Vennersborgveien 12C

Vennersborgveien 12C, 0281 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 6, bruksnummer 23, seksjonsnummer 31, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
-1. etasje 37 kvm: Rom benyttet som gang, rom benyttet som bad, rom benyttet som kjellerstue og bod.
1. etasje 40 kvm: Entré, kjøkken og stue
2. etasje 38 kvm: Gang, bad og tre soverom, samt walk in closet.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Frittstående utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: To plattinger

Kjelleretasjen, deler av entré, og deler av 2.etasje har en takhøyde lavere enn 2,2 meter. Rom benyttet som kjellerstue avviker i forhold til dagens forskriftskrav for dagslys og rømningsvei.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.11.2025 utført av Anticimex v/André Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om godkjent innredning av kjelleretasjen, og det er ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført over 2 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betongkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong- og trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende panel. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takpapp. Boligen har profilert entrédør fra 1983 med glassfelt og elektronisk kodelås. Terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2012. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1989 i kjeller, 2012 og 2018 i 1.etasje og 2.etasje. Boligen er oppvarmet med elektrisitet samt peisovn montert i stue. Gulvvarme på begge bad.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 

Følgende bygningsdeler har fått TG2:

VÅTROM - BAD 2. ETASJE

Overflater vegger:
Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger i dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes. Det registreres riss/sprekker i veggfliser ved tidligere innfestinger i dusjsonen. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning.

Overflater gulv:
Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser ved innerdør/toalett. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

VÅTROM - BAD KJELLER

Vannrør:
Deler av røropplegg i sjakt er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i sjakt uten mulighet for sikker avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet). Tiltak bør etableres.

Overflater gulv:
Det registreres en mindre sprekk i gulvflis ved sluket. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning.
Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.

Membran, tettesjikt og overgang til sluk:
Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt i sjakt hvor røropplegg er etablert. Fare for fukt i konstruksjon ved en eventuell lekkasje. Tiltak bør påregnes.

Fallforhold (gulv):
Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Konsekvens er fuktskader i tilliggende konstruksjoner ved en eventuell lekkasje. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 7 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand
på 80 cm.

Avløpsrør (ink. sluk):
Avløpsrør av støpejern i sjakt er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør av støpejern bør fornyes. TG2 gjelder for nevnte avløpsrør.

KJØKKEN

Vannrør:
Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Lekkasjestopper bør etableres.

Overflater vegger:
Veggflater bærer noe preg av alder og slitasje. Overflatebehandling bør vurderes.

Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør av støpejern bør fornyes.

Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.

ØVRIGE ROM - 1.ETASJE OG 2.ETASJE

Ventilasjon:
Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i stue og på soverom 3. Kun ventilering via åpningsbare vinduer/terrassedør. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Overflater vegger:
Enkelte veggflater bærer preg av alder og slitasje. Det registreres blant annet sår/merker i veggflater, samt riss/sprekker i tapet og plateskjøter. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning. Overflatebehandling/oppgraderinger bør påregnes.

Overflater himling:
Det registreres riss/sprekker i himlingsflate i stue. Ukjent eksakt årsak. Overflatebehandling bør vurderes.

Støvkondens påvist i skråtak i 2.etasje. Indikerer kuldebru og/eller dårlig isolasjon. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Det er observert fuktmerker/symptomer på skader i skråtak på soverom 1. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Til informasjon: det ble gjort målinger med pigg i treverk uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.

Overflater gulv:
Gulvflater bærer preg av alder og slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innerdører:
Enkelte innerdører bærer noe preg av alder og slitasje. Dørbladet til innerdør ved soverom 2 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.

Annet:
Skråtak-konstruksjonen i 2.etasje er en lukket konstruksjon, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som
risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er observert fuktmerker/symptomer på skader i skråtak på soverom 1. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Til informasjon: det ble gjort målinger med pigg i treverk uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet.

