Moengveien 25B

Moengveien 25B, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 293, bruksnummer 195, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 293, bruksnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 173 kvm

BRA-i:
-1. etasje 80 kvm: Bad, Wc, Trapperom, Gang, To soverom, To boder, Kjellerstue
1. etasje 88 kvm: Bad, Entré/gang, Kjøkken, Stue, Soverom

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Ekstern bod
1. etasje 1 kvm: Ekstern bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.11.2025 utført av Daniel Aas. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong. Bygningen har yttervegger i bindingsverkskonstruksjon. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:
Trapper:
- Nivåforskjeller på mer enn 0,5 m skal sikres med rekkverk. I dette tilfellet er det ikke etablert rekkverk på deler av trappen. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold.
- Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene.

Våtromsvegger – Bad, Underetasje:
- Det er registrert åpning og/eller manglende baderomsplater i dusjens våtsone. Forholdet medfører brudd i det vanntette sjiktet og innebærer risiko for fuktskader.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Yttervegger og utvendige fasader:
- Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen.

Utvendig kledning:
- Det er i dette tilfellet ikke påvist luftespalte bak trepanelet. Det er krav til at det skal være gjennomgående lufting bak kledningen. Det er i dette tilfellet ikke observert museperre oppunder trepanelet på to av sidene. Konsekvensen av manglende musesperre er at mus kan ha enkel adkomst til bygningen. Dette kan igjen føre til skader på diverse bygningsdeler innvendig i boligen.

Takkonstruksjon:
- Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre takkonstruksjoner. Det er ikke luftespalter i gesimser, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen medfører risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen.

Taktekking og membraner:
- I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 20-30 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på ca. 25-30 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom.

Utvendig beslag:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid.

Vinduer og dører:
- Ytterdør: Døren er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap.
- Vinduer i u.etasje: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne.

Balkonger, terrasser og lignende:
- Dimensjonering på bjelkelag og fundamentering er ikke vurdert. Rekkverkshøyden fraviker fra gjeldende forskrifter, rekkverk skal være 1,0 m over gulv.

Gulv på grunn:
- Fuktindikator er benyttet og det er påvist indikasjoner på fukt utover vanlige verdier. Ved tidspunkt for oppføring av boligen ble det ikke benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Det bør derfor påregnes at betongen inneholder noe fuktighet.
- Dekket er i hovedsak tildekket av overflater, men er delvis synlig for inspeksjon i to boder. Det er observert enkelte sprekkdannelser i dekket.

Rom under terreng:
- Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer.
- Det er i dette tilfellet påvist fukt i utlektingen under befaringen med noe risiko for utvikling av fuktproblematikk, og det er derfor vurdert dithen at det ikke er behov for umiddelbare tiltak. Forholdet kan utvikles med tiden og kan variere med årstider og nedbørsmengde, og bør holdes under oppsyn. Vedvarende forhøyet fuktinnhold kan medføre behov for tiltak.

Hulltaking kjellervegg:
- Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på grunnmurens utlekting (bunnsvill/treverk) under befaringen, og det ble målt 19 % som er fukt utover normale verdier. Fuktinnhold i treverk på mellom 15-20 % er det noe risiko for utvikling av fuktproblematikk.
- Fuktindikator er benyttet på innside av grunnmur og det er påvist høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i forhold til øverst på grunnmuren. Dette indikerer at eventuell drenering ikke har tilstrekkelig funksjon og/eller kapillært oppsug fra grunnen.

Ildsteder:
- Hjørnepeis i pusset og malt murverk med innsats. Ildfast plate er montert foran peisen. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.

Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
- Deler av røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid. Ved tidspunkt for oppussing var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper i kjøkkenet.

Varmtvann:
-Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid og er derfor gitt TG 2.

Ventilasjon:
- Det mangler luftespalte under dør til bad og wc, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon. Soverom i 1. etasje er ikke utstyrt med ventiler, noe som nødvendiggjør åpning av vinduer for å sikre tilstrekkelig ventilasjon.

