Løkkaskogen 32B

Løkkaskogen 32B, 0773 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2199, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2160, ideell andel 1/20
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2161, ideell andel 1/20

Totalt bruksareal BRA: 200 kvm.

BRA-i:
Tomannsbolig:
1. etasje, 75 kvm: Hall, toalettrom, kjøkken og stue.
U. etasje, 84 kvm: Gang, bad, disp. rom benyttet som badstue, vaskerom, disp. rom benyttet som peisestue og 3 soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje, 29 kvm: Garasje.
U. etasje, 12 kvm: Bod.

Åpent areal:
Tomannsbolig:
1. etasje, 9 kvm: Balkong.

Kommentar til areal:
- Det gjøres oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om endring/åpning av bod, slik at den er blitt en del av peisestue, og innredning av badstue. Det er ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommet er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.
- Kneloft/hems har en gulvflate på ca. 9 kvm. (ALH). Grunnet lav takhøyde er arealet ikke måleverdig.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.12.2025, utført av Anticimex AS v/Stian Christensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Vertikalt tomannsbolig oppført i 1982.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, og grunnmur i lettklinkerblokker. Etasjeskillere og bærende vegger av trekonstruksjoner. Ytterveggene er kledd med både stående og liggende kledning, mens yttertaket er i trekonstruksjoner og tekket med takstein. Renner, nedløp og beslag er i metall.
Boligen har entrédør med 2-lags glass fra 2007. Balkongdør, og ytterdør i disp. rom benyttet som peisestue i underetasje, med glass fra byggeår. Ytterdør på vaskerommet har 3-lags glass fra 2014. Vinduer har karmer av tre og 3-lags glass fra byggeår og 2011, bortsett fra et vindu i hallen som har 2-lags glass.

Frittstående uisolert garasje oppført i 1982, med bod i underetasje.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong- og trekonstruksjoner med takstoler i trekonstruksjoner. Yttervegger av pusset mur og liggende kledning. Yttertak tekket med takstein. Elektrisk garasjeport.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3 (strakstiltak nødvendig)

Ildsteder inne i boligen:
- Det er ikke etablert ubrennbar plate under ildsted i 1. etasje. Ubrennbar plate bør etableres.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10.000,-.

TG2 (alder, slitasje, skader mv.)

Våtrom - Bad:
- Overflater (vegger): Åpning til under trapp nær våtsone er uegnet. Riss/sprekk i veggflis ved dusjsonen/åpning til under trapp. Moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) bak enkelte veggfliser.
- Usikker restlevetid på tettesjiktet og rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater.
- Anbefalt brukstid er passert på vann- og avløpsrør.
- Kun naturlig ventilasjon.
Til info. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Våtrom - Vaskerom:
- Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet og rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet.
- Anbefalt brukstid er passert på vann- og avløpsrør.
- Stedvis slitasje på benkeplate.
- Bomlyd under enkelte gulvfliser.
- Fallforhold: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 2 mm, og dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.
Til info. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Kjøkken:
- Anbefalt brukstid er passert på vann- og avløpsrør.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
Til info. Komfyrvakt bør etableres.

Toalettrom (ikke våtrom):
- Anbefalt brukstid er passert på vann- og avløpsrør.

Øvrige rom:
- Bomlyd under enkelte gulvfliser og enkelte løse fliser.

Rom delvis under terreng (underetasje):
- Saltutslag/fuktmerker observert på vegger i disp. rom benyttet som peisestue.
- Stedvise riper/merker i gulvets overflatemateriale.

Disp. rom benyttet som badstue:
- Helhetsvurdering: Alder, bruksintensitet og materialvalg tilsier at gjenværende anbefalt brukstid er redusert.

Etasjeskiller - 1. etasje og U. etasje:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen.
Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Anbefalt brukstid er passert på vann- og avløpsrør.
- Usikker restlevetid på varmtvannsbereder, samt plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
- Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (TG iht. NS3600).
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.
Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres.

Fasader inkl. kledning:
- Det er ikke montert musesperre bak trekledning.

