Ringveien 38

Ringveien 38, 1459 NESODDEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 1, bruksnummer 820, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
U. etasje 129 kvm:
Hybel 1: Stue/kjøkken, bad
Hybel 2: Entré/gang, stue, kjøkken, bad (Nåværende kjøkken var opprinnelig byggesøkt som vaskerom og er ikke godkjent til varig opphold).
3 boder
1. etasje 135 kvm: Bad, entré/gang, stue/kjøkken, 3 soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 23 kvm: Garasjerom

Åpent areal:
Enebolig:
-1. etasje 25 kvm: Sydøst-vendt terrasse
1. etasje 103 kvm: Sydvendt terrasse 60 kvm, østvendt terrasse 30 kvm, østvendt balkong 3 kvm, terrasseplatting 10 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.04.2026 utført av Tyder v/Håkon Graff. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt betonggulv og kjeller med grunnmur i lettklinkerbetong. Øvrige etasjer med yttervegger i bindingsverk, kledd med stående malt panel. Valmet yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår. Takrenner og nedløp i metall.
Isolert ytterdør med glassfelt, balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 1998, tofløyet balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 1999 og 2025 og balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2006. Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1998.
Krypeloft med inspeksjonsluke i himling i et soverom.

Garasje og carport fra 2008 fundamentert med dekke i asfalt. Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon, kledd utvendig med malt tømmermannskledning. Valmettak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Strøm og belysning er innlagt.

Selger opplyser:
I forbindelse med dusjing rett på baderomsgulv på badet oppe, er det avdekket utett membran. Dette problemet er nå løst med å installere et nytt dusjkabinett, som leder avløpsvann direkte ned i sluket. Det er fra før av ikke fungerende varmekabler på dette badet. En må derfor påregne rehabilitering av badet oppe på sikt, for å få tett membran og fungerende varmekabler. 

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Drenering:
- Det ble målt fukt utover normale verdier ved hulltaking. TG3 er gitt på grunn av alder og manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur.
Utbedring estimert til kr. 200 000 – 350 000

Utvendig beslag:
- Det er ikke montert snøfangere på tak over gangvei, adkomst og inngangsparti.
Utbedring estimert til kr. 20 000 – 80 000

Rom under terreng:
- Det er registrert dampsperre i den utforede veggkonstruksjonen.
- Det ble påvist fukt utover normale verdier.
Utbedring estimert til kr. 30 000 – 50 000

Piper, feieluker og plassbygde ildsteder:
- Det er påvist brennbart materiale (kjøkkeninnredning - hybel2) nærmere enn 300 mm fra sotluke.
- Det må gjøres tiltak for enklere adkomst og sotluken undersøkes nærmere.
Utbedring estimert til kr. 5 000 – 10 000

TG2 er gitt:
Bad hybel 2:
- Gulv: Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter.
- Gulv: TG2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt.
- Vegger: Vanntett sjikt (membran) i våte soner har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
- Speil: Det er registert avflassing i nedre del av speilet.
- Gulvstående toalett: TG2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

Bad 1. etasje:
- Gulv: Det er registrert sprekkdannelser i silikonfug i overgang mellom gulv og vegger.
- TG2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd.
- Vegger: Det er observert skruehull i vegg i dusjsonen etter tidligere innredning/dusjvegger, hullene er ikke tettet med fugemasse.
- Manglende pyntelist/delelist på veggen der det er vært feste av inventar/dusjvegg.
- Det er registrert sprekkdannelser i flere pyntelister/delelister på vegger i badet, og enkelte steder er det også skader i overflate og fuger.
- Vanntett sjikt (membran) i våte soner har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
- TG2 er gitt sanitærinstallasjoner pga alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

Radonmåling:
-Radonmåling er ikke gjennomført

Yttervegger:
- Det er observert skrå sprekker i grunnmuren i bod i underetasjen.
- Det er observert horisontale sprekker på grunnmuren i bod i underetasjen.
- Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting,

Utvendig kledning:
- Det er ikke påvist luftespalte bak trepanelet.
- Det er ikke påvist museband bak trepanelet.
- Utvendig panel er avsluttet for nære terreng på enkelte vegger.
- Spikere i forbindelse med panelet er for langt inn i panelet enkelte steder.
- Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett.
- Kledningen har oppnådd mer enn halvparten av den korteste normale levetid,

Takkonstruksjon:
- Isolasjonen er trykt for langt ut mot gesims, noe som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting.

