Flaskekroken 19

Flaskekroken 19, 1452 NESODDTANGEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 2, bruksnummer 1660, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 2, bruksnummer 234, ideell andel 1/3

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 101 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, vaskerom og soverom
2. etasje 77 kvm: Stue, bad, bod og 3 soverom

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 35 kvm: Markterrasse

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 18 kvm: Garasje

2. etasje i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 82 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 77 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Anticimex v/ Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eneboligen over to etasjer er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt gulv mot grunn og yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående trekledning. Etasjeskiller av trekonstruksjon. Takkonstruksjon med takopplett, utvendig tekket med takstein fra byggeår. Boligen har profilert entrédør med glassfelt og elektronisk kodelås. Terrassedør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår.
Uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke i stue i 2. etasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er ikke gitt eiendommen.

TG2 er gitt:
Bad 2. etasje:
- Riss i flisfuger på vegg er observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca 14 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.

Bad 1. etasje:
- Elastiske flisfuger på vegg har stedvis manglende vedheft på vegg i dusjhjørne. Fuger bør fornyes.
- Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Vaskerom:
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.

Drenering:
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tilstrekkelig bortledning av takvann bør etableres.

TGIU er gitt:
- På grunn av vaskerommets utforming med utenpåliggende synlige vannrør og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

November 2024:
Alle vegger, tak, listverk, karmer, dører og garderobeskap ble malt i hele huset.
Parkett i alle rom/hele huset inkludert trappen ble slipt og lakket.
(Utført av Lars E. Strand Malermester og Entreprenørforretning AS.

April 2025:
Transparente gardiner i begge stuer, lystette gardiner på tre soverom, transparent plissegardin på kjøkkenet og lystett plissegardin på et soverom. Alt skreddersydd.
(Kjøpt fra og montert av Norsol).

Mai 2025:
Ny fugemasse i dusjnisje i bad i 2. etasje (Nesodden Jern og Fargehandel)

Juni 2025:
- Ny utekran på yttervegg (Nesodden Vann & Varme AS)

November 2025:
- Ny brannalarm i 2. etasje (Sikkerhetsgruppen AS/Sikring 24)

Eiendommen ligger usjenert og solrikt til, innerst i blindvei med en pen hage - et drømmested for både liten og stor. Her finner du flere solrike utearealer, markterrasse på 35 kvm og en usjenert hage som er perfekt om man vil nyte en kopp kaffe i morgensolen før man går på jobb eller trekke seg tilbake på ettermiddagen. Enten det er for avslappende dager i solen eller for sosiale sammenkomster, gir denne eiendommen en flott ramme for et behagelig hjemmeliv for både store og små.

Entré
Eiendommen har adkomst via et sjarmerende stenlagt inngangsparti. Stor og lys entré med flislagt gulv med gulvvarme. Stor skyvedørsgarderobe for oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue
Vinkelstuen er lys og trivelig med flott lysinnslipp som skaper en luftig romfølelse. Her er det god plass til flere sofagrupper og en stor spisestue, og rommet fungerer utmerket som en romslig og hyggelig familiestue. Utgang til 35 kvm vest-vendt, solrik terrasse og pen hage.

Kjøkken
Lys og pen HTH kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplate av laminat med nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur og uttrekk/spylefunksjon. Det er flislagt over kjøkkenbenker og belysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn og microovn. Oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap. Husbrannslange montert under oppvaskkum. Ventilator med mekanisk avtrekk.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: Induksjonstopp, stekeovn, microovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser,
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom
Boligen har totalt 4 soverom, ett i 1.etasje og 3 i 2. etasje.

Bad 1. etasje
Pent flislagt bad med gulvvarme. Vegghengt servantskap med glatte fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Det er montert speilskap med stikkontakt over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Balansert ventilasjon.

Bad 2. etasje
Romslig og lekkert flislagt bad med gulvvarme. Vegghengt baderomsinnredning med glatte fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning samt stikkontakt på vegg over servantinnredning. Dusjnisje med glassfelt og glassdør samt dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Massasjebadekar med ett-greps armatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt bidé og toalett med innebygget sisterne. Balansert ventilasjon.

Vaskerom
Vaskerom med flislagt gulv med varmekabler. Gulvstående innredning med glatt skapdør og utslagsvask av rustfritt stål. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 300 liter fra Høiax. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Teknisk/VVS
- Vannrør av typen rør-i-rør system.
- Vannrør av typen kobberrør.
- Synlige avløpsrør av plast.
- Fordelerskap for rør-i-rør system.
- Balansert ventilasjonsanlegg.
- Varmtvannsbereder på 300 liter (årstall 2008.)
- Sentralstøvsuger.
- Hovedstoppekran og vannmåler montert på vegg i vaskerom.

