Kongeveien 19D

Kongeveien 19D, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 82, ideell andel 1/1
Andelsnummer 345, ØDEGÅRDEN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 851488782

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 68 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 11 kvm: Balkong

BRA-e:
Boder:
Underetasje, 7 kvm: 2 boder (på hhv 3 og 4 kvm)

I tillegg følger eget skap i hylle i fellesareal.

Bodene som er omtalt under BRA-E og skap i hylle som nevnt i avsnitt over, ligger i blokkens inngangsetasje. Det gjøres oppmerksom på at disse bodene og hylle er eksterne boder som tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene og hylle således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.12.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte: Boligbygg over fire etasjer samt underetasje. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur, bærende elementer og skillende dekker i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. Utvendige fasader forblendet med teglstein, fasadeplater og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse Rw 35 dB, og kikkehull. Balkongdør med to-lags glass fra ukjent årstall. Vinduer med to-lags og tre-lags glass fra mellom 1985 og 2023. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Balansert ventilasjon.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende kontrollpunkter:
- Våtrom - Bad: Helhetsvurdering
- Kjøkken: Varmtvannsbereder. Vannrør
- Etasjeskiller - 2. etg: Skjevhetsmåling
- Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Hovedstoppekran
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
- Dører og vinduer: Annet
- Balkonger, terrasser, veranda etc: Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer)

I tilstandsrapporten er det gitt 58% på TG1, 29 % på TG2, 0% på TG3 og 13% TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt).

I takstrapporten fremgår videre følgende: Eier (faglært tømrer) har utført oppussingsarbeider i leiligheten i tidsrommet 2018-2020. Dette omfattet blant annet nedsenking av himlinger,
utlekting og etterisolering av yttervegger, samt nye overflater. I forbindelse med oppussingen ble store deler av det elektriske anlegget fornyet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om byggemåte, tilstandsgrader og kontrollpunkter. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Fra selgers egenerklæring gjøres det oppmerksom på følgende:
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid. Årstall: 2023
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Byttet et vindu i stua.
Hvilket firma utførte jobben? Lauritsen AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid. Årstall: 2018
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: I forbindelse med oppussingen er det elektriske anlegget oppgradert i nesten hele leiligheten, med unntak av badet. Plus varme folie i stua og på
kjøkkenet. Varmekabler i gangen.
Hvilket firma utførte jobben? Elektriker Gruppen AS
Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja

Solrik 3-roms leilighet med god intern beliggenhet i borettslaget.

Entrè: Flislagt gulv (fliser nye for ca 5 år siden) med gulvvarme. Plassbygget garderobeskap medfølger.

Stue: Lys stue med store vindusflater. Peis. Utgang til solrik balkong med markise. Plassmontert utekjøkken medfølger. Downlights. Gulvvarme og nyere gulv.

Kjøkken: Innredning med profilerte fronter. Innredningen ble fornyet med ny benkeplate av laminat, nye håndtak og kran, samt maling av fronter i ca. 2020 (i følge opplysninger
fra eier.) Godt med skap og benkeplass, fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Nyere integrerte hvitevarer medfølger induksjon platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og delvis integrert mikrobølgeovn. Kombinert kjøl-/fryseskap følger ikke. Plass til spisebord ved kjøkken. Gulvvarme og nyere gulv.
Teknisk: Komfyrvakt og ventilator med mekanisk avtrekk (ventilasjonsaggregat) over platetopp. Vannrør av typen kobberrør, avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 120 liter plassert i benkeskap. Ventilasjonsaggregat for balansert ventilasjon plassert i kjøkken

Bad: Flislagt gulv og vegger, malt himling. Gulvvarme. Servant med underskap og speil. Vegghengt skap. Dusjkabinett med dører av glass. Opplegg til vaskemaskin (vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke).
Teknisk: Vannrør av typen kobberrør. Avløpsrør av plast. Avtrekksventil i vegg.

Soverom 1: Adkomst fra kjøkken. Garderobeskap medfølger.

Soverom 2: Adkomst fra stue.

Diverse:
- 2 utvendige boder (bodene ligger i blokkens inngangsparti). Hylleløsning i bod følger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med varmekabler i gang og på bad. Varmefolie på stue og kjøkken, ellers er det elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger opplyser det ble brukt 126,6 kWh i oktober, kr. 1 697,-.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1962.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang det ble bygget. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse på rehabilitering og påbygg av nye leiligheter datert 11.12.2002 i forbindelse med prosjektet "Ødegården 2000".

