Ryenbergveien 52D

Ryenbergveien 52D, 0196 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 190, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Væringkleiva Borettslag, organisasjonsnummer 955206517

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm
Totalt bruksareal BRA-i: 110 kvm

BRA-i:
1. etasje 56 kvm:
Entré, trappegang, wc, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning og med utgang stor platting.

Underetasje 54 kvm:
Trappegang, bad/wc, 3 soverom, hvorav ett med utgang til stor platting.

Terrasse- og balkongareal:
1. etasje 32 kvm:
Terrasse med Pergola

Underetasje 48 kvm:
Markterrasse

BRA-e:
1. etasje 4 kvm:
Bod ved inngangspartiet.
Boder utenfor leiligheten er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2025 utført av Pål Rønning. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Flermannsbolig i rekke fra 1982. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med betong grunnmur og støpt såle. Bindingsverk med utvendig malt liggende trepanel fra byggeår, sist malt i 2021 ifølge selger. Etasjeskillere av trebjelkelag og isolasjon fra byggeår. Saltakkonstruksjon i tre tekket med betong takstein fra byggeår. 3-lags isolerglass vinduer fra ca 1997 i to soverom, for øvrig vinduer fra 2017. 3-lags isolerglass vindu fra 2017 i dør til treplatting i ett soverom i underetasje. Ytterdør i 1. etasje fra 2012. Døren har felt av 2-lags isolerglass vindu samt elektronisk lås montert i 2017. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2):
Balkong/platting:
Enkelte terrassebord har råteskader og bør utbedres. (Disse er nå byttet).

Ildsted og skorstein:
Brennbart materiale er montert direkte mot pipeløp, og deler av pipemuren i u. etasjen er tildekket av malt tapet og lakkerte panelplater.

Toalettrom:
Innebygd sisterne mangler synlig drensåpning for eventuell lekkasje.

Trapp:
Trappen tilfredsstiller ikke dagens forskriftskrav når det gjelder bredde, rekkverkshøyde og åpninger mellom trinn.

Vannledninger:
Eldre kobberrør fra byggeår ( i bod), mangelfestede plastrør med varerør i bod, og manglende tettemuffer mellom varerør og vannledning. Dette gjør at rør-i-rør-systemet ikke fungerer som tiltenkt, da lekkasjevann ikke ledes til fordelingsskap og overløpsrør.

Elektrisk anlegg:
Det er ikke dokumentert el-kontroll de siste fem år, mangler samsvarserklæringer, og deler av anlegget er av eldre dato. Utvidet el-kontroll anbefales.

Ventilasjon:
Ett soverom mangler tilluftsventil gjennom yttervegg.

Baderom:
Lokalt fallavvik med vannansamling på gulv utenfor dusjsone, samt manglende drensåpning ved innebygd sisterne og slitasje på dusjvegger.

Øvrige gulv:
Ujevnheter i flisgulv, slitt og delvis skadet belegg i bod, samt laminatgulv i e. etg har bruksslitasje, glipper og enkelte fuktpåvirkede skjøter.

Etasjeskille og gulv på grunn:
Stedvis skjevheter/høydeforskjeller.

Øvrige tak/himlinger:
Sprekkdannelser i himling i stue og behov for generell oppgradering av tak i bod.

Innerdører:
Fuktpåvirket baderomsdør, manglende gerikter i bod og tre dører er trege og bør justeres.

Annet utstyr:
Markiseduk er vesentlig slitt. Sentralstøvsuger har funksjonsfeil på av/på-knapp. (Denne er nå fikset)

I tillegg er det gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på skjevheter/høydeforskjeller på gulv i to soverom. TG-3 er satt utelukkende basert på målte skjevheter i forhold til toleransegrenser. Det er ikke registrert forhold i leiligheten som tyder på svekkelser i konstruksjonen utover setningsforhold i bygget eller som har behov for umiddelbare tiltak.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten, samt selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Innholdsrikt og tiltalende rekkehus med en flott beliggenhet i et særdeles barnevennlig boområde. Her bor du i et tilnærmet bilfritt bomiljø, med gangvei like utenfor døra, hvor man fritt kan la ungene løpe rundt og leke med de andre barna i gata, mens du nyter roen og fellesskapet. Et veldrevet og hyggelig borettslaget hvor det arrangeres en rekke felles aktiviteter som julegrantenning, 17. mai-leker og sommerfest. Borettslaget er medlem i Velforeningen som også har mange fine arrangement på grendehuset, bl.a. fakkeltog på nyttårsaften og Halloween-fest. Med gangavstand til sentrum, barnehager, Ekeberg skole, butikker, kollektivtransport og flotte tur- og friområder, får du både nærhet til byen og naturen.

