Vallefaret 9

Vallefaret 9, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 91, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Valle Borettslag, organisasjonsnummer 950443138

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 66 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, 2 soverom

BRA-e:
Leilighet:
-1. etasje 5 kvm: 2 kjellerboder (1,6 m2 og 3,6m2)
5. etasje 3 kvm: Loftsbod

BRA-b:
Leilighet:
1. etasje 8 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer to kjellerboder og en loftsbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
 Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følgende: Leilighetsbygg oppført med bærende konstruksjoner i mur/ betong. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tre/ tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk, liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med lås og kikkehull. Vinduer/ balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 13 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 2 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad.:
Overflater gulv:

Det er registrert bom (hulrom) og tegn til løse gulvfliser. Konsekvens er at forholdet vurderes å skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått strakstiltak er at det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang, og hvilke tiltak som er nødvendige. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser.

Kjøkken:
Ventilator:

Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Konsekvens er at mangelfull ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått strakstiltak er etablering av egnet kjøkkenventilator. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for ny kjøkkenventilator.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad:
Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger:

Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Ventilasjon:

Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:
Overflate himling:

Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.

Overflate vegg:

Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.

Overflate gulv:

Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader. Skader i gulvet gjør blant annet at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Ventilasjon:

Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.

Innredning:

Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

Tekniske anlegg:
Varmtvannsbereder:

På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom:

Overflate himling:

Himlingsflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.

Overflate vegg:

Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.

Overflate gulv:

Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Innerdører:

Enkelte innerdører bærer preg av slitasje med enkelte merker/ riper. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Lokal utbedring eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

Ventilasjon:

Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende avtrekk. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Følgende TGIU ( ikke undersøkt):

Våtrom-Bad:
Kontroll i tilliggende konstruksjoner:

Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.

Teknisk anlegg:
Innvendig stoppekran:

Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring. Konsekvens kan være begrenset mulighet for å kunne stenge av vannet. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran bør monteres.

Innvendig stakeluke:

Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
- Det er gjort utskiftning av det elektriske anlegget i år 2000 etter opplysninger i sikringsskap.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten.
- Kursfortegnelsen er plassert i sikringsskapet.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal for eksempel dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at derfor hefter en usikkerhet rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige.
- Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt. Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang. Om dette er et krav som gjelder for berederen, må vurderes av en fagkyndig
- Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert åpenbare avvik. Det anbefales likevel alltid på generelt grunnlag at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Forenklet vurdering av lovlighetsforhold:
-På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger som viser boligens romklassifisering, har samsvaret mellom faktisk bruk og byggetillatelsen ikke vært mulig å undersøke
Forenklet vurdering av branntekniske forhold:
-Det anses som sannsynlig at det ikke er krav om komfyrvakt, basert på monteringstidspunktet til relevante el-installasjoner.
- Det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt.
- Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.
-Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre forebyggende tiltak ble innført. Grunnet oppføringstidspunktet til boligen vurderes det som sannsynlig at boligen har begrenset gasstetthet mot grunnen.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.
- Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde (se punktene over). Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de overnevnte punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Fin 3-roms leilighet med god planløsning og god beliggenhet, leiligheten har noe moderniseringsbehov.

Baderom i regi av borettslaget fra år 2002. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malte panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning. Speil med overlys. Vegghengt skap ved speil. Gulvstående baderomsmøbel. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av type rør-i rør. Synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil på vegg. Luftespalte for overstrømning under dør. Opplegg for vaskemaskin

Innredning fra ukjent årstall. Profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Dobbel kjøkkenvask med armatur. Stikkontakt over kjøkkenbenk. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Naturlig ventilasjon gjennom luftespalte i vinduer og ventil i yttervegg. Vannrør av typen rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med parkett. Malt strietapet, tapet, fliser på vegger. Malte flater i himling. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. 120L varmtvannsbereder fra år 2002 plassert under kjøkkenbenk. Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med parkett. Malte veggflater. Malt panel på vegger. Malte flater i himling. Profilerte innerdører. Enkelte innerdører med glassfelt. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Etasjeskiller:
Etasjeskiller av betong.

Ildsted:
Skorstein fra byggeår. (Skorstein er oppgradert i regi av borettslaget med nytt stålrør i eksisterende pipeløp). Peisovn med glassdør i stue.

