Alleveien 9

Alleveien 9, 1923 SØRUM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 214, bruksnummer 74, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 296 kvm

BRA-i:
U. etasje 67 kvm: Bad, Entré, To ganger, Stue, To soverom, To boder, Bod/ teknisk rom
1. etasje 132 kvm: Bad, Vaskerom, Gang, Kjøkken, Stue, To soverom, Innredet rom

BRA-e:
U. etasje 97 kvm: Garasjerom

Åpent areal:
1. etasje 130 kvm:

Boligens har gode lagringsmuligheter med to boder og en bod/teknisk rom i underetasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Matias Løberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Utvendig drenering og terrengforhold:
- Forhold rundt drenering er ikke kjent, men det bør påregnes at eventuell drenering er eldre og kan ha svekket funksjon. Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering estimert til 20-60 år. Dreneringen har sannsynligvis oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.
- Det var løs topplist på utsiden av grunnmuren langs terreng på en side der grunnmursplast var synlig. Eier har i etterkant av befaring lagt på ny grunnmursplast forbi den gamle, singlet opp og satt på ny topplist.
- Fuktindikator er benyttet på innside av grunnmur og det er påvist høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i forhold til øverst på grunnmuren i garasje. Dette indikerer at eventuell drenering og fuktsikring av grunnmur ikke har tilstrekkelig funksjon, og/eller kapillært oppsug fra grunnen.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, samt alder og risiko. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.

Yttervegger og utvendige fasader:
- Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk.
- Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger, da konstruksjonen har andre løsninger en dagens standard.
- Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen over grunnmur.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold

Utvendig kledning:
- Kledningen er ført tett ned mot terrasse, noe som har medført fuktskader i nedre del av panelet enkelte steder.
- Det er betydelig grønskedannelse og slitasje på kledningen. Det anbefales å gjennomgå panelet og utføre overflatebehandling.
- Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet.
- Det er i dette tilfellet ikke påvist luftespalte bak trepanelet. Det er krav til at det skal være gjennomgående lufting bak kledningen.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Forholdene medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.

Takkonstruksjon
- Det er observert bruk av fugeskum enkelte steder i luftespalten. Ifølge eier er dette utført for å hindre vepsebol. Det anbefales å fjerne fugeskummet og utbedre gesimskassen med korrekt løsning for lufting og tetting.
- Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre takkonstruksjoner, da konstruksjonen har andre løsninger en dagens standard.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

Taktekking og membraner:
- Det er observert mose/begroing i yttertaket under solcellepanel, dette anbefales fjernet da det kan utgjøre skade på underliggende konstruksjon.
- Det er observert membran med oppkant mot yttervegg. Enkelte steder er denne ikke tilstrekkelig festet/ ikke synlig, noe som kan medføre risiko for at fukt trenger inn. Det anbefales å påse at denne er tilstrekkelig festet.
- Tettesjiktet under fliser lar seg ikke besiktige. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 30-50 år. Tekkingen over terrasse har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.
- Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom og konstruksjoner

Utvendig beslag:
- I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til TG 2.

Ytterdører:
- Døren er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

Innvendige dører:
- Det er observert svelling i bunn av dørblad til bad.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, samt alder og normal slitasje.

Gulv på grunn:
- Ved tidspunkt for oppføring av boligen ble det ikke benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Det bør derfor påregnes at betongen inneholder noe fuktighet.
- Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet. Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden, da det ikke ble benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen.
- Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 19 mm i gang. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvet lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

Pipe:
- Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering.
- TG 2 er gitt på grunn av alder.

Ildsteder:
- Ildstedet er ikke funksjonstestet under befaringen.
- TG 2 er gitt på grunn av alder.

Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
- Synlig sanitærutstyr er funksjonstestet med normalt trykk og avløp. Skjulte rørføringer avløpsrør lar seg ikke inspisere uten inngrep i konstruksjon
- I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk og avløpsrør i støpejern i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer.
- Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

Utstyr for sanitærinstallasjoner:
- Utslagsvask og kraner i bod/teknisk er av eldre alder.
- Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget.
- TG 2 er gitt på grunn av alder på installasjoner og nevnte forhold.

