne i Nordlysveien 48 og 50A etablerte en avtale om at de to takvinduene som vender mot 50A ikke skal åpnes uten avtale (et i vindu i trappen og et av de to vinduene på det ene soverommet) . Dette har ikke vært noe problem for oss mens vi har bodd her.

Det er en svinnsprekk i murpussen på kortsiden som vender mot nummer 50. Vi har rådført oss med fagperson som sier svinnsprekken er ufarlig og ikke er anbefalt å utbedres/tettes

Det har vært fuktskade på vinduskarm på det ene takvinduet i boligen og fuktskader på topplisten / øverste planken på rekkverket på verandaen i
andre etasje. Begge deler er pusset og malt.

Innholdsrik og romslig halvpart av horisontaldelt tomannsbolig. Boligen fremstår som lys, innbydende og gjennomgående godt vedlikeholdt, med en planløsning som kombinerer praktiske hverdagsløsninger med sosiale oppholdsrom. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig atmosfære, mens flere oppholdsrom gir gode muligheter for både familieliv, hjemmekontor og gjester. Loftsetasjen bidrar med verdifullt ekstra areal som gjør boligen spesielt anvendelig gjennom ulike livsfaser og behov. Store deler av boligen ble modernisert i 2017.
Boligens totale gulvareal utgjør hele 176 kvm.

Her bor du i en rolig blindvei med et godt nabolag, samtidig som marka, skoler, barnehager, kollektivtransport og øvrige servicetilbud er lett tilgjengelig. Boligen passer perfekt for både familier og andre som ønsker god plass, fleksible løsninger og fine uteområder.

Boligen inneholder:

1.etasje:
En meget romslig og praktisk entré/hall med god plass til oppbevaring av klær, sko og øvrig utstyr. Lekre fliser på gulv med gulvvarme.

Et par trinn ned fra entréen er det en hyggelig hagestue/kontor med plass til en liten sittegruppe eller et hjemmekontor. Fra hagestuen er det utgang til den flotte, vestvendte hagen som er pent opparbeidet med plen, markterrasse med elektrisk markise (2022) og diverse beplanting. Det er veldig gode solforhold i hagen.

En fin trapp med eiketrinn tar deg opp i boligens 2.etasje.

2.etasje:
Soverom 2 har romslig med plass, fin enstavs eikeparkett på gulv, malte overflater og to store vinduer. Rommet har skråtak hvor området med lavest takhøyde har vært benyttet til kommoder og dobbeltseng.

Innredet rom benyttet som soverom. Fin enstavs eikeparkett på gulv og malte overflater. Rommet er byggemeldt som bod og er ikke å anse som godkjent for varig opphold.

Fra mellomgang/trappegang er det inngang til et lekkert bad som ble oppusset i 2017. Dusjhjørne med innfellbare dusjvegger i glass, grå fliser på vegg og mosaikkfliser på gulv i dusjsone. Vegghengt toalett og servantskap med speil og overlys. Opplegg til vaskemaskin og tørketrommel "side-by-side" bak skjermvegg i glass. Store, grå fliser på gulv med gulvvarme og malte flater på vegg. Downlights i tak.

Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng. Fin enstavs eikeparkett på gulv og malte flater overflater. Fransk balkong med glassfelt gir godt med lys inn i rommet.

Fra hovedsoverom er det inngang til et lekkert "en suite" bad som ble oppusset i 2017. Dusjhjørne med innfellbare dusjvegger i glass. Grå fliser på vegg og mosaikkfliser på gulv i dusjsone. Vegghengt toalett og servantskap med speil og overlys. Store, grå fliser på gulv med gulvvarme og malte flater på vegg. Downlights i tak.

Romslig, gjennomgående og meget lys stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys inn i rommet. God plass til sittegruppe og mediemøbel. Enstavs eikeparkett på gulv, malte flater på vegg og elektrisk solskjerming/screen (2023) på hovedvinduet. Fra stuen er det utgang til en meget solrik øst-, syd- og vestvendt balkong hvor det er sol fra morgen til kveld om sommeren, og behagelig utsikt over til Tryvann fra sitteseksjonen.