KJELLERETASJE

Helhetsvurdering:
Det er valgt å vurdere kjelleretasjen som en helhetsvurdering. Det er blant annet
registrert følgende avvik:

Gulv- vegg- og himlingsflater bærer preg av alder og slitasje. Det registreres sår/merker/malingsflass på overflater. Oppgraderinger/tiltak bør vurderes. Innerdør mellom kjellerstue og gang har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Oppgraderinger kan vurderes. Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre. Manglende
ventilering bør utbedres. Det registreres saltutslag/kalkutslag på veggflater i bod, noe som indikerer fuktvandring i konstruksjoner. Insekter som trives i fuktig miljø er påvist (skrukketroll). Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov.

Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren, samt gulv under bakkenivå som er opplektet. Konstruksjonene er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med målte forhøyede fuktverdier tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg i kjellerstue. Det ble registrert noe forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt - og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 73,9 %, temperatur 14,6 grader C og duggpunkt 10,1 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og eventuelle utbedringstiltak må påregnes.

Det ble ikke gjort målinger med pigg i treverk grunnet at bunnsvill ligger under oppforet gulv.

Det gjøres oppmerksom på at det var en del løsøre i etasjen på befaringstidspunktet, skjulte skader kan derfor ikke utelukkes.

INNVENDIGE TRAPPER

Innvendige trapper:
Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.

Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

ETASJESKILLER

Skjevhetsmåling Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er på tilfeldig steder i kjelleretasjen oppmålt til 11 mm i kjellerstue og 20 mm i gang. 35 mm i stue og 16 mm på kjøkken i 1.etasje. 17 mm på soverom 1 og 23 mm på soverom 2.

TG2 settes for høydeforskjeller på 15 mm eller mer målt over hele lengden/bredden på rommet. TG2 gjelder for gang i kjeller. Stue og kjøkken i 1.etasje. Soverom 1 og soverom 2 i 2.etasje.

Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

TEKNISKE ANLEGG

Hovedstoppekran:
Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

ELEKTRISK ANLEGG

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.

Det registreres tegn til ufagmessig utførelse på blant annet festing av kabler og enkelte tilkoblinger.

Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

YTTERVEGGER INKL. FASADER OG KONSTRUKSJON

Fasader ink. kledning:
Det er stedvise sprekker i kledning. Sprekker bør tettes, eventuelt lokale utbedringer bør påregnes.

Det registreres stedvis noe bobler i overflatebehandlingen, samt at grunnarbeidet burde vært bedre før panelen ble påført maling. Det er ikke skrapet/slipt før panelen ble overflatebehandlet, noe som gjør at det er synlig hvor malingen har flasset av tidligere.

Ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres ved eventuell fornying av panelen.

DØRER OG VINDUER

Vinduer:
Vinduer fra 1989 er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. TG2 gjelder for vinduer i kjelleretasjen.

Dører: Entrédør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger. Det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Entrédør har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. TG2 gjelder for entrédør.

YTTERTAK

Helhetsvurdering:
Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Yttertaket ble kun vurdert fra bakkenivå grunnet sikkerhetsmessige forhold (høyde/isforhold). Vurderingen er derfor i hovedsak basert på informasjon om
yttertakets vurderte alder og observasjoner gjort fra bakkenivå, med den begrensning dette innebærer. På bakgrunn av bygningsdelenes vurderte alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det ble registrert slitasje, elde og lignende forhold på de deler av taket som lot seg visuelt besiktige. Det ble i tillegg registrert fuktmerker på innvendig side i skråtak på soverom 1. Skader i konstruksjonen kan ikke utelukkes. Skorstein og andre takgjennomføringer er ikke undersøkt på grunn av at det ikke var tilkomst, med den risiko dette innebærer.

Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket krever stillas og/eller andre sikkerhetsmessige forutsetninger som ikke var til stede på befaringsdagen. Basert på alle ovennevnte forhold bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Restlevetiden på de forskjellige bygningsdelene er ikke kjent.

TERRASER/PLATTING PÅ TERRENG

- Platting med adkomst via stue
Platting på terreng: Overflatebehandlingen er slitt og har behov for overflatebehandling.

- Platting med adkomst via entré
Platting på terreng: Overflatebehandlingen er slitt og har behov for overflatebehandling. Plattingen bærer noe preg av alder/slitasje, og det registreres sprekker i enkelte panelbord og konstruksjonsvirke på trapp. Oppgraderinger kan vurderes.

