Øvre Ramse 109

Øvre Ramse 109, 4869 DØLEMO
Kommunenummer 4217, gårdsnummer 11, bruksnummer 55
Kommunenummer 4217, gårdsnummer 11, bruksnummer 57, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 414 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Kjeller: 52 kvm: Uinnredet kjeller
1. etasje 70 kvm: Entre, bad, gang, kjøkken, stue og spisestue.
2. etasje 54 kvm: Gang og tre soverom

BRA-e:
Liten låve :
1. etasje 68 kvm:

Låve :
1. etasje 80 kvm:
2. etasje 90 kvm:

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet. Se mer utfyllende informasjon i tilstandsrapportens premisser om areal.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 60 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 54 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m2.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong med sparestein. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG1: 36%
TG2: 54%
TG3: 3%
TGIU: 7%

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):
Våtrom- Helhetsvurdering, s. 8
Kjøkken- Ventilasjon og avtrekk og Vannrør, s. 9
Øvrige rom- Ventilasjon og Overflater gulv, s. 9
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) -Kjeller- Helhetsvurdering, s. 10
Krypekjeller - Under tilbygg- Innvendig inspeksjon, s. 10
Loft - innredet- Ventilasjon, Overflater gulv, og Konstruksjonsoppbygging, s. 11
Loft - uinnredet / råloft- Kontroll av diffusjonssperre og Annet, s. 11
Etasjeskiller - 1.etg og innredet loft- Skjevhetsmåling, s. 12
Tekniske anlegg, VVS anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)- Varmtvannsbereder og Vannrør, s. 13
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon- Helhetsvurdering, s. 14
Vinduer, s. 14
Yttertak- Helhetsvurdering, s.15
Grunnmur- s. 14

Frittstående låver på eiendommen (2 stk) har begge blitt vurdert til tilstandsgrad 3 helhetsvurdering. Det er foretatt forenklede vurderinger av låvene og tilstandsgraden er gitt hovedsakelig på bakgrunn av; preg av høy alder og slitasje på tak (observert fra bakkeplan), slitasje/råteskader på ytterkledning og observerte sprekker og skjevheter på gulvflater.

Selger har fylt ut en egenerklæringsskjema som er vedlagt salgsoppgaven og som bør leses i sin helhet. Sammendrag:
I 2023 ble det byttet rør i vegg, ny isolasjon og nye veggplater på bad. Dette var i forbindelse med et vannrør som sprakk i kulden.
I 2022 ble det byttet ytterdør, varmeføler til varmekabler på bad og ledning koblet til speilskap.
I 2022 ble det montert varmepumpe.
I 2024 ble det boret ny brønn, gravde rør 2 m under bakken, nytt pumpeanlegg, installert renseanlegg, montert trefasekontakt til vannpumpe.
Ved ekstremt store nedbørsmengder så har bekken flommet over og vann kom inn i kjeller. Bekken som flommet over er gravd og ledet bedre bort.
I 2016 ble det byttet ut sikringsskap, nye sikringer, nye stikkontakter og flere kurser.
I 2016 installert ny peisovn i stue.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin og komfyr på kjøkkenet medfølger.

Varmepumpe i spisestue og peisovn i stue. Øvrig oppvarming med elektrisitet.

Det foreligger ikke ferdigattest på boligen, trolig på grunn av byggets alder.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det registrert følgende tinglyste heftelser og servitutter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknr 9027, tinglyst 22.09.1988, Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:4217 Gnr:11 Bnr:6
Videre kan avløpsvann ledes fra septiktank til grøfter på d.br.

"Bebyggelsen på d,br, skal ha enerett til å ta vann fra eksisterende brønn på Gnr. 11, Bnr. 21. Avløpsvann inkl. planlagt avløp fra vannklosett kan ledes fra septiktank til grøfter på selgers eiendom Gnr. 11, Bnr. 21".

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Det er fylt ut en forenklet energiattest. Med forbehold om feil i denne.

Idyllisk og landlig beliggenhet på Øvre Ramse på Dølemo. Eiendommen ligger i fredelige og rolige omgivelser, samt lett tilgjengelig like ved fylkesveien. Her er det fine muligheter for tur i skogen og friluftsliv i nærområdet, og kort vei til vann hvor man kan prøve fiskelykken. Vakker og naturskjønn tomt bestående av to parseller. Boligen ligger nær Hillestadgalleriet. På Hillestadgalleriet kan en kose seg med kaffe og kaker samt kjøpe håndverk, smykker og malerier/grafikk. Hillestadheia er det nærmeste høyfjellsområdet til kystbyene i Agder. På Hillestadheia, ca. 13 km fra boligen er det flotte forhold for langrenn vinterstid. I området er det fine oppmerkede turstier og adkomst til flott fjelllandskap. Fine badeplasser i Tveitvatnet som ligger ikke langt fra eiendommen. Nærmeste dagligvarebutikk finner du på Dølemo. Nærmeste sentrum er Åmli hvor du finner flere butikker, bensinstasjon, apotek og cafè.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Dølemo barnehage (1-5 år): 12.6 km
Klokkargarden barnehage (1-5 år): 25.2 km
Beverborga barnehage (1-5 år): 25.8 km

Skole:
Dølemo oppvekstsenter (1-4 k): 12.6 km
Åmli skule (1-10 kl.): 25.8 km
Setesdal vgs avd. Hornnes: 60 km
Sam Eydes videregående skole: 58.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Naturtomt med gressplen og noe beplantning.

Parkering på egen tomt.

Privat vann og avløp. I 2024 ble det boret ny brønn, gravde rør 2 m under bakken, nytt pumpeanlegg, installert renseanlegg,

Området er satt av til LNFR.

Kommunale avgifter er kr 6804,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for slam, renovasjon og feiing.
Boligen har mobilt bredbånd fra Telia, kostnad ca 650 pr. mnd.

Formuesverdi for 2023 var kr 482 833,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 1 931 330,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

1 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

37 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
58 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 548 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anette Pedersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 48 000,00,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00,-
Markedsføringspakke  kr 26 900,00,-
Oppgjør  kr 7 500,00,-
Tilrettelegging  kr 11 900,00,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken pr stk. kr 260,00,-
Tinglysing sikring  kr 545,00,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 9 136,00,-
Foto  kr 4 000,00,-
Innhenting av offentlige opplysninger Åmli kommune  kr 3 911,00,-

Oppdragsnummer 47-0177/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25177

Sist oppdatert: 18. desember 2025 kl. 14:16