Cecilie Thoresens vei 12

Cecilie Thoresens vei 12, 1153 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 244, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 35, Symra Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 919588969

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
5. etasje 69 kvm: Entré/gang, bad, to soverom, garderobe, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.
Bruksrett til bod er vedtektsfestet.

BRA-b:
5. etasje 10 kvm: Innglasset balkong.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
5. etasje 6 kvm: Åpen balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2025 utført av Norges Takst AS v/Tore Jan Fevang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2018 med etasjeskillere av betongdekke. Boligen har malte trevinduer med 3-lags glass. Videre er det balkongdører med 3-lags glass i trekarmer, en malt, glatt entrédør (B30 - 40dB brann- og lyddør), og innvendig har boligen malte fyllingsdører. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Overflater:
Bruksmerker i parkett, særlig ved kjøkkenområdet.
Krympesprekker i overgang vegg/himling i stue/kjøkken.

Bad:
Mindre skader på innredning, to sår/hakk og fuktsvelling.

Kjøkken:
Sår og bruksmerker i benkeplate.
Knekte/sårede hjørner på platetopp (kun estetisk).
Mindre slitasje på oppvaskmaskinfront.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten, se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten har gjennomgått vesentlige oppgraderinger og tilvalg fra byggeår. Den er jevnlig vedlikeholdt og fremstår med et normalt godt inntrykk i forhold til alder. Det er ikke påvist avvik i branncelleinndeling, rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
1-stavs eikeparkett i soverom og stue/kjøkken. Flislagt gulv på bad. Vannbåren gulvvarme i stue/kjøkken og soverom. Elektriske varmekabler på bad.
INNERVEGGER:
Malt plater i soverom og stue/kjøkken. Flislagte vegger på bad.
HIMLINGER:
Malte plater i soverom og stue/kjøkken. Himlingsplater på bad.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning fra Sigdal med profilerte fronter, laminat benkeplate, oppvaskkum, glassplate over kjøkkenbenk og belysning under overskap og i vitrineskap. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kjøkkenet er utstyrt med vannsikring/Waterguard og komfyrvakt. Avtrekk via sentralt avtrekksanlegg. Utvendige screens er montert på kjøkkenvinduet.

BAD:
Baderommet er utført som en baderomskabin i betong. Rommet er utstyrt med servant med skap, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og speil med lys. Det er opplegg for vaskemaskin. Balansert ventilasjon er installert. Fall mot sluk er målt til 8-18 mm i dusjsone. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 32 mm. Nedsenket dusjsone. Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.

Boligen har sentralvarmeanlegg med vannbåren gulvvarme. I tillegg er det elektriske varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 15.5.2019. Denne kan fåes ved hendvendelse til megler.

Utover evt. andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Leiligheten ligger med meget attraktiv beliggenhet i Symra Terrasse Borettslag på Lambertseter. Her har du umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon, dagligvare og Lambertseter senter med en rekke servicetilbud. Her har du bokstavelig talt matbutikken i tøffelavstand. Med adkomst via garasjekjeller kan man gå tørrskodd fra leiligheten direkte til matbutikken. På Lambertseter senter finner du bl.a. vinmonopol, apotek og diverse serveringssteder. I tillegg byr området på flotte tur -og rekreasjonsmuligheter rundt Bergkrystallen, Østensjøvannet og i Østmarka.

Fra boligen tar du deg enkelt til T-banestasjonen. T-banen tar deg til Jernbanetorget og sentrum på 18 minutter. Det er i tillegg gode bussforbindelser i området. Lambertseter innbyr i tillegg til et rikt tur- og friluftsliv med store friområder på Ekeberg/Brannfjell som nær nabo med vakre rekreasjonsområder. Boligen ligger sentralt til med nærhet til Østensjøvannet med omkringliggende friområder og Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter, samt nærhet til fjorden med mange fine lokale badeplasser langs Bunnefjorden. Med en opplyst løype på Lambertseter, er dette området ideelt for kveldsturer. I tillegg er det flotte opplyste langrennsløyper inn i Østmarka fra blant annet Skullerud og Rustadsaga, samt et lite alpinanlegg i Skulleruddumpa, som gir ekstra glede for ski-entusiaster.

Det er gangavstand til alt man trenger av matbutikker, treningssenter og de fleste andre servicetilbud. Gode shoppingmuligheter på Lambertseter senter, med ca. 70 butikker og flere spisesteder. Lambertseter er et område preget av fritid og kultur og kan tilby Deichmanske Bibliotek, Symra kino og Lambertseter Gård i nærheten, samt Lambertseter Svømmehall. For de spesielt matinteresserte, er det kort vei til matbutikken Smak av Italia i nabobygget samt Jacobs på Holtet.

Adkomst på baksiden av bygget. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon

Eiertomt på 6.433 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealer er opparbeidet med med interne gang- og stikkveier.

1 garasjeplass med lader og direkte heisadkomst. Ved garasjen følger en ekstra bod. Garasjeplassen og tilhørende boder har vedtektsfestet bruksrett.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert for kombinert bebyggelse og anleggsformål; bolig/forretning/energianlegg med underjordisk garasjeanlegg med reguleringsbestemmelser datert 16.12.2015, S-4869. Området på Øst- og sørsiden av bygget er regulert til friområde (park). Området vest for eiendommen (Lambertseter senter mm.) er regulert for forretning, kontor, bevertning og almen. formål.

Plan -og byggesaker i området:
Cecilie Thoresens vei 21 med flere - Påbygg på tak - Lambertseter senter.
Cecilie Thoresens vei 13 - 15 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger.