GRUNNMUR

Grunnmur:
Det registreres riss/sprekker på grunnmur på utvendig side ved platting med adkomst
via stue. Eksakt årsak er ikke kjent. Sprekk bør tettes for å forhindre frostsprengning og fuktinnsig. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate bør påregnes.

DRENERING

Helhetsvurdering:
Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Da det ikke foreligger sikre opplysninger om dreneringens alder settes TG 2 for å belyse at dreneringen kan være fra boligens byggeår, og at dreneringen da har passert estimert teknisk levetid. Det anbefales derfor oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Se for øvrig punkt "Rom under terreng", samt selgers opplysninger i egenerklæringsskjema vedrørende dreneringen.

Til informasjon: det er fremlagt dokumentasjon datert 26.11.2025 vedrørende planlagte arbeider i forbindelse med drenering. Det er ifølge fremlagt dokumentasjon planlagt oppstart/gravearbeider 05.01.2026. Forholdet er ikke videre undersøkt av undertegnede bygningssakkyndig.

STIKKLEDNINGER OG TANKER

Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger):
Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

FRITTSÅENDE BYGGEVERK- UTVENDIG BOD

Frittstående byggverk Frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er registrert
avvik som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er blant annet registrert manglende vedlikehold på vindskibord/dekkbord, døren subber i trappen, justering bør vurderes. Samt at taktekkingen har en alder som tilsier usikker restlevetid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

VÅTROM - BAD 2. ETASJE

Fallforhold (gulv):
Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet grunnet synlig oppbrett av membran bak feilist ved terskel.

Det er ikke mulig å måle fallet i sluksonen grunnet plassering av badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis badekaret fjernes.

ILDSTEDER/SKORSTEINER INNVENDIG

Skorsteiner inne i boligen:
Innvendig pipeløp er ikke tilstandsvurdert.

TERRASER/PLATTING PÅ TERRENG

- Platting med adkomst via stue
Fundamenter:
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

- Platting med adkomst via entré
Fundamenter:
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

GRUNNMUR, FUNDAMENTER

Fundamenter:
Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Byggegrunn:
Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Branntekniske vurderinger:

Det er foretatt en forenklet vurdering av boligens branntekniske forhold opp mot dagens byggtekniske forskrift. Det legges vekt på at den
bygningssakyndige ikke er brannsakkyndig. Vurderingen omfatter ikke detaljerte kartlegginger av brannskillende konstruksjoner, eller
funksjonstesting av detektor og annet brannteknisk utstyr. Undersøkelsene er derfor begrenset til visuelle vurderinger og eiers informasjon.

Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: nei.
Har boligen godkjent slukkeutstyr: ja.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: ja.
Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Det er registrert usikkerhet vedrørende brannskillet.
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: nei, ikke kjelleretasjen.

Kommentar til brannskillende konstruksjoner:
Det er avdekket utettheter rundt rørgjennomføringer under oppvaskkum på kjøkkenet, samt at det vurderes som at brannskillet er brutt ved sjakt på
bad i kjelleretasjen mot tilliggende seksjon. Dette tyder på at deler av boligen ikke ser ut til å være delt opp med brannskillende konstruksjoner etter
kravene i dagens byggtekniske forskrift. Det anbefales derfor å gjennomføre en utvidet brannteknisk kontroll av en kvalifisert fagkyndig person.

Kommentar til rømningsveier:
Det vurderes at deler av boligen mangler tilstrekkelige antall godkjente rømningsveier. Vinduer i kjelleretasjen oppfyller ikke de krav som gjelder for
et rømningsvindu, og er dermed ikke tilrettelagt for rask og effektiv rømning. Det anbefales derfor å gjennomføre en utvidet brannteknisk kontroll av
en kvalifisert fagkyndig person for å kartlegge forholdet i sin helhet.

SAMMENDRAG AV SELGERS EGENERKLÆRING:
VÅTROM

2: Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja

2.1.2 Navn på arbeid:
Svar: Nytt arbeid

2.1.2: Årstall
Svar: 2018

2.1.3: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært

2.1.4: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: Bygde om og pusset opp vaskerom i underetasje da vi flyttet inn i 2018.