Vannbåren varme:
- Tilstandsvurdering er basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.
- TG 2 er gitt på grunn av alder på radiatorene og tilhørende røropplegg. Forholdet medfører forhøyet risiko for at det kan oppstå lekkasjer fra radiatorene og røropplegget.

Ventilasjon:
- Det mangler luftespalte under dør til to bad og vaskerom.
- Bad i 2.etasje har avtrekk via sjakt, men det er ukjent hvor denne leder. Det anbefales å etablere elektrisk avtrekk på badet
- Vaskerommet mangler avtrekk. Det anbefales å etablere elektrisk avtrekk.
- Det mangler tilluft i hovedsoverom. Det er observert ventil utvendig på vegg, men denne er ikke synlig fra innside.
- Nevnte forhold medfører redusert luftsirkulasjon i boligen, og er derfor vurdert til TG 2.

Varme generelt:
- Tilstandsvurdering er basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.
- TG 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid. Dette er en elektrisk installasjon, og vurdering er derfor kun basert på alder.

Elektrisk anlegg:
- For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis tilstandsgrad 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de
nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid.
- Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn nevnt forhold og av alder i forhold til forventet levetid.
- Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.

Elektrisk oppvarming:
- Det er ikke fremvist samsvarserklæring for elektriske varmekabler.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

Trapper:
- Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene i trapp til betongkonstruksjon og trapp til tak.
- For å hindre at barn kan krype gjennom skal åpninger i rekkverk være maks 0,10 m. Kravet gjelder opptil 0,25 m under toppen av rekkverket. Rekkverk skal også utformes slik at de forhindrer klatring. Horisontale eller skrå spalter i rekkverket må være maks 20 mm slik at man ikke kan få fotfeste i rekkverket. I dette tilfellet er det mer i trapp til takkonstruksjon.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold

Overflater på innvendige gulv:
- Underetasje.
- Det er funnet bom under flere fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt.
- Det er observert slipp i endeskjøt enkelte steder på laminat.
- TG 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater.

Overflater på innvendig himling:
- Det er observert sprekker i takoverflaten.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

Våtromsgulv – Bad, 1. etasje:
- I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. I dette tilfellet er den tilnærmet flatt over hele gulvet.
- Dusjsonen er i dette tilfellet 14 cm høyere en resten av gulvet. Den forhøyede dusjsonen kan gi uheldig vannavrenning mot øvrige gulvflater og økt risiko for fuktbelastning på omkringliggende konstruksjoner.
- Støpejernsluk er en eldre løsning som kan være utsatt for rust. Over tid kan dette føre til lekkasjer, særlig fordi sluket ikke er tilpasset dagens krav til tetting. Dette gir økt risiko for fuktskader
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, samt gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd.
- Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

Våtromsvegger – Bad, 1. etasje:
- Det er påvist sprekker i fuger i dusjsonen. Det er ukjent om veggen har membran, noe som gir økt risiko for fuktskader.
- Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.
- TG 2 er gitt på grunn av alder på eventuell vanntett sjikt, samt nevnte forhold.
- Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

Fast inventar, generelt – Bad, 1. etasje:
- TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

Utstyr for sanitærinstallasjoner – Bad, 1. etasje:
- TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje

Elektrisk oppvarming – Bad, 1. etasje:
- Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.
- TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.

Våtromsgulv – Vaskerom, 1. etasje
- I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone.
- Det er registrert at vinylbelegget er delvis løsnet i oppbrett. Dette kan medføre redusert tetthet og økt risiko for fuktinntrengning bak belegget.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.
- Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

