Østvollveien 3B

Østvollveien 3B, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 517, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 216 kvm

BRA-i:
1. etasje 78 kvm:
Entré, stue, kjøkken, soverom og bad.

2. etasje 55 kvm:
Stue, kjøkken, gang, soverom og bad.

Kjelleretasje 70 kvm:
Gang, kjellerstue (ikke godkjent til varig opphold), vaskerom og tre boder.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 25 kvm og 7 kvm:
Markterrasse og balkong.

2. etasje 4 kvm:
Balkong.

BRA-e:
Garasje 13 kvm:
Frittstående garasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.11.2025 utført av Anticimex AS v/Stian Darell.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig over 2 etasjer samt kaldtloft og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapport i 1954. Grunnmur og gulv mot grunn er av betong, mens bærende konstruksjoner og etasjeskillere i hovedsak er av tre. Fasaden har liggende trekledning. Yttertaket er en saltakkonstruksjon tekket med Powertekk takplater fra 2016. Boligen har vinduer med trerammer og to-lags glass fra en rekke ulike årstall mellom byggeåret og 2023, samt noen vinduer med tre-lags glass fra 1985. Entrédøren er fra 1983, balkongdøren i 2. etasje er fra 2022, og skyvedøren i første etasje er fra 1983. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom 2. etasje:
Vegger: Riss/sprekker og misfarging/svertesopp i flisfuger. Risiko for skader i tettesjikt – fuger bør fornyes. Dør står for nær dusjsone og bør skjermes.
Gulv: Bomlyd under enkelte fliser tyder på dårlig vedheft og risiko for løse fliser. Jevnlig ettersyn anbefales.
Membran/sluk: Tettesjikt og sluk har høy alder og usikker restlevetid. Sluk uten klemring – bør fornyes.
Avløp: Støpejernsluk har passert anbefalt brukstid og kan ha skjulte avvik.

Våtrom 1.etasje:
Helhet: TG2 pga. alder/slitasje. Tettesjikt med usikker restlevetid, hull i vegger, bomlyd og riss i fliser. Eldre vann- og avløpsrør, lekkasje i overgang plast/kobber, eldre sluk uten klemring. Kun naturlig ventilasjon og manglende tilluftsspalte. Slitt servant med riss. Fuktmåling i tilstøtende rom uten avvik. Total oppgradering bør påregnes.

Våtrom vaskerom kjeller:
Vegger: Slitasje og løs/manglende vedheft på fliser.
Gulv: Riper/slitasje i belegg som utgjør tettesjikt.
Rør: Vann- og avløpsrør av eldre dato med usikker restlevetid og risiko for avvik.
Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken 2. etasje:
Gulv: Slitasje, riper og merker.
Vannrør: Kobberrør med passert brukstid og uten lekkasjestopper.
Innredning: Slitt og aldrende kjøkken, og oppgradering kan påregnes.

Kjøkken 1. etasje:
Helhet: TG2 pga. alder/slitasje på innredning, rør og overflater. Utskifting anbefales.

Øvrige rom:
Helhet: Generell slitasje. Fornying av overflater bør påregnes.

Rom under terreng (kjeller):
Konstruksjoner: Utlektede vegger mot terreng gir økt fuktrisiko. Synlige fuktmerker i bod og forhøyede fuktverdier i kjellerstue. Bygget kan være utsatt grunnet dreneringens alder.

2. etasje - innredet:
Gulv: Slitasje, riper, fukt-/svelleskader og knirk.
Konstruksjon: Lukkede konstruksjoner med fuktrisiko. Tidligere fuktmerker observert. Jevnlig ettersyn anbefales.

Loft - råloft:
Konstruksjon: Spor etter gnagere. Luftespalter er stedvis tettet av isolasjon, men uten synlig skade.

Innvendige trapper:
Mangler håndløper på én side og har knirk. Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Etasjeskillere - 2. etasje:
Noe skjevheter (14 mm over 2 m), typisk for eldre bygg.

Tekniske anlegg - VVS:
Vannrør: Kobberrør med passert brukstid og risiko for skjulte avvik.
Stoppekran: Eldre, ikke funksjonstestet.
Avløpsrør: Støpejern, passert brukstid og risiko for avvik.

Elektrisk anlegg:
Mangelfull dokumentasjon for anlegg før 1999. Uoversiktlig kursfortegnelse. Ett stikk er ikke godt nok forblendet. El-kontroll anbefales.

Yttervegger/fasader:
Slitasje, enkelte råteskader og lite lufting bak kledning. Noe panel skiftet.

Dører og vinduer:
Eldre vinduer og dører med behov for vedlikehold/oppgradering og høyere varmetap.

Balkonger/terrasser:
Rekkverk under forskriftskrav (1 m). Råteskader og slitt maling. Utbedring anbefales.