2.1.5: Hvilket firma utførte jobben?
Svar: Delilla

2.1.6: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

2.2.1: Navn på arbeid
Svar: Nytt arbeid

2.2.2: Årstall
Svar: 2012

2.2.3: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært

2.2.4: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: Oppussing av badet i 2. etasje

2.2.5: Hvilket firma utførte jobben?
Svar: Godt Bygg AS

2.2.6: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

TAK, YTTERVEGG OG FASADE

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja
Beskriv feilen og omfanget:
Svar: Det kan forekomme kondens på yttervegg på vaskerommet i kjelleren ved svært kaldt vær.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Ja

4.1.1: Navn på arbeid
Svar: Nytt arbeid

4.1.2: Årstall
Svar: 2023

4.1.3: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært

4.1.4: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: Yttervegg ble malt i regi av sameie.

4.1.5: Hvilket firma utførte jobben?
Svar: Bygg og vindu AS

4.1.6: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

KJELLER

6. Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Ja

8. Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Ja

8.1.1: Navn på arbeid
Svar: Nytt arbeid

8.1.2: Årstall
Svar: 2025

8.1.3: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært

8.1.4: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: Dreneringen skal skiftes i første halvdel av 2026, i regi av Fornebubanen.

8.1.5: Hvilket firma utførte jobben?
Svar: Skaaret Landskap

8.1.6: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

ELEKRISITET

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja

10.1.1: Navn på arbeid
Svar: Nytt arbeid

10.1.2: Årstall
Svar: 2022

10.1.3: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært

10.1.4: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: Lagt inn ny kurs og installert elbil-lader

10.1.5: Hvilket firma utførte jobben?
Svar: BRB Elektro

10.1.6: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

10.2.1: Navn på arbeid
Svar: Nytt arbeid

10.2.2: Årstall
Svar: 2013

10.2.3: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært

10.2.4: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: I forbindelse med oppussing av kjøkkenet av tidligere eiere, ble det lagt inn ny kurs til kjøkkenet.

10.2.5: Hvilket firma utførte jobben?
Svar: Godt bygg elektro

10.2.6: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

RØR

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja, vi byttet rør under vask i regi av sameiet pga slitasje.

PLANER OG GODKJENNINGER

24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Svar: Ja

25.1.1: Navn på arbeid
Svar: Nytt arbeid

25.1.2: Årstall
Svar: 2018

25.1.3: Hvordan ble arbeidet utført?
Svar: Faglært

25.1.4: Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Svar: Utbedring av bad i kjeller

25.1.5: Hvilket firma utførte jobben?
Svar: Delilla

25.1.6: Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

27. Er det utført radonmåling?
Svar: Ja
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene?
Svar: Utført i regi av sameiet, dokumentasjon kan innhentes der.

28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja
Kommentar: Fornebubanen skal gå under sameiets eiendom, og de bygger stasjonsinngang i enden av gaten. Det arbeides i tillegg med ny reguleringsplan for området i kommunen.

30. Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?
Svar: Ja
Kommentar: Fornebubanen, skader i sameiet i forbindelse med utbygging og sprenging. Vi er i dialog med Fornebubanen angående avdekking og utbedring av eventuelle skader. Dette er en pågående prosess.

ANDRE OPPLYSNINGER

31. Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? Du trenger ikke gjenta noe du allerede har nevnt.
Svar: Ja
Kommentar: Satt opp lettvegg/romdeler i soverom i 2 etg, og lagt nytt gulv i 2. etg. Vi har lagt nytt gulv i 1. etg, dette er gjort av faglærte.

Velkommen til et koselig og gjennomført hjem med god standard og flere oppgraderinger de senere årene. Boligen har en gjennomgående og funksjonell planløsning med rikelig lysinnslipp fra store vindusflater. Her får du rom for både hverdag og hygge – perfekt for familien som ønsker god plass, fleksibilitet og lune uteområder.

1. etasje

Entré
Du ønskes velkommen via et hyggelig inngangsparti med platting og god plass til utemøbler. Entréen er praktisk utformet med garderobeløsning, varmekabler i gulv og direkte adkomst til både kjøkken og uteplass – en funksjonell løsning som fungerer utmerket i hverdagen og gir gjestene et godt førsteinntrykk.