Ryenbergveien 52D er en familievennlig bolig med en gjennomtenkt og god planløsning. Store deler av boligen er oppgradert siden 2016 og fremstår i dag som moderne og tidløs, med gjennomtenkte materialvalg og en tidløs stil. Selger har blant annet utført følgende oppgraderinger de siste årene:
2021: Mikrosement ble lagt på vegger og gulv på baderommet i underetasjen.
2018: Lagt ny platting med Pergola på fremsiden av boligen.
2017: Baderommet i underetasjen ble totalrenovert. Ifølge selger omfattet arbeidet blant annet fjerning av kobberrør, montering av rørfordelerskap, installasjon av PEX rør-i-rør-system for vaskemaskin, dusj og øvrige tilkoblinger, montering av klemmring i sluket, innbygging av sisterne, legging av varmekabler, foliemembran på gulv samt våtromsplater med foliemembran på vegger. Det ble også lagt rør-i-rør til toalett og kjøkken.
2016: Byttet alle gulv i 1. etasje, pusset opp WC, delt av ett soverom til to soverom, malt alle flater.

I regi av borettslaget har følgende påkostninger blitt utført de senere år:
Etablert infrastruktur for el-bil ladere.
Skiftet vinduer og terrassedører i 2017 og 2019.
Malt fasader i 2018.

1. etasjen består av entré, wc, gang, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning.

Entré/gang:
Boligens 1. etasje er utrustet med en innbydende entré med fliser på gulv med gulvvarme. God plass til yttertøy i skyvedørsgarderobe.

Separat WC:
Alltid praktisk med et separat gjestetoalett rett ved inngangsdøren. Rommet er effektivt innredet med fliser på både gulv med gulvvarme. Videre er det utrustet med servant med ettgreps blandebatteri og skap under, speilskap med integrert lyslist, samt veggmontert toalett.

Stue, spisestue og kjøkken:
Fra gangen kommer du inn i en lys og romslig stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning. Hele rommet har en-stavs parkett på gulv. Store vindusflater mot både syd og nord gir rikelig med naturlig lys og en luftig atmosfære. Den åpne planløsningen gir god plass og fleksible innredningsmuligheter, her kan du enkelt skape soner for både avslapning og sosiale sammenkomster. Stuen har plass til en stor sofagruppe, og i spisestuedelen er det rom for et generøst spisebord - perfekt for langbord når du inviterer til fest. Vedovnen skaper en behagelig og lun varme, og den forblendede teglsteinspipen gir rommet et særegent preg og en ekstra dose karakter.

Kjøkkenet fra HTH er moderne og tidløs design med glatte, fronter i lys utførelse som gir rommet et elegant og luftig uttrykk. Løsningen utnytter plassen optimalt med takhøye skap og generøs benkeflate - perfekt både for den dedikerte hobbykokken og for dem som setter pris på et sosialt og funksjonelt kjøkkenmiljø. Kjøkkenet er utrustet med integrerte hvitevarer fra Miele som inkluderer: induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Alle medfølger boligen. Detaljene er gjennomtenkte, med kompositt benkeplate, underlimt oppvaskkum i rustfritt stål og ettgreps kjøkkenbatteri. En praktisk sprutplate over deler av benken beskytter veggen mot søl og gir et rent uttrykk. Kjøkkenet byr også på smarte integrerte løsninger som mikrobølgeovn, høyskap med fryseskap, Aquastop på kaldtvannsinntaket og Waterguard er montert. Alt i alt får du et kjøkken som kombinerer estetikk, kvalitet og funksjonalitet på en stilren og praktisk måte.

Den åpne løsningen, gulvene, fargevalg, og de store vindusflatene forsterker det luftige og åpne i dette rommet, og gjør dette til et rom med høy trivselsfaktor.

