Børsteveien 4A

Børsteveien 4A, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 210, seksjonsnummer 101, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
5. etasje 48 kvm: Entré, bad, bod, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
5. etasje 15 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.01.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over 6 etasjer, samt kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betong. Bærende vegger og etasjeskillere i hovedsak av betong. Yttervegger består av teglstein, liggende panel og pussede flater. Taket er tilnærmet flatt og tekket med membran/takpapp (Taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer og balkongdør fra byggeår med karmer av tre og trelags glass. Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer. Vannbåren gulvvarme på bad.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 3 bygningsdeler på bad er tildelt TG2:
- Overflater gulv grunnet bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser
- Tettesjikt grunnet alder som tilsier at restlevetiden er usikker
- Fuktmåling med instrument viser utslag som ikke helt kan utelukke at det er fuktskade i etasjeskilleren.

Vedrørende punkt om fuktmåling, så er dette undersøkt nærmere i etterkant av takstmannens tilstandsrapport. M-TETT AS har vært inne og undersøkt saken nærmere. Oppsummering fra deres rapport:

Badet er fra 2008 og har passert over halvparten av forventet levetid. Befaringen avdekket fuktutslag i gulvet og i nedre del av veggene i dusjsonen, samt små sprekker i fuger og misfarging og rust i fuger og bak fliser. Funnene tyder på begynnende fuktinntrenging og rustangrep i konstruksjonen, trolig som følge av utetthet i membran eller skjøter, men skadeomfanget kan ikke fastslås sikkert uten å åpne konstruksjonen. Tilstanden vurderes å være i en tidlig fase. For en varig utbedring må gulv og vegger i dusjsonen åpnes, rust behandles og ny membran og fliser monteres. Kostnaden for en slik reparasjon er anslått til om lag 200 000 kroner inkludert merverdiavgift. Badet vil på sikt uansett ha behov for full rehabilitering.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

Nokas Skadedyrkontroll AS ble brukt av sameiet for å bekjempe skjeggkre. Det ble gjort 13.12.22. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdet videre.

Velkommen til Børsteveien 4A. Dette er en arealeffektiv og lys leilighet som ligger høyt og fritt i bygningens femte etasje, med heisadkomst. Planløsningen er åpen og sosial, med en naturlig overgang mellom stue og kjøkken. De store vindusflatene og utgangen til en romslig, sørvendt balkong gir rikelig med dagslys og en luftig atmosfære. Boligen er fra 2007 og holder en gjennomgående god standard med vannbåren varme som sikrer et behagelig inneklima.

ENTRÉ
Entréen gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det callinganlegg for enkel adkomstkontroll. Rett innenfor døren ligger en praktisk innvendig bod, som gir rikelig med plass til oppbevaring av yttertøy og annet utstyr.

STUE
Hovedrommet består av stue og kjøkken i en åpen løsning. De store vindusflatene slipper inn mye naturlig lys og gir rommet en åpen følelse. Stuen har god plass til sofagruppe og spisebord.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til en sørvendt balkong på 15 m². Størrelsen gjør den til en naturlig forlengelse av stuen, med god plass til utemøbler. Beliggenheten gir gode solforhold og lite innsyn. Balkongen har flislagt gulv og utvendig stikkontakt.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredningen fra Sigdal har slette fronter og benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum. Det er godt med skap- og benkeplass. Følgende frittstående hvitevarer medfølger: kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Rommet varmes opp med radiatorer tilknyttet vannbåren varme.

SOVEROM
Soverommet har plass til dobbeltseng og er utstyrt med en plassbygget garderobeløsning som gir rikelig med oppbevaringsplass. Også her er det radiator med vannbåren varme.

BAD
Badet er fra byggeåret med fliser på gulv og vegger. Innredningen består av en vegghengt servant med ett-greps armatur, speil, overlys og stikkontakter. Videre har badet et vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin. Kombinert vaske- og tørketrommel medfølger.