Taktekking og membraner:
- Enkelte takstein har løsnet i gradrenne over inngangspartiet.
- Taktekkingen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.

Utvendig beslag:
- Nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør.
- Mer enn halvparten av forventet levetid er oversteget.

Ytterdører:
U.etg: Isolert ytterdør med glassfelt.
1.etg: Isolert ytterdør med glassfelt i entrè, balkongdør med tolags isolerglass fra 1998, tofløyet balkongdør med tolags isolerglass fra 1999.

Vinduer:
- Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og trenger justering.
- Vinduer er av eldre dato. TG2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

Balkonger, terrasser:
- Det er registert sprekkdannelser i enkelte glassfelter på verandaen i 1. etg.
- Det er observert noe tegn til råte i enkelte terrassebord på terrassekonstruksjon tilknyttet garasjen.
- Det er stedvis noe sprekkdannelser i terrassebord.
- Det er ikke montert tette plater under verandaen over inngangspartiet til hybel.

Gulv på grunn:
- Fuktindikator er benyttet og det er påvist indikasjoner på fukt utover vanlige verdier i bodarealer.
- Det er målt skjevheter mellom 15-25 cm. Skjevheter mellom 15-30 på hele gulvet lengde skal ha TG2.

Ildsteder:
- Det er registrert åpninger mellom glassfelter tilknyttet peis.

Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
- Fordelerskap i vegg i 1.etasjen må ha vanntett bunn, vanntette gjennomføringer og overløp til rom med sluk.
- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
- Deler av ledningsnettet ligger skjult i konstruksjonen og er derfor ikke mulig å vurdere i sin helhet.
- Det mangler egen stoppekran for hoveddelen.
- Røroppleggene har oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG2.

Varmtvann:
- Varmtvannsbereder har oversteget mer enn anbefalt brukstid.

Ventilasjon:
- Det er montert friskluftsventil på yttervegg i bad (hybel 2). Det var krav til mekanisk avtrekk fra våtrom ved tidspunkt for oppføring.
- Det er ingen avtrekksventil i kjøkkenet (hybel 1) med unntak av kullfilterventilator.
- Det er ikke installert ventilator/avtrekkshette over komfyr i kjøkken (hybel 2).

Varme generelt:
- Varmepumpens alder er ikke opplyst. Det foreligger ikke dokumentasjon på installasjonstidspunkt eller utført service/vedlikehold.
- Utedelens plassering for varmepumpen ved inngang kan medføre støy- og vibrasjonsulemper for tilstøtende bruksenhet (hybel).

Etasjeskiller:
- Det er registrert knirk i gulver.
- Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 25 mm i stue/kjøkken. TG2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på
hele gulvets lengde skal ha TG2.

Kjøkkeninnredning:
- U. etasje: Kjøkkeninnredningen i hybel mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken i dag.
- 1. etasje: Det mangler fettfilter til ventilator i kjøkken.
- TG2 er også gitt på grunn av alder.

Overflater på innvendige gulv:
- Det er registrert knirk i parkettgulvet i 1. etasjen (se punkt "etasjeskiller").
- Parkettgulvet i gangen (hoveddel) i underetasjen svikter noe.
- Gulvet i boder i underetasjen er en grovstøp fra byggeår og har derfor ujevnheter.
- Gummimatter på gulv i underetasjen kan forhindre betonggulvet naturlige utlufting av fukt.
- TG2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker i gulvoverflater og, påviste avvik knyttet til knirk i gulvet i 1.etasjen.

Overflater på innvendige vegger:
- TG2 er gitt på grunn av alder, og generelt noe slitte overflater med merker og rifter.

Fast inventar:
- TG2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

Annet:
- Sentralstøvsuger. Anlegget er ikke funksjonstestet, og tilstand er derfor ikke kjent. På bakgrunn av manglende opplysninger og begrenset vurderingsgrunnlag settes TG2.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende oppgraderinger er i følge eier utført i den senere tid:
2026:
– Slipt og lakket gulv i stue/kjøkken og tre soverom i 1.etasjen
– Malt vegger i stue, kjøkken og soverom i 1.etasjen
– Montert ny tofløyd terrassedør i stuen i 1.etasjen
– Vask av takstein på hus og garasje
– Innkjøp og montering av benkeplate på kjøkken
– Malt vindu på badet i 1.etasjen
– Malt vegg i en bod i underetasjen
– Terrasseplatting i forbindelse med inngangspartiet overflatebehandlet
– Terrasseplatting ved boblebad og trapp overflatebehandlet

2019:
– Etablert ekstra hybeldel i underetasjen. Montert kjøkkeninnredning og etablert bad.