Fra kjøkkenet har du direkte tilgang til en romslig markterrasse på hele 38 kvm - et perfekt uterom med pergola, god plass til grill og flere sittegrupper. Dette er en nydelig uteplass som inviterer til hyggelige sammenkomster og familieliv, og fungerer som en naturlig forlengelse av boligen. Her opplever du en sømløs overgang mellom inne og ute. I tilknytning til terrassen og inngangspartiet ligger en praktisk utebod på ca. 4 kvm, som gir oppbevaringsplass til puter, hagemøbler, grillutstyr og alt du trenger for å skape et koselig uterom.

Underetasje:
Ned trappen fra 1. etasje kommer du til soveromsavdelingen med 3 gode soverom, stor trappegang som selger benytter som en ekstra tv-stue, et stort familiebaderom, og bod.

Soverom:
Boligen har tre soverom med store vinduer som gir hyggelig utsyn og samtidig sikrer privatliv uten innsyn. Hovedsoverommet byr på romslig skyvedørsgarderobe og direkte utgang til en stor terrasseplatting - perfekt for å nyte morgenkaffen i fred og ro. De to mindre soverommene egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og alle rommene er malt i behagelige, tidløse farger som skaper en lun atmosfære.

Markterrasse:
Fra hovedsoverommet har du direkte utgang til en imponerende markterrasse på hele 48 kvm. Her er det rikelig med plass til å skape din egen oase og etablere ulike soner med sittegrupper, lounge, grill eller kanskje et utekjøkken er din drøm? Terrassen fungerer som en skjermet og solrik forlengelse av boligen, perfekt for lange sommerdager. Med så god plass kan du til og med sette opp trampoline om ønskelig, her er mulighetene mange!

Baderom:
Badet er stilrent og moderne, med mikrosement på både gulv og vegger som gir et eksklusivt og tidløst uttrykk. Iflg. selger ble badet pusset opp i 2017 som bla. inkluderte fjerning av kobberrør, montering av rørfordelerskap, installasjon av PEX rør-i-rør-system for vaskemaskin, dusj og øvrige tilkoblinger, montering av klemmring i sluket, innbygging av sisterne, legging av varmekabler, foliemembran på gulv samt våtromsplater med foliemembran på vegger. I 2021 ble det lagt mikrosement for et helhetlig design. Det er downlights i taket og varme i gulvet for ekstra komfort. Innredningen består av porselensservant nedfelt i laminat benkeplate med underliggende skap, veggmontert speil med integrert lyslist, veggklosett og dusjnisje med svingbare glassvegger i herdet glass. Dusjen har termostatstyrt blandebatteri og to dusjhoder for fleksibilitet. Det er opplegg for vaskemaskin. Badet har rør-i-rør-system med lukket fordelingsskap i vegg, stoppekraner og overløpsrør ført ut til rom med gulvsluk. Aquastop og Waterguard er montert. Mekanisk avtrekk sikrer god ventilasjon.

Trappegang:
En romslig trappegang med praktisk skyvedørsgarderobe gir både plass og orden. Rommet har en åpen og luftig utforming, og selger har valgt å innrede det som en ekstra stue for barna - et perfekt sted for lek, gaming eller avslapning. Den fleksible løsningen gjør at rommet enkelt kan tilpasses ulike behov, enten du ønsker en koselig TV-krok, hjemmekontor eller et sosialt samlingspunkt.

Bod:
En praktisk bod med hyller som gir god plass til oppbevaring. Her finner du også varmtvannsberederen fra 2017 samt sentralstøvsugersentralen.

Kort oppsummert:
Dette er en bolig over to etasjer som er utrolig praktisk innredet med flere smarte og gjennomtenkte løsninger. Boligen fremstår som meget tiltalende og moderne, og gir ett meget godt helhetsinntrykk. Plassert i et tilnærmet bilfritt bomiljø, i hva som betraktes som et svært attraktivt boområde, er det gode sjanser for å kunne trives meget godt her. Her kan du flytte rett inn!

