Myklegardgata 2B

Myklegardgata 2B, 0656 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 284, seksjonsnummer 12

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
4. etasje 61 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller: 10 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 3 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
4. etasje 5 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder henholdsvis på loft og i kjeller. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm. Bodene er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

I tillegg disponerer leiligheten en tredje bod i trappeoppgang på ca 1 kvm som deles med nabo (kun denne leiligheten benytter den i dag). Man ikke selv har eierrett og rettsvern for denne boden. Sameiet kan beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.12.2025 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende konstruksjoner og yttervegger i hovedsak av tegl/murverk og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Balkongdør og vinduer i to-lags glass fra 1990. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

To punkter er gitt TG3:

Våtrom/bad:
- Overflater gulv: Det registreres betydelig bomlyd og flere løse gulvfliser. Det er stedvise sprekker i gulvfliser samt knuste gulvfliser. Strakstiltak, bør utbedres.

Skjevhetsmåling:
- Det er merkbare skjevheter i entré og soverom 1. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 40 mm i entré og 67 mm i soverom 1. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 11 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje.
For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:

Våtrom/bad:
- Overflater vegger: Det er sprekker i veggfliser ved døråpning.
- Fallforhold: Nivåforskjell fra topp flis ved døråpning til topp flis ved sluk er på tilfeldig sted målt til 10 mm, som ikke er tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Ventilasjon: Det vurderes at kjøkkenventilatoren er koblet på en felles ventilasjonskanal, noe som i utgangspunktet ikke er anbefalt.

Øvrige rom:
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom 2, kjøkken og bad har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Stoppekran er ikke lokalisert. Stoppekran må lokaliseres og tilkomst etableres. Det er ikke observert lekkasjer, men kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Det har vært litt fukt i kjellerbod. Noe vann er kommet inn i kjeller ved ekstra kraftig regnskyll, cirka en gang annet hvert år.
- 2024: Utskiftning av mønebånd. Arbeid utført av Sør Rehabilitering, v/bygg– og tømrermester Tobias E. Steindal.
- 2024: Brannsikring av pipeløp til kaminen. Arbeid utført av Pipeeksperten AS. Godkjent av brannvesenet.
- 2021-2025 Antikvarisk rehabilitering: rehabilitering av begge trapperommene. Reparasjon og maling av nederste del av mur mot gata og mot bakgården. Brannsikring av alle dører i tilknytning til trapperom. Brannsikringsarbeid på loft og i kjeller.
- Planer for 2026: Tak over inngangsdører rehabiliteres. Mindre malingsarbeid på trapp. Muligens nye HC gelendere i trapperom.

Brannsikringstiltak:
- Leiligheten: Selger opplyser at Elvia har utført kontroll av eletrisk anlegg i leiligheten 28. januar 2025 hvor det ikke ble funnet avvik. Videre foreligger tilsynsrapport fra Brann- og redningsetaten i leiligheten februar 2023 hvor det ikke ble avdekket noen avvik på fyringsanlegget.
- Sameiet: Sameiet hadde også etterkontroll fra Brann- og redningsetaten september 2022 hvor de bekreftet at sameiet hadde gjennomført alle tiltakene i tråd med den branntekniske tilstandsvurderingen som ble gjort i 2014.

ENTRÉ
Man går gjennom de klassiske dørene og ønskes velkommen inn til en åpen og innbydende entré med gulvvarme, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Dette er en lys leilighet med mye sjarm, og svært god romløsning. Klassiske detaljer er godt bevart. Dørene i trapperommet er nylig rehabilitert på antikvarisk måte av sameiet.

KJØKKEN
Romslig og praktisk, separat kjøkken fra 2000. Her er det tatt frem teglsteinsvegg. Det er godt med benkeplass og integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser. Videre er kjøkkenet innredet med profilerte skapdører og benkeplate av stein, samt benk i tre med integrerte lys og barstoler. Fra kjøkkenet har du utgang til den vestvendte balkongen.

STUE
Stuen er svært lys og romslig, og oppleves som usjenert i 4. etasje. Her er det god plass til både spisebord, og tv/sofa-sone. Leilighetens stue har peis og vakre, klassiske detaljer som store vinduer med dype karmer. Her er det masse sjarm, og plass til planter og dekor i vinduskarmene. Stukkatur og rosett gir boligen et flott preg, og det er også ettertraktede detaljer som profilerte fløydører og panelvegg.

