Bergkrystallen 18

Bergkrystallen 18, 1155 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 115, ideell andel 1/1
Andelsnummer 218, Bergkrystallen Borettslag, organisasjonsnummer 950 201 746

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
2. etasje 56 kvm:
Entré, stue/spisestue, kjøkken, soverom, bad.

Terrasse- og balkongareal:
2. etasje 12 kvm:
Balkong

BRA-e:
Kjeller 6 kvm:
To boder.

Loft 2 kvm:
Loftsbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e).
Kjeller- og loftsboder er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere. Alle bodene er merket med 2089.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1957 over 4 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Fasader utført i malte pussede flater, teglsteinsforblending samt liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, sikkerhetslås, brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer samt balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2020. Vannrør av typen rør-i-rør samt forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgene bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom:
Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet.
Det er registrert sprekk i innfelt speil. Dette vil bli fikset av selger.

Kjøkken:
Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen.

Øvrige rom:
Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Det er registrert moderate tegn på knirk i gulvet, uten at tiltak vurderes til å være nødvendig.

Elektrisk anlegg:
Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tiltalende og lys 2-roms hjørneleilighet i et attraktivt og veletablert område på Bergkrystallen. Boligen ligger i et stille og barnevennlig boområde med store grøntarealer og lekeplasser. Meget sentral beliggenhet med gangavstand til offentlig kommunikasjon, turområder, matbutikker (inkludert søndagsåpen Bunnpris), skole, fritidstilbud og diverse servicetilbud.

Leiligheten fremstår som pen og moderne med tidsriktig innredning og fargevalg. Den ligger i 2. etasje uten gjenboere og har en åpen og praktisk planløsning. Her får du et kjøkken fra 2023 i åpen løsning mot spisestue og stue, og med utgang til overbygget balkong på 12 kvm. Videre finner du et stort soverom, pent flislagt bad og en romslig entré.

Nåværende eier har bla. gjort følgende oppgraderinger siden 2019:
Installert nytt IKEA kjøkken. Lagt nye gulv i stue/spisestue, på kjøkken og soverom. Installert ny baderomsservant. Malt alle vegg flater.

Entré:
Fra felles oppgang og inn i boligen blir man møtt av en innbydende entré med fliser og varme i gulv.

Baderom:
Fra entréen har du direkte adkomst til et pent baderom, oppusset av borettslaget i 2015. Badet har flislagte vegger og gulv, gulvvarme og downlights i tak. Utstyrt med vegghengt servantinnredning med skuffer, heldekkende servant og ettgreps armatur, samt integrert speil. Dusjhjørne med glassdører og togreps armatur, vegghengt toalett med innebygd sisterne, vegghengt oppbevaringsskap og opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskin medfølger. Vannrør av typen rør-i-rør, samt forkrommede rør. Synlige avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør system med hovedstoppekran plassert i vegg.

Stue, spisestue og kjøkken:
Et åpent og sosialt rom med stue, spisestue og kjøkken i en praktisk løsning. Den åpne planløsningen gir god plass, fleksible innredningsmuligheter og kan enkelt deles inn i soner. Her er det rom for både sofagruppe og et stort spisebord til hyggelige sammenkomster. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys, og peisovnen i stuen skaper varme og kos.

Kjøkkenet ble oppgradert i 2023 og fremstår moderne og funksjonelt med tidløs design og behagelige farger. Benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps armatur. Malte flater mellom benkeplate og overskap, samt laminert backsplash. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som inkluderer: komfyr, nedfelt platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med frysedel medfølger. Kun integrerte hvitevarer medfølger. Ventilator i overskap med kullfilter. Komfyrvakt er installert. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Automatisk lekkasjestopper etablert i underskap.

Den åpne løsningen, fargevalg og de store vindusflatene understreker det luftige og åpne i dette store rommet, og skaper et rom med høy trivselsfaktor.

Balkong:
Fra stuen/spisestuen er det utgang til en stor, overbygget balkong på ca. 12 kvm. Balkongen gir god plass til flere sittegrupper og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Overbygget tak gjør det mulig å nyte uteplassen selv på regnværsdager. Utstyrt med utelys og stikkontakt.

Soverom:
Leiligheten har et stort soverom med romslig garderobeløsning. Rommet er malt i moderne farge, og det store vinduet gir rikelig med naturlig lys, noe som skaper en lys og innbydende atmosfære.

I tillegg disponerer leiligheten to kjellerboder og en loftsbod som gir ekstra med lagringsplass.

Kort oppsummert:
Dette er en tiltalende og usjenert hjørneleilighet i et veletablert og svært attraktivt boligområde - med alle forutsetninger for å trives.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner. Gulvvarme på bad og i entré. Peisovn i stue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattestert tilsynsrapport på eiendommen, datert 10.04.1957, for utskiftning av vinduer og balkongdører, datert 23.03.1984, for tilleggsisolering nye balkonger, datert 27.09.1995, samt for rehabilitering av bad datert 15.12.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse ang. utsalgskiosk, bestemmelse ang. frysebokshus, erklæring/avtale om vann- og kloakkreglement.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger sentralt til i et hyggelig boligområde på Bergkrystallen, omkranset av flotte felles grøntarealer. Lambertseter er et meget populært boområde med gangavstand til store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud. Her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig, med flotte turmuligheter og lysløype i umiddelbar nærhet.

