Bergerveien 19

Bergerveien 19, 1459 NESODDEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 1, bruksnummer 272, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 97 kvm: To entréer, stue med åpen kjøkkenløsning, stue/kjøkken, to bad, bod og soverom.
2. etasje 52 kvm: Gang, bad og tre soverom.

Garasje:
1. etasje 34 kvm: Dobbelgarasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 18 kvm: Sydøst-vendt terrasse på 11 kvm. Sydvest-vendt terrasse på 7 kvm.
2. etasje 30 kvm: Nordøst-vendt terrasse.

Uinnredet råkjeller med utvendig adkomst:
Arealet i kjeller måles til ca. 43 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Anticimex v/ Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent etablering av utleiedel og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over to etasjer samt innredet råkjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt gulv mot grunn samt grunnmur av betong. Yttervegger, bærende konstruksjoner og skillende dekke av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i valmtaksform utvendig tekket med takstein(ikke besiktiget). Boligen har glatt entrédør med glassfelt og kodelås på hoveddel samt glatt entrédør til utleiedel. Terrassedører med karmer av tre og to-lags glass fra 1996 og 2006. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra eldre ukjent årstall, 2006 og 2016.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er ikke gitt.

TG2 er gitt:
Bad 2. etasje:
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 13 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Tilluftsspalte over/under dør er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.

Bad (utleiedel)
- TG2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Se mer info om avvik i tilstandsrapporten.

Kjøkken (utleiedel)
- Gulvoverflate har stedvis noe bruksslitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Kjøkkeninnredningen har stedvis noe bruksslitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:
- 2.etasje: Gulvflater bærer preg av alder samt stedvis bruksslitasje, tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører bærer stedvis preg av alder samt stedvis noe bruksslitasje. Dørbladet til enkelte innerdører i 2. etasje har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm anbefales.
- Ventilasjon: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre, tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng:
- På bakgrunn av dreneringens alder samt kommentar fra selger om at det ved store nedbørsmengder blir fuktig i kjelleren, settes TG2 for å belyse risiko/behov for tiltak.

Loft -uinnredet /råloft:
- Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Ildsteder / skorsteiner innvendig:
- Stedvis noe riss/sprekker på brannmur/pipe synlig i 2. etasje, oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskillere -2. etasje:
- Det er målt merkbare skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 20 mm på soverom 1 og ca 22 mm i gang. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Teknisk anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør i boligen av kobber fra eldre ukjent årstall er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
- Hovedstoppekran samt stoppekraner i boligen fra eldre ukjent årstall er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.
- Avløpsrør i boligen av plast fra eldre ukjent årstall samt avløpsrør av støpejern vurdert til å være fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Utvendig kledning/fasader er hovedsakelig besiktiget fra bakkeplan med de begrensninger dette medfører. Det er usikkert om panelet fra byggeår er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. TG2 settes for å belyse risiko grunnet alder, stedvis manglende lufting samt begrenset inspeksjonsmulighet. Stedvis overflatebehandling bør påregnes.

Dører og vinduer:
- Vinduer i boligen eldre enn 2006 bærer preg av alder/slitasje, oppgraderinger/utskiftning bør påregnes. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.
- Terrassedør i hoveddel er av eldre dato, oppgraderinger/utskiftning anbefales. Det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato.

Yttertak:
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold(snødekte flater). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Selv om det ikke ble observert lekkasjer eller skader settes TG2 for å belyse skaderisiko grunnet alder. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.
- Takrenner og nedløpsrør vurdert til å være fra 1975 bærer preg av alder, begrenset/usikker restlevetid. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Takterrasse:
- Tettesjiktet er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand/restlevetid. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt. TG2 er satt for å belyse risiko. Stedvis overflatebehandling av rekkverk bør påregnes.

Syd-vestvendt terrasse:
- Bærende søyler/konstruksjoner under terrassen vurderes å være underdimensjonerte. TG2 settes for å belyse risiko. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Terrasse/platting ved inngangsparti:
- Konstruksjonen er hovedsakelig dekket av snø/is på befaringstidspunktet og er av denne grunn ikke tilstrekkelig inspisert eller oppmålt. TG2 settes for å belyse risiko.

Grunnmur:
- Det er ikke observert skader eller symptomer på skader av større betydning på befaringstidspunktet. TG2 settes for å belyse risiko grunnet alder/tilstand.