Overflater
Vegger: Slette malte vegg, malt strietapet, fliser
Gulv: Parkett, fliser
Himling: Slette malte himlingsflater

Annet fast inventar
- Brannslukningsutstyr
- Brannvarslingsutstyr
- Skyvedørsgarderobe i entré
- Garderobeskap i soverom i 1. etasje
- Garderobeskap i ett soverom i 2. etasje
- Skyvedørsgarderobe i ett soverom i 2. etasje
- Belysning, stikkontakter og markise på markterrasse
- Skreddersydde gardiner/plissegardiner i begge stuer, alle soverom, kjøkken og bad i 2. etasje

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
- Vaskemaskin og tørketrommel

Oppvarming med elektrisitet, vedfyring og varmluftsanlegg som varmekilde i gulv i 1.etasje.
Elektriske varmekabler på vaskerom og begge bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har ikke avtalt Norgespris på strøm på eiendommen. Ny eier må selv ta stilling til om de ønsker dette.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sikringsskap
Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler er montert i vaskerom.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 20.10.2008.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Før ferdigattest utstedes, skal koordinater for plassering av huset være oversendt kommunen i samsvar med opplysninger som fremkommer under punktet ”generelle bestemmelser” i saksutredningen av tiltaket.
- På husveggen eller annet fast sted skal det oppsettes et skilt eller merke som ved mål viser hovedstengeventilens beliggenhet. Skiltet eller merket skal være lett synlig til alle årstider.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Dagens plantegninger avviker fra de opprinnelige byggetegningene. I 1. etasje var det opprinnelig inntegnet et soverom i stuen, der sofaen står i dag. Dette soverommet er nå flyttet til rommet ved siden av vaskerommet. Videre er badet i 1. etasje utvidet noe, noe som har medført at gangen er blitt mindre. I 2. etasje er soverom nr. 4 også utvidet, og stuen er tilsvarende redusert i størrelse. Rommene er imidlertid godkjent for varig opphold.

Dagens fasader avviker fra de opprinnelige byggetegningene. På nordfasaden er det satt inn et ekstra vindu i 1. etasje. På vestfasaden har verandadøren og et vindu byttet plass, slik at det nå er vindu der døren opprinnelig var tegnet – og omvendt.
På østfasaden er det, i stedet for ett stort vindu på høyre side, satt inn to høye og smalere vinduer, i tillegg til et lite vindu helt til venstre på fasaden. På sørfasaden er døren inn til vaskerommet, som var tegnet inn på de opprinnelige tegningene, ikke blitt etablert.
Avvik mellom opprinnelige byggetegninger og dagens utførelse er ikke omsøkt/godkjent hos kommunen. Endringene kan være søknadspliktige, og kommunen kan i ettertid kreve godkjenning eller tilbakeføring. Risiko og eventuelle kostnader knyttet til dette overtas av kjøper.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste heftelser på eiendommen.

Følgende er tinglyst på bnr. 234 (Felles adomstvei):
Tinglyst 13.06.2008, Dok.nr. 483100 Best. om adkomstrett
Rettighet hefter gnr. 2, bnr. 234.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Gjelder på denne registerenheten m.m
Forklaring: Plikt til anlegg, drift og vedlikehold av den delen av atkomstveien som er felles (gbnr: 2/234) påhviler fradelte parseller gjensidig (gbnr: 2/1659.1660,1661).

Tinglyst 03.06.1972, Dok.nr 3491 Rettsbok
Rettsforlik vedr. gnr. 2, bnr. 1024 og
Forklaring: Bestemmelser vedr. innkjørselsvei. Rett for bnr. 1024 til å benytte veien bnr. 234 frem til gjerdestolpe m.m. Rett for bnr. 1024 til å lage åpning med port i oppsatt gjerde. Felles vedlikeholdsansvar. M.fl. bestemmelser.

Tinglyst 28.09.2010, Dok. nr. 739269 Hjemmel til eiendomsrett. Opprettelse av realsameie. Urådighet.
Forklaring: Forbud mot å pantsette eller selge eiendommen bnr. 234 som er felles vei.