Entré
Romslig entré med fliser på gulv med gulvvarme og stort garderobeskap for oppbevaring av yttertøy og sko.
Terrasseplatting på ca. 10 kvm i forbindelse med inngangspartiet.

Stue og kjøkken i åpen løsning
Lys og åpen løsning med dagligstue, spisestue og kjøkken. Her er det god plass til en romslig sittegruppe og en stor spiseplass. En moderne/stilfull peisovn som kan ses både fra kjøkkenet og sittegruppen bidrar til en koselig og varm atmosfære. De mange og store vindusflater gir rikelig med lys og åpner rommet fullstendig mot utsikten og hagen.
Det er utgang fra spisestuen til en sydvendt terrasse på ca. 60 kvm, og herfra har man tilgang til resten av hagen.

Kjøkken 1. etasje
Eldre kjøkkeninnredning med glatte fronter og enkelte glassfronter i overskap. En kjøkkenøy i samme utførelse skaper et naturlig skille mellom spisestuedelen og kjøkkenet. Laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Det er stålplate mellom benk og overskap samt belysning og stikkontakt under overskap. Induksjonstopp og stekeovn er integrert i innredningen og medfølger. Det er avsatt plass til kjøleskap og oppvaskmaskin. Ventilator.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Boligen har totalt fem soverom.
Det er skyvedørsgarderobe med glatte fronter i ett soverom i 1.etg.
Det er adkomst til en østvendt balkong på ca. 3 kvm fra et soverom i 1.etg., samt adkomst til en østvendt terrasse på ca. 30 kvm fra et soverom i 1.etg.

Bad 1. etasje
Flislagt bad fra byggeår med baderomsinnredning bestående av benkeskap med lyse, glatte fronter og to servanter i helstøpt plate. Det er montert speil og belysning over servant. Dusj med innfellbare dører i herdet glass, innmurt badekar og gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin.

Teknisk/VVS
- Avløpsrør i plast og støpejern
- Ledningsnett for vann i rør i rør systemer med fordelerskap i et soverom
- Ledningsnett for vann i kobber i hybel 1
- Ledningsnett for vann i rør i rør systemer med fordelerskap i vegg i soverom/kjøkken i hybel 1
- Avløpsrør i plast/støpjern i hybel 2
- Ledningsnett for vann i kobber av eldre dato i hybel 2
- Hovedstoppekran for hele boligen er lokalisert i kjøkken i hybel 2
- Varmtvannsbereder montert i benkeskap på kjøkken
- Sentralstøvsuger er montert i bod

Vegger: Malte flater/murpuss, malt trepanel, fliser,
Gulv: Trestavs parkett, fliser, skumgummimatter/treningsmatter
Himling: Malte plater, takessplater, trepanel

Hybel 1:
Hybel 1 består av Stue/kjøkken og bad.
Kjøkkeninnredning av nyere dato fra IKEA med glatte og profilerte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt kum i rustfritt stål. Induksjonstopp og stekeovn er integrert i innredningen og medfølger. Opplegg for oppvaskmaskin. Ventilator. Automatisk vannstopper og komfyrvakt er montert.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Nåværende kjøkken var opprinnelig byggesøkt som vaskerom og er ikke godkjent til varig opphold.

Pent flislagt bad fra 2019 med gulvvarme. Baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter og helstøpt servant samt veggskap med speilfronter. Dusj med innfellbare dører i herdet glass og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin.

Hybel 2:
Hybel 2 består av: Entré/gang, stue, kjøkken, bad.
Eldre, enkel kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Opplegg for vaskemaskin.

Pent flislagt bad fra byggeår med baderomsinnredning bestående av benkeskap med lyse, glatte fronter og helstøpt servant. Det er montert speil over servant. Dusjkabinett og gulvstående toalett.