Drenering:
- Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Stikkledninger og tanker:
- Alder tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.
- Vannpumpe samt tilhørende utstyr tilknyttet borrevann er ikke inspisert da dette krever spisskompetanse av fagkyndig person. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Frittstående byggverk:
- Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

TGIU er gitt:
- Bad 1. etasje: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Varmtvannsbereder: Ikke undersøkt/inspisert da dette krever spisskompetanse av fagkyndig person.
- Varmesentral: Ikke undersøkt/inspisert da dette krever spisskompetanse av fagkyndig person.
- Ventilasjon: Ikke undersøkt/inspisert da dette krever spisskompetanse av fagkyndig person.
- Andre VVS-teknisk anlegg: Ikke undersøkt/inspisert da dette krever spisskompetanse av fagkyndig person.
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Konstruksjon (yttertak): Takkonstruksjon på tilbygget er lukket, inspeksjon ikke mulig.
- Takgjennomføringer: Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Skorsteiner over tak: Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Markterrasse: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Grunnmur: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

2019:
- Første etasje i boligens hoveddel ble totalrenovert.
- Det ble lagt heltre fiskebensparkett i stuen, og spesialdesignede fliser i gang.
- Plassbygget bokhylle i stuen.
- Nytt bad med fliser fra Modena.

Høytliggende og sjønær funkisvilla fra 1939 i et attraktivt, barnevennlig og skjermet område, med flott utsikt over Oslofjorden og gode solforhold fra morgen til kveld. Boligen har gjennomgående god standard, delikate materialvalg og store vindusflater som gir lys og luft. Hoveddelen er planlagt over to etasjer med stue, åpen kjøkkenløsning, tre soverom og to bad, med terrasser vendt mot sydøst og nordøst. I tillegg er det en hybeldel med egen inngang, stue/kjøkken, soverom, bad og sydvestvendt terrasse.

Entré
Lys og innbydende entré med gode garderobeløsninger – en hyggelig sone å komme hjem til og ta imot gjester i. Entréen har hvitmalte vegger og stilrene, spesialdesignede fliser på gulv. Ved adkomsten til boligen finner du en hyggelig terrasse/platting i tre, som er plassert der solen er lengst på kvelden på tomten.

Stue
Eneboligen har et flott allrom med stue og spisestue i åpen løsning, hvor store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir godt utsyn. Her er det god plass til både en romslig sofagruppe og et spisebord som samler familie og venner. I stuen er det en vakker, innebygd bokhylle som gir rommet særpreg og sjarm.

Fra stuen er det adkomst til en solrik sydøst-vendt terrasse på 11 kvm, som forlenger oppholdsarealet i de varmere månedene. Klebersteinsovnen fungerer som en naturlig romdeler mellom stue og kjøkken, og bidrar både med god varme og en lun atmosfære. På gulvet ligger heltre fiskebeinsparkett som understreker boligens gjennomførte og kvalitetsmessige preg.

Kjøkken
Moderne IKEA kjøkken fra 2019 med profilerte fronter og laminert benkeplate. Flislagt felt over benk og nedfelt oppvaskkum i kompositt. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, keramisk platetopp og kjøleskap m/frysedel. Fritthengende ventilator med avtrekk samt montert komfyrvakt. Gulv i heltre fiskebensparkett, malte glatte veggflater og malt himling med downlights gir kjøkkenet et helhetlig og moderne preg.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: Integrerte hvitevarer.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Stekeovn er kjøpt i 2024 fra Gorenje, med prolyse og høy steketempratur.

Soverom
Hoveddelen har tre soverom, alle beliggende i 2. etasje. Hovedsoverommet er lyst og romslig med plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. Rommet har nydelig utsikt mot fjorden og utgang til solrik nordøst-vendt takterrasse på 30 kvm. Her får du en panoramautsikt utover fjorden. Soverom nr. 2 er også av god størrelse og har stort, integrert garderobeskap samt plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Både hovedsoverommet og soverom 2 er malt i en delikat blåfarge som gir en rolig og behagelig atmosfære. Soverom 3 er et hyggelig barnerom malt i en lun, grønn tone. Rommet har gode møbleringsmuligheter med plass til seng, garderobeskap og øvrig ønsket innredning.

Bad 1.etasje
Delikat og moderne baderom, rehabilitert i 2020, med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen i malt, glatt overflate med downlights. Badet er innredet med kombinert veggmontert og gulvstående innredning med ovenpåliggende servant og ettgreps armatur og speil med integrert belysning. Dusjnisje med glassdør og ettgreps dusjarmatur, samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Praktisk opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, i tillegg til mekanisk avtrekk i yttervegg.

Bad 2.etasje
Baderommet, opplyst rehabilitert i 2002 med enkelte oppgraderinger i 2019, fremstår som stilrent og funksjonelt med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen i malt trepanel med downlights. Badet har en moderne veggmontert innredning med heldekkende servant og ettgreps armatur og speil med integrert belysning. Frittstående badekar med veggmontert dusjarmatur og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk sikrer god ventilasjon.

