Tøyengata 41A

Tøyengata 41A, 0578 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 201, seksjonsnummer 16
Andelsnummer 8, BORETTSLAGET TØYENGATA 41, organisasjonsnummer 947258117

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
4. etasje 59 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken, to soverom.

BRA-e:
5. etasje 3 kvm: Loftsbod 1
5. etasje 3 kvm: Loftsbod 2

Åpent areal:
4. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsbodene har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 6 kvm av arealene måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Boligen disponerer to boder på loft. Bodene er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.11.2025 utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur- og trekonstruksjoner. Balkongdør og vinduer i 2-lags glass fra 1988. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 8 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:

Våtrom:
- Vannrør: Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.

Øvrige rom:
Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.

Etasjeskiller - 4.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare/målbare skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 20 mm i stue og 15 mm i kjøkken.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Kursoversikt er ikke oppdatert.

Balkong:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- 2025: Utløpsventil til toalettet var defekt. Rørlegger byttet ut utløpsventil til toalettet og la ny silikon rundt vask. Arbeid utført av VB Funksjonell VVS.
- 2025: Rettet opp feil kurs på en stikkontakt. Det er i tillegg satt inn ny dimmer og termostat til våtrommet. Arbeid utført av El Alliansen AS.
-Det er noen riss i flisene som omtalt i tilsstandsrapporten.
- 2023: En sprekk i muren ved leilighetens balkong første til lekkasje i leiligheten i underetasjen. Skaden er rettet opp. Vi er også kjent med at det har vært taklekkasjer som har blitt utbedret i regi av styret i borettslaget.
- Det ble utført el-kontroll i 2023 og den avdekket flere feil, blant annet jordingsfeil på bad og ulike kretser i enkelte rom. Alle feilene ble utbedret og det foreligger samsvarserklæring for arbeidet. Elvia utførte en el-kontroll i 2025 og det ble da oppdaget en kretsfeil på hovedsoverommet. Denne feilen er utbedret. Det er i tillegg satt inn dimmer og ny termostat til våtrom. Det foreligger en samsvarserklæring for arbeidet.
- 2023: Alle feil som ble avdekket ved el-kontroll, blant annet jordingsfeil på bad og ulike kretser i enkelte rom er rettet opp. Gamle uttak for panelovner er byttet ut med nye stikkontakter. Montering av taklampe på stue. Arbeid utført av Gulbrandsen & Olimb AS.
- Tidligere eier har opplyst om at badet ble totalrenovert i 2008. I følge tidligere takstrapport er arbeidet fagmessig utført. I tillegg til arbeidet som ble gjort i 2008, har tidligere eier av leiligheten opplyst at styret i borettslaget på et senere tidspunkt sørget for at det ble gjort stikkontroller av avløpsrør fra badene. Arbeid utført av Tore Orvei AS.
- Det er et gammelt bygg fra århundreskiftet (1895) og det er noe skjevhet i gulvene. De øvre delene av vinduene (det er t-post vinduer) på soverommene er noe vanskelige å lukke. Vinduene skal skiftes ut i forbindelse med rehabilitering av bygården (se mer info om vedlikeholdsplaner).
- Det ble satt inn peis i leiligheten i november 2021. Peisen er fra Nordpeis (modell Uno 4)og ble kjøpt og montert gjennom HotMegastore Økern. Kvittering foreligger. Kommunen gjennomførte en kontroll av peis, pipe og pipeløp i 2024 og alt ble godkjent.
- Styret har oppdatert borettslagets vedlikeholdsplan og planlegger oppfølging av denne våren 2026. Blant annet skal fasade og tak rehabiliteres, vinduer byttes m.m. Borettslaget justerte felleskostnadene med 47 prosent høsten 2025, hvor det ekstra innskuddet øremerkes vedlikehold.
- Selger opplyser om at et av stuevinduene ikke lar seg åpne.