SOVEROM 1
Leilighetens hovedsoverom vender vest og ut mot rolig bakgård uten trafikkstøy. Rommet har god plass til dobbeltseng, garderobeskap og tilhørende soveromsmøblement.

SOVEROM 2
Soverom nr. 2 er lyst og trivelig. Rommet har adkomst fra stuen og vender mot øst. Som ellers i leiligheten er det store, klassiske vinduer som gir godt med lysinnslipp og en sjarmerende atmosfære. Dette rommet har også god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Rommet vender mot rolig sidegate. Dette rommet har flere bruksmuligheter og kan også brukes som spisestue med åpne fløydører fra stuen.

BADEROM
Baderommet er fra ukjent årstall. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med dører, vegghengt møblement ved speil, gulvstående toalett og badekar med vegghengt armatur. Videre er det elektriske varmekabler i gulv og opplegg til vaskemaskin. Det må påregnes kostnader til oppussing av bad.

BALKONG
Fra kjøkkenet har du utgang til en vestvendt balkong på ca. 5 kvm. Selger opplyser om sol fra ca kl 15 og ut kvelden, til dels med skygge fra treet i bakgården - perfekt for avslappende ettermiddag og kveld. Herlig utsyn til en grønn og fint opparbeidet bakgård. Her er det godt med boltreplass for store og små. Balkongen oppleves som usjenert og luftig i bygårdens fjerde etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kombinert kjøleskap/fryser medfølger, denne var ny i 2024. Videre medfølger stekeovn, oppvaskmaskin og vaskemaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Det er ikke varmluftsfunksjon på stekeovn, og håndtak på oppvaskmaskin mangler.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet og vedovn. Det er gulvvarme i entréen og på badet.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1902.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen, datert 30.04.1904, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger for øvrig ferdigattest for bad, kjøkken og nye balkonger i 1-4. etasje, datert 21.08.1990.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leilighetens planløsning stemmer overens med godkjente byggetegninger.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 504591, tinglyst 19.04.1983, type heftelse: Sameiet har pant på kr 50 000,- med prioritet etter opptatte lån.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 5 rettigheter på eiendommen: Disse omhandler blant annet bestemmelser om bruksrett, adkomstrett, rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger av forskjellige slag, bestemmelser om bruk av uteareal, bestemmelse om parkering av motorkjøretøy eller lagring i tillegg til erklæring angående gårdsrom.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Myklegardgata 2B har en sentral beliggenhet i en av Oslos mest kulturrike områder med Klosterenga park som nærmeste nabo. Leiligheten ligger i hjertet av Gamlebyen med ca. 20 minutters gangavstand til både Sørenga, Barcode, Oslo S og Bussterminalen.

Det er kort vei til alt man måtte ønske av servicefasiliteter som populære kaféer, restauranter, dagligvarebutikker og offentlig kommunikasjon.

Innkjøp av dagligvarer gjøres enkelt på Matkroken Schweigaards gate, Rema 1000 Galgeberg eller Coop Extra St. Halvards gate. På Galgeberg finner du den nye nabolagskaféen Galgen og Times bar med uteservering.

I Gamlebyen finner du også et variert utvalg spisesteder, som den koselige kaffebaren Fuglen og den populære pizzeriaen ZZ Pizza, hvor du kan nyte alt fra nystekte pizzaer til smakfulle kaffeopplevelser. I nærheten finnes Grønland med et pulserende folkeliv med fargerike forretninger og varierte serveringssteder som Olympen, Oslo Mekaniske og Dattera til Hagen. Det er også kort vei til urbane Grünerløkka med et bredt tilbud av trivelige kaféer og spisesteder. Her er det også et bra shoppingstrøk, morsomme barer, konserttilbud samt Ringen kino.