Fint og moderne kjøkken med kjøkkeninnredning som var ny i 2017. Mørke skapfronter med integrerte hvitevarer som kjøl-/fryseskap og oppvaskmaskin. Hvit, laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Kokeøy med hvite, glatte skapfronter og integrerte hvitevarer som stekeovn og koketopp. God benkeplass og laminat benkeplate med skap og integrert vinskap mot spiseplass. Takhengt Røros hetta med avtrekk til yttervegg.
God plass til stort spisebord i tilknytning til kjøkkenet.

Loft:
En malt trapp tar deg videre til loftet som inneholder en lys og fin loftstue med plass til sittegruppe, tv-benk + tv, samt lesestol og/eller barneleker.. Plassbygde bokhyller på vegg inn mot soverom. Flere takvinduer gir godt med lys inn i rommet. Langs begge sidene er det lagring i kneloft.

Hyggelig soverom med god plass til seng, skrivepult og kommoder. Store vindusflater som gir godt med lys.

Garasje:
I tillegg medfølger det en plass i felles dobbeltgarasje med plass til bil og lagring, samt biloppstillingsplass foran garasjen. Elbillader fra Zaptec installert på fremsiden av garasjen i 2025.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Integrerte hvitevarer på kjøkkenet følger med:
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Fastmontert hyllesystem på vegg mot soverom i 2.etasje medfølger. Det medfølger også en 1/2-part av en robotgressklipper som deles med snr. 1. Denne var ny i 2026.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og gulvvarme i baderom og 1.etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Megler har ikke funnet ferdigattest på opprinnelig oppføring av boligen, da flere av dokumentene er beskadiget, men ifølge saksinformasjon på byggesaken ble det gitt ferdigattest på eiendommen 13.07.1960.

Følgende er bygget på boligen: 
Det foreligger ferdigattest på garasje og ombygging av garasjetak datert 26.11.1991 samt for bruksendring i kjeller og loft fra tilleggsdel til hoveddel samt fasadeendring av eksisterende tomannsbolig datert 06.12.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer fra sist godkjente tegninger opp mot dagens bruk:

Rom benyttet som soverom ved trappegang i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger.  Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på sameiets eiendom.
Dagboknr 9354 tinglyst 08.08.1952. Standard veierklæring tinglyst på eiendommen der Nordlysveien godkjennes inntil videre med 5 meters bredde. Eier forplikter seg til å opparbeide veiene med kloakk langs tomta i inntil 8 m. bredde inkl fortau og kloakk. Eventuell grunneervervelse vil være kostnadsfri for kommunen. Gjerde settes opp etter reguleringsvesenets bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er i tillegg tinglyst seksjonering datert 06.04.2017 og reseksjonering datert 27.12.2017-.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Nordlysveien er en gate med lite gjennomgangstrafikk og nærområdet består hovedsakelig av villa- og småhusbebyggelse.

Fra boligen er det gangavstand til viktige fasiliteter som offentlig kommunikasjon fra Grefsen- og Kjelsåsveien, barnehager/skoler, matbutikker, Lillo- og Nordmarka, samt fotballbaner. Kort vei til Grefsenplatået med grønnsakshandel, Bellas restaurant, Grefsen sushi take-away, italiensk pizzeria, frisør og dyrebutikk. Søndagsåpen Joker i Kjelsåsveien, kun et par minutter gange fra boligen.

Fra boligen er det kort vei til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Buss 25 stopper i Kjelsåsveien rett i nærheten av boligen, samt trikk fra Grefsenplatået. Tog fra Kjelsås stasjon, t-bane og flybuss fra Storo.

Ønsker du friluft/rekreasjon, er turmålene mange. Du kan ta turen til Grefsenkollen, besøke Teknisk Museum på Frysja eller ta en sykkeltur rundt Maridalsvannet. Det er bademuligheter i Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Om vinteren kan du ta en skitur i en av de mange løypene i området. Ønsker du andre vinteraktiviteter, kan du besøke Oslo skisenter på Trollvann, Linderudkollen med serveringsted, hoppbakker og lysløype med kunstsnøanlegg. Langsetløkka er også et flott utgangspunkt til marka både sommer og vinter.