Teknisk:
Vannrør med rør-i-rør system. Hovedstoppekran er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Synlige avløpsrør i plast. Stakeluke er ikke lokalisert, og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert. Varmtvannsbereder på 120L (fra år 2002) plassert under kjøkkenbenk.

Dører og vinduer:
Boligen har entrédør med lås og kikkehull.
Vinduer/ terrassedør med karmer/ramme av tre (fra år 2019).

Balkong:
Utgang fra stue til innglasset balkong på 8m2.
Gulvoverflater er belagt med teppe. Liggende trekledning på yttervegg. Rekkverk av metall og glass.
Skyvbare glassfelter. Stikkontakter på vegg. Solskjerming (rullegardiner).

Takhøyder:
Takhøyden er på tilfeldige steder målt til:
2, 53m i stue.
2, 26m i bad.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle hvitevarer på kjøkken samt vaskemaskin på badet medfølger. Fryseboks på balkongen medfølger også. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene på kjøkken er eldre, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten selges som normalt uten innbo men selger opplyser at alt av innbo kan medfølge om ønskelig mot et pristillegg, dette må avklares mellom partene i god tid før overtakelse.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).
Peisovn plassert i stue.

Fra 2021 ble det forbud mot å fyre i ikke-rent brennende ildsteder, som blant annet innebærer åpne peiser, oljefyrte ildsteder samt ved- og koksovner installert før 1998. Kommunen opplyste den 08.12.2022 at bruk av slike ildsteder igjen er tillatt. Den endelige politiske opphevelsen er derimot ikke gjennomført, men bruken er tillatt frem til dette skjer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger dog et arkivkort med henvisning til ferdigattest for oppføring av boligblokk datert 29.06.1956. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende godkjenninger for eiendommen:
- Ferdigattest for ombygging av balkonger, datert 05.03.2025.
- Tillatelse til tiltak over disk for rehabilitering av våtrom, datert 27.08.2002. Tillatelsen var gyldig i 3 år fra vedtaksdato.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeåret, stemplet approbert 1. desember 1951.

Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning. Opprinnelig liten bod i gang er nå implementert i badet. Rom som opprinnelig er byggemeldt som bod og i senere tid er implementert som del av andre rom er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras andelen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om garasje/parkering, en bestemmelse om vann/kloakkledning og en erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.
Det er tillatt med kortidsutleie i inntil 30 døgn per år uten styrets samtykke. tyret skal ha info fra de som driver kortidsutleie på lik linje med de som leier ut i lang tid. Beboer må si fra når, hvor lenge og hvem som skal leie samt informere om husordensreglene.

Valle borettslag er et veldrevet borettslag som ligger innerst i en blindvei i et boligområde bestående av lavblokker. Det finnes store grøntområder rundt blokkene med interne asfalterte adkomstveier mellom blokkene. Servicetilbud med blant annet Kiwi og Rema 1000 beliggende i Grenseveien, øvrige forretningstilbud på Hasle Torg hvor også Sats er, og Fyrstikktorget på Helsfyr. Det finnes to søndagsåpne matbutikker i gangavstand, Rema 1000 Valle og Joker Hasle. På feltet finnes også en barnehage.

Området ligger tilbaketrukket til med vernet grøntområder som nærmeste nabo, men samtidig ligger man urbant til med kort vei til byen og alt en måtte trenge av servicetilbud.

Offentlig kommunikasjon med bussforbindelse. 21 bussen kun 3 min gange fra boligen. T-banestasjon på Helsfyr (ca. 8 min) og på Hasle (ca. 13 min unna). Flybussen til Oslo Lufthavn stopper på Helsfyr og Valle. Vallhall idrettsanlegg med forskjellige arrangementer, Valle Hovin og nye Intility Arena. Arenaen inngår i konseptet Vålerenga kultur- og idrettspark, som dekker hele området med Vallhall Arena og treningsfelt. På vinteren finnes skøyteis på Valle Hovin, ellers er det tur- og rekreasjonsområder på omkringliggende plen med blant annet en andedam i nærheten. 15 min gange til nye NRK.