I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til gode turområder. Rett ved leiligheten finner du Klosterenga park og Botsparken som en grønn lunge midt i byen. Ellers er det kort vei til Ekebergparken, Middelalderparken, Botanisk hage, Tøyenparken (Miniøya & Øyafestivalen), Ola Narr, Sofienbergparken, Birkelunden og Kampen park. Det er også kort vei til hyggelige Akerselva. Langs elva finner du grøntområder og flotte turveier, men også rester av Oslo østs spennende industrihistorie. Sørenga sjøbad ligger kort vei unna og er en populær badestrand for både store og små.
Middelalderparken ble anlagt i år 2000 mellom Bjørvika og Ekebergskrenten. Her finnes mange historiske ruiner og store "kulturlag" under bakken. Ved utbyggingen av Bjørvika vil dermed både Oslos eldste og Oslos nyeste arkitektur kunne nytes side om side, fra høyst ulike epoker. Årlig arrangeres Middelalderfestivalen.

Området kan ellers by på flere moderne treningssentre i nærheten som Sats på Kampen, Sats i Bjørvika, nyåpnede Tøyenbadet på Tøyen, Fresh Fitness på Grønland og Crossfit Gamle Oslo.

Det er kun 2 minutter å gå til bussholdeplassen Harald Hårdrådes plass med blant annet 37-bussen, 100- og 110-bussen. 8 minutters gange til 20-bussen, trikkeholdplass med trikk nr. 18 og 19 innenfor 10 minutters gange og 15 minutter til Grønland t-bane med alle linjer.

Gamle Oslo er en bydel som har vært i sterk utvikling de seneste årene med Operaen og arbeidet med Fjordbyene/ Bjørvika. Dette gir en synlig merverdi for dette området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Internasjonal kulturbhg. Åkeberg 0.3 km
Åkeberg barnehage (1-5 år) 0.3 km
Munkenga barnehage (1-5 år) 0.3 km

Skoler:
Gamlebyen skole (1-7 kl.) 0.3 km
Kampen skole (1-7 kl.) 1 km
Tøyen skole (1-7 kl.) 1 km
Jordal skole (8-10 kl.) 0.6 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 2 km
Etterstad videregående skole 1.5 km
Hersleb videregående skole 19 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 518 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealer opparbeidet med blant annet gangarealer, grøntområder, sittegrupper, lekeapparater og diverse beplantninger.

Eiendommen er fredet som et arkeologisk kulturminne eller Kulturminneloven av 1978. Se punkt om Regulerings- og arealplaner for mer informasjon.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Det er kommunale ladepunkter for elbil i nærheten, samt ordning for bildeling (Bilkollektivet) i gaten pr desember 2025.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977 med endrede reguleringsbestemmelser i henhold til S-2937, datert 01.10.1987.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger innenfor Middelalderbyen i Oslo som er automatisk fredet av riksantikvaren som et arkeologisk minne etter Kulturminneloven av 1978. I tillegg står bygården på kommunens liste over enkeltminner som er vernet av byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Middelalderbyen: https://www.kulturminnesok.no/kart/?q=&am-county=&lokenk=location&am-lok=&am-lokdating=&am-lokconservation=&am-enk=&am-enkdating=&am-enkconservation=&bm-county=&cp=1&bounds=59.91067475392851,10.756409168243408,59.901228066990356,10.776150226593018&zoom=16&id=88460

Utdrag av pågående byggesaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Schweigaards gate 58 D - bruksendring fra butikk til tannlegekontor og etablering av leilighet. For mer informasjon, se saksnummer 202507823 hos Plan- og bygningsetaten.
- Schweigaards gate 58 A-C - ombygging av fellesarealene på loftet til 5 nye boenheter, og etablering av nye boder i kjelleren. For mer informasjon, se saksnummer 202509586 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 6 119,- pr. mnd. og inkluderer internett (fiber), kommunale avgifter, vedlikeholdsfond, dugnadsfond, trappevask, leietillegg strøm, betjening av fellesgjeld, forretningsførsel, felles forsikringer.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Kapitalkostnader felleslån: kr 1 599,-
Felleskostnader Sameie: kr 3 485,-
Vedlikeholdsfond: kr 134,-
Fibernett: kr 449,-
Dugnadsfond: kr 255,-
Leietillegg strøm: kr 197,-