OVERFLATER
Gulvoverflater: Parkett og gulvbelegg.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

OPPBEVARING
Leiligheten disponerer en innvendig bod på 3 m² med hyllesystem og klesoppheng, i tillegg til en ekstern bod på 5 m² i bygningens kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.09.2008 med tilhørende fellesarealer og garasje.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Det må bekreftes at slutt dokumentasjon til vann- og avløpsetaten er innsendt.
- Sluttrapport for avfallshåndteringen må innsendes til behandling.
- Ved nybygg med egen adresse må sort-hvitt husnummerskilt og eventuelt henvisningsskilt monteres på godt synlig sted.
Det forutsettes at produkter som er benyttet i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning, at produktet tilfredsstiller gjeldende norske forskriftskrav og at produktsertifikatet samsvarer med de produktene som faktisk har blitt montert.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet Bestemmelse om bruksrett av utearealer, adkomstrett og bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet mellom Lille Løren park og Lørenparken, med nærhet til det meste du har behov for.

Det er lagt vekt på attraktive uterom for beboerne med blant annet egen skulpturpark. Forretninger, kafeer og restauranter innen gangavstand. Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, Baker Hansen, Baker Nordby og Kaffebrenneriet er hyggelige møtesteder. Ved Krydderhagen finner du WB Samson, Sugar & Spice, 8 Fish Sushi, Smoothie Zone og Stykke Pizza. Hasle Linie Gastropub på Vinslottet frister også. Borterst i Lørenveien finner du Noa, og Tiffany's (burgers and bowls) i Peter Møllers vei. Gastropuben Fryd og Kammis Grill finner du på Løren Torg. Nabolaget har to nye hotell: Quality Hotel Hasle Linie med Bistro X og Bar X ved Vinslottet og Radisson RED-hotell i Økern Portal, hvor du også finner Studio Jobbsprek samt et utvalg av spisesteder.

Dagligvarer handler du hos Meny, Rema 1000 eller Kiwi. Joker og Løren Frukt & Grønt som ligger ca. 5 min unna har begge søndagsåpent. Domino's Pizza og UMai Sushi har også mye godt i diskene sine. Bokhandler Norli tilbyr skrivesaker og lesestoff. I tillegg finnes frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Løren Dyreklinikk, Green Kids second hand, Blomsterpikene, renseri, Squeeze, Europris, Apotek 1 og Sinsenklinikken legesenter og STERK treningsstudio for den som vil noe mer med treningen sin. EVO Løren ligger like ved.
På Vinslottet finner du Spar Mat, Norex Market, Apotek 1, frisører, Jysk, Synsam, Claire Woman, Sterk Legevakt Øst, Elsykkelbutikken og du kan stikke innom Kitch'n og interiørbutikken Houz for å få hjelp til å pynte opp hjemme. Barna har det gøy på leke- og læringssenteret Lille Lab/Mini slottet.

Kort vei til Oslos nye legevakt på Aker Sykehus. Post-i-butikk hos Bunnpris i Grenseveien og pakkeutlevering på Rema 1000 på Løren. Vinmonopolet finner du på Carl Berner. Hasle Torg bidrar også til et enda større servicetilbud i nabolaget. Fint med mini-gjenbruksstasjon i Peter Møllers vei.

Det er et stort aktivitetstilbud for store og små i nabolaget. Kanonhallen som brukes til kulturarrangementer som julemesse, konserter og utstillinger ligger like ved. Fra 2021 ble det karakteristiske industrilokalet én av Nationaltheatrets scener i Oslo. Det er en rekke aktiviteter på Løren. Løren aktivitetspark og flerbrukshall på 2.500 kvm åpnet i september. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og har et bredt tilbud og tilbyr fotball, ishockey, sykkel, ski, multisport, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad (SRIL), driver aktivitetstilbud for barn og unge i området Sinsen, Refstad, Løren, Frydenberg og Hasle.

Det er også Taekwon-Do, Wushu og andre kampsportklubber i området. Sinsen Tennisklubb har fire grusbaner og sandvolleyballbane, samt Tennis Arena hall på Hasle med 11 tennisbaner inne. Danseskolen Danseløvene med mange spennende kurs, samt Sinsen Musikkorps som tilbyr fine aktiviteter for beboerne på Løren. Aktivitetsskolen er også en fin møteplass for barna.

Løren Velforening er dyktig til å få fokus på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. I løpet av året arrangeres det flere kulturbegivenheter: karneval for de minste, Quiz-kvelder, utendørs kino i parken, Lørendagen og Hallo-Venn om høsten, tenning av julegrana på Løren Torg, julemarked og juletrefest som alle samler naboene.