Jupiterjordet (Sverre Enevolds plass) med fotballbane og lekeplass ligger ca. 350 m unna boligen. Myrerjordet ligger også i nærområdet og er en stor, grønn "lunge" med tilbud til både store og små. Her er det flere gressbaner, kunstgressbane, tursti, treningsapparater og en sandballbane.

10 minutter å sykle til Torshov og 15 minutter til Grünerløkka. Grefsenkollen Restaurant er en fin spasertur, eller kort kjøretur/busstur unna. Her arrangeres årlig OverOslo, en unik festival som de siste årene har blir svært populær. http://www.grefsenkollen.no.

Bydelen byr på et utvalg av Oslos beste skoler, og sammen med Kjelsås idrettslag tilbyr området svært gode oppvekstsvilkår for barn og unge i et aktivt miljø.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Kjelsås skole (1.-7.trinn) og Engebråten skole (8.-10.trinn). Det er også flere kommunale og private barnehager i området som blant annet Myrer Kanvas-barnehage, Haugensjordet barnehage og Sanatoriet barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 940 kvm som tilhører sameiet. Meget flott opparbeidet og flat hage med gode solforhold. Tomten er fordelt gjennom sameiets vedtekter med eksklusiv bruksrett på del av tomten mot vest. Det er direkte tilgang til hagen fra boligen og tomten er opparbeidet med markterrasse, plen og diverse beplanting. God plass til både ballspill og trampoline på seksjonens tomtedel. Hage ved inngangsparti er til felles benyttelse av seksjonene.

Det er én parkeringsplass i felles dobbel garasje. Garasjen deles med seksjon 1. Øvrig parkering foran garasje og gate parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. Endringer i reguleringsplan er vedtatt, men ikke iverksatt pt. Konfererer gjerne med megler.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:

Nordlysveien 49 - Bruksendring, takløft, fasadeendring og etablering av takterrasse. Saksnummer: 202216313. Det er gitt rammetillatelse datert 02.08.2023 på heving av mønet på deler av eksisterende tomannsbolig, etablering av takaltan, bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel på loft og innsetting av nye vinduer i tak og gavlvegg mot sør. Ny mønehøyde blir 9,0 meter, og gesimshøyden forblir uendret på 6,5 meter. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202216313 .

Lyngåsveien 2B - Bruksendring av loft, samt fasadeendring. Saksnummer: 202604917. Gjelder ettergodkjenning av allerede gjennomførte tiltak på eiendommen. Saken er under behandling hos kommunen. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202604917

Det vil potensielt måtte forventes noe byggestøy i forbindelse med arbeider som gjennomføres i forhold til disse sakene.

Kommunale avgifter er kr 20.459,- for inneværende år for denne seksjonen. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Kommunale avgifter for sameiet faktureres samlet og fordeles etter sameiebrøk. Totale kommunale avgifter for sameiet er kr. 40 917,- for inneværende år.

Selger har Gjensidige Hus Pluss forsikring, med en årlig forsikringspremie på kr. 15.949 (minus årlig kundeutbytte på ca kr. 1.500,- til 2.000,- per år). Forsikringssum vil med stor sannsynlighet bli vesentlig redusert dersom det inngås en felles avtale for sameiet.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 000 kwh. (inkl. elbillader) pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og fiberbredbånd 500/500 og har avgift på kr 999,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 07.11.2025 til 01.01.2027, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 5 159 644,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 7 161,-  pr. 2026.

13 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

343 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
344 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
354 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 094 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 104 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stian Glendrange og Helene Myhrene Skotnes

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 171/329. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad, snømåking og gressklipping må påregnes.
Dyrehold er tillatt

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt stylingrådgivning  kr -2 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Stylingrådgivning  kr 2 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 4.500,- pr stk - 1 visningsrunde inkludert

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning - makspris oppnås  kr 40 000,00
Foto kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0068/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2668

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 16:26