Våtromsvegger – Vaskerom, 1. etasje:
- Våtromsplater er ikke montert i henhold til produsentens monteringsanvisning. Det mangler korrekt klemming/tetting i overgang under platene. Dette kan medføre redusert tetthet og økt risiko for fuktinntrengning bak platene.
- TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.
- Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja, i 2004 utført av faglærte. Flislegger og rørlegger. Men vi har ikke dokumentasjon på det. Alt flisarbeid er utført av min far, mur, flislegger, spesialist på legging av skifer. Naturstein benyttet på badet på benker og gulv hhv Ottaskifer og Oppdalskifer.
- Nytt arbeid utført av faglærte i 2019. Flislegger, elektriker TB Hansen og rørlegger Sørum rør. Dokumentasjon foreligger.
- Nytt arbeid utført av faglærte i 2016. Alt, vi hadde total-bestilling med montering fra Norema kjøkken., og de samkjørte med hvitevarer er kjøpt hos Mieles egen butikk. Dokumentasjon foreligger.
Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
- Ja, det kom vann inn ved pipe, dette ble straks fikset og la nyt takdekke. Samtidig lagt nye takrenner og nedløpsrør.
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
- Ja, nytt arbeid utført av faglærte (Snekker Sørumsand) i 2025. Nytt vindu og ny verandadør master bedroom. Pga de hadde litt fukt.
- Ja, nytt arbeid utført i 2013 av faglærte. Byttet vinduer i alle soverom og vinduer i karnappvindu og verandadører. Unntak den store skyvedøren i stua. Fungerer fortsatt fint.
- Ja, nytt arbeid utført 2015 av faglærte. Taktekkere og blikkenslagere la nytt tak og nye takrenner.
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
- Ja, i garasjevegg som er under bakkenivå. Noe misfarging og maling som skallet av da vi tok over huset. Vi tok drenering i 2004.
Er det utført arbeid med drenering?
- Ja, nytt arbeid utført i 2004 av ufaglærte. Trygve utførte dette arbeidet, han gravde og la drenering og grus og dekke på veggen.
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
- Ja, nytt arbeid utført i 2019 av faglærte (Nelfo). Solcellepanel på taket. Det foreligger dokumentasjon.
- Nytt arbeid utført i 2019 av faglærte (TB Hansen). Sikringsskap og diverse. Dokumentasjon foreligger.
Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
- Ja, Gammel tank fra huset er bygd. Tanken er tømt /sanert og sertifisert utført arbeid.
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
- Ja, nytt arbeid utført i 2025 av faglærte (ECO VVS AS). Ny luft til vann, november 2025, kostnad ca 320.000,-. Dokumentasjon foreligger
Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
- Ja, 2013-Lagt membran og fliser på betongdelen av terrassen. 3 fliser har dessverre sprukket.
Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
- Ja, Det er satt inn en vedovn i 2001 eller 2003 mener jeg. Dette i tillegg til peisen som var der
opprinnelig.
Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
- Ja, Vi har hatt sølvkre/skjeggkre på bad og gang. Det er blitt behandlet med insektsmidler så vi skal være kvitt det.
Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
- Ja, nytt arbeid utført i 2016. Selger bygde inn trappen og utvidet soverom til å bli en del av hallen
nede.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Entré
Boligen ønsker deg velkommen med en entré med god plass til oppheng av ytterklær og sko.

Kjøkken
Boligen har et romslig kjøkken med kjøkkeninnredning fra Norema (2016) og profilerte fronter. God størrelse med rikelig skap- og benkeplass. Benkeplate i steinkompositt med nedfelt kum i rustfritt stål. Fliser over benk ved platetopp. Integrerte hvitevarer bestående av induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kaffemaskin samt kjøl/frys.

Bad
Bad - Underetasje
Moderne og innbydende bad pusset opp i 2019. Flislagte overflater gir et stilrent og tidløst uttrykk. Badet er innredet med benkeskap med glatte fronter og veggskap med speilfronter over servant, som gir gode oppbevaringsmuligheter. Praktisk dusjløsning med innfellbar dør i herdet glass bidrar til god romfølelse og funksjonalitet.

Bad – 1. etasje
Bad pusset opp i 2004 med klassisk og tidløs utforming. Innredningen består av benkeskap og veggskap med profilerte fronter samt benkeplate i stein, som gir et solid og elegant preg. Badet har dusj med skyvedører i herdet glass, servant og gulvstående toalett – en funksjonell og velutstyrt løsning.