Leiligheten er oppvarmet med varmepumpe i stue, samt elektriske panelovner. Peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger en samlet ferdigattest på eiendommen datert 20.09.1984, for sportsboder/søppelavskjerming og ventilasjonsanlegg datert 19.03.1984, samt for garasje 09.09.1983. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Ryenbergveien 52D ligger i et attraktivt, veletablert og barnevennlig boområde i Ekebergskrenten. Området har vært under stor utvikling de senere år. Med sin nærhet til bl.a. sentrum, Vålerenga, Gamlebyen, Sørenga, Kværnerbyen og Ekeberg har dette området vokst i utvikling og popularitet de senere år. Området preges av eldre og nyere bebyggelse, med bl.a. Arctanderbyen med sin bevaringsverdige tre- og murhusbebyggelse fra slutten av 1800-tallet og frem til dagens moderne arkitektur. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale dette som et særdeles veletablert boligområde. I dag er dette et meget attraktivt, barnevennlig og trafikkskjermet boområde med gangavstand til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Eiendommen ligger inn en liten stikkvei uten gjennomgangstrafikk og beliggenheten er således spesielt barne- og familievennlig. Kort vei til friområdet på Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: Her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid. Området rundt Ekebergsletta kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m.

Stadig flere har fått øynene opp for den unike kombinasjonen av stille skjermet atmosfære ved foten av Ekebergskrenten og supersentrale beliggenhet midt i byen. Den voksende populariteten skyldes nok også til en viss grad områdets lyse framtidsutsikter. Fra boligen er du i gå- og sykkelavstand til sentrum med alle byens fasiliteter. Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser, er også en kort sykkeltur unna boligen. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan gå eller sykle til på bare få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo mot Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken som blant annet inneholder ruiner av Oslos eldste kongsgård. Sørenga og Bjørvika er også et nærliggende område med flere restauranter, kaffebarer mm. Alt innenfor gangavstand til boligen.

Dagligvarehandelen er godt ivaretatt med flere alternativer i nærområdet, inkludert nærbutikken i Konows gate, samt KIWI, Joker, Bunnpris og Coop Extra i Kværnerbyen – alle innen komfortabel gangavstand. I tillegg finnes populære spisesteder som Felloni & Piersante Ekeberg, Åpent Bakeri og Skrenten Pizza, som også lett tilgjengelig til fots.

Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, post i butikk, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny.

Offentlig kommunikasjon er enkel: buss fra Ryenbergveien og Kværner, T-bane fra Ryen og trikk fra Oslo Hospital. (Se gjerne www.ruter.no for tidstabeller og rutetilbud.)

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
KFUM-kameratene tilbyr fotball, friidrett, m.m.; med KFUM Arena og Ekeberghallen ved Ekebergsletta, samt fotballbaner på Nordstrand.
Bækkelaget Sportsklubb (BSK) - ski, håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen med bl.a. kunstgressbane, samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer. LIF sammen med Lambertseter bryteklubb har masse aktiviteter i flerbrukshallen på Lambertseter
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Manglerud svømmehall rett ved Manglerud skole anslås å stå ferdig sommeren 2022. Anlegget vil inneholde hovedbasseng, opplærings- og behandlingsbasseng, familie-basseng, boblebad, vannsklier og stupetårn.
Manglerud Star er en stor breddeklubb med flotte idrettsanlegg med innendørshaller for fotball og ishockey.
Høyenhall Basketballklubb ble opprettet på midten av 80-tallet og har et godt tilbud til både gutter og jenter og har base på Høyenhall skole.
Tunet IBK er en av Norges største innebandyklubber og har hjemmebane i Høyenhallen tilknyttet Høyenhall skole.
Ekeberg Sendeplateklubb har sin hjemmebane på Ekeberg Frisbeegolf rett ved Ekeberg skole. De har både lavterskeltilbud for nybegynnere, samt en egen elitegruppe for landslagsutøvere og de som konkurrerer internasjonalt.
EKT Rideskole og Ekeberg Rideklubb har tilbud for alt fra nybegynnere til konkurranseidrett på høyt nivå.
Dancespace ballettskole, dansestudio og yogastudio holder til ved Ryenkrysset og tilbyr undervisning i et stort utvalg dansestiler og yogaformer for alle mennesker fra 2 år og oppover.
Step Up Danseklubb har det største tilbudet i dansestiler for barn i Oslo, og har kurs på bl.a. Karlsrud, Nordstrand og Lambertseter i nærområdet.
Mudo Gym med treningsstudio og undervisning i et stort utvalg av kampsporter holder til i Raschs vei på Karlsrud.
Bekkelagshøgda Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Bydelens lokale alpinbakker: Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: FitnessRoom Kværnerbyen. Sats eller Fresh Fitness finner du både på Ryen, Karlsrud og Lambertseter. Gym Manglerud på Manglerudsenteret.