På Oslos tak ligger bydelen Hasle, og på Hasle ligger Vinslottet. Vinslottet, et ikonisk bygg og landemerke som tidligere huset Vinmonopolets tapperi. Det historiske bygget om og er igjen fullt av liv. Det er ikke et ekte slott, men et sted du stikker innom for å gjøre unna ukeshandelen, shoppe litt, klippe håret og få legetime når du trenger det for ikke å glemme det populære tilskuddet "Normal" som åpnet nå i sommer. Det er også stedet kolleger, venner og naboer samles til store og små «happenings», over en caffé latte eller til en uhøytidelig søndagsmiddag!

Litt historie:
Vallefaret (1–23, 2–22) er en vei nordvest for Valle Hovin i bydel Gamle Oslo. Den går som blindvei nordøstover fra Grenseveien og danner en løkke helt i nordøst.
Veien fikk navn i 1952 etter gården Valle, iblant kalt Øvre Valle.
Valle er et strøk i Oslo, nord for Helsfyr og øst for Grenseveien. Skillet mellom Valle og Hovin er en smule uklart, og fellesbetegnelsen Valle-Hovin benyttes ofte.

Gamle Valle gård ble tidlig delt i to. Nedre Valle er det som seinere ble Ensjø gård, Malerhaugveien 12, i den senere tid alders- og sykehjem. Øvre Valle har sin hovedbygning fra ca. 1840 i Vallefaret 14 (nå barnehage). Fra denne gården ble på 1800-tallet Malerhaugen, Grønvoll og Helsfyr utskilt. Hovedbygningen er et løkkehus fra omkring 1840 i empirestil. Bygningen er bevart og har blitt brukt som barnehage siden 1954.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Vallefaret sokner p.t til Teglverket skole (1.-10.trinn). Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33 412 m² som tilhører borettslaget.

Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med noe gressplen, beplantning, lekeplasser for beboerne, flere grillplasser, to vaskerianlegg og et velferdslokale.

Borettslaget har 66 utendørs parkeringsplasser som fordeles av styret etter venteliste. Av disse er 16 tilrettelagt med lademulighet. Borettslaget har i tillegg egne parkeringsplasser for motorsykler. Borettslagets styre fører liste over interessenter til p-plasser utendørs. En ordinær plass koster kr. 5.400,- pr år og en elbilplass koster kr. 6.400,- pr år. Faktureres månedlig av OBOS sammen med øvrige felleskostnader.

Det finnes to frittstående garasjelag innenfor borettslaget: Valle garasjesameie øst (nederst ved Grenseveien) har 40 garasjer og Garasjelaget (øverst i borettslaget) som har 30 garasjer. Tildeling av garasjer skjer direkte av garasjelagenes egne styrer uten borettslagets styres innvirkning.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.86 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er i utvikling og byggearbeider må påregnes. Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Det er bygget ny isflate i friluft like vest for øst for borettslaget, forberedt for fremtidig etablering av en hallbygning over anlegget. Det blir tribuner med plass til 1500 personer.

Gladengveien 17 hvor HTH kjøkken holder til i dag, er forsøkt omsøkt til bolig og næring. Saken er for øvrig avsluttet, og det er med andre ord ingen pågående planer for tomten.

Tomten(e) hvor det i dag er en Mobile-forretninger (Gladengveien 9), er regulert til bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål iht. reguleringsbestemmelse S-4317 datert 20.06.2000. Det foreligger ingen planer på tomten p.t.

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er planlagt å legges ut for høring 31.03.2025.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Planforslag til politisk behandling - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69. Det planlegges at plansaken sendes byrådsavdeling innen 20.12.2024.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - Dialogfase - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Prosjektet er fortsatt i en avklaringsfase pr. 04.12.2024.

- Saksnummer 201609364: Like øst for Intility Arena bygges det i Innspurten 11-13. Det er planlagt oppføring av totalt fire bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller. Tre av bygningene er oppført og det vil være arbeider på tomten for videre oppføringer av det siste på hhv. 9 etasjer, planlagt ferdig i 2025.

- Saksnummer 202453286 - Reguleringssak - Innspurten 9 - utarbeidelse av planforslag. Iht. bestilling av oppstartsmøte datert 07.03.2024 er hovedhensikten med planen næringseiendom på 10 etasjer. Den nye bebyggelsen fortsetter og tetter rekken av høye kontorbygg og danner en rygg mot E6. Siden bygget er høyest mot E6 vil det samtidig fungerer som en støyskjerm for Innspurten. Planforslaget er i en avklaringsfase.