Vaskerom
Praktisk vaskerom pusset opp i 2016, tilrettelagt for effektiv klesvask og gode oppbevaringsmuligheter. Rommet ligger rett ved utgang til terrasse og uteområde, noe som gir en svært praktisk løsning i hverdagen.

Stue
Stuen er romslig og luftig, med store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Fra stuen har du direkte utgang til en romslig balkong, perfekt for avslapning og hyggelige stunder utendørs.

Soverom
Boligen har totalt 3 romslige soverom, som gir gode muligheter for både familie og gjester. To av soverommene ligger praktisk til ved entréen, nært til bad og er ideelt for gjester, ungdom eller som et fleksibelt rom som også kan brukes som kontor eller hobbyrom. Hoved soverommet er beliggende ved stue og kjøkken i overetasjen og er av god størrelse.
Boligen har ytterligere to rom i boligens overetasjen, hvorav ett brukes som soverom og det andre har i nyere tid blitt som soverom, men er i dag brukt som kontor. Disse to rommene er ikke godkjent som soverom. Viser til punkt om ferdigattest.

Medfølger salget:
- Hvitevarer på kjøkkenet
- Elbil- lader

Medfølger ikke salget:
- Jacuzzi(boblebad)
- Høytrykkspyler garasje
- Dukkestue
- Trapp
- Vaskemaskin og tørketrommel

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme via luft til vann varmepumpe, samt luft til luft varmepumpe, elektriske varmekabler, peisovn og åpen peis.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1968. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Det foreligger byggetillatelse på eiendommen gitt 19.07.1966, med tilhørende godkjente byggetegninger. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet utover byggetillatelse og godkjente byggetegninger.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger følgende avvik fra godkjente byggetegninger:
- Det er i hallen ved entreen satt opp en vegg og lagd til et rom som i dag blir brukt som stue, med gjennomgang til soverom. Dette er ikke søkt om og heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensene kan være å tilbakeføre rommet til opprinnelig stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

- Ved boligens stue er det lagd til et soverom hvor det er beskrevet i godkjente byggetegninger som spisekrok. Det er ikke foretatt søknad om bruksendring av dette rommet og er derfor ikke godkjent som soverom. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som soverom og at det må tilbakeføring til original stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

- Det er i godkjente byggetegninger definert rom i stuesonen som Hrb. rom. Her er det i dag laget til et soverom. Slike tiltak er søknadspliktige og det er ikke søkt om bruksendring hos kommunen. Konsekvensene ved søknad kan være å tilbakeføre rommet til opprinnelig bruk. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

- Boligen har et utvidet kjøkken sammenlignet med godkjente tegninger. Veggen mellom kjøkken og vaskerom er fjernet, og vaskerommet er redusert i størrelse ved oppføring av ny vegg. Endringen innebærer bruksendring og kan være søknadspliktig hos kommunen. Konsekvensene ved søknad kan være tilbakeføring til original stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

- Det gjøres oppmerksom på at naboens skur delvis er oppført over tomtegrensen. Det foreligger ingen tinglyst servitutt eller annen skriftlig avtale som regulerer plasseringen eller vedlikeholdet av skuret. Kjøper oppfordres derfor til å gjøre nærmere undersøkelser av forholdet og ta kontakt med nabo og/eller kommunen for avklaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Denne eiendommen er igjen utskilt fra gnr. 214, bnr. 1 (hovedbølet). På hovedbølet kan det være tinglyst servitutter som følger denne eiendommen. Det foreligger servitutter som omhandler bestemmelse om
17.08.1944 - 852 - Bestemmelse om veg
Denne heftelsen omhandler et skjøte som beskriver en gjerdeplikt som påhviler kjøper og at eiendommen har rett til den utveg til hovedvegen som er prosjektert på vestsiden av bnr. 41. Det foreligger også en plikt om opparbeidelse og vedlikehold av denne veg.

22.04.1950 - 1004 - Bestemmelse om veg
Denne heftelsen omhandler en skylddelingsforretning over gård gnr. 14, bnr. 1 mellom to parter. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Gammel grunnbok med henvisning til pantebøker kan fås tilsendt ved henvendelse til megler.

