Alværnlia 91

Alværnlia 91, 1453 BJØRNEMYR
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 30, bruksnummer 230, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Velkommen til Alværnlia 91!
Velkommen til en lys og trivelig bolig over tre plan, beliggende i et veletablert og attraktivt nabolag på Alværn med svært gode sol- og utsiktsforhold. Eiendommen har sol fra tidlig morgen til solnedgang og byr på tre romslige terrasser, alle usjenerte og solrike. Her finner du blant annet en takterrasse med vidstrakt utsikt over Oslofjorden, samt en innbydende markterrasse med tilhørende velstelt hage.

Boligen har en innholdsrik og funksjonell planløsning og tilbyr totalt fire soverom, og to luftige stuer. Området er svært barnevennlig og ettertraktet, med umiddelbar nærhet til både sjøen og marka. I tillegg er det gangavstand til skoler, barnehager og et variert servicetilbud.
En perfekt familiebolig!

BRA-i:
Bolig:
U. etasje: 44 kvm: Gang, bad/vaskerom og 2 soverom
1. etasje 53 kvm: Entré, garderobe, gang, bad, og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning
2. etasje 45 kvm: Stue og 2 soverom

BRA-e:
Bolig:
1. etasje 5 kvm: Tilliggende bod v/inngangsdøren

Bod og garasjeplass:
1. etasje 29 kvm: Frittstående bod (ca. 12 kvm) og garasjeplass (ca. 17 kvm) i garasjerekke

Åpent areal:
Bolig:
u. etasje: 13 kvm: Øst-vendt balkong
1. etasje 35 kvm: Vest-vendte plattinger (9 kvm og 13 kvm) og øst-vendt balkong (13 kvm)
2. etasje 11 kvm: Vest-vendt balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.12.2025 utført av Anticimex v/Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt gulv mot grunn og grunnmur av multimurkonstruksjon. Etasjeskillere av treverk. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Balkongdører med to-lags glass fra 2016. 3 stk fastkarm-vinduer med to-lags glass fra 1981. Resterende vinduer i boligen er fra årstall 2016.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er ikke gitt eiendommen.

TG2 er gitt:
Kjøkken:
- Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Øvrige rom:
- Gulvoverflater bærer stedvis preg av noe slitasje i 2 etasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende i 1 etasje. Det er ikke registrert ventiler i yttervegg eller vinduer i 1 etasje. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom i u. etg.:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer stedvis preg av noe slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Grunnmur er en Multimur/Multimurlignende konstruksjon. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fuktskader. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko og eventuelle tiltak. Det er ikke utført hulltaking mot multimur på vest-vendt vegg, da det ikke er praktisk mulig grunnet flislagt vegg med membran på bad/vaskerom, som da ville brutt membran/tettesjikt. Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på veggoverflater og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:
- Trappene har ingen håndløpere. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Om trappene vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - 1. etg.:
- Det er noe merkbare skjevheter i 1 etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 14 mm i stue. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt (entré. ).

Etasjeskiller - 2 etg.:
- Det er noe merkbare skjevheter i 2 etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 20 mm i stue. Forøvrig ingen merknader i de andre rommene som er målt (soverom). Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er fremlagt samsvarserklæringer på deler av det elektriske anlegget, men det er ikke fremlagt kontrollrapport fra det lokale el-tilsynet (datert innenfor de siste fem år). Grunnet manglende dokumentasjon på el-tilsyn og samsvarserklæring på resterende deler av det elektriske anlegget bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Vurderingen av det elektriske anlegget er basert på denne dokumentasjonen. Tilstandsgrad settes i henhold til NS3600.

Dører og vinduer:
- TG2 gjelder vinduer fra 1981 (gjelder tre vinduer, fastkarmvinduer). Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.

Balkong u.etg.:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Trapp mangler rekkverk. Skillevegg er stedvis løsnet i spikerslag. Tiltak anbefales.

Balkong. 1 etg.:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Balkong 2 etg.:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Multimurkonstruksjon. Se avsnitt på rom under terreng, punkt konstruksjoner.