Utvendige trapper:
Mangler tilstrekkelig rekkverk.

Grunnmur:
Stedvis pussavskalling - bør utbedres.

Drenering:
Antatt passert levetid. Begrenset fall på terreng enkelte steder og mulig manglende fuktsperre. Videre undersøkelser anbefales.

Stikkledninger:
Alder/materialer tilsier usikker restlevetid og risiko for avvik.

Frittstående byggverk (garasje):
Høy slitasje. Kledning ført ned i bakken gir økt råterisiko.

Inntrukket balkong/terrasse:
Tettesjikt ikke tilgjengelig og av eldre dato. Usikker tilstand. Rekkverk under forskriftskrav. Undersøkelser anbefales.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder/skorstein: Tapet/strie på pipeløp, manglende ubrennbar plate, sprekker på kaldloft. Ukjent om sprekkene er gjennomgående. Ildsteder ikke brukt på mange år. Brannsakkyndig inspeksjon må utføres.

Fullmektigen informerer om at det har vært tilbakeslag i avløpsrøret i 2010 og 2018. Det anbefales å spyle avløpsledningen ved behov. Det har også vært vurdert om avløpsledningen kunne kobles til en nyere ledning fra 2012 på nabotomten, men dette ble ikke gjennomført fordi det er for lite fall, og en slik løsning ville krevd installasjon av pumpe. Det foreligger tinglyst rettighet knyttet til dagens løsning, da eksisterende avløpsledning er overbygd. Eventuelle tiltak må vurderes og bekostes av kjøper.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten, se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Østvollveien 3B - en innholdsrik familiebolig med en sentral beliggenhet på Nordstrand. Eiendommen ligger i et veletablert villaområde med en trafikkskjermet plassering i en liten stikkvei fra Østvollveien. Her kan barna leke trygt uten bekymring for biltrafikk. Boligen har en sentral beliggenhet med gangavstand til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole, barnehager, offentlig kommunikasjon, servicetilbud på Sæter Torg, fritidsaktiviteter og flotte tur- og rekreasjonsområder.

Boligen ble opprinnelig oppført som en horisontaldelt tomannsbolig, men har i senere tid vært benyttet som enebolig. Det er gjennomført flere oppgraderinger de senere årene, blant annet:
2. etasje pusset opp omkring år 2000, inkludert stue, kjøkken, soverom og bad. Varmtvannsbereder på 194 liter ble installert i 2019, og sikringsskapet ble oppgradert i 2017. Takplater og undertak ble fornyet i 2016. To nye vinduer fra 2023, samt flere nyere vinduer fra 2004-2019. Balkongdør i 2. etasje fra 2022. Dusjhjørnet på badet i 1. etasje er fra 2019. Gulvbelegg på vaskerom i kjeller er fra 2019.

Boligen har en gjennomtenkt, familievennlig planløsning fordelt over tre etasjer, med romslige oppholdsarealer og fleksible løsninger som kan tilpasses ulike behov. Her får du god plass til både hverdagsliv og sosiale sammenkomster, og mulighet til å skape soner for lek, arbeid og avslapning. Boligen har behov for modernisering, men her ligger alt til rette for å skape et flott hjem i et attraktivt område.

1. etasje inkluderer entré, stue/spisestue, kjøkken, soverom og bad.
Entré:
Inn fra det overbygde inngangspartiet kommer du inn i vindfanget med fliser og varme i gulv, utrustet med garderobeskap.

Stue/spisestue:
Lys og romslig stue med tilhørende spisestue - perfekt for både avslapning og sosiale sammenkomster. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en luftig og behagelig atmosfære. Peisen utgjør et naturlig midtpunkt og gir både varme og en koselig stemning på kjølige dager. Planløsningen gjør det enkelt å dele inn rommet i ulike soner, og det er god plass til stort spisebord - ideelt for familiemiddager og hyggelige selskap. Det er direkte utgang til balkong på 7 kvm med videre adkomst til markterrasse på 25kvm og hagen. Her kan du nyte sommermåltider og rolige stunder utendørs.

Soverom:
Med inngang fra stuen finner du ett av hjemmets soverom. Et rom av god størrelse utrustet med garderobeskap.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og heltre benkeplate med nedfelt dobbel oppvaskkum i rustfritt stål og ett-greps armatur. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Belysning under overskap og stikkontakter er installert. Frittstående hvitevarer som inkluderer komfyr med platetopp, kjøleskap med frysedel, samt innfelt oppvaskmaskin. Alle hvitevarer medfølger. Ventilator i overskap er tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av kobber samt plast. Synlige avløpsrør av plast.

Bad:
Bad i 1. etasje har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og vegger med baderomsplater. Himlingen har malte himlingsplater. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med skuffer, heldekkende servant og ett-greps armatur, speilskap med overlys og stikkontakt, dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur, samt frittstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast samt kobber. Avtrekksventil i vegg.