I tillegg er det flust av kor, korps og diverse kulturtilbud.

Velkommen til et spennende og attraktiv område!

Adkomst fra Ryenbergveien via Væringkleiva. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere offentlig og private barnehager i nærområdet. Boligen sogner til Ekeberg skole.
Godt kollektivtilbud som bl.a. forenkler transporten til byens høyskoler og universitetet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 958 kvm som tilhører borettslaget som er pent opparbeidet med plenarealer, busker, diverse beplantning og felles lekeplass. Asfalterte internveier perfekt for å lære barna og sykle.

Ved inngangspartiet, samt med direkte inngang/utgang fra kjøkkenet, er det en pent opparbeidet markterrasse på hele 38 kvm med Pergola. Terrassen har mer enn nok plass til flere sittegrupper. Praktisk utebod på 4 kvm.

Utgang fra hovedsoverom til stor markterrasse på hele 42 kvm. Også her med god plass til sittegrupper, lounge og grill, eller kanskje et utekjøkken er din drøm. Uteområdene fungerer som en flott og skjermet utvidelse av boligen spesielt på sommerstid.

Tomten er en felles tomt hvor borettslaget praktiserer det slik at den enkelte bolig disponerer det areal som naturlig tilfaller boligen uten at det er særskilt bruksrett til dette arealet gjennom vedtekter eller annen avtale.

Borettslaget har biloppstillingsplasser for utleie og det er per i dag ingen venteliste på parkeringsplass. Alle med ladeplass er pr nå i bruk, men selger disponerer en ladeplass så den vil bli ledig ved utflytting. Pt. ingen kostnad for vanlig parkeringsplass. Ønsker du parkeringsplass med ladeboks, koster dette kr 220 per måned, og beløpet faktureres via felleskostnadene. I tillegg tilkommer et eget strømabonnement på kr 79 per måned, samt direkte strømkostnader basert på faktisk forbruk ved lading.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat gårdsplass med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-444 datert 22.07.1952 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Deler av borettslagets tomt er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-2526 datert 09.04.1981.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Plan -og byggesaker i området:
Ryenbergveien 64 og 66. Oppføring av tre boligblokker.
Konows gate 67 B - Detaljregulering - S-5042 - Prosjektert utbygging som øker eksisterende arealer med ca. 6.000 kvm

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 058,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, dugnadsfond, internett, kommunale avgifter og nedbetaling av fellesgjeld. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån: 799,-
Felleskostnader: 4 209,-
Dugnadstillegg: 128,-
Renter felleslån: 683,-
Internettillegg: 239,13,-

Eiendomsskatten var ifølge selger kr 4 167,- i 2025. Dette inngår ikke i fellesutgiftene, og faktureres videre fra borettslaget i i mai og september.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 12 000 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett, og grunnhastighet for internett er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Borettslaget er tilknyttet Ekebergskrenten Velforening & Utsikten Grendehus, som har en avgift på kr. 360,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 377 131,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 508 522,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 64 657,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 152 052,- pr. 18.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 4 294 144,- pr. 20.08.2025 og lånevilkårene er:
DNB Boligkreditt AS v/DNB Bank ASA
Lånenummer: 16364101183
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.08.2025: 5.39% pa
Antall terminer til innfrielse: 47
Saldo per 20.08.2025: 4 294 144,-
Andel av saldo: 152 545,-
Første termin/første avdrag: 30.09.2021 ( siste termin 31.03.2037 )

9 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 769 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristian Lund

Leiligheten er tilknyttet Væringkleiva Borettslag.
Borettslaget består av 36 leiligheter.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold må søkes, og godkjennes av styret før anskaffelse.

Foretatt påkostninger de senere år:
Etablert infrastruktur for el-bil ladere.
Skiftet vinduer og terrassedører i 2017 og 2019.
Malt fasader i 2018.

Planlagte påkostninger:
Ventilasjonsanlegget er pt. ikke i drift, og styret ser på å oppdatere dette. Ifølge styreleder er det ikke planlagt noen større utbedringer som vil kreve økning av fellesgjeld per 15.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisant. (2,69 promille av salgssummen)  kr 26 631,00
Foto kr 4 500,00

Oppdragsnummer 44-0309/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25309

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 23:01