Elektrisk anlegg:
- For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke
foreligger, skal det iht. NS 3600 gis tilstandsgrad 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for resterende anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid. Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid og nevnte forhold.

Elektrisk oppvarming:
- Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området. TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.

Trapper:
- Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene. TG 2 er gitt på grunn av alder, slitasje og nevnte forhold.

Utvendig solavskjerming:
- Tilstandsvurderingen er basert på alder og enkle observasjoner da undertegnede ikke har spisskompetanse på området. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.

Våtromsgulv – Bad, Underetasje:
- Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden.
Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på regnes p.g.a. alder.

Utstyr for sanitærinstallasjoner – Bad, Underetasje:
- Dusjkabinett, skyllekum i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin. TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

Utstyr for sanitærinstallasjoner – Wc, Underetasje:
- Servant og gulvstående klosett. TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

Våtromsgulv – Bad, 1. etasje:
- Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen.

Utstyr for sanitærinstallasjoner – Bad, 1. etasje:
- Det er observert krakelering i servant.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, nytt arbeid i 2015- utført av faglærte. Totalrenovasjon med ny membran, støp og varmekabler. Flislegging av gulv og vegg. Ny innredning, nytt vegghengt toalett og badekar.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, nytt arbeid. Vi har skiftet flere vindu selv. Husker ikke år. Skiftet panel på sørveggen; lektet ut og etterisolerte med 50 mm glava. Dette arbeidet ble gjort av
eier selv høsten 2022 og høsten 2023.
Er det utført arbeid med drenering?
- Ja, nytt arbeid i 2009. utført av faglærte. Det ble drenert langs 1 av husveggene i forbindelse med at vi bygde garasje i 2009. Senere, ca. i 2013 ble det drenert langs 1 husvegg og etterisolert mur utvendig med styrofoam. Alt arbeid utført av Ausen as.
- Foreligger dokumentasjon på arbeidet.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, nytt arbeid i 2012. Utført av faglærte. Nytt sikringsskap i 2012. Spotter i div. tak, i forbindelse med oppussing over flere år. Strøm i nybygd garasje i 2009. Strøm installert på uthus i 2014. Elbil-lader i 20. Dokumentasjon foreligger.
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
- Ja, nytt arbeid i 2012. Utført av faglærte. 2012: Nye rør på kjøkkenet ifm oppussing 2014: Vannmåler montert på vaskerom 2015: Div. arbeid ifm oppussing av
bad. Dokumentasjon foreligger.
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, det er sølvkre enkelte steder i kjelleren. Vi har ikke gjort noen tiltak.
Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja, jordet, tilstøtende naboen vår i sør, har blitt omregulert til næring.

Entré
Entréen har flislagt gulv med gulvvarme og byr på gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og annet du ønsker å ha lett tilgjengelig.

Kjøkken
Kjøkkenet, som ble satt opp i 2012 og leveres fra IKEA, har profilerte fronter og enkelte glassfronter som gir et lyst og klassisk uttrykk. Rommet oppleves som romslig med god arbeidsplass og mulighet for en hyggelig spisekrok, slik at kjøkkenet blir et naturlig samlingspunkt i boligen.

Stue
Stuen er romslig og luftig, med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Her finner du en hyggelig peiskrok som skaper en lun atmosfære, og varmepumpen sørger for effektiv oppvarming. Fra stuen har du direkte utgang til en romslig balkong, perfekt for avslapning og hyggelige stunder utendørs.

Bad
Boligen har i dag ett bad i entreen, samt et bad og en separat WC i kjelleretasjen. Badet i entreen er oppusset i 2015 og fremstår moderne. I kjelleren er både bad og WC separate og av god størrelse, men disse er av eldre standard, og det er usikkert når de sist ble oppgradert.

Soverom
Boligen har i dag ett godkjent soverom av god størrelse ved inngangspartiet. I tillegg brukes to rom i kjelleren som soverom. Disse er ikke godkjent som soverom. Viser til punkt om ferdigattest.