Etter en gjennomgang av gamle/originale byggetegninger stemplet Oppegård bygningsråd og datert 14.04.1952 finnes det leiligheter som er tilsvarende denne leiligheten. Det foreligger generelle bygningstegninger, i forbindelse med "Ødegården 2000" datert 20.10.1997 og denne leiligheten stemmer overens også med denne bygningstegningen. Det må derfor antas at leiligheten er i samsvar med godkjente tegninger.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom i tidsrommet mellom 1969-1972. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om veg. Servituttene kan utleveres ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Borettslaget ligger skjermet til i et eget tun, som gir området et rolig og idyllisk preg. Området er barnevennlig, og har flere pent opparbeidende fellesarealer med gressplen og lekeplasser. Leiligheten har god intern plassering i borettslaget.

Det er kort avstand til bussholdeplass som tilbyr hyppige avganger til Oslo sentrum, hvor det også går ekspressbuss til byen både morgen og ettermiddag.
Sofiemyr senter ligger i nærheten med blant annet Rema 1000 og andre ulike service, helse- og treningstilbud. Gangavstand til Coop Extra og Kiwi butikk i Sofiemyrveien, her ligger også Biltema, Jysk, Plantasjen, dyreklinikk, Maxbo med mer.

Kolbotn Torg ligger en kort kjøretur unna, og tilbyr ca 60 forretninger, caféer og restauranter. Her ligger også Kolben kulturhus som tilbyr kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. Direktetog fra Kolbotn til Oslo tar omkring 13 minutter og ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum.

Borettslaget grenser til marka, som tilbyr turmuligheter både sommer og vinter. Tursti om sommeren og skiløype om vinteren ligger rett utenfor boligen, og har løype til populære turmål som blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud, og Sterkerud. På vinteren er det akebakke for barna rett nede i gaten.

Kort gangavstand unna ligger Sofiemyr idretts- og svømmehall, i tillegg til friidrettsanlegg, flere fotballbaner, skøytebane på vinterstid og ny tennishall. Kommunen har et aktivt idrettsmiljø der mye av dette skjer på Sofiemyr. Her finner en også en aktiv bryterklubb.

Spa og velværesenter, The Well, på Sofiemyr. Dette er Nordens største spa - i gangavstand fra boligen.

Kommunen tilbyr i tillegg 18 hulls golfbane på Oppegård, slalåmbakke og diverse treningssentre, samt badeplass på Hvervenbukta og Ingierstrand.

Kongeveien har adkomst fra Sønsterudveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rett over veien ligger en nyere barnehage, Ødegården barnehage. I tillegg er det flere barnehager i området. Det er kort gangavstand til barneskole og ungdomsskole både på Tårnåsen og Sofiemyr (barneskolen på Sofiemyr er fra 2025). Gangavstand til Roald Amundsen videregående skole på Sofiemyr.

Informasjonen er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 121.978 kvm som tilhører borettslaget. Hyggelig og variert uteområde. Dels naturtomt, dels opparbeidet med asfalterte gangveier, gressplen og beplantning. Pene uteplasser med fine sittebenker og lekeplasser.

Det foreligger ikke kartforretning, og målebrev kan derfor ikke leveres. Eiendommens areal er derfor usikkert.

Borettslaget har 318 parkeringsplasser til fritt bruk (inkludert gjesteparkering). 20 av parkeringsplassene har mulighet til ladning av EL-bil, 33 parkeringsplasser til utleie med tilgang på strøm og 180 garasjeplasser. Styret skal se på mulige løsninger for å utvide antallet el-ladere, i følge protokoll fra årets generalforsamling. (Det er maks-begrensning ift. hvor lenge beboere kan stå på disse parkeringsplassene).
Mulighet for leie av garasje- eller biloppstillingsplass med motorvarmer (36 utleieplasser med uttak for strøm og 180 garasjeplasser).
Beboere må ha parkeringsbevis (klistremerke) synlig i bilens frontrute. Alle beboere har fått utlevert klistremerke, nye beboere må hente den hos vaktmester. For gjester gjelder at de må ha registrert registreringsnummer på nettsiden til parkeringsselskapet.

Vaktmester fører venteliste over de beboere som ønsker å leie garasje og/eller parkeringsplass. Månedlig leie kommer i tillegg til felleskostnadene for boligen. Det må inngås leieavtale, betales et depositum og administrasjonskostnader til forretningsfører før plassen tas i bruk.