Syd-Østvendt terrasse på ca. 25 kvm med adkomst fra hybel 1 og hybel 2.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming via stedvise panelovner. Varmepumpe i 1. etg. Peisovn med glassdør på ildfast plate i stue/kjøkken 1. etg.
Varmekabler i gulvstøp i entré og bad (hoveddel), bad (hybel 1) og i entré/gang, bad og kjøkken og (hybel 2).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Sikringsskap
1. etg./u. etg/hybel 2: Sikringstavle med automatsikringer og jordfeilbrytere er montert i bod i underetasje.
Utleiedel 1: Sikringstavle med jordfeilautomater er montert i stue/kjøkken (hybel 1).
Det elektriske anlegget ligger båd skjult og åpent i konstruksjonen.

- Det foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget.
- Det er påvist skade på deksel til utestikkontakt på vegg tilknyttet verandaen.
- Opplysninger gitt i tidligere tilstandsrapport bemerker at gulvvarme i badet i 1.etasjen ikke fungerer.
- Det elektriske anlegget er av noe eldre dato/ fra byggeåret. Som følge av alder må det påregnes økt vedlikeholdsbehov.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.09.1998.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
-Det må umiddelbart monteres røykslukker og brannslukningsapparat.
-Skråninger ol. skal forsvarlig sikres der dette er nødvendig.
-Ventilasjon u.etg monteres
-Diverse gjenstående byggearbeider innvendig og utvendig ferdiggjøres.
Selger opplyser at alle punkter er utført.

Det er vanlig at eldre eiendommer i Nesodden kommune mangler ferdigattest. Det gjøres oppmerksom på at kommunen nå ikke utsteder ferdigattest på tiltak omsøkt før 1998.

Selger opplyser at utvidelse av terrasse/fasadeendring på sørsiden ikke er byggesøkt og at nabo tidligere har klaget på denne til Nesodden kommune.
Kommunen avviste klagen og avsluttet saken 9/5-17. Det opplyses at en liten del av den påbygde terrasse på ca. 8 m2 går ut over regulert byggegrense til vei.
Påbyggingen er ikke byggesøkt. Nesodden kommune, som eier veien, har opplyst skriftlig at de vil gi et samtykke til å bygge nærmere grensen enn 4 meter.

U.etg Hybel 1: Nåværende kjøkken/soverom var opprinnelig byggesøkt som stue. Bad var opprinnelig byggesøkt som gang.
U.etg Hybel 2: Nåværende kjøkken var opprinnelig byggesøkt som vaskerom og er ikke godkjent til varig opphold.
Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dokumentnr, 2866, tinglyst 21.04.1998
Erklæring/avtale - Bestemmelse om vann/kloakkledning
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Gnr, 1, bnr. 171, 819 og 820 har rett anlegg, drift og vedlikehold av vann- og avløpsledninger over hverandres eiendommer.
Kan ikke slettes uten samtykke fra rettighetshaverne og Nesodden kommune

Dokumentnr. 2001, tinglyst 17.01.2001
Erklæring/avtale - Bestemmelse om vann/kloakkledning
Rettighetshaver: Gnr. 1, bnr. 245
Med flere bestemmelser
Forklaring: Rett for bnr. 245 til å legge og vedlikeholde vann- og avløpsledninger over Ringveien 38 til Hellvikskogs kloakklags anlegg i Terrassestien.

Eiendommens rettigheter:
1998/2865-1/5 21.04.1998 Bestemmelser om veg
Rettighet hefter i: KNR: 3212 GNR: 1 BNR: 171
Kan ikke slettes uten samtykke fra rettighetshaverne og Nesodden kommune
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Ringveien 38 har rett til vei over Ringveien 34.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens u. etasje som er innredet som to utleiedeler.
Nåværende kjøkken var opprinnelig byggesøkt som vaskerom og er ikke godkjent til varig opphold.
Delene av boligens u.etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Brannskille:
Dør mellom hoveddel og hybel 2 i underetasjen er ikke merket med brannklassifisering. Forholdet er et avvik ift. dagens branntekniske krav, og kan utgjøre en risiko ved brann.
Døren bør skiftes ut og erstattes med riktig dør. Det er ikke gjort inngrep i konstruksjoner og det er derfor ikke kontrollert om vegger og/eller himlinger mellom øvrige deler av boligen er bygget med tilstrekkelig brannskiller.