Umiddelbar nærhet til dagligvarebutikken Kiwi, samt få minutters gange til Rema 1000 ved Bergkrystallen T-banestasjon.

Lambertseter Senter ligger i gangavstand og tilbyr et bredt utvalg med over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi, Rema 1000 eller Bunnpris (søndagsåpen), som alle ligger få minutters gange fra leiligheten.

Kort vei også til Sæter Torg, hvor du finner et variert servicetilbud med flere kafeer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Her finner du også flere matbutikker som Rema 1000, Meny og Gutta på Haugen, samt apotek, bokhandel, Mester Grønn og flere nisje- og klesforretninger.

På Holtet, som også ligger innen kort avstand, finner du diverse servicetilbud som Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek og jernvareforretning.

Det er kun få minutters gange til T-bane (linje 1 og 4) ved Bergkrystallen T-banestasjon, og buss i Langbølgen. I Langbølgen og ved Lambertseter Senter går det også flybuss til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider)

Området byr på et rikt fritidstilbud, med få minutters gange til flotte turområder i Brannfjellskogen og på Ekebergsletta. Rundt Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten. Eiendommen ligger også nær Østmarka, som tilbyr bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter både sommer og vinter. Kort vei til Østensjøvannet, et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren og skiløyper om vinteren.

Flotte badeplasser langs Bunnefjorden, som Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Det er et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som for eksempel:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK): En av landets fremste svømmeklubber, som holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter Idrettsforening (LIF): Med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter, tilbyr grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Sloreåsen: Områdets lokale alpinbakke (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF: Holder til på ‘Niffen’ med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, samt allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man også treningssenter, kurs-/konferanselokaler, og man kan kjøpe både lunsj og middag til en rimelig pris i «Storstua».
Nordstrand Tennisklubb (NTK): Med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Ormsund Roklubb: På Malmøya.
Treningsstudioer: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
I bydelen finnes det også flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Lambertseter skole (1.-10. trinn). Trafikkskjermet og kort skolevei.
Det er flere barnehager i området som Steinspranget barnehage, Mellombølgen barnehage og Radiohuset barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 62.448 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med bla. opparbeidet med plenarealer, busker og annen beplantning. Asfalterte internveier.

Borettslaget har 6 garasjer og flere parkeringsplasser til leie etter venteliste. Utleie administreres av styret. Ventetid må påberegnes. Fra 01.01.2026 er garasjeleien kr. 450,- pr mnd. og parkeringsleien tkr. 240,- pr. mnd. Borettslaget har satt opp noen El-billadere, og jobber med å sette opp flere. Det er mulighet for leie av lader, kostnader tilknyttet leie og strømforbruk dekkes av den enkelte andelseier. I tillegg har selskapet Bergkrystallen Parkering AS garasjer og parkeringsplasser til utleie på Lambertseter. Selger leier parkeringsplass av Oslo Kommune - Boligbygg som har plasser i Glimmerveien 44. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget, samt adkomst via kommunal vei (Feltspatveien).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-438 datert 16.05.52 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Oslo kommune ved Eiendoms og byfornyelsesetaten (EBY) har i lengre tid arbeidet med planer om utbygging av tomta ved Bergkrystallen T-banestasjon. Reguleringsbestemmelsene er nå vedtatt av bystyret, og tomten er omregulert til Boligbebyggelse. Eiendommen vil benyttes til bolig, barnehage og næring. Se saksnummer 201109678 og 202115320, samt byggesak 202304813 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Det er planer om oppføring av bolig- og næringsbygg på tomten i tilknytning til Rema1000 i Mellombølgen 141. Tomten er omregulert til Bolig/forretning. Se saksnummer 202119680 og 202304735 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler

Felleskostnadene er kr 4 449,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, A-konto varmtvann, trappevask, betjening av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles forsikring, vaktmestertjenester og generell drift- og vedlikehold av borettslaget, m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Akonto energi: 213,-
HMS: 50,-
Felleskostnader: 4 185,94,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet ATMcom som leverandør av fibernett. Router og boks fra RiksTV følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 128 729,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 514 916,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 10 122,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 316 544,- pr. 01.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 164 787 259,- pr. 01.12.2025 fordelt på 4 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11472555
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,30%
Restsaldo 5 395 762,-
Andel av restsaldo: 10 378,40,-
Innfrielsesdato: 01.04.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2
IN-avtale: Nei