Hybel
Boligen har i tillegg en hybel på ca. 30 kvm med egen inngang, bestående av soverom, bad og stue med åpen kjøkkenløsning. Fra soverommet er det utgang til en hyggelig og skjermet terrasse, adskilt fra hoveddelen av boligen

Praktisk kjøkken med innredning fra ukjent årstall, med glatte fronter og laminert benkeplate. Mellom benkeplate og overskap er det montert kjøkkenplate, overskapsbelysning og stikkontakt. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående oppvaskmaskin, stekeovn med keramisk platetopp og kjøleskap m/frysedel. Integrert ventilator med avtrekkskanal og montert komfyrvakt. Gulv belagt med laminat, og vegger og himling er malt i glatte flater.

Bad hybel
Baderom opplyst rehabilitert i 2002, med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling og skråtak er utført i malt, glatt flate kombinert med malt trepanel. Badet har veggmontert innredning med heldekkende servant og ettgreps armatur, speil med belysning og stikkontakt over servant, dusjkabinett med ettgreps dusjarmatur, samt gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekksventil i yttervegg.

Teknisk/VVS
- Vannrør av typen rør-i-rør system samt kobber
- Synlige avløpsrør av plast og støpejern
- Fordelerskap med stoppekran for rør-i-rør system plassert i vegg mellom stue og bad i 1. etasje.
- Hovedstoppekran, vannmåler og varmtvannsbereder/smartbereder plassert i kjeller
- Boligen er tilknyttet borrevann, i kjelleren er det plassert tekniske installasjoner tilknyttet dette.
- Kjelleren har avtrekk/avfuktersystem.
- Stakeluke plassert på avløpsrør i kjeller

Vegger: Malt trepanel, malte glatte flater, fliser
Gulv: Malte gulvbord, heltre fiskebensparkett, fliser og laminat
Himling: Malt trepanel, malte glatte flater

Annet fast inventar
- Bokhylle stue

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre og tilbehør som ikke medfølger:
- Sort hylle i stue
- Lamper i stue, spisestue og entre i første etasje
- Garderobeskap i gang

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring og varmepumpe.
Gulvvarme i bad i 1. og 2. etasje, og i hybel.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 08.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikring
Sikringsskap med automatsikringer plassert i gang 2. etasje. Boligen har åpent/skjult elektrisk anlegg.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 02.06.1979.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Dør mellom gang og stuen må (tillates) beslått med metall-plate í forkant og på begge sider i ca. 15 cm bredde. Dette av hensyn til at montert oljekamin kommer for nær døren, når denne er halvåpen.
Melding herom må være innsendt innen 15. juni 1976.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Tillatelse på tiltak om tilbygg bolig ble gitt 6.12.16, men det foreligger ikke ferdigattest på tilbygget. Dette kan medføre at kjøper må påregne å søke ferdigattest i ettertid og eventuelt utføre tilpasninger dersom tiltaket ikke er i tråd med godkjenningen.

Terrassen i 1.etasje ut fra stuen er etablert av tidligere eier. Fasaden er endret fra opprinnelige byggetegninger, hvor det er etablert kjellervinduer i fasade mot nord og sør. Det foreligger ikke dokumentasjon på at terrassen eller fasaden er byggemeldt eller godkjent av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår, og bærer risiko knyttet til eventuelle offentlige krav.

Det gjøres oppmerksom på at kjøkken i 1. etasje opprinnelig er byggemeldt som soverom. Videre er to av soverommene i 2. etasje byggemeldt som henholdsvis kjøkken og stue. Rommene er godkjent for varig opphold.

For at hybelen skal oppfylle krav til lovlig bruk, må det etableres dør mellom hybel og hoveddel. Eventuell etablering av dør må utføres og bekostes av kjøper.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
1950/905159-1/5 21.02.1950 Elektriske kraftlinjer.
Gjelder denne registerenheten med flere.
Forklaring: Nesodden kommune har rettigheter til å vedlikehold elektriske kraftlinjer som berører denne tomten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen har i dag en hybeldel på ca. 30 kvm som leies ut for kr 8 500,- pr. måned. Døren mellom hoveddel og hybeldel er i dag avstengt. Kjøper må selv sørge for åpning av dør og bekoste dette.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Til info: Det har tidligere vært et parti med parkslirekne på eiendommen, spesielt mot naboeiendommene Bergerveien 13 og Evenstuveien 30, samt noe i Thuja-hekken mot Bergerveien. Selger har i samarbeid med naboen på Bergerveien 13 bekjempet veksten med luking, oppgraving og kjemiske tiltak, og vegetasjonen holdes nå under god kontroll. Det forekommer fortsatt enkelte spirer, og videre bekjempelse kan eventuelt gjøres i samarbeid med naboen i Evenstuveien.