Medfølger salget: Oppvaskmaskin, komfyr og ovn, side-by side kjøleskap/fryseskap og stor fryseboks.
Alle taklamper som henger oppe på visning, medfølger salget.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boliger er i dag oppvarmet med peis og elektrisk oppvarming i form av gulvvarme og varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg, datert 04.12.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også svar på melding om tiltak - Nybygg Garasje, datert 27.03.2009.
Vedtak godkjennes på følgende vilkår:
- Bygningsgebyret kr 3400 vil bli ettersendt og må betales innen 30 dager.
- Takvann/ overvann føres til offentlig ledningsnett. Spørsmål om tilkopling til offentlig ledningsnett stilles til Sørum kommunalteknikk.
- Omsøkte tiltaket ligger i et område hvor er påvist å være forekomst av kvikkleire. Kommune forutsetter at tiltakshaver er særlig oppmerksom under anleggsperiode.
- Tiltakshaver er ansvarlig for at alt byggearbeid utføres etter plan- og bygningslov med underliggende regelverk.
- Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at meldingen er sendt kommunen, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven § 96.
- Tiltakshaver skal senest innen 4 uker etter at tiltaket er ferdig returnere kopi av situasjonskart med bekreftelse på at plassering er foretatt i hht. dette.

Det foreligger følgende avvik fra godkjente byggetegninger:
- Entreen har tidligere vært inndelt i en mindre gang og en større. I dag er veggen mellom disse fjernet og det fremstår nå som én lang entré ved inngang til boligen. Endringene er foretatt uten søknad, men slike tiltak krever normalt ikke bruksendring. Konsekvensene kan være å tilbakeføre til original stand.
- Kjøkkenet er i dag betydelig større enn på de godkjente tegningene. For å utvide kjøkkenet ble veggen mot det som tidligere var et soverom fjernet. Deler av dagens kjøkken er opprinnelig godkjent som soverom. Dette er ikke søkt om og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensene kan være at veggen gjenoppbygges for å tilbakeføre rommet til opprinnelig bruk. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 
- I dagens "kjellerstue" er vegger revet for å skape ett større rom. De fjernede veggene avgrenset tidligere rom godkjent som «soverom» og «bakgang/vindfang». Disse ombyggingene ble gjort av forrige eier i forbindelse. Dette innebærer at deler av nåværende kjellerstue fortsatt er godkjent som soverom, mens resterende del av det som i dag er definert som kjellerstue er godkjent som ev.hall og bakgang/vindfang.
- Rommene som i dag blir brukt som soverom i boligens underetasje er ikke godkjent som soverom, og er i godkjente byggetegninger godkjent som "sport" og "disponibelt". Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
- Det er foretatt fasadeendring ved etablering og montering av et nytt vindu i et av rommene i kjelleren som i dag brukes som soverom. Dette er ikke søkt om og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensene kan være å tilbakeføre fasaden til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Denne eiendommen er utskilt fra gnr. 293, bnr. 133 med tilhørende servitutter:
18.06.1979 - 04255 - Skjøte
Denne heftelsen omhandler at kommunen, telegrafverket og elektrisitetsverket skal vederlagsfritt kunne føre fram ledninger og kabler over tomten langs dens grense, dog slik at dette ikke hindrer eierens utnytting eller sjenerer hans bruk av tomten.

Denne eiendommen er igjen utskilt fra gnr. 293, bnr. 41 med tilhørende servitutter:
23.03.1872 - 301007-1/9 utskifting.
Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn.