Lån 2:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987222134
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 147 453 861,-
Andel av restsaldo: 283 238,64,-
Innfrielsesdato: 28.02.2063
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 3:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987254796
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 9 068 709,-
Andel av restsaldo: 17 417,23,-
Innfrielsesdato: 30.06.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 4:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987269998
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,85%
Restsaldo 2 868 927,-
Andel av restsaldo: 5 510,03,-
Innfrielsesdato: 30.07.2030
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

4 100 000,00 Prisantydning
316 544,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 416 544,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 435 796,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Michael Østby Beck og Henriette Moss Beck

Leiligheten er tilknyttet Bergkrystallen Borettslag.
Borettslaget består av 481 leiligheter, og i tillegg 1 tjenesteleilighet.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp, tlf. 22 86 59 99
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde hund i borettslaget. Eier skal forholde seg til bestemmelsene om dyrehold i husordensregler og vedtekter.
Dersom andelseier ønsker strøm til fryser i boden sin, må det søkes styret om dette. Strømtillegg vil bli ilagt felleskostnadene.

Individuell avregning av varmtvann: Ista avregner forbruk av varmtvann (felles beredere i kjeller) en gang i året, normalt per 30.05. Tilgodebeløp refunderes andelseiers konto, eventuelt merforbruk innkreves via husleien eller på egen faktura hvis andelseier har flyttet ut. Måler må avleses ved flytting fra borettslaget. Flyttegebyr vil komme i tillegg til avregnet forbruk, dette vil bli utfakturert til utflytter. Måleravlesningsskjema kan lastes opp fra leverandørens hjemmeside www.ista.no. Avregning foretas av Ista, eventuelle spørsmål om avregningen må rettes direkte til de på telefon 22 88 59 00.
Andelseierne informeres om at det kan være asbest fra før 1985. Rådene fra Sintef anbefales fulgt ved oppussing av leilighetene.

Det er vedtatt at styret får fullmakt til å igangsette salg av vaktmesterleiligheten i borettslaget. Midler for salg av leilighet vil bli benyttet til vedlikehold av borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024/25: Rehabilitering av gavlegger og teglvegger, i tillegg til diverse mindre oppgraderinger og vedlikehold.
2023 - Lagt fiber kabel Gigabit hastighet inn til alle husstander.
2021/22 - Nytt brannanlegg i borettslagets leiligheter og felles område.
2020/21 - Skiftet vinduer og balkongdører.
2019 - Etablert individuell avregning av varmtvann.
2018/20 - Utbedring av ventilasjonskanalene.
2017/18 - Omtekking av tak med stålplater og vask av tak med betongtakstein. Rehabilitering av piper. Piper over tak mures om, ikke alle, men etter tilstand. Innvendig piperehabilitering. Vask av balkongplater og fasade, lokale utbedringer. Overflatebehandling av balkonger.
2017-2021 - Arbeider med utomhus/grøntplan.
2017 - Oppstart av arbeid med rehabilitering av piper, tak, balkonger og fasade.
2013/16 - Våtroms-rehabilitering.
2015 - Taket på Kiwibygget rehabilitert.
2013/15 - Drenert langs alle langblokker fra Bergkrystallen 1-37, samt Feltspatveien 43-45 og 56.
2013/16 - Alle rør skiftet. Etablert felles varmtvann.
2012 - Skiftet overlys/takluker i punktblokkene. Montert nye lamper i oppgangene.
2011 - Oppgradering av Calling-anlegg, porttelefoner, dørpumper og låssystem
2009 - Renset ventilasjonssystemet i boligene.
2008 - Malt alle dører, vinduer, balkonger mm. Alle vinduer og balkongdører, samt trevegg på balkongene er malt med to strøk. En del vinduer er skiftet ut. Malt barnehage, Vaktmesterhus samt vaskeri. Nye entredører. Tilbudt lånefinansiering gjennom borettslaget til utskifting av entredører.
2007 - Pusset opp oppganger, nye postkasser. Satt opp sykkelstativ.
2002/05 - Rehabilitert pussisolerte fasader.

Planlagte påkostninger:
Borettslaget tok nylig opp et lån på 10 000 000,- til diverse vedlikehold. Dette er et stort borettslag og det må påregnes kontinuerlig vedlikehold. Det er pr. 13.12 ikke planlagt nye låneopptak eller økning av fellesutgiftene, utover det som er vedtatt.

Fra generalforsamlingen i 2025 ble det tatt opp at enkelte leiligheter kan ha asbest på veggen rundt ildstedet. Det ble ikke vedtatt noe felles prosjekt rundt dette, da de aller fleste har pusset opp leiligheten og materialene som har blitt benyttet til oppussing er veldig forskjellig. Dette til orientering.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet kr 29 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Salgsoppgaver kr 3 600,00
Tilrettelegging kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører og energiattest kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 880,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (2,69 promille av salgssummen) kr 12 105,00
Kveldsfoto kr 3 300,00
Dagfoto  kr 3 900,00
Tilstandsrapport med planskisse  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 44-0297/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25297

Sist oppdatert: 10. januar 2026 kl. 09:15