Løren er ikke langt unna sentrum og har godt kollektivtilbud. Ca. 500 m til Løren t-banestasjon og ca. 1 km til Hasle med t-bane og buss, bl.a. 21-bussen som tar deg til Tjuvholmen og Helsfyr, via Grünerløkka, St. Hanshaugen og Carl Berners plass. Økern t-bane er også i gangavstand. Buss stopper på Sinsen og på ring 3. Flybussen stopper 300 m unna i Dag Hammarskjölds vei samt ringveisbussene 23 og 24. Fra Sinsenterrassen kan du også reise med trikk. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern, Hasle, mm.

Fra Løren er det også kort vei til fantastiske Grefsenkollen hvor du finner en av de beste utsiktene i byen over Oslo og Oslofjorden. Det er også et av de mest populære turmålene i Lillomarka, enten du kommer hit for utsikten eller planlegger å overnatte i hengekøye.

Nærmeste nabolag, Økernområdet er i stadig utvikling, og er spådd til å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Økern Sentrums hovedfokus er å ta et helhetsgrep om stedsutviklingen og skape et moderne og integrert bysentrum med mangfold. Målet er å etablere et totalt tilbud for befolkningen. Økern skal utvikles til å bli en levende og spennende by for alle. Stikkord: Rekreasjon, kunst, kultur – og fritidstilbud, spennende arkitektur og utsmykning, alternativ utforming av bomiljøer, kaféliv, kunst og designerbutikker, bevaring av historiske spor, osv.

Les mer om Løren på www.loren.no og "nye" Økern på https://vimeo.com/523755815

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kanonen barnehage (1-5 år)
Sinsen Kirkes barnehage (1-5 år)
Barnehagenvår Løren (1-5 år)

Skoler:
Sinsen skole (1-7 kl.)
Løren skole (1-7 kl.)
Refstad skole (1-7 kl.)
Frydenberg skole (8-10 kl.)
Wang Ung Oslo (8-10 kl.)

Kuben videregående skole
Valle Hovin videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 083 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor i henhold til reguleringsplan S-4083 datert 26.05.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Løren er et område i utvikling og byggeaktivitet må påregnes.

Pågående prosjekter i nærområdet:

Saksnummer 201509417 - reguleringssak: Lørenvangen 22 - Peter Møllers vei 13: Planforslag om omregulering av tomten fra næring til bolig. Selvaag ønsker å omregulere to eiendommer til boligbebyggelse med åpen kvartalsstruktur i 4–8 etasjer, park, torg, barnehage, fortau og gang- og sykkelvei. Det kan bli opptil 320 boliger. Planforslaget regulerer området fra industri og næring til boligbebyggelse med små næringsarealer, barnehage for 4 avdelinger, park, fortau, gang- og sykkelveier og 3 offentlige torg. Ny bebyggelse innenfor planområdet blir vesentlig høyere enn den eksisterende bebyggelsen. Planforslaget åpner for å bygge ca. 320 nye boliger, med en tomteutnyttelse på TU = 182 %. Den bakre fløyen av den bevaringsverdige Tranfabrikken foreslås revet for å gi plass til ny bebyggelse inne i kvartalet, utearealene for foreslått barnehage blir 19 m2, altså 5 m2 mindre per barn enn føringene i statlige normer, deler av utearealene til nabolagsbarnehagen blir skyggelagt, og renovasjon løses på offentlig grunn. I tillegg rives bebyggelsen i Vekslerveien/ Lørenvangen, som utgjør en vesentlig bygningsmasse. Planen tillater at 9 leiligheter har fasadetiltak for å oppnå stille side, i strid med kommuneplanen. Deler av Tranfabrikken foreslås regulert til bevaring, og 300 m2 av de to nederste etasjene kan brukes til utadrettede funksjoner. Bygningshøydene varierer mellom 4-8 etasjer for boligene og 2 etasjer for barnehagen. Alle takflater får grønne tak i form av takhager eller sedumtak. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet et alternativ med lavere utnyttelse og høyder (3-8 et.) i tråd med overordnete føringer som gir ca. 195 boliger, større park som blir sikret opparbeidet før boligene kan tas i bruk, og bevaring og gjenbruk av den gamle Tranfabrikken i sin helhet. Per 15.08.2023 ble underretning om plansak oversendt til politisk behandling.
For mer informasjon, se kommunen sine hjemmesider: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201509417

Saksnummer 202316507 - Byggesak: Haslevangen 14: Oppføring av syv sammenhengende boligbygg med felles parkeringsanlegg. Tiltakshaver er Haslevangen 14 eiendom AS. Riving av eksisterende bebyggelse er utført. Se https://haslevangen.no/ eller plan- og bygningsetaten for mer info.