- Saksnummer 202201642: Reguleringssak Grensesvingen 12 med flere - Planforslag til politisk behandling 27.08.2024. Det foreslås å omregulere Grensesvingen 2-20 fra forretning og kontor til forretning, kontor, hotell, torg og gatetun med mer. Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt kontorbygg med økt utnyttelse, inkludert oppgradering av samferdselsarealer. Foreslått høyde for ny bebyggelse er ca. 40 meter høyt, plassert langsmed Grenseveien. Eksisterende kontorbygg foreslås videreført slik det er i dag. Deler av offentlig gategrunn regulert til holdeplass og gangvei, foreslås omregulert til bebyggelse for nybygget. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke den foreslåtte utnyttelsen, og at offentlig gategrunn omreguleres til bebyggelse og anlegg i kollektivknutepunktet Helsfyr, og anbefaler derfor ikke planforslaget.

- Saksnummer 202017619: Grenseveien 99 og 107 - Utarbeidelse av planforslag - Næringsbygg. I bestilling av oppstartsmøte er det foreslått maksimalt 11 etasjer over terreng. Planforslaget ble avvist. Iht. orienteringsmøte 28.06.2024 skal forslagsstiller sende inn oppdatert materiale der det redegjøres for hvordan revidert planforslag, eventuelt planalternativer, og hvordan dette svarer ut rammene i område- og prosessavklaringen. Avvikene må tydeliggjøres. Forslagsstiller vil også foreslå avklaringsmøter basert på avklaringsbehov som foreligger.

- Saksnummer 201703173: Karoline Kristiansens vei 1 - 9 - Fyrstikktorget. Det ønskes en økt utnyttelse på tomten med omregulering bolig, næring, kontor, handel og hotell med ytterligere oppføring av bygninger.

- Saksnummer 202304155: Byggesak Grenseveien 97 - Oppføring av tre boligbygg på opp til 13 etasjer - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D. Rammetillatelse ble gitt 08.04.2024.

- Saksnummer: 202114852: Byggesak. Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - (Tidligere adresse: Gladengveien 8) - Oppføring av boliger C11 og D11. De tidligere stålverkshallene er ferdig revet og det planlegges oppføring av 4 frittliggende lamell/ punkthus plassert på en underliggende parkeringssokkeletasjetilpasset stedlig og fremtidig omkringliggende parkdrag og gatetun. Planlagt overtakelse er satt til Q1/Q2 2025. Sjekk ut hvordan det skal blir her: https://www.profier.no/prosjekter/ensjoparken-oslo/

Saksnummer kan søkes opp på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside for mer informasjon, tilgjengelige dokumenter og tegninger.

- Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.
- Veiledende plan for offentlig rom for Ensjø (fra og med Grenseveien). Hensikten med planen er å sikre en helhetlig utvikling av gater og byrom på Ensjø. Planen angir utformingsprinsipper for offentlig rom (gater, torg og parker). Prinsippene skal videreføres og videreutvikles i påfølgende detaljreguleringsplaner.

Eiendommen er i Hovinbyen som er pekt ut som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr  5 322,-  pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, renter på felles lån, forretningsfører, felles bygningsforsikring, tv- og internett, trappevask, drift og vedlikehold med mer.

Felleskostnadene fordeles slik:
TV/Internett 332,-
Trappevask 100,-
Felleskostnader 4 890,-

Borettslagets lån er avdragsfritt i år. Frem til november 2029 betales det dermed kun renter på fellesgjelden. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. Vær oppmerksom på at selskapet vanligvis begynner å kreve inn et høyere beløp 1 til 6 måneder før den avdragsfrie perioden avsluttes, slik at man har midler til å betale avdraget ved forfall.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier sitt strømforbruk er ikke kjent.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 576 824 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er p.t ikke eiendomsskatt for denne eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 5 020,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 561 496,- pr. 16.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 139 129 702,- pr. 16.04.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 2,65%
Restsaldo 40 129 702,00
Innfrielsesdato: 30.11.2044
Type rente: Fastrente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,15%
Restsaldo 99 000 000,00
Innfrielsesdato: 29.02.2060
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med november 2029.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 700 000,00 Prisantydning
561 496,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 261 496,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 270 992,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 280 942,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karl Erik Hagen