Drenering:
- Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av platting. Fallforholdene under platting er derfor ikke kjent.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Stikkledninger og tanker:
- Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

TGIU er gitt:
- Bad/vaskerom: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som
erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Stakeluke: Avløpsrørene er stedvis skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Byggegrunn Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent
- Fundamenter Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

2014 - Begge badene ble totalrenovert. (Crawfurd & Grønvold as)
2014 - Bytte av entrédør og balkongdør i toppetasjen. (Crawfurd & Grønvold)
2014 - Full gjennomgang av det elektriske anlegget, med nye ledninger og stikkontakter, nye varmekabler på begge badene, samt alt av uttak for hvitevarer på kjøkkenet. (Crawfurd & Grønvold)
2014 - Nye rør-i-rør og nytt vannfordelingsskap på badet i underetasjen, nye innvendige avløpsrør og vannrør på begge badene. Nye innvendige avløpsrør og vannrør på kjøkkenet. (Crawfurd & Grønvold)
2014 - Installert og godkjent ny peisovn og stålpipe. (Crawfurd & Grønvold)
2014 - Nye panelovner med stikkontakter i alle soverom, begge stuene og i trapperommet i underetasjen.
2016 - Bytte av to balkongdører i 1. etg og underetasje, stort fastkarmvindu i 2. etg, toppsvingt vindu over kjøkkenbenk, stort toppsvingt vindu ved siden av balkongdør i 1. etg, lite toppsvingt vindu ved spiseplass i 1. etg, lite toppsvingt vindu på soverom i underetasje, stort toppsvingt vindu på soverom i underetasje. (Crawfurd & Grønvold)
2021 - Innertak i hele stua i toppetasjen revet og ny isolasjon, som var noe tykkere en standard for å sikre lavere energitap. Deretter ble taket og veggene malt. I tillegg nytt yttertak, dvs alt fra takpapp, lektere og nye takstein, samt ny hette rundt pipa. I den forbindelse ble det utvendige panelet mot naboens tak mot vest fjernet, og takpappen ble lagt ned fra taket og over mot naboens tak under taksteinen før ny panel ble montert. Samt ny tilsvarende takstein på alle små, utstikkende tak. Takterrassen i toppetasjen fikk nytt gulv, samt utbedringer og liggende panel på innsiden av rekkverk og ny skillevegg mot nabo i nr 93. (Total Skadeservice as)
2021 -Hele huset ble malt. (Martin Maler as)
2023 - Byttet panelet på vegg over naboens tak mot øst. (Kollen Bygg as)

Entré
Boligen har flislagt entré med gulvvarme. Fra entreen er det direkte adkomst til et praktisk garderoberom med god plass for oppbevaring av sko, jakker og mer.
Det er utgang fra entreen til hage, vest-vendte plattinger.

Stue og kjøkken i åpen løsning
Stuen er av god størrelse med god plass til sofagruppe og spisemøblement i tilknytning til kjøkkenet. Her er det godt med naturlig lys fra store vinduer, og en moderne peisovnen bidrar til en koselig og varm atmosfære. Fra stuen er det direkte utgang til en øst-vendt balkong på 13 kvm.

Lys og pen Ikea kjøkkeninnredning fra 2014 med profilerte fronter og benkeplater av heltre med nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål. Det er flislagt på vegg over kjøkkenbenker, og montert belysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger. Ventilator med kullfilter.
Det er montert komfyrvakt. Waterguard/lekkasjestopper er montert nede på badet ved fordelerskap for vannrør med sensor til utvannet på vest-vendt side og til kjøkken.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Loftstue
Loftstuen er et glimrende ekstra oppholdsrom som kan brukes til lek, moro, tv-titting eller bare å slappe av. Fra denne stuen er det utgang til en vest-vendt balkong på 11 kvm. Når kvelden kommer kan du nyte de vakreste solnedganger fra denne etasjen.

Soverom
Boligen har to soverom i u. etasjen og to soverom i 2.etasje.
Det er utgang fra ett soverom i u. etasjen til øst-vendt, overbygget balkong på 13 kvm.

Bad/vaskerom u. etasje
Pent flislagt bad/vaskerom som ble totalrehabilitert i 2014. Det er varme i gulvet og nedsenket himling med lysmalt slett flate med lampepunkt.
Baderomsinnredning fra Ikea med glatte lyse fronter og heldekkende dobbelservant. Det er montert speilskap med belysning og stikkontakter på vegg over servanter. Dusjkabinett med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Varmtvannsbereder 198 liter (årstall 2014) montert i skap, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk montert i himling.

Bad 1. etasje
Pent flislagt bad som ble totalrehabilitert i 2014. Det er varme i gulvet og himling belagt med lysmalt trepanel med downlights. Vegghengt servantinnredning med glatte lyse fronter og heldekkende servant. Det er montert speilskap og stikkontakter montert på vegg over servant. Dusjkabinett med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisternekasse. Avtrekksventil med mekanisk avtrekk montert i himling.