Kommunal parkeringsplass øverst mot skogen kan benyttes uten p-bevis mellom kl 17:00-07:00.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Søndre Ødegård vedtatt 22.08.1960 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Området har også en reguleringsplan for Ødegården barnehage.

Kommuneplanene Nordre Follo 2019-2030 arealdel Oppegård med plan-id 0217kplan2019, Nordre Ødegården med plani-d 4904, Hellerasten med plan-id 4901 og Ødegården med plan-id 4902 med diverse delarealer og hensynssoner gjelder også for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
Offentligrettslig pålegg

Felleskostnadene er kr 6 325,- pr. mnd. og inkluderer:
Standard TV-/internett grunnpakke, betjening av fellesgjeld (renter og avdrag), kommunale avgifter (vann- og kloakk), felles forsikring , forretningsførsel, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene vil bli økt med 4,5% generell indeksregulering fra 01.01.2026. Det er ellers ikke planlagt påkostninger som vil påvirke fellesutgiftene. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr. 1 184,-
Avdrag kr. 1 076,-
Felleskostnader kr. 3 287 ,-
Kabel-TV og brebånd kr. 649,-
Trappevask kr. 129,-

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv og internett, og standard tv-/internett abonnement er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 981 707,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 926 828,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr. 10.000,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 297 907,- pr. 13.11.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 132 517 090,- pr. 13.11.2025, og er fordelt på følgende to lån med følgende lånevilkår:

Lån 1:
Lånenummer: 94987023117, Handelsbanken Eiendomskreditt
Rentesats per 13.11.2025: 4.85% pa.
Saldo 120 535 518,-
Andel av saldo: 275 874,-
Siste termin 30.05.2041

Lån 2:
Lånenummer: 94987023109, Handelsbanken Eiendomskreditt
Rentesats per 13.11.2025: 4.85% pa.
Saldo 9 763 276,-
Andel av saldo: 22 034,-
Siste termin 30.10.2041

IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

3 680 000,00 Prisantydning
297 907,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 977 907,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 988 947,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mladenko Samardzic og Jelena Samardzic

Andelen er tilknyttet Ødegården Borettslag.
Borettslaget består av 441 leiligheter/rekkehus.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Andelseier har rett til å holde ett dyr innenfor de begrensinger som følger av vedtekter og i overensstemmelse med de vilkår som er fastsatt der og i borettslagets ordensregler. Dyrehold er tillat så sant det ikke er for sjenanse for andre beboere. Alle dyr skal føres i bånd innenfor borettslagets område.

Foretatt påkostninger de senere år:
- I 2018 ble det anskaffet og delt ut nye brannslukkere og røykvarslere til alle andelseiere på Ødegården.
- Ringeklokker og callingsystem i blokkoppgangene
- På sommeren 2018 ble oppgradering av lekeplassene ferdig og kommunen har etter avtale i løpet av høsten planert og drenert fotballsletta nedenfor akebakken i Trulser´n.
- Det ble anskaffet og utplassert en del nye utemøbler på felles uteområdene. Gradvis utskifting av utebelysning fortsetter.
- Borettslaget har fortsatt med å bytte vinduer og balkong-/terrassedører etter behov.
- Ventilasjonsprosjektet ble avsluttet i 2018 og er i drift.
- Etablering av 20 ladeplasser for el-biler og ladbare hybridbiler og noen av parkeringsplassene med strømuttak ble i den forbindelse oppgradert og omplassert.
- Noe vedlikehold av asfalt på parkeringsplass/garasjeområde spesielt rundt kumlokkene. Oppgradert skilting på p-plassen.
- Borettslaget hadde et større prosjekt hvor de beiset alle utvendige fasader inkludert vinduer og balkongdører. Dette var ferdig i 2024.

Garasjeanleggene holder en eldre standard, men det jobbes på sikt med løsning for området ved garasjeanleggene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man kun eie en andel i borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler

Det er/praktiseres ikke forkjøpsrett i Ødegården borettslag.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. fellesgjeld

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 9 684,00
Fotograf   kr 2 750,00
Tilstandsrapport  kr 10 750,00
Veiledningstime med boligstylist  kr 1 900,00

Oppdragsnummer 49-0097/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2597

Sist oppdatert: 27. desember 2025 kl. 16:12