På sikt er det også planer om å utvikle området nordover mot Karlsrud. Lambertseter og Karlsrud skal trinnvis utvikles til et mer urbant byområde med boliger, næring og tjenesteyting i gangavstand til kollektivtilbudene i området. Planforslaget legger rammer for god bo- og boligkvalitet, med ulike boligtyper, størrelser og boformer. Deler av industribebyggelsen fra 1960-tallet i Cecilie Thoresens vei 7 og 9 bevares, i samspill med torg og park. Planforslaget legger til rette for muligheten til å kunne oppføre en barnehage sentralt i området ved behov. Arealer til undervisningsformål inngår i planforslaget og muliggjør å innpasse arealer til Lambertseter videregående skole. Planforslaget har en tydelig byromsstruktur for gangforbindelser, gater, torg og en sentral park.

Borettslaget har én representant med vara i samspillsgruppen som er etablert av plan- og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune. Borettslaget er en aktiv representant. Skriftlige tilbakespill er gitt til PBE og ligger på saksinnsyn.

Det må påregnes støy, anleggsaktivitet og eventuelt andre ulemper, samt endringer i omgivelsene som følge av ovennevnte saker.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4.192- pr. mnd. og inkluderer: Garasje, oppvarming med vannbåren gulvvarme, varmtvann, kabel-TV/internett (grunnpakke), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, løpende drift og vedlikehold, trappevask, vaktmester osv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Iht. samtale med styreleder vil sannsynligvis felleskostnadene reguleres etter KPI i 2026. Det tas for øvrig forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Akonto oppvarming og varmt tappevann: 707,-
Garasje: 215,-
Fellesrom: 118,-
Felleskostnader: 3 152,-

Techem avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av akontobeløp skjer årlig.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Det er p.t. ikke eiendomsskatt for denne leiligheten, men dette må påregnes i 2026.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 537 479,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 149 916,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 23 352,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,-

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 76 598 967,- pr. 16.10.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207638625
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,00%
Restsaldo 76 598 967,-
Innfrielsesdato: 30.09.2058
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Det er IN-ordning på borettslagets felleslån, og denne leiligheten har innfridd sin andel av lånet.

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 769 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Kathrine Berg

Leiligheten er tilknyttet Symra Terrasse Borettslag, som er tilknyttet et sameie bestående av 6 seksjoner. Seksjon 1 er Symra terrasse borettslag og er en
samleseksjon for boligene på eiendommen. Seksjonene 2, 3, 4, 5 og 6 er næringsseksjoner. Seksjon 5 (fellesrom og boligdel) leies av borettslaget.
Borettslaget består av 107 leiligheter og utgjør samleseksjon 1 i Cecilie Thoresen eierseksjonssameie.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. For spesifikke regler angående dyrehold, se side 2 i husordensreglene.

Vaktmester:
Symra Terrasse Borettslag har avtale om vaktmestertjenester med Coor Service Management AS, og fast vaktmester for Symra Terrasse borettslag er pt. Kim Winge.

Renhold:
Borettslaget har avtale med Coor Service Management AS om renhold av fellesarealene (inngangspartier, trappeløp og heis) hver fredag og arbeidet utføres av Fortuna Renhold AS. Husk å ta inn dørmatten.

El-sykler:
Borettslaget eier tre el-sykler som kan benyttes av andelseierne. Syklene står i U2 under nr. 12.

Nøkkel, brikke og postkasseskilt:
Nøkler og nøkkelbrikker må bestilles ved skriftlig henvendelse til symraterrasse@styrerommet.no.

Fellesrom:
Beboerne har mulighet til å leie både fellesrom og soverom. Disse befinner seg i 1.etg. i sydenden av borettslaget, til venstre for inngangen til nr. 26, og har egen inngang. Fellesrommet er utstyrt med kjøkken med platetopp, komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap m/fryser, bestikk, kopper, glass og tallerkener, TV samt bord og stoler. WC i gangen tilhører fellesrommet. Soverommet har to soveplasser i køye samt eget bad med wc og dusj. Beboere som ønsker å leie fellesrom og/eller soverom, kan kontakte styret på e-post: symraterrasse@styrerommet.no. Leiekontrakt må signeres i forbindelse med leie.

Avtale om energiservice:
Borettslaget har avtale med Techem Norge AS (TN) om leveranse av energiservicetjenester. Dette innebærer måling og avlesing av varme- og varmtvannforbruk i den enkelte boenhet. A konto beløpet er fastsatt av TN i samarbeid med styret, etter en teoretisk beregning av energiforbruket for den enkelte boenhet. TN avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd á kontobeløp. TN sender avregningen med oversikt over forbruket direkte til beboer, og beløpet beboeren har tilgode eller er skyldig vil bli avregnet på giroene for felleskostnader.

Styrets arbeid i 2022:
- Praktisk arbeid/god drift av fellesarealer, HMS og sikkerhet.
- Reklamasjoner og oppfølging av feil/ønsket forbedring av fellesarealer. Alt fra vannlekkasjer i garasjeanlegg til forbedring av grøntanlegg på eiendommen og drift av fellesanlegg. I tillegg har selvfølgelig alle utfordringene med byggearbeidene på torget, hvor torget måtte støpes på nytt, nok en gang, vært i fokus.
- Økonomi, likviditet og kostnadskontroll.
- Regnskap og kostnadsfordeling mellom bolig og næring i hht. vedtekter.

Planlagte påkostninger:
Ingen planlagte påkostninger pt. i følge samtale med styreleder 24.09.2025.

Sikringsordning:
For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Forkjøpsrett:
Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører pakke 2  kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Dagfoto  kr 4 500,00
tilstandsrapport leilighet  kr 11 010,00

Oppdragsnummer 44-0248/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25248

Sist oppdatert: 04. desember 2025 kl. 18:42