Kjøkken - oppusset i 2013
Det lyse og romslige kjøkkenet er innredet med stilrene, hvite glatte fronter og laminert benkeplate med fliser over. Her er det rikelig med skap- og benkeplass, integrert koketopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Laminat på gulv og nymalt tak gir et friskt og moderne uttrykk. Kjøkkenet har god plass til spisegruppe – perfekt for hyggelige måltider med familie og venner. Fra kjøkkenvinduet har du utsikt mot inngangspartiet og den fremre plattingen, et ideelt sted å starte dagen med kaffekoppen.

Stue
Stuen er lys, romslig og svært innbydende, med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Laminat på gulv og nymalte flater gir rommet et moderne preg.
Her er det stor fleksibilitet for møblering – sofagruppe, TV-løsning og spiseplass kan enkelt kombineres etter behov. Den stilrene peisovnen fra 2013 tilfører både varme og en lun atmosfære på kjølige dager.

Plattinger og uteområder
Fra stuen er det utgang til en vestvendt platting med hageflekk, som på sommerhalvåret blir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Her er det god plass til utemøbler og grill – perfekt for solrike dager og lange, lyse kvelder. Hageflekken gir en grønn og lun ramme rundt boligen, ideell for både lek og avslapning. Like ved ligger en lekeplass, slik at barna kan leke trygt mens du har full oversikt. Ved inngangspartiet finner du boligens andre platting, med gode solforhold og fleksible møbleringsmuligheter.

2. etasje

Når du kommer opp trappen, møtes du av en lys og innbydende gang med adkomst til tre soverom og bad.

Hovedsoverom med walk-in garderobe
Hovedsoverommet er romslig og behagelig, med stort vindu som slipper inn godt med dagslys. Her er det god plass til dobbeltseng og øvrig møblering. Har du alltid drømt om et eget rom til klærne dine? Da vil du bli glad nå. Soverommet ligger i tilknytning til en praktisk walk-in-garderobe, som gir rikelig med oppbevaringsplass til klær og sko.

Soverom 2 og 3
De øvrige soverommene er lyse og anvendelige, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Det ene rommet har praktisk, plassbygd garderobeløsning med overskap. Begge har plass til seng, nattbord og annen møblering etter ønske.

Flislagt bad - oppusset 2012
Badet er pent flislagt med hvite fliser på vegger og grå fliser på gulv. Det er innredet med heldekkende servant med stort speil, vegghengt toalett og badekar – perfekt for både avslapning og familieliv. Varmekabler i gulvet gir ekstra komfort.

Underetasje

Fra kjøkkenet leder trapp ned til kjelleretasjen. Det gjøres oppmerksom på at innredningen av kjelleren avviker fra byggemeldte tegninger, og rommene er ikke godkjent for varig opphold. Se mer informasjon under punktet om ferdigattest.

Kjellerstue
I kjelleren finner du en romslig og koselig stue. Rommet har heltre gulv, god takhøyde og rikelig plass til både stor sofagruppe, hjemmekontor eller lekerom. En stor skyvedørsgarderobe med speildører gir god oppbevaringsplass og bidrar til en lys og luftig romfølelse.

Vaskerom/Bad fra 2018
I kjelleren finner du et romslig flislagt bad/vaskerom med sluk, toalett, servant og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Her er det god plass til ytterligere innredning og praktiske løsninger.

Bod
Praktisk bod i kjeller gir ekstra lagringsplass, i tillegg til frittstående sportsbod utendørs.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Vaskemaskin og tørketrommel på badet medfølger.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet samt peisovn montert i stue. Gulvvarme på begge bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger byggemelding datert 20.09.1951 og et mangelbrev datert 08.07.1953 som peker på manglende beplantningsplan, konferering med feiemester, boder og brannstiger. Det ser ikke ut til at det foreligger ferdigattest. Tilsvarende for påbygg av vindfang foreligger det byggemelding og attestert nabovarsling for tilbygg til bolig med tegninger approbert 24.07.1991, men ingen ferdigattest.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Kjelleren er i senere tid innredet med gang, bad, kjellerstue og bod. Det foreligger ikke ferdigattest som omfatter denne ombyggingen, og innredningen er ikke byggemeldt eller godkjent som rom for varig opphold. Kjøper gjøres oppmerksom på at kommunen kan kreve endringer dersom dagens bruk ikke samsvarer med godkjente tegninger. Ved eventuell søknad om bruksendring kan det bli stilt krav som medfører at rommene ikke godkjennes som varig opphold, og at de må benyttes som kjelleretasje.