Saksnummer 201909046 - Reguleringssak: Lørenvangen 25 mfl.: Lørenvangen Utvikling AS foreslår å omregulere Lørenvangen 25 fra industri til boliger, næring og park. Eiendommen Lørenvangen 25 reguleres til bolig med noe næring / utadrettet virksomhet mot Lørenvangen. Det legges til rette for oppføring av to boligblokker med opptil 7800 m2 BRA. Det er planlagt 87 leiligheter pluss ca. 83 m2 fellesrom, og ca. 173 m2 forretninger, næring og/ eller publikumsrettede formål mot Lørenvangen. Bebyggelsen er planlagt med variert utforming og varierte høyder i 5-7 etasjer. Arealet i øst reguleres til grøntområde og er tatt med etter anmodning fra PBE for å muliggjøre etablering av pensjonsparken som en del av «den grønne ringen», i henhold til VPOR Løren og Økern. Etter offentlig ettersyn er planforslaget endret ved at høydene i hus A er redusert med én etasje, det samme gjelder for nordre del av hus B. Per 10.04.2024 ble det sendt oppdatert planforslag til politisk behandling.

Saksnummer 202311436 - Byggesak: Frydenbergveien 46 B - Bruksendring til bolig, fasadeendring og påbygg: Det er gitt rammetillatelse til påbygg opp til 5. etasje.

Saksnr. 202203613 - Byggesak: Lørenveien 66 - Etablering av aktivitetspark og flerbrukshall. Aktivitetsparken skal være en frodig park med variert vegetasjon, og inngår i trasé for Den grønne ringen, som knytter Hovinbyen sammen. Flerbrukshallen med to etasjer plasseres delvis i terrenget nord på tomten. Taket blir tilgjengelig som en integrert del av aktivitetsparken. Hallen har en 16x24 meter spillflate, samt styrketreningsrom, arbeidsrom, oppholdsrom og kafe/kiosk. Per 23.05.2024 ble det gitt igangsettingstillatelse del 5.

Saksnummer 202113718 og 202451391 - Reguleringssak: Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - Boliger og næring. Planinitiativet ble stoppet og det er opprettet et revidert planforslag med nytt saksnummer. Det foreslås ombruk av 90 % av eksisterende bygg, i tillegg til nye tilbygg, påbygg og et nytt bygg. Mot Sinsenveien foreslås det å rive deler av eksisterende bebyggelse for å åpne opp to akser fra Sinsenveien til Hasleveien. Aksene deler eksisterende bygg i tre separate bygningsvolumer (bygg A, B og C). I tillegg foreslås det et nytt bygg (bygg D) mot Hasleveien i sør for å definere kvartalet og gaterommet, samt å skjerme uterommene for støy. Som formingsprinsipp baserer bygg A, B og C seg på en base i 3-4 etasjer bestående av eksisterende og ny bebyggelse med tilbaketrukne, fristilte påbygg i 3-5 etasjer. Mot Sinsenveien og Hasleveien vil byggehøydene være under 30 m målt fra terreng. I gårdsrommet vil byggehøyden væra ca. 35 m i bygg B på grunn av terrengterrasering. Mot krysset Sinsenveien x Konghellegata x Olaf Schous vei skal det etableres et torg for servering, uteaktiviteter og arrangementer. Felles utearealer etableres på bakkeplan og på felles takterrasser. I gårdsrommet i øst bevares den karakteristiske skråningen og eksisterende trær. I planinitiativet presenteres også et 2. alternativ. Alternativ 2 innebærer etablering av studentboliger i bygg C. Alternativet omfatter 4 ekstra etasjer på hvert av
påbyggene i bygg C. Dette gir totalt 11 etasjer mot Sinsenveien. Byggehøyder 10 etasjer over terreng, 23.000 kvm boligbygg og 4.500 kvm næringsbygg. Per 01.03.2024 ble det sendt dokumenter til bestilling av oppstartsmøte. Prosjektet vil kunne bli synlig fra leiligheten.