Høyt og frittliggende enebolig i attraktive omgivelser. Bergerveien 19 ligger i et hyggelig og barnevennlig område på Berger. Boligen ligger kun 15 minutters biltur unna Nesoddtangen brygge, gangavstand til dagligvareforretning på Skoklefall og 2 minutters gange til bussholdeplass. Området er sjønært og rolig med lite trafikk og flotte turstier, blant annet kyststien. Du finner skogen i umiddelbar nærhet, ca. 200 meters gange. Nærmeste badeplass er Berger brygge men det er også gåavstand til både Hellvikstrand og Hellviktangen. Fra boligen har man utsikt mot Bunnefjorden hvor sola står opp om morgenen og blir utover dagen. En hyggelig spasertur unna finner du også Gårdsbutikken på Schrader gartneri hvor du kan kjøpe planter og ulike økologiske matvarer.

Boligen ligger i et barnevennlig område med gåavstand til Berger skole, Nesodden videregående skole og Hellvik barnehage. På fritiden kan man benytte seg av tennisbanen ved Berger skole, hvor det også er skøytebane på vintertid. I tillegg til skøytebane har du også lysløype rundt berger banen, hvor det også er fotballbane og løpebane. Nesodden har også en egen slalombakke på Varden samt en frisbeegolfbane like ved Nesodden videregående skole. Nesodden tilbyr også et bredt utvalg av restauranter, med alt fra sjømat til italiensk. Fra Nesoddtangen brygge går nesoddbåten som tar deg til Aker brygge på ca. 20 minutter og hurtigbåten til Lysaker på ca. 8 minutter.

For dagligvarehandel er Coop Extra nærmeste matbutikker og her finner du også frisør, tannlege, kiosk og treningssenter. Ønsker du ytterligere servicetilbud er det et lite senter på Flaskebekk, samt Tangen senter med stor Meny-butikk, vinmonopol og et godt utvalg andre forretninger.
Vinterbro, Ski og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon og bil.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til høyre ved Berger veiskille og følg Hellvikveien nedover. Ta deretter inn Bergerveien som ligger på høyre hånd. Følg denne nedover. Eiendommen ligger på høyre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt på fellesvisninger. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barnehager på Berger, Fjordvangen, Hellvik og Skoklefall.
Barneskole på Berger, skolebuss til ungdomsskole på Alværn, videregående skole på Hellvik/Berger og Steinerskole på Skoklefall.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.537,2 kvm. Store uteområder med gode solforhold og en stor, usjenert hage som er pent opparbeidet med plenarealer og variert beplantning. Eiendommen har gruslagt gårdsplass og skiferlagt adkomst til huset, samt gjerde og port mot Bergerveien. Det er rikelig med uteplasser, hvor du kan nyte både frokost, lunsj og middag på veranda eller terrasse med utsikt mot den glitrende fjorden.

Hagen er frodig, variert og privat, med stor gressplen, et lite naturlig skogholt og små fjellknauser dekket av syrin og iris. Her kan du høste frukt og bær fra både gamle og nyplantede trær – kirsebær, moreller, pærer, epler og plommer – samt bærbusker som stikkelsbær, rips og solbær, i tillegg til viltvoksende markjordbær og tyttebær. Drivhuset, oppført i 2025, er plassert under en gammel eik på tomten med optimale dyrkingsforhold, og bidrar til et hageparadis som både er praktisk og idyllisk.

Parkeringsplasser på gårdsplass og i dobbelgarasje. Elbillader medfølger.

Vei: Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Vann: Privat borevann med ny vannpumpe fra 2025. I 2023 ble det installert vannrenseanlegg med UV-lampe og avherding (salt). Borrehullet er på ca. 75 meter.

Avløp: Kommunalt avløp. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Berger-Ekelund datert 15.06.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan for 2022-2046.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Områdeanalyse megler har mottatt viser:
Radon: Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Kommunale avgifter er kr 18 120,-for 2025. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avløp faktureres etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 23.537 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16.577,-.
Velavgift er kr. 200 pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Fiber bredbånd og har avgift på kr 999,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sikring 24 som alarmselskap som koster kr 600,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 629 216,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 516 865,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

10 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

267 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
288 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 988 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Lønø og Mia Caroline Bratz

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 61 097,00
Foto kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0002/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.262

Sist oppdatert: 03. februar 2026 kl. 14:56