Det er avdekket utettheter rundt rørgjennomføringer under oppvaskkum på kjøkkenet, samt at det vurderes at brannskillet er brutt ved sjakt på bad i kjelleretasjen mot tilliggende seksjon. Dette tyder på at deler av boligen ikke ser ut til å være delt opp med brannskillende konstruksjoner etter kravene i dagens byggetekniske forskrift. Det anbefales å gjennomføre en utvidet brannteknisk kontroll av en kvalifisert fagkyndig person.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/6/23/31:
20.01.1888 - Dokumentnr: 900171 - Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om veg
Med flere bestemmelser
BESTEMMELSE OM GENERENDE VIRKSOMHET
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

18.07.1890 - Dokumentnr: 900220 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om vannrett
OVERFØRT FRA GNR:6 BNR:38
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

07.11.1890 - Dokumentnr: 2 - Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vannrett
OVERFØRT FRA GNR:6 BNR:38
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om bebyggelse
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

28.02.1893 - Dokumentnr: 50 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om vannledning
OVERFØRT FRA GNR:6 BNR:38
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

18.12.1894 - Dokumentnr: 42 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om vannledning
OVERFØRT FRA GNR:6 BNR:38
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

18.12.1894 - Dokumentnr: 43 - Bestemmelse om bebyggelse
BESTEMMELSE OM GENERENDE VIRKSOMHET
Bestemmelse om gjerdeplikt
Bestemmelse om vannledning
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

02.09.1904 - Dokumentnr: 22 - Bestemmelse om vannledn.
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

17.12.1909 - Dokumentnr: 97 - Erklæring/avtale
BESTEMMELSE OM STRANDLINJE
RETTIGHETSHAVER: TELEVERKET
BESTEMMELSER OM TELEFONLEDNINGER/STOLPER/KABLER/GRØFTER M.V.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

04.10.1912 - Dokumentnr: 48 - Erklæring/avtale
BESTEMMELSE OM BENYTTELSE
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

15.11.1935 - Dokumentnr: 67 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om veg
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

22.12.1951 - Dokumentnr: 15735 - Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg
Med flere bestemmelser
BESTEMMELSE OM KLOAKKLEDNING
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

23.02.1952 - Dokumentnr: 2120 - Erklæring/avtale
BESTEMMELSE OM TRAFOSTASJON/KIOSK
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

17.04.1953 - Dokumentnr: 4932 - Best. om vann/kloakkledn.
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

23.07.1953 - Dokumentnr: 9769 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om veg
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

27.11.1953 - Dokumentnr: 16030 - Erklæring/avtale
VEDR. FORPLIKTELSER TIL Å UTBEDRE SKADER.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

10.08.1984 - Dokumentnr: 39949 - Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 5,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV LÅNETAKST
Gjelder denne registerenheten med flere

11.03.2013 - Dokumentnr: 202791 - Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra vegloven
Gjelder boder
Vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne matrikkelenhet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere

13.12.1978 - Dokumentnr: 922559 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
GNR.6 BNR.38.
Overført fra: Knr:0301 Gnr:6 Bnr:23
Gjelder denne registerenheten med flere

10.08.1984 - Dokumentnr: 39949 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 31
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/40
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 40 SEKSJONER

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vennersborgveien 12C ligger i et rolig og etablert område, med kort vei til både Sollerudstranda og Bestumkilen. Boligen har nærhet til barnehager, skoler og flere idrettstilbud som fotballbane, tennisbaner og seil- og brettseilerklubb. Området har gode turmuligheter, med sykkelvei langs Frognerkilen til Aker brygge/ Tjuvholmen, og fine turstier blant annet langs Lysakerelva mot Bogstad og Sørkedalen. En tur rundt Bygdøy gir flotte naturopplevelser og gode badeplasser om sommeren. Dagligvare Coop Prix på Bestum og den populære Tex Burger er bare en kort tur unna. Nærområdet er svært attraktivt og gir nærhet til det meste man trenger i hverdagen.