ENTRÉ
Velkommen til en lys og åpen entré som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass til både jakker og sko i en praktisk skyvedørsgarderobe. Her har du et perfekt "bonusrom" for oppbevaring av jakker, sko, tørkestativ etc. Fliser på gulvet gir et moderne og lettstelt uttrykk. Skyvedører med store speil bidrar til romfølelse.

KJØKKEN
Det separate kjøkkenet fra 2015 med innredning fra HTH har glatte, hvite fronter og benkeplate i laminat. Pene fliser mellom under og overskap med klassisk detaljer. Videre består kjøkkenet av integrerte hvitevarer som kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin og stekeovn samt nedfelt induksjonstopp tilkoblet komfyrvakt.

STUE
Romslig og lys stue med god plass til både spisebord, TV og sofagruppe. Stuen har god takhøyde, store vinduer med dype vinduskarmer og fantastisk utsikt. Klassisk uttrykk på listverk i stuen. Den stilige peisen fra 2020 skaper en koselig atmosfære. Ingen gjenboere i stuen eller kjøkkenet.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og malt i lyse og harmoniske farger. Rommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap. Her kan du nyte kaffekoppen i senga når dagslyset skinner gjennom de flotte vinduene. Fra soverommet har du adgang til balkongen. Soverommet vender mot den rolige bakhagen.

SOVEROM 2
Boligens andre soverom passer perfekt som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor. Rommet er lunt, koselig og malt i behagelige, varme farger. Det har et stort garderobeskap og reol til oppbevaring. Rommet vender mot bakhagen og har et vindu ut mot leilighetens balkong.

BADEROM
Nyere flislagt bad fra 2008. Stort speil som gir en god romfølelse og god skapplass på badet. Moderne vaskemaskin med tørkefunksjon medfølger. Baderomsinnredningen består av praktiske servantskuffer med nedsenket porselensservant, samt et stort speil og belysning over. Dusjnisjen har moderne glassdør, og det vegghengte toalettet med innebygget sisterne gir et rent og ryddig uttrykk. Ny lampe over speilet ble installert i 2021.

BALKONG
En solrik og sørøstvendt balkong på 6 kvm, hvor du kan nyte solen fra morgenen av. På varme sommerkvelder er det deilig å trekke ut hit hvor det er svalt og godt. Dette er et perfekt sted å slappe av med en kopp kaffe, invitere venner og familie eller nyte late sommerdager. Balkongen er romslig med plass til både et kafébord og en koselig sittegruppe.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vegghyller (stue), taklampe (hovedsoverom) medfølger ikke.
Vaskemaskin medfølger.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet og ildsted.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1895.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen, datert 29.03.1895, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger for øvrig ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 09.05.2017.

Leilighetens planløsning stemmer overens med godkjente byggetegninger utenom balkongen som ikke er tegnet inn.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om gjerde, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om kloakkledning og rett til adkomst.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har i tillegg følgende tinglyste rettigheter:
- Rett til ledninger m.v. Bestemmelser om adkomst. Ubebygget areal kan ikke brukes til parkering eller lagring av motorkjøretøy. Rettigheten hefter i Knr:0301 Gnr:229 Bnr:11. Dagboknr. 38011, tinglyst 25.06.1990.
- Rett til adkomst m.v. flere bestemmelser. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Boligdirektøren. Rettigheten hefter i Knr:0301 Gnr:229 Bnr:202. Dagboknr. 71939, tinglyst 27.11.1990.
- Rett til adkomst, vedlikeholdsplikt etter kommunale krav ( 30 år) Fl. best. Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/dir. for Eiendom og Utbygging. Rettigheten hefter i Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:204 Snr:1-16. Dagboknr. 4291, tinglyst 24.01.1991.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tøyengata 41 ligger attraktivt til i flotte grøntområder med Botanisk Hage og Snippen lekepark. Tøyenparken med Ola Narr ligger like i nærheten av leiligheten med fine turstier og store grøntområder i tillegg til det nyoppussede Tøyenbadet. Tøyen Torg ligger rett ved og kan sammen med resten av nærområdet by på flere spennende serveringssteder og kaféer. I tillegg har torget frisør, apotek, bibliotek, dagligvarehandel, grønnsakforretning og bakeri. Fra leiligheten er det kort gangavstand til det meste av serveringsteder og forretninger på Tøyensenteret. Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Rema 1000. For offentlig kommunikasjon er det gangavstand til buss fra Tøyenkirken og T-bane fra Tøyenstasjon.