2. etasje inkluderer stue (alternativt soverom), kjøkken, gang, soverom og bad. Godt med lagringsplass i knevegger, samt adkomst til uinnredet kaldtloft via takluke og stige.
Bad:
Baderom fra omkring 2000 med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Rommet er utstyrt med speil med lysarmatur, vegghengt servant med ett-greps armatur, dusjhjørne med to-greps armatur og frittstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i himling. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast.

Stue/soverom:
Romslig stue med peis og utgang til vestvendt balkong på ca. 4 kvm. Rommet har meget god størrelse og kan enkelt tilpasses ulike behov, enten som stue, soverom eller ved å dele av til to separate soverom.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra ca. 2000 med profilerte fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ett-greps armatur. Veggen bak vask og komfyr er flislagt. Integrert belysning under hylle og stikkontakter er installert. Kjøkkenet er utrustet med frittstående hvitevarer som inkluderer: komfyr med platetopp, frittstående kjøleskap med frysedel, samt innfelt oppvaskmaskin. Ventilator i overskap er tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast.

Soverom:
Romslig soverom med rikelig garderobeplass, samt lagring i kneloft. Rommet vender mot øst og har god plass til dobbeltseng samt øvrig møblement.

Kjeller rommer gang, kjellerstue (ikke godkjent til varig opphold), vaskerom og tre boder.
Kjellerstue (ikke godkjent):
Et rom av god størrelse, med mange muligheter, perfekt som ekstra stue, TV-rom, hjemmekontor eller gjesterom. Peisen skaper en lun og innbydende atmosfære, ideell for kalde vinterdager. Her kan du skape et hyggelig samlingspunkt for familie og venner, eller et rolig tilfluktssted for avslapning.

Vaskerom:
Stort vaskerom belagt med gulvbelegg (fra 2019), vegger med malt tapet og fliser, samt malte himlingsflater. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask i rustfritt stål med to-greps armatur, stikkontakt, vegghengt skap for oppbevaring, frittstående toalett, to-greps dusjarmatur og opplegg for vaskemaskin. To-greps dusjarmatur på vegg. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast, stål samt støpejern. Varmtvannsbereder på 194 liter fra 2019 plassert i hjørne. Rommet har naturlig ventilasjon via ventil i vegg samt sjakt.

Boder:
Tre praktiske boder i kjelleretasjen gir gode lagringsmuligheter og bidrar til en ryddig og funksjonell bolig. Her får du ekstra plass til oppbevaring av sesongutstyr, verktøy, sportsutstyr eller andre eiendeler som ikke brukes daglig - en verdifull fordel for den aktive familien.

Garasje:
Frittstående garasje, samt rikelig med parkering på egen tomt. El-bil lader er installert.

Kort oppsummert:
Østvollveien 3B er en romslig og innholdsrik bolig med fleksible løsninger, beliggende i et idyllisk og familievennlig område på Nordstrand. Her har du alle muligheter til å skape ditt drømmehjem!

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er elektriske panelovner, samt elektrisk gulvvarme i entré og på badene i 1. etasje og 2. etasje. I tillegg er det peis i stue i 1. og 2. etasje og i kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.03.1961, samt ferdigattest for garasje datert 22.12.1961. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Entréen i 1. etasje er utvidet uten byggemelding og godkjenning fra kommunen. Rommet som i dag benyttes som kjellerstue, er opprinnelig byggemeldt som bod, og vaskerommet er byggemeldt som bryggerhems (jf. byggetegning), og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 15957, tinglyst 24.12.1952:
I anledning deling av gnr. 181, bnr. 95, gis utskilt vestre parsell (denne eiendommen) tinglyst bruksrett til 3 meter bred adkomstvei over den østre del av tomta frem til Østvollveien. Selger opplyser i tillegg at det foreligger kopi av kontrakt som vedrører veirett fra dato huset ble bygget.

Dagboknr. 15387, tinglyst 18.11.1953:
Gnr. 181, bnr. 94 gir gnr. 181, bnr. 517 rett til å føre kloakkledning fra sin eiendom over bnr. 94 og med tilknytning til avløpsledning fra sistnevntes eiendom. Likeledes gis det adgang til nødvendig vedlikehold. For forvoldt skade kan det kreves erstatning etter skjønn. Eierne er solidarisk ansvarlig for reparasjon og vedlikehold av de ledninger som er felles.

Dagboknr. 331, tinglyst 09.01.1954:
Eiendommen ble midlertidig godkjent som tomannsbolig. Eiere forplikter seg til å forandre bygget til enebolig når som helst kommunen måtte forlange det.

Dagboknr. 2882, tinglyst 01.03.1954:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.