Service- og shoppingtilbud finner du både på Skøyen og på CC Vest. CC Vest er et stort kjøpesenter med mange ulike butikker, vinmonopol og en stor Meny-butikk. På Skøyen finner du blant annet flere butikker, dagligvarebutikker, restauranter, caféer og treningssenter, samt svært gode kollektiv muligheter med buss, trikk, tog og flytog. Det er også kort vei fra boligen til bussholdeplassen Maritim, som tar deg raskt til sentrum, samt trikk fra Ullern som ligger innen kort gangavstand.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Sameiet består av 40 seksjoner og har felles tomteareal. Fellesområdet opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Gateparkering skjer i henhold til områdets gjeldende bestemmelser.

Selger har installert en fastmontert elbillader på uteboden nærmest veien. Denne følger med ved salget.

Sameiet disponerer 10 garasjer for utleie. Tildeling av garasjeplass administreres av styret etter venteliste. Garasje følger ikke boligseksjonen ved salg. Ved tildeling av garasje påløper administrasjonskostnader til forretningsfører i henhold til gjeldende priser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-417 datert 24.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående regulerings og byggesaker i nærområdet:

-Saksnummer: 2025/22820
Vennersborgveien 10 og 12 - renovering av eksisterende drensledninger
Skaaret Landskap AS har engasjert Envidan AS som ansvarlig søker for rehabilitering av drensledninger knyttet til eiendommene Vennersborgveien 10 og 12. Under byggingen av den nærliggende Fornebubanen-tunnelen ble eksisterende drensledninger fylt med tetningsmasse, noe som har skapt behov for rehabilitering. Eksisterende kobling til kommunalt VA-anlegg vil beholdes, med mindre nødvendige justeringer.
Søknaden ble sendt inn 08.12.2025, men er enda ikke tildelt saksbehandler.

Saksnummer: 2025/10303
Etablering av Vækerø T-banestasjon med adkomstbygg og utomhusanlegg - Fornebubanen
Oppføring av Vækerø stasjon med to adkomstbygg. Adkomstbygg A vil ligge i Vennersborgveien og adkomstbygg B vil ligge i Vækerøveien. Vækerø stasjon er en av de seks nye stasjonene på den kommende t-banelinjen fra Majorstuen til Fornebu.
Status: Arbeidene er i gang og Igangsettelsestillatelse del 2 ble gitt 29.09.2025 og innebærer blant annet: Alle innvendige arbeider, inkl. installasjoner/teknisk infrastruktur, samt Yttervegger/fasader/tak og andre utvendige arbeider.

- Saksnummer: 202300527
Saken gjelder etablering av sykkelveg med fortau langs E18, mellom Drammensveien og Frantzebråtveien. Tiltaket skal øke trafikksikkerheten og fremkommeligheten for syklende og gående på denne strekningen. Statens vegvesen kunngjorde oppstart av planarbeidet i juni 2023, og det er siden gjennomført to avklaringsmøter (mai 2024 og august 2025). I mai 2025 ble planområdet utvidet. Saken behandles videre under saksnummer 2025/06751, hvor Statens vegvesen nå har lagt frem forslag til plankart med gjeldende reguleringsplaner.

S-5159 - Saken gjelder: Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Fornebubanen, strekningen Sørvangen/Vennersborgveien (Vækerø stasjon)

S-5170 - Saken gjelder: Detaljregulering med konsekvensregulering og med reguleringsbestemmelser for Fornebubanen (Skøyen) - Strekningen Madserud til Bestum

Totale felleskostnader vil være kr 4.449,- f.o.m 01.01.2026.

Inkluderer blant annet drift av sameiet, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, TV-anlegg/bredbånd.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 454 163,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 9 816 653,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 664 pr. 2025

Andel formue er kr 12 648,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 15.12.2025

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
233 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Synnøve Hjellestad Lunde og Per-Christian Lunde

Eiendommen er seksjonert, og er tilknyttet Nedre Skogvei Sameiet, med sameiebrøk 1/40
Sameiet består av 40 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Sameiet har dugnad hver vår og hver høst. En avgift må påregnes for de sameiere som ikke deltar på dugnad.
Dyrehold er tillatt. De sameiere som ønsker å holde kjæledyr, plikter å påse at disse ikke er til sjenanse for øvrige sameiere.

Etter samtale med styret den 15.12.2025; Styret gjør løpende vurderinger av behovet for å øke felleskostnader opp mot generell utgiftsøkning i samfunnet og evt uforutsette hendelser. Det er pt. ikke planlagt noen økning i felleskostnader eller opptak av fellesgjeld for seksjonseiere.

I forbindelse med utbyggingen av fornebubanen så har det oppstått en del utfordringer. Flere sameiere har fått injeksjonsmasse og vann inn i kjellerne. Det er også oppdaget injeksjonsmasse i dreneringen. Dette har påført en hel del uforutsette kostnader og arbeide. Sameiet har vært i dialog med Fornebubanen i ulike fora både direkte og via advokat. Sameiet kommer til å informere om videre hendelser som handler om Fornebubanen på Vibbo.

I Januar 2026 vil "prosjekt drenering" starte opp. Dette er et prosjekt som bekostes av Fornebubanen og utføres av Skaaret landskap.

Under byggingen av den nærliggende Fornebubanen-tunnelen ble eksisterende drensledninger fylt med tetningsmasse, noe som har skapt behov for rehabilitering. Eksisterende kobling til kommunalt VA-anlegg vil beholdes, med mindre nødvendige justeringer. Det foreligger en fremdriftsplan fra Skaaret Landskap som estimerer ferdigstillelse av prosjektet i utgangen av Mars 2026, med endelig beplantning ferdigstilt èn måneds tid etter dette. Kontakt megler for mer informasjon.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Sameiet har noen utfordringer fremover som følge av en snart 70 år gammel bygningsmasse. Det er for eksempel gjennomført utbedring med hjelp av blikkenslagere på skorsteinene, bytte av kledning, vindskier og isolasjon, foretatt drenering av husene og bytte av enkelte av vann og avløpsrør.

Rørleggersentralen kommer i løpet av høsten 2025 for å gjøre sin årlige inspeksjon av vann og avløpsrørene i Sameiet.

Prosjektet Fornebubanen har nå lest av målepunkter for å oppdage setningsskader i bygningsmassen, disse punktene blir målt og registrert minst en gang i året. Det er til nå ikke registrert noen større avvik.

Det har vært noen skader i sameiet på grunn av lekkasjer i utstyr, vann- og avløpsrør. Vi ber sameierne om å installere vannlekkasjevarslere under vaske- og oppvaskmaskiner, for å forhindre vannskader.

Diverse rørinspeksjoner og utbytte av avløpsrør er gjort fortløpende i 2024.

Sameiet har kjøpt in luftkvalitetsmålere for å kunne dokumentere bland annet radon nivåene i de ulike
seksjonene. Dette utstyret kan lånes ved henvendelse til styret.

Hagegruppen har gjort flere mindre oppgraderinger av uteområdene i 2024 inkludert mur rundt lekeplassen og gruppens arbeider fortsetter i 2025.

14 seksjoner har inngått avtale med sameiet og kjøpt kjellerareal som skal tillegges seksjonen. Følgende seksjoner har inngått avtale: 7-8-9-10-11-12-13-14-15-17-18-19-20 og 21. Etter at arealet er overtatt av seksjonseier og reseksjonering er gjennomført skal felleskostnadene for alle seksjoner som har kjøpt areal endres. Dvs. nytt tilleggsareal inngår i kjøpers andel ved beregning av felleskostnader fra og med reseksjoneringen er gjennomført og tinglyst. Ved eierskifte som gjøres før "reseksjonering/tinglysning og justering av felleskostnader er gjort" opplyses om at felleskostnadene vil endres iht inngått avtale med seksjonseier.

Styregodkjenning:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 890,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører fra  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører fra  kr 4 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 38 930,00
Foto   kr 8 500,00
Reguleringsbestemmelser (har)  kr 0,00
Tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0055/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2555

Sist oppdatert: 29. desember 2025 kl. 20:56