Teknisk/VVS
- Vannrør av typen rør-i-rør system
- Synlige avløpsrør av plast
- Fordelerskap for rør-i-rør system i bad/vaskerom
- Lekkasjestopper samt inspeksjonsluke for vannrør, vannmåler, hovedstoppekran og stoppekran til utevann montert i vegg i bad/vaskerom
- Utekran montert på øst-vendt og vest-vendt yttervegg
- Utekran på vest-vendt vegg med tilkoblet varmtvann
- Varmtvannsbereder på 198 liter (årstall 2014)

Vegger: Malte flater, malt brystningspanel, malt panel, fliser, mdf-panel
Gulv: Parkett. fliser
Himling: Malte flater, malte bjelker, malt panel

Annet fast inventar
- Røykvarsler
- Brannslukningsutstyr
- Skyvedørsgarderobe i entré
- Garderobeskap i soverommene i 2. etasje
- Skyvedørsgarderobe i ett soverom og garderobeskap i ett soverom i u. etasje
- Belysning og utekran på øst-vendt balkong i u. etasje
- Stikkontakter på vegg v/platting

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring i vedovn i stue 1. etasje.
Gulvvarme i bad, bad/vaskerom og entré.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 01.01.2027, og denne er pt på 50 øre inkl mva.
Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikringsskap
Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er montert i gang.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for bolighus rekke 1 m/6 leiligheter ble gitt 20.02.1982.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
 1. Lufthettene over taket er målt til 47 cm, skal være min. 60 cm over takflaten.
2. I søndre endeleilighet nr. 6 er hagedøren sperret med ca. 1. meters høyde utvendig rekkverk. Tegningen viser at det skal opprettes ca. 1 x1 meters veranda.
3. Bygget hems i en del leiligheter er ikke godkjent for varig oppholdsrom - (mangler forskriftsmessig rømningsvei).
4. Trapp opp til evnt. hems skal ha rekkverk, håndlist på begge sider.
5. Gjenstår ferdig planering av omgivende terreng.
6. Oppfyllinger - støttemurer og sikringsgjerde - langs hagefasaden - skal utfører i henhold til situasjonskart - sist datert 28.8.81 KZ, tegning nr. 07 - "Bebyggelsesplan byggetrinn 1".
7. Om vinduer som rømningsvei - vises det til brev av 28.4.82 fra Bygnings- og reguleringsavdelingen - samt til vedtak i bygningsrådet sak 95/82 "om at saken tas opp på nytt etter behandling i brannstyret".
8. Fra disponenten har man mottatt melding - pr. telefon - om at en stk. røykvarsler er montert i samtlige leiligheter.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger ferdigattest på tillatelse til oppføring av takoppløft datert 22.09.2000.

Det foreligger byggetillatelse datert 15.05.1997 for utvidelse av boligens inngangsparti samt oppføring av utvendig bod. Det er ikke funnet sluttmelding for arbeidene.

Det gjøres oppmerksom på at rommene i 2. etasje er i henhold til byggetegninger er godkjent som stue og ikke som soverom. Rommene er imidlertid godkjent for varig opphold.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 8285, tinglyst 23.11.1993, type heftelse: Erklæring/avtale
Panterett til sameiet for kr 15.000,- som sikkerhet for fellesutgifter

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter:
21.07.1983 - Dokumentnr: 6913 - Best. om vann/kloakkledn.
Kommunens betingelser vedtatt.
Overført fra: Knr:3212 Gnr:30 Bnr:230
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Kommunens betingelser for anlegg av vann- og avløps i forbindelse med bygging av boligene.

24.11.1993 - Dokumentnr: 8362 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om garasje/parkering
Retten skal følge vedk. seksjon.
Best. om bortleie.
Best. om betaling av leie.
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Eksklusiv bruksrett til garasje i felles garasjerekke.
Hver bruksberettigede har ansvar for indre og ytre vedlikehold av sin garasjeplass, og er ansvarlig for skade som følge av manglende vedlikehold.
Den enkelte sameier plikter å gi rett til adgang til sin seksjon for reparasjoner/vedlikehold av felles ledningsnett.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Rekkehuset ligger i et populært boområde på Nesoddens vestside. Hyggelige fellesområder med bilfrie internveier og leketun. Kort gangavstand til barnehager, barneskole, ungdomsskole samt, kunstgressbane og ballbinge ved Alværn ungdomsskole. Nesoddmarka med lysløye og fine turstier. Nydelig badestrand på Alværn ca. 10-15 minutters gange unna. Gang-/sykkeltur gjennom skogen til idrettspark på Berger . Nærbutikk, frisør og lege på Bjørnemyr, samt forretningssenter på Tangen. Buss som korresponderer med båt til Oslo og hurtigbåt til Lysaker. Ca. 50 minutters reisetid til Aker brygge og ca. 30 minutters reisetid til Lysaker. Reisetid med bil tar ca. 45 minutter til Oslo og ca. 20 minutter til idylliske Drøbak.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Nesodden kirke. Følg Kirkeveien til Fjellstrandkrysset og ta til høyre her. Følg fv. 157 nordover. Ta til venstre rett etter Alværn ungdomsskole. Ta deretter andre vei til høyre, som er Togangen. Alværnlia er første vei på venstre hånd. Følg denne innover. Eiendommen ligger på venstre hånd. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barnehage og barneskole på Bjørnemyr samt ungdomsskole på Alværn. Videregående skole på Hellvik/Berger og Steinerskole på Skoklefall.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet på 18 088 kvm som er fellesareal og tilhører sameiet. Fellestomten er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, hellelagte arealer, prydbusker, beplantninger, lekeplass, sittegrupper og gjesteparkering etc. Asfaltert privat adkomst til bebyggelse.
Disponibel del er opparbeidet med gressplen, steinheller, plattinger og diverse beplantning.