Spesielle observasjoner:
Det ble under befaringen registrert aktivitet av maur langs yttervegg i underetasjen. I etterkant av befaringen er det, i henhold til opplysninger fra eier, gjennomført tiltak.
Forholdet bør følges opp med videre observasjon og kontroll for å verifisere at tiltakene har hatt ønsket effekt, og for å avdekke eventuell fortsatt aktivitet eller behov for ytterligere
tiltak.

Særdeles attraktivt, veletablert og barnevennlig boområde på Hellvik med gangavstand til Hellvik brygge og fine bademuligheter ved Hellvikstrand og Hellviktangen, et flott rekreasjonsområde med park, badestrender og kunstkafé/restaurant hvor det jevnlig arrangeres konserter og utstillinger.

Flott utsikt over indre Oslofjord. Her kan du følge sjølivet og nyte flotte solforhold og nydelige soloppganger. Eiendommen ligger i et solrikt, stille, veletablert og rolig boområde.

Nærmeste dagligvareforretning ligger på Skoklefall. Her finner du også en kiosk, treningssenter og tannlege. Ca 4 km unna ligger Tangen sentrum med kjøpesenter med stor Meny-butikk, vinmonopol og et godt utvalg andre butikker. Rett over veien for butikksenteret ligger Nesodden kommunehus, Tangenten, med bibliotek, helsestasjon og kommuneadministrasjon.
Under 5 min gange til bussholdeplass. Buss går bla. til Nesoddtangen Brygge med korresponderende båt til Aker Brygge eller Lysaker på en meget behagelig måte.
Ved å benytte bil tar det ca. 25 min. til Vinterbro senter, 28 min. til Drøbak, 35 min. til Ski og 45 min. til Oslo S.

På Nesodden er det et yrende badeliv sommerstid med mange flotte badestrender. For sportsfiskere og båtfolket gir Oslofjorden ypperlige muligheter.
Kort vei til kyststi, idrettsanlegg med fotballbane (gress/kunstgress), skøytebane, tennisbaner og idrettshall samt nesoddmarka som byr på flotte turstier, lysløype og flott turterreng sommer som vinter. Treningssenter på Varden.
Det går skyttelbåt fra Alværn brygge til Steilene som ble valgt til "Årets friluftsområde" i Oslo og Akershus i 1997. Øyene er viktige for rekreasjon og friluftsliv i indre Oslofjord og byr på mangfoldige muligheter for aktiviteter knyttet til strand-, sjø- og båtliv.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til høyre ved Berger veiskille og følg Hellvikveien mot Hellvik brygge. Ta inn Rugdefaret på høyre hånd og deretter første vei til venstre som er Rådyrfaret. Følg denne rett fram over i Ringveien. Eiendommen ligger på høyre hånd innerst i stikkvei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. 

Det er flere barnehager i området Hellvik, Berger, Fjordvangen og Skoklefall. Gangavstand til barne- og videregående skole på Berger/Hellvik. Skolebussordning til ungdomsskole på Alværn.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.099,6 kvm. Tomten er flat mot vest og skrånende mot øst og godt opparbeidet med plenarealer, beplantninger, hekker, trær, asfaltert adkomst og steinlagt gårdsplass. Noe fjell i dagen.

Biloppstillingsplass i egen garasje og carport samt biloppstillingsplass på egen eiendom.
Ladeboks for el-bil montert.

Eiendommen har adkomst via privat adkomstvei og velvei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og annen veigrunn i henhold til reguleringsplan Hellvik Syd datert 03.03.2011 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse, nåværende i kommuneplan for 2022-2046. 

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon
Id 20160199
Navn: Detaljplan Ringveien 31
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 725,-for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Strømforbruk er ikke oppgitt.
Boligen er tilknyttet Fiber fra Telenor som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 292 117,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 168 469,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

10 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

255 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
256 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
275 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
10 456 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 475 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alexander Rønningsdalen Flaata

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85% av salgssummen.
Minimumsvederlag: kr 50.000,-

Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken: kr 240,-/stk
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune: kr 4 152,-
Tinglysing sikring: kr 500,-
Boligselgerforsikring inkl. tilstandsrapport Anticimex: kr 59 076,-
Foto: kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 51-0073/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2473

Sist oppdatert: 13. mai 2026 kl. 17:11