Saksnummer 202460680 - Byggesak. Lørenveien 40: Rehabilitering av tak Mottatt sak: 09.10.2024. Status: Tillatelse gitt

Saksnummer 202309659: Byggesak. Børsteveien: Riving av støttemur. Mottatt sak: 16.06.2023 Status: Tillatelse gitt

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 721,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto energi, TV/Internett, forretningsførsel, styrehonorar, vaktmester med 24/ vakttelefon, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, byggforsikring m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.02.2026.

Nåværende eier har ikke opplyst om eget strømforbruk. Kostnad er inkludert i felleskostnadenes post: "A-konto energi". Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet er på ca. 9 000-11 000 kwh per år.

Tjenester knyttet til TV og internett leveres over moderne fibernett. Sameiet har avtale om leveranser fra Viken Fiber/Altibox, gjennom rammeavtale mellom Viken Fiber AS og Løren Velforening.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 293 906,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er p.t ingen fellesgjeld i sameiet.

4 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 828 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tale Solfjeld

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Lørenplatået, med sameiebrøk 46/16996. Sameiet består av 9 blokker med til sammen 244 leiligheter.
Sameiet har egen nettside: www.lorenplataet.no.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men ikke dyr som er til ulempe for andre beboere. For øvrig vises det til husordensreglene om dyrehold.
Sameiet Lørenplatået kjøper vaktmestertjenester hos Bygårdsservice AS, tlf. 40675097.. Tjenestene er fortrinnsvis for å forvalte sameiets eiendom og bygninger, og all kontakt går via styret. Vaktmester har 24/7 vakttelefon som kan kontaktes ved fare for stor skade på bygninger.
Securitas Bomiljøvakt, tlf. 22971048.
Sameiet er medlem i Løren Velforening. Alle seksjonene har pliktig medlemskap i Løren Velforening. Velforeningen skal ivareta driften av Lørenparken og øvrig infrastruktur på Løren. Kostnadene til drift og vedlikehold av parken dekkes av samtlige seksjonseiere i de omkringliggende eiendommer, inkludert seksjonene i Lørenparken. Dette betales gjennom felleskostnadene.
Sameiet har vedlikeholdskontrakt og kontrakt om heisalarmer for samtlige heiser i sameiet med leverandøren OTIS AS.

Sameiets energileverandører:
- Strøm: Innkjøpssamarbeidet Entelios gjennom OBOS
- Nettleie strøm. Elvia (tidligere Hafslund Nett AS)
- Fjernvarme: Fortum Oslo Fjernvarme
- Gass: Flogass Norge AS leverer gass til Løren Velforening

Foretatte påkostninger de senere år:
- Fasade- og vindusarbeider (reparasjon, utskifting av beslag, maling)
- Malingsarbeider på karnapp, spilevegger og håndløpere, utskifting av råteskadet treverk
- Rehabilitering av takterrasse (Børsteveien 2B)
- Utskifting av trykkøkningspumpe
- Tetningsarbeider på tak mot vanninntrengning
- Ekstraordinære tiltak på takterrasser og malingsarbeider iht. vedlikeholdsplan

Planlagte påkostninger:
Det er laget en vedlikeholdsplan for de neste 25 årene.

De store kostnadene de nærmeste årene skyldes fasadevask og maling, samt utskifting av sålebenkbeslag på alle fasader. Arbeidene gjennomføres samlet for å redusere rigg- og driftskostnader, og har vært utsatt til byggearbeidene i området ble ferdigstilt.

Det ble i 2024 opprettet et vedlikeholdsfond. Felleskostnadene økte derfor med 20 % fra 1.1.2025 (realøkning ca. 15 %), og deretter skal dette reguleres årlig i tråd med konsumprisindeksen. Dette gir en årlig avsetning på ca. 1,5 mill. kroner til fondet. Restfinansiering de første årene skjer med midlertidige lån, som nedbetales med midler fra vedlikeholdsfondet.

2025: Kun mindre vedlikehold
2026–2027: 13,8 mill. kroner
2028–2030: 1,0 mill. kroner
2031–2040: 5,6 mill. kroner
2041–2050: Stipulert periodevist vedlikehold, men større tiltak som vindus- og taktekking kan bli aktuelt

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt provisjon:   kr -2 250,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (alle inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 0,00
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Innhenting av offentlig opplysninger (har fra før)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0127/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.25127

Sist oppdatert: 17. februar 2026 kl. 12:06