Tinglyst 15.10.2010, Dok. nr. 794539 Erklæring/Avtale
Forklaring: De til enhver til er hjemmelshavere av bnr. 234 erklærer at de når Nesodden kommune måtte ønske det, vil avstå den del av tomten som er regulert til offentlig vei.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er uenighet om ca. 2,4 kvm tomt skal tilhøre Gnr 2, bnr. 234 eller Gnr. 2, bnr. 200. Tomten ligger i veien ved porten inn til Flaskekroken 14. Tvisten skyldes uklare grenser fra 1916 som ikke er blitt avklart ved senere grensejusteringer i området.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen har en flott og barnevennlig beliggenhet innerst i blindvei i et populært og ettertraktet villaområde på Flaskebekk, Nesoddens "beste" vestside.
Området er svært idyllisk og eiendommen er høytliggende med meget gode solforhold.

Fra eiendommen er det kun en kort rusletur ned til sjøen og strandpromenaden med sine koselige badehus, badestrand og brygger. Flaskebekk Vel har felles badstue for sine medlemmer på Nordre Flaskebekk brygge.
Kort vei til flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i Nesoddmarka både sommer og vinter. Det finnes gode muligheter for sportslige aktiviteter i området med bl.a. flere fotballbaner, friidrettsbane, tennisbaner, liten slalåmbakke og lysløype med et rikt oppmerket tur-nett.

Ca. 400 meter til Flaskebekk senter med Kiwi dagligvare samt diverse servicetilbud og restauranter. Ca 800 meter til Tangen kjøpesenter med bl.a. Meny dagligvare, vinmonopol og diverse butikker. Her ligger også kommunesenteret Tangenten med bibliotek, fritidsklubb og helsestasjon. Vinterbro, Ski og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon eller bil.

Få minutters gange til offentlig kommunikasjon med buss bl.a. til Tangen brygge og båt videre til Aker brygge og Lysaker. Båtforbindelsen fra Tangen Brygge til Oslo tar 25 min. og ca. 10 minutter til Lysaker. Sommerhalvåret er det hurtigbåt fra Sjøstrand og Flaskebekk Brygge til Tangen Brygge.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Skoklefall kirke og følg Kapellveien til rundkjøringen ved Flaskebekk. Ta rett frem i rundkjøringen og deretter inn Flaskekroken på høyre hånd. Følg denne innover. Eiendommen ligger på høyre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet

Gangavstand til barne- og ungdomsskole på Tangen, samt Steinerskole på Skoklefall. Videregående skole på Hellvik/Berger. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet tomt med asfaltert innkjørsel, biloppstillingsplasser, steinlagte og gruslagte utearealer, gressplen, hekker, diverse beplantning, platting på ca. 5 kvm med pergola samt markterrasse på 35 kvm.

Parkering i garasje med elektrisk leddport, belysning og stikkontakter. El-bil lader er montert på husveggen ved inngangsdøren.
Flere biloppstillingsplasser på eiendommen.

Vei:
Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Privat veilag sammen med Flaskekroken 14, 15, 17 og 20 for snøbrøyting/strøing av veien fra kummen i krysset ved innkjøringen til Flaskekroken 9-11 til snuhammer foran garasjene til nr. 19 og 20. Felles innkjøring til huset med Flaskekroken 20 der det deles på utgiftene til snøbrøyting fra garasjene til inngangsdørene.

Vann og avløp:
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Felles kloakkpumpe med Flaskekroken 17 og 20.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Flaskebekkrysset datert 23.01.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er avsatt til kombinert bebyggelse og anleggsformål med krav til felles planlegging i kommuneplan for 2022-2046.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
Id 20240237
Navn: Detaljregulering for utvidelse av Tangen Senter
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Områdeanalyse megler har mottatt viser:
Radon: Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Kommunale avgifter er kr 22 424,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Vann og avløp faktureres etter forbruk.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 31.181,-/år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000,-.
Boligen er tilknyttet Fiber fra Telenor som leverandør av bredbånd 500 og har avgift på kr 1 049,-/md. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sikring 24 alarmselskap for brann- og innbruddsalarm som koster ca. kr 5 000,-/år.
Eiendommens andel av kostnader til snøbrøyting/strøing Flaskekroken + snømåking fra garasje til inngangsdør var kr. 2 667,- for 2024/25.
Eiendommens andel strømutgifter til felles kloakkpumpe er ca. kr. 700,-/år (2025). Utgifter til service/vedlikehold ved behov.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 196 552,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 8 786 206,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

12 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

300 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
320 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 320 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Bjørkli Ryslett og Georg Martin Mejlænder

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt tilrettelegging  kr -2 000,00
Kunderabatt første to annonserte visninger  kr -7 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune  kr 5 175,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 68 520,00
Foto kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 51-0004/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.264

Sist oppdatert: 13. februar 2026 kl. 16:32