Denne eiendommen er igjen utskilt fra gnr. 293, bnr. 1 (hovedbølet). På hovedbølet kan det være tinglyst servitutter som følger denne eiendommen. Det foreligger servitutter som omhandler bestemmelse om utskifting, bestemmelse om veg, televerket, kloakkledning.
23.03.1872 - 901007 Utskifting. Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn.
06.02.1828 - 900002 Utskifting. Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn.
02.03.1918 - 900743 Bestemmelser om veg. Denne er forsøkt opphentet, men det uten funn.
03.02.1949 - 246 erklæring/ avtale. Denne heftelsen omhandler en erkjennelse om at to stk, "på telegrafverkets vegne om erstatning en gang for alle for den min eiendom pålagte byrde, som er en følge av telegrafverkets anbringelse av jordkabler"

Gammel grunnbok med henvisning til pantebøker kan fås tilsendt ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligen ligger i et attraktivt og familievennlig område på Lindeberg i Frogner i Lillestrøm kommune. Området er kjent for et rolig og etablert bomiljø med nærhet til natur og gode friluftsmuligheter. Fra Moengveien 25b er det kort vei til turstier, lekeplasser og grønne omgivelser som innbyr til både hverdagsaktivitet og rekreasjon.

Det er gangavstand til barnehager og skoler, noe som gjør området svært praktisk for barnefamilier. I nærområdet finner du også dagligvarebutikk og nødvendige servicetilbud som gir en enkel og behagelig hverdag. Frogner sentrum ligger en kort kjøretur unna og tilbyr et bredere utvalg av butikker, serveringssteder og tjenester.

Offentlig kommunikasjon er godt ivaretatt med bussforbindelser i nærheten som gir enkel tilgang til både Lillestrøm og Oslo. For pendlere er det også kort vei til hovedfartsårer som gjør reisen effektiv og fleksibel.

Dette er et område som kombinerer stille og trygge omgivelser med nærhet til alt du trenger i hverdagen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Lindeberg Fus barnehage (1-5 år) 0.9 km
- Frogner aktivitetsbarnehage (0-5 år) 2.4 km
- Brusletta barnehage (0-5 år) 2.7 km

Skoler:
- Frogner skole (1-10 kl.) 2.5 km
- Lillestrøm videregående skole 11.3 km
- Skedsmo videregående skole 12.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

eiertomt på 645 kvm

Boligen har egen garasje med lagringsplass på loft, i tillegg til rikelig med plass til flere biler på den opparbeidede gårdsplassen.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til områder for boliger m/tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 22.05.08, sist revidert 26.08.11. 

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, boligbebyggelse - fremtidig, næringsvirksomhet - nåværende og grønnstruktur - nåværende (utgått).

Boligen ligger innenfor hensynssone om kvikkleire H310. Undernummerering av faresoner for kvikkleire samsvarer med NVEs nummerering av de
tilsvarende faresonene. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019. I henhold til nve.no sitt kart ligger boligen innenfor en middels løsneområde for kvikkleire. Geodata har i sin rapport skrevet at sonene omfatter løsneområder for kvikkleireskred (områder som kan gli ut) og utløpsområder (områder som kan rammes av skredmasser) for nye kartlegginger. For identifiserte soner som kun inneholder løsneområder, må utløpsområdene vurderes særskilt.

Kommunen har i melding om søknad om garasje beskrevet at boligen er beliggende i et område hvor det er påvist å være forekomst av kvikkleire.

Selger har mottatt nabovarsel vedrørende planlagt tiltak på gnr. 294 bnr. 119 på Smedstua Næringsområde. Tiltak omfatter oppføring av to nye næringsbygg med tilhørende kontorer samt utomhusarealer for p-plasser, gårdsplasser og grøntarealer. Det er ikke kjent når eventuell byggeprosess vil starte opp, men en ny
eier må være forberedt på byggestøy/endring i trafikkbildet i byggeperioden

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 083,- stipulert for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 000,- pr. år. / 18 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4 759.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 400 pr. mnd (for både tv og internett). Kan medfølge, hvis abonnementet overtas.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 6 000 pr. år. Kan medfølge, hvis abonnementet overtas.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 258 015,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 032 058,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 531 pr år 2025.

4 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

122 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
143 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 033 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunn Åse Steiro

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport tomannsbolig  kr 23 000,00

Oppdragsnummer 59-0129/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25129

Sist oppdatert: 26. desember 2025 kl. 14:28