Boligene har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele boligen eller enkeltrom (hybel) så lenge utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. En evt. leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje med eier.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer på utleieboliger.

Eiendommen har en attraktiv og sentral beliggenhet i et veletablert boligområde på Lørenfallet. Området er kjent for å være rolig og familievennlig, med kort avstand til daglige servicetilbud. Lørenfallet sentrum ligger i nærheten og byr på blant annet dagligvareforretninger, servicetilbud og kollektivtransport.

Området byr på fine tur- og rekreasjonsmuligheter med gangavstand til grøntområder, lekeplasser og nærliggende naturområder. Det er også kort vei til barnehager, skoler og idrettstilbud, noe som gjør beliggenheten godt egnet for både barnefamilier og andre som ønsker å bo i rolige og naturnære omgivelser, samtidig som man har enkel tilgang til nødvendige fasiliteter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Nordli barnehage (1-5 år) 1.5 km
- Lunderåsen Fus barnehage (0-5 år) 6 km
- Frogner aktivitetsbarnehage (0-5 år) 7.7 km

Skoler:
- Sørum skole (1-7 kl.) 1.2 km
- Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.) 5.7 km
- Sørumsand videregående skole 6.2 km
- Hvam videregående skole 17.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 352 kvm

Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Boligen har egen garasje, i tillegg til rikelig med plass til flere biler på den opparbeidede gårdsplassen. Garasjen har takhøyde som tilsier at liten lastebil eller andre større kjøretøy kommer inn. Perfekt for den som vil mekke bil, drive med hobbyer, trenger mye lagringsplass (f.eks. bobil). El-bil lader medfølger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen har privat brøyting for veistubb selgerne har asfaltert. Kostnad for dette i året er kr 300,-

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan avsatt til boligbebyggelse - nåværende, kombinert bebyggelse og anleggsform - fremtidig og LNRF tiltak stedbunden næring - nåværende.

Deler av boligen og boligens eiendom ligger innenfor faresone om kvikkleire H310. Undernummerering av faresoner for kvikkleire samsvarer med NVEs nummerering av de
tilsvarende faresonene. Ved utarbeiding av reguleringsplan og byggesak innenfor hensynssonen må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot områdeskred, jf. krav i TEK17 § 7-3 med veiledning. Sikkerhet mot områdeskred utredes i samsvar med NVEs veileder 1/2019. I henhold til nve.no sitt kart ligger deler av eiendommen og boligen innenfor en lav løsneområde for kvikkleire. Geodata har i sin rapport skrevet at sonene omfatter løsneområder for kvikkleireskred (områder som kan gli ut) og utløpsområder (områder som kan rammes av skredmasser) for nye kartlegginger. For identifiserte soner som kun inneholder løsneområder, må utløpsområdene vurderes særskilt.

Boligen ligger innenfor en hensynsone som omhandler nedlagsfelt drikkevann. Innenfor hensynssone H110_3 skal det tas hensyn til drikkevannsinntakene for NRVA ved Hammern/Sørumsand. Dette gjelder særskilt for massemottak, masseuttak, snødeponier og tiltak i områder der det potensielt kan være forurenset grunn. Det gjelder også andre tiltak som kan føre til erosjon og utslipp i anleggsperioden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter hadde prognose på kr 28 049,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 35 000,- pr. år. / 25 000 kwh. pr. år. Basert på informasjon fra app for solcelleanlegget er det registrert ca. 8 600 kWh i overskuddsproduksjon i 2025.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 20 391.
Boligen er tilknyttet Viken Altiboks fiberbredbånd 150/150 som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 869 pr. mnd. Det er ingen Tv-tuner/dekoder.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 14.10.2025-31.12.2026.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 1 850 312,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 401 246,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 852,- pr år 2025.

6 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

174 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
195 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 185 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trygve Vold og Merete Gottheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00
Visninger pr stk  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 500,00
Tilstandsrapport  kr 23 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0152/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.25152

Sist oppdatert: 26. januar 2026 kl. 22:58