Torget har gjennomgått en større rehabilitering og har blitt en populær samlingsplass. Dette er et område i stor vekst! En kort spasertur unna er Grünerløkka med sitt pulserende storbyliv. Eller du kan velge Grønland som med sine mange eksotiske butikker med et vareutvalg du ikke finner andre steder i byen.

Det er gode kollektivknutepunkter rett i nærheten. T-bane og buss går fra Tøyen Torg, og alle t-banens linjer stopper på Tøyen. Bussrute nr. 20 og 60 går fra Tøyen. Herfra kommer du deg raskt og effektivt til byens øvrige bydeler. Det er enkelt å komme seg til blant annet OsloMet, universitet på Blindern, Handelshøyskolen BI i Nydalen og Oslo sentrum. Fra leiligheten går du til sentrum på ca. 15 minutter.

Området er ideelt for den som vil bo sentralt med kort vei til alt, samtidig som man ønsker en rolig og skjermet tilværelse i grønne omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Tøyen barneskole og Jordal ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 589 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområder er opparbeidet med steinlagte internveier, sittebenker, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.77 med endrede reguleringsbestemmelser i henhold til S-2937, datert 01.10.1987.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Tøyengata 39 A - bruksendring av næringslokale til bolig (seksjon 3) - Det er gitt midlertidig dispensasjon fra krav om HC-toalett i serveringssted (dok 17). For mer informasjon, se saksnummer 202504511 hos Plan- og bygningsetaten.
- Hagegata 1 - utskifting av 12 vinduer mot bakgård. For mer informasjon, se saksnummer 202507641 hos Plan- og bygningsetaten.
- Sørligata 44 - 46 - Bruksendring fra loft til bolig og fasadeendring. For mer informasjon, se saksnummer 202509802 hos Plan- og bygningsetaten.
- Hagegata 19 - utvidelse av skolegård - Tøyen skole. For mer informasjon, se saksnummer 202522404 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr 5 756,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, trappevask, betjening av fellesgjeld, vaktmestertjenester, bredbånd, kommunale avgifter, felles forsikringer, og andre driftskostnader.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører. Felleskostnadene
justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet HomeNet som leverandør av bredbånd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 180,- pr. år. / 7 000 kwh. pr. år. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 362 908,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 451 630,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 28 128,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 16 380,- pr. 25.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 250 751,- pr. 25.11.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207743852
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,55%
Restsaldo 250 751,00
Andel restsaldo: kr 16 380,-
Innfrielsesdato: 30.10.2027
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

6 100 000,00 Prisantydning
16 380,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 116 380,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 127 420,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vanessa Hammersland og Ole Hammersland

Leiligheten er tilknyttet BORETTSLAGET TØYENGATA 41. Borettslaget består av 16 leiligheter og 1 næringslokale.
Borettslagets eiendom er seksjonert
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS,
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter styrets godkjennelse.

Foretatt vedlikehold de senere år: 
- Generell vedlikehold og reparasjonarbeid.

Planlagte påkostninger:
- Styret opplyser pr 09.12.2025 at de har innhentet tilbud på utskiftning av vinduer, fasadeoppussing, baderomsoppussing, samt utbedring av tak og balkonger. Det ble foretatt en økning av felleskostnader i vinter for å begynne å spare opp litt egenkapital, men en ytterligere økning kan skje. Styret vil holde nivået så lavt som mulig, men kan ikke si noe konkret om pris p.t.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke inkl: Finn, Ukens bolig, Smartannonsering, Hjem.no, Krogsveen BSR  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver digitale  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 875,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00
Tilstandsrapport + oppmålt plantegning fra bygningssakkyndig  kr 9 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 42-0013/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2513

Sist oppdatert: 02. januar 2026 kl. 18:49