Dagboknr. 3644, tinglyst 18.03.1954:
Gnr. 181, bnr. 95 gir gnr. 181, bnr. 517 rett til å føre vannledning til sin eiendom over bnr. 95, samt adgang til nødvendig vedlikehold. For forvoldt skade kan det kreves erstatning etter skjønn.

Dagboknr. 7782, tinglyst 30.06.1959:
Midlertidig unntak fra bygningsloven i anledning oppføring av garasje for en bil. Dersom kommunen forlanger det, plikter eier å fjerne bygget uten erstatning.

Dagboknr. 39457, tinglyst 18.08.1992:
Rettsforlik om fjerning av trær på gnr. 181, bnr. 584 og 94 (eiendommene mot vest). Disse eiendommene er i dag utviklet med ny bebyggelse.

Dagboknr. 341759, tinglyst 29.04.2013:
Eieren av gnr 181, bnr. 94 og 584 i Oslo kommune, avgir herved erklæring om at eiendommen gnr. 181, bnr. 517 fortsatt har en vederlagsfri rett til å ha liggende sine vann og kloakkledninger over bnr. 584. Eiendommene gnr. 181, bnr. 94 og 584 skal utvikles. I den forbindelse vil den eksisterende vann og kloakkledningen til gnr. 181, bnr. 517 bli overbygd. Ved eventuelt vedlikeholdsbehov av denne skal derfor bnr. 517 ha en rett og plikt til å kople seg på vann- og kloakknettet til bnr. 94 og 584. Vann og kloakk, (ledningen) anlegges i et slikt tilfelle fra eiendommen bnr. 517 og i nødvendig lengde inn til bnr. 94 og 584, slik det er markert med stiplet linje på kartskisse som følger vedlagt som vedlegg 2. Det aksepteres endring i traseen dersom dette er nødvendig med grunnlag i offentlige vedtak. Ledningene skal sikre nødvendig kapasitet for vann og kloakk for eiendommen bnr. 517, som selv besørger og bekoster drift, vedlikehold og eventuelt senere investeringer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen kan derfor ha manglende kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Østvollveien 3B har en populær og barnevennlig beliggenhet i et attraktivt villaområde på Nordstrand. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker en sentral beliggenhet med gangavstand til alt området har å by på bl.a.: Munkerud barneskole, barnehager, Matkroken på Ljabru, et bredt fritidstilbud, turområder, sjøen, kollektivtransport og diverse servicetilbud på Sæter.

På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller delikatessebutikken Gutta på Haugen. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger. Fortsetter du forbi Sæter Torg kommer du straks til Holtet med flere butikker bla. jernvareforretning (Jernia), Åpent Bakeri, Kaffebrenneriet, Indisk take-away, samt flere nisjebutikker. Kort vei også til bydelens nærsenter, Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. På Ljan og Holtet er det søndagsåpen Joker butikk. Istanbul Grønnsakshandel på Hauketo, med et ypperlig utvalg av frukt og grønt, som også er søndagsåpent.

Kort vei til buss- og trikkeholdeplass i Ekebergveien (Ljabru) med buss 79 og trikkelinje 13 og 19 via Oslo Sentrum. En kort rusletur også til Hauketo togstasjon som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon. Her finner man tog, lokale busser, samt ekspressbusser. (Se gjerne www.ruter.no for detaljer om ruter og tidstabeller).

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager. Kort gangavstand til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, så her kan man starte søndagsturen fra sin egen bolig. Kort vei også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

I retning mot sentrum finner man området rundt Ekebergsletta med et stort tilbud som bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere offentlige og private barnehager i nærområdet.
Østvollveien 3B sogner til Munkerud barneskole.
Steinerskole i krysset Nordstrandveien/Solveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en eiet tomt på 505 m². Uteområdet er pent opparbeidet med gressplen, platting og diverse beplantning. Tomten er komplett med gruslagt adkomstvei og frittstående garasje.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje og en biloppstillingsplass med elbillader.

Eiendommen har adkomst via privat vei over naboeiendommen med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Byggesaker i området:
I Østvollveien 1 B (naboeiendom mot nord) er det gitt rammetillatelse til oppføring av 2 eneboliger.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 087,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 7 300,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 33 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 119,-
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og har avgift på ca. kr 1.095,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Nordstrand vaktselskap. Abonnement kan videreføres dersom ønskelig.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 3 306 453,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 152 075,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

267 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
288 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 988 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elin Madsen

Etter nærmere avtale.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet kr 29 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Salgsoppgaver kr 3 600,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringskart og best kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring kr 65 000,00
Kveldsfoto kr 3 300,00
Dag- og dronefoto kr 8 800,00
Tilstandsrapport med planskisser kr 20 625,00

Oppdragsnummer 44-0274/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25274

Sist oppdatert: 30. desember 2025 kl. 22:56