Leiligheten er tilknyttet Valle Borettslag.
Borettslaget består av 254 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslagets hjemmeside https://vallefaret.no/ har mye nyttig informasjon. Borettslaget har vaskeri Hagelag for parsellhager, et forsamlingslokale som kan leies samt grillplass.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever styrets forutgående skriftlige dispensasjon. Dispensasjon kan bare gis dersom beboeren kan dokumentere gode grunner for dyrehold og at dyreholdet ikke vil bli til ulempe, eller sjenanse, for øvrige beboere. Alminnelige velferdshensyn er ikke tilstrekkelig god grunn.
Borettslaget har en betydelig leieinntekt fra Folkets Kebab som bidrar til inntekter i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2025: Nye balkonger
- 2024: Ombygget balkonger: Alle balkonger i borettslaget er fjernet og nye er satt opp.
- 2023: Ytterdører skiftet.
- 2022: Nye oppgangsdører.
- 2021: Oppgradering av uteområdene, med grill og nye sitteplasser
- 2020: Utdeling av nye brannslukkingsapparater til alle leiligheter. Maling av oppganger.
- 2019-2020: Montering av vifter på piper. Utskifting av vinduer og balkongdører. Utskifting av alle lys i fellesarealer til ledlys. Etablering av lys ute.
- 2019: Etablering sykkelstativer på hele uteområdet til borettslaget. Etablere 17 ladepunkter til elbiler.
- 2018: Utdeling/montering ekstra optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2017: Montering vifter på en del piper. Utskift brannfarlige downlights på ca 50 bad.
- 2016: Utskifting vinduer og balkongdører i 22 leiligheter.
- 2015: Installering av fiber i alle leiligheter. Rehabilitering P-Plasser.
- 2014: Pusset opp fyrhuset. Utdelt en skumbrannslukker og en optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2013: Piperehabilitering.
- 2012: El-kontroll av hovedtavler. Rens ventilasjonskanaler, kjøkken og bad.
- 2011: Montering av branndører kjeller og loft. Byttet pipehatter på soilrør.
- 2010: Utvendig utbedring balkonger. Kjøp traktor med tilbehør. Branndører kjeller/loft.
- 2009: Nytt callinganlegg. Innstallasjon av nye branndører kjeller.
- 2005-2006: Rehabilitering av balkongene og maling av vinduene.
- 2002-2004: Rehabilitering av våtrom, VVS.

Planlagte eller pågående påkostninger:
- Rørfornying av bunn- og uttreksledninger og overvannsledninger (pågående og ferdigstilles sommeren 2026)
- Utbedring av inngangspartiene til oppgangene (ferdigstilles våren 2026)
- Pipevifter utover nåværende belegg ved behov (pågående)
- Fjerning av mose på tak/skifte av vannbord og felles vinduer i tak (helt nødvendig /prosjektstyrer OBOS prosjekt)
- Nytt calling/ringeanlegg i leiligheter/oppgang
- Asfaltering/utbedring av synkehull
- Fasadevask (innen 5 år)
- Oppgradering av velferden
- Nye postkasser
- Energiøkonomisering (energikartlegging er under utarbeidelse)

Nåværende styre erfarer et visst etterslep av nødvendige oppgaver som nå er identifisert (ref. punktene ovenfor). Det må påregnes at borettslaget i fremtiden vil måtte ta opp finansiering. Dette vil i så fall presenteres på en fremtidig ekstraordinær GF eller GF om det skulle være nødvendig.

Årsmøte for 2026 vil avholdes 28.04.2026. Det er ingen spesielle saker som vil bli tatt opp.

Styret har bestilt en vedlikeholdsplan, som vil bli gjort tilgjengelig på nettsidene når denne er ferdigstilt. Vedlikeholdsplanen vil gi en bedre oversikt over hva som må utbedres i borettslaget innenfor hvilken tidshorisont. Gjennom vedlikeholdsplanen vil beboere også ha en bedre oversikt over hvilke prosjekter som er ventet i borettslaget fremover.

Styret har i 2026 også fremforhandlet finansieringsløsning med Handelsbanken.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten forhåndsutlyses/paralellavklares og vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale, mulighet for rask overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt VISNING (1 stk)  kr -4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 24 900,-
Visninger pr stk  kr 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune ( Tegninger kr 794,- + FA kr 794,-)  kr 1 588,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 643,-
Foto  kr 3 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2633

Sist oppdatert: 04. mai 2026 kl. 09:54