Fellesutgiftene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med sameiets faktiske utgifter. Det er planlagt økning i fellesutgiftene til kr 6 755,- pr. mnd. fra 1.2.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 650,- pr. år. / 1 700 kwh. pr. år. Dette er lavere enn gjennomsnittet.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett (fiber). Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 395 770,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 583 078,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 18 225,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 203 567,- pr. 02.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 807 787,- pr. 02.12.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 16366923083, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 02.12.2025: 6.5% pa.
Antall terminer til innfrielse: 70
Saldo per 02.12.2025: kr 2 061 270,-
Andel av saldo: kr 110 197,-
Første termin/første avdrag: 30.06.2023 ( siste termin 31.03.2043 )
IN-ordning: Nei

Lånenummer: 16368829416, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 02.12.2025: 6.5% pa.
Antall terminer til innfrielse: 77
Saldo per 02.12.2025: kr 1 746 517,-
Andel av saldo: kr 93 370,-
Første termin/første avdrag: 30.12.2024 ( siste termin 30.12.2044 )
IN-ordning: Nei

5 300 000,00 Prisantydning
203 567,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 503 567,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

137 570,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
148 610,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 652 177,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Christina Hjalmarsdotter Wennerberg og Hjalmar Klas Wennerberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Myklegardgata 2 Sameiet, med sameiebrøk 62/1160.
Sameiet består av 17 leiligheter.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Myklegardgata 2 er oppført på Byantikvarens Gul liste som bevaringsverdig: kulturminner som etter Byantikvarens vurdering har så stor kulturhistorisk eller arkitektonisk verdi at de søkes bevart.

Sameiet Myklegardgata 2 har felles gårdsrom med alle gårdene i kvartalet «Gamlebyen 28 04 02». Kvartalet består av 8 gårder med totalt 119 seksjoner. Det er utarbeidet egne vedtekter for drift og vedlikehold av felles gårdsrom som forvaltes av en kvartalsgruppe. Representant til kvartalsgruppen velges på beboermøte i hver enkelt gård. Nødvendige utgifter til vedlikehold av fellesarealet skal dekkes av eierne av de berørte eiendommer (via felleskostnadene i sameiet).

Foretatt påkostninger de senere år (2024 - 2025):
- Rehabilitering av trapperom, pipeløp og portrom. Sameiet har fått et tilskudd fra Norsk kulturminnefond i forbindelse med antikvarisk istandsetting av trappeoppgangerne
- Utbedring av taket etter at det ble oppdaget lekkasje.

Planlagte påkostninger:  
Informasjon fra styreleder 06.12.2025:
Det foreligger konkrete planer for nødvendig vedlikehold med noe mindre blikkenslagerarbeid på taket og nye tak over inngangsdørene for å hindre fukt. Dette vil bli gjort så snart det er mulig.
Styret vet også at det må foretas utbedringer under trappeløpene i kjelleren pga rust i bærekonstruksjon. Dette kan vente noe, men bør gjøres.
Videre er det noe planer om rehabilitering i tilknytning til portrommet, nye HC gelender i begge trappeløpene.

Det foreligger ikke pr i dag noen konkrete planer om ytterligere låneopptak for vedlikehold. Styret håper at utgiftene kan tas innenfor det vanlige vedlikeholdsbudsjettet.
Samtidig vil vi presisere at økonomiske konsekvenser for neste års vedlikeholdsplaner pt. ikke er helt klarlagt. Det bør påregnes en økning av fellesutgiftene i 2026 (beregnet til å bli ca kr 6 755,- pr. mnd. fra 1.2.2026).
Huset er i relativt god stand etter de rehabiliteringene de siste årene. Samtidig vil vi alltid i et slikt gammelt og verneverdig hus måtte regne med både planlagt vedlikehold og uforutsette vedlikehold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900
Markedsføringspakke  kr 28 250
Oppgjør  kr 7 500
Salgsoppgaver digitale  kr 3 600
Tilrettelegging  kr 17 000
Visninger pr stk kr 3 150

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545
USBL - Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570
USBL - Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 914

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Boligselgerforsikring Gjensidige 
Foto minipakke  kr 1 800
Fotopakke  kr 4 500
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning kr 9 950

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 42-0054/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2554

Sist oppdatert: 01. januar 2026 kl. 16:42