Boligen disponerer en garasjeplass på ca. 17 kvm m/elektrisk vippeport i felles garasjerekke.
Det er lagt opp til el-bil ladeløsning i garasjerekken, men det er ikke montert ladeboks i denne garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei til sameiets eiendom.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameieren har ansvaret for boligens vann og avløpsnett fra forgreiningspunktet på det kommunale nettet til de enkelte boliger.

Eiendommen er regulert til boliger, felles avkjørsel, felle lekeareal, gang-/sykkelvei, kjørevei, felles garasjeanlegg, felles parkeringsplass i henhold til reguleringsplan To Vest felt BCDK og L datert 28.02.1981 og kjørevei i henhold til reguleringsplan Vestfjordtomtene datert 30.10.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse og veg i kommuneplan for 2022-2046.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
Id 20160202
Navn: Tømmerbakkevei 12 gbnr 30/76
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Id 20140185
Navn: Gamle Alværnvei
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Id 20200219
Navn: Detaljregulering for GSV Fv. 157 Bleksli - Alværn
Status: Planforslag
Plantype: Detaljregulering

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Ved områdeanalyse på eiendommen er det gjort treff på:
Radon: Eiendommen ligger i et område med høy aktsomhet for radon.

Kommunale avgifter er kr 27 968,-for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Fellesutgiftene er kr 2 307,-/md. og inkluderer: Felles byggforsikring, Fibernett fra Telenor med valgfri hastighet innenfor en standard max grense, snømåking/feiing/strøing internveier, strøm i garasje, noe vedlikehold av fellesarealer, beisetillegg, garasje, drift/forretningsførsel, betjening andel fellesgjeld (renter og avdrag).

Det planlegges gradvis en liten økning av felleskostnadene for å bygge opp en liten vedlikeholdsbuffer i sameiet. For eventuelle fremtidige oppgraderinger i sameiet.

Felleskostnader:
Avdrag felleslån: kr. 158,-
Felleskostnader: kr. 1 570,-
Renter felleslån: kr. 43,-
Tilleggsytelser:
Beise-tillegg: kr. 50,-
Objekt:
Garasje P3-15: kr. 430,-
Forsikring tilbygg: kr. 56,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,-/år(20 000 kwh/år).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 440 284,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 761 134,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 2 696,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 8 400,- pr. 05.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 403 218,- pr. 05.12.2025 og lånevilkårene er:
Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 12139291717, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 05.12.2025: 6.45% pa.
Antall terminer til innfrielse: 16
Saldo per 05.12.2025: 403 218,-
Andel av saldo: 8 400,-
Første termin/første avdrag: 30.03.2020
Siste termin: 30.09.2029

Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld for dette lånet.

6 900 000,00 Prisantydning
8 400,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 908 400,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

172 700,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
193 690,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 102 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christian Winger Solvang og Marte Anett Olstad

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Alverntoppen sameie.
Sameiet består av 48 leiligheter og en garasjeseksjon med 48 garasjeplasser.
Forretningsfører er USBL Follo, tlf. 63 00 10 34
Webside: alverntoppen.no
E-post styret: sameiealverntoppen@gmail.com
Dugnad vår og høst må påregnes.
Dyrehold må søkes styret.

Iht. sameiets vedtekter må ny kjøper meldes styret.
Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt for avtalt: Styling rådgivningstime   kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 914,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 175,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 31 602,00
Foto Nesodden  kr 5 000,00
Veiledningstime fra stylist Sandra Gerecke (Over 100 kvm):   kr 3 500,00

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 51-0082/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2582

Sist oppdatert: 03. februar 2026 kl. 15:56