Dører og vinduer:
- Ytterdør fra disp. rom benyttet som peisestue mangler nøkkel og er ikke funksjonstestet.
- TG2 gjelder vinduer fra byggeår. Vindusomramming på ett vindu i soverom 1 er stedvis råteskadet. Sprekt glass i glass/tak i stue 1. etasje.

Tekking (undertak, lekter og yttertekking):
- TG er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder.

Terrasse/inntrukket balkong over innvendige rom:
- Tettesjiktet er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Usikker tilstand/restlevetid. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko.
- Rekkverkshøyden er under 1,00 m. - målt til 0,81 m - avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Grunnmur:
- Riss/sprekker på grunnmur ved trapp ned til hage.

Drenering:
- På bakgrunn av dreneringens alder er det grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmurens utvendig fuktsperre er avsluttet med beslag/topplist.

Vann- og avløpsledninger (inkl. stikkledninger):
- Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. TG2 er satt for å belyse risiko.

Garasje:
- Det er registrert saltutslag i bod underetasje.
- Sprekk/riss observert på vegger i garasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger kommenterer:
- Det ble registrert fukt på badet i 2000, som resulterte i at ny membran og nye fliser ble lagt.
- I 2008 ble panel, karmer og lignende, som var angrepet av råte, skiftet ut.
- Det er noen sprekker i grunnmur og flisene på badet.
- En stolpe i garasjen ble byttet på grunn av råteskader.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2025 - Skiftet WC-flotør og blandebatteri på servant på bad.
2023 - Skiftet et rør til varmtvannsbereder.
2014 - Skiftet noen vindusrammer, vannbrett samt takstein, og tilpasset gummilister i diverse vinduer.
2011 - Utbedret liten fuktskade i et hjørne i stuen.
2010 - Skiftet punkterte vinduer og byttet ut strømmålere.
2008 - Skiftet og malt panel, karmer etc. som var angrepet av råte.
2000 - Lagt ny membran og fliser på bad etter registrert fukt.

Vertikaldelt tomannsbolig, med adkomst via felles trapp fra innkjørsel med varmekabler.

FØRSTE ETASJE

Hall:
Innbydende og romslig hall med rikelig med oppbevaringsmuligheter i både en stor skyvedørsgarderobe og flere garderobeskap. Hallen gir et lyst og luftig førsteinntrykk.
Adkomst til kneloft/hems (over toalettrom/kjøkken) med en gulvflate på ca. 9 kvm.

Toalettrom (byggeår)
Toalettrommet er innredet med en enkel servant med ett-greps armatur, samt et gulvstående toalett. Det er avtrekksventil i himlingen.

Kjøkken (2017):
Moderne kjøkken med hyggelig spiseplass ved vinduet. Kjøkkenet er fra Sigdal og har slette fronter med benkeplater i kompositt, og en integrert oppvaskkum med ett-greps armatur. Det er flislagt mellom benkeplaten og overskapene, samt belysning og stikkontakter over benken.
Integrerte hvitevarer medfølger: Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskuff, vinkjøler, oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn og platetopp samt vegghengt ventilator.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Stue:
Romslig stue med generøs takhøyde og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Den åpne peisen skaper en ekstra koselig atmosfære.
Fra stuen er det direkte utgang til en romslig balkong på 9 kvm, hvor du kan nyte den flotte utsikten og solfylte ettermiddager.

UNDERETASJE

Innvendig trapp av tre med rekkverk av tre fra hall i første etasje ned til gang i underetasje.

Bad og disp. rom benyttet som badstue (byggeår):
Baderommet er funksjonelt innredet med servant og ett-greps armatur, speil med belysning, og et innbygd badekar med armatur tilkoblet hånddusj. Videre er det et dusjhjørne med dusjarmatur og hånddusj, gulvstående toalett og bidé. Rommet har avtrekksventil i himlingen.
Det er direkte tilgang til en badstue med benker i tre, elektrisk ovn, og avtrekksventil på veggen, perfekt for avslapning etter en lang dag.
Til info.: Innredning av badstuen er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Vaskerom (byggeår):
Praktisk vaskerom med direkte utgang til felles hage, innredet med benkeskap med benkeplater i tre, overskap og utslagsvask med ett-greps armatur. Rommet har avtrekksventil i himlingen. Vaskemaskin og tørketrommel medfølger.

Disp. rom benyttet som peisestue:
Hyggelig og lyst rom med åpen peis.
Til info.: Innredning av peisestuen er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Soverom:
Boligen har tre soverom, plassert i rekke som gir et sammenhengende og funksjonelt soveområde. Hovedsoverommet er romslig med god plass til dobbeltseng, mens de to øvrige soverommene er kompakte og ideelle som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov. Alle soverommene er utstyrt med garderobeskap og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys.

Overflater:
- Toalettrom: Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Himling av malt flate.
- Bad: Flislagt gulv med varme. Vegger med fliser og panel. Himling av malt flate.
- Dis. rom benyttet som badstue: Betonggulv. Gulv, vegger, himling og benker av tre.
- Vaskerom: Flislagt gulv med varme. Vegger med panel. Himling av malt flate.
- Øvrige rom: Parkettgulv, flislagt gulv med varme i hall. Vegger av malte flater. Himlinger med panel. Glatte og profilerte innerdører.
- Rom delvis under terreng (underetasje): Parkettgulv. Gulvvarme i gang, alle soverom og deler av disp. rom benyttet som peisestue. Vegger og himlinger av malte flater. Profilerte innerdører.

Teknisk:
- Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler plassert i underetasje.
- Hovedstoppekran og vannmåler plassert på vaskerom.
- Varmtvannsbereder på 287 liter fra 1982 plassert under trappen.

Vaskemaskin og tørketrommel vil medfølge.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.
Det er gulvvarme i hall, toalettrom, bad, vaskerom, gang, alle soverom og deler av peisestue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 22.09.1982.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Terreng må planeres ferdig med fall fra huset.
- Det må settes opp forskriftsmessig husnummerskilt.
- Det gjenstår en del belistning i underetasje.
- Det må monteres tremmer på balkonger.
- Det forutsettes at det anordnes sikret adkomst før innflytting.
- Det må ordnes med midlertidig sikring rundt utgravet utvendig basseng.
- Rest. renner og nedløp må monteres.
- Det må ordnes med bilplasser i henhold til betingelse i approbasjonen.

Melding om gjenstående arbeider (30.09.1988):
- Ifølge brev fra vannverket datert 09.11.82 har deres hovedledninger fått for mye overdekning. Dette må ordnes og søkes godkjent.
- Takkonstruksjonen over vindfang er uheldig utført med en kant som hindrer nedbøren fritt løp til takrenne. Det ble fra byggherren klaget over fuktgjennomgang. Forholdet må sjekkes og eventuelt utbedres.
- Det klages over trekk fra enkelte vinduer og ned ved gulv/yttervegg mot øst i underetasje. Forholdet må sjekkes og eventuelt utbedres.
- Korrigerte tegninger av fasade mot øst og nord og plan underetasje må innsendes i 2 eksemplarer.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Rom som takstmann har valgt å angi som peisestue har vært brukt som dette av nåværende eier siden boligen var ny.
Det gjøres allikevel kjøper oppmerksom på at deler av underetasjen er innredet etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt.
Det foreligger avvik fra opprinnelige byggetegninger:
Peisestue er opprinnelig byggemeldt som to rom - disponibelt rom og bodareal - og badstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom, jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Det foreligger en approbasjon (byggetillatelse) for garasje datert 08.09.1982. Det foreligger en melding om gjenstående arbeider datert 14.09.1988
Det er det påvist følgende mangler gjenstår:

1. Garasjen mangler ventilasjon.
2. Garasjen er ifølge oppmålingsvesenet feilplassert i forhold til grensen.

Manglende ferdigattest innebærer en risiko for at garasjen ikke er oppført i samsvar med gjeldende regelverk på oppførings tidspunktet. Dette kan medføre krav fra bygningsmyndighetene om søknad i ettertid, eventuelle pålegg om utbedring eller i ytterste konsekvens krav om fjerning.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Det er tinglyst to servitutter på realsameie 301/33/2160 (ideell andel 1/20). Disse omhandler blant annet bestemmelser om rettigheter/plikter til fellesareal, og endring av andel i fellesareal iht. skjøte.
Det er tinglyst én servitutt på realsameie 301/33/2161 (ideell andel 1/20). Denne omhandler endring av andel i fellesareal iht. skjøte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Rettigheter i annen eiendom:
- Realsameie (301/33/2160) har tinglyst rett til "Best. om adkomstrett". Rettighetshaver: Knr. 0301, Gnr. 33, Bnr. 2152/2153/2154/2155/2156/2157/2158/2160. Dagboknr 29210, tinglyst 25.12.1980.
- Realsameie (301/33/2161) har tinglyst rett til "Best. om adkomstrett". Rettighetshaver: Knr. 0301, Gnr. 33, Bnr. 2152/2153/2154/2155/2156/2157/2158/2160. Dagboknr 29210, tinglyst 25.12.1980.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Halvpart av tomannsbolig (vertikaldelt) beliggende høyt og fritt med fantastisk utsikt over Oslofjorden, tilbaketrukket i naturskjønne og solrike omgivelser. Eiendommen ligger i et barnevennlig og stille område, uten gjennomgangstrafikk, og har nærhet til friarealer. Et rolig og attraktivt boligområde på Løkkaskogen, like ved foten av Holmenkollåsen, og med kort vei til Holmen barneskole og flere barnehager i nærområdet.

Beliggenheten gir også enkel tilgang til flotte friluftsområder, turstier og lekeplass, samt at området er kjent for sine populære turmål som Holmendammen og Nordmarka, som begge er i umiddelbar nærhet. Fra boligen er det også kort avstand til Holmenkollen Tennisklubb, Readybanen og Heming idrettsanlegg. På den nærliggende Gressbanen finnes det fotballbane om sommeren og skøytebane om vinteren. Tryvann, Oslo Vinterpark og sommerpark er tilgjengelig for både vinteraktiviteter og sommerfritid.

For dagligvarehandel er det kort vei til både Joker Holmenhavna og Joker Holmenkollen, som begge har gode åpningstider. I tillegg ligger MENY Gressbanen i Holmenkollveien ved Gressbanen, med et bredt utvalg dagligvarer og ferskvarer. For ytterligere shoppingmuligheter er det kort kjøretur til butikksentrene på Slemdal, Vinderen og Røa.

Offentlig kommunikasjon er praktisk tilgjengelig, med buss fra Lybekkveien (linje 1N og 46) og Gressbanen (linje 45). Midtstuen T-banestasjon (linje 1) ligger kun 5-7 minutters gange fra boligen, og gir rask tilgang til sentrum og andre viktige T-banestasjoner som Majorstuen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Løkkaskogen 32B sokner til Holmen skole (1.-7. trinn) og Midtstuen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Blåbærskogen barnehage, Svenstuen Barnehave og Villa Utsikten Frilufts- og idrettsbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 396 kvm i flere plan.
Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel, betong- og natursteinstrapper, samt støttemur i naturstein. I tillegg finnes plenarealer og variert beplantning.

Frittstående dobbelgarasje med bod og elektrisk port.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringskart datert 01.12.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser V280679 vedtatt 28.06.1979.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.152,74 for 2026. I dette inngår vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr og feie- og tilsynsgebyr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.000,- pr. år. / 23 500 kWh pr. år.
Trapp ned til inngang er felles med nabo. Strømforbruk til varmekabler i trappen belastes nabo, mens utvendig belysning i trappen belastes denne boligen.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2025-2026, og denne er p.t. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 4.500,-.
Boligen er tilknyttet Øvre Løkkaskogen Sameie. Årlig avgift er kr 5.500,- pr. år og dekker bl.a. vedlikehold av vei, snørydding og gressklipping av fellesarealer.
Boligen tilknyttes fiber fra Global Connect (1000/1000) i slutten av januar 2026. Månedlig kostnad er kr 429,- i 12 måneder, deretter kr 629,-. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 4.384.215,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 12.691.736,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 9.303,- pr. 2026.

13 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

348 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
369 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 319 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Aril Dahl

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Felles visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 3 890,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlige opplysninger, arealbekreftelse kr 520,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet  kr 65 000,00
Foto  kr 9 500,00
Tilstandsrapport tomannsbolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0057/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2557

Sist oppdatert